Татьяна Рогачева

Объект, цифры и сценарий жизни считаются вместе, а не вместо друг друга. Это и есть метод трёх факторов

Под методом лежит расчётная методика: девять параметров и прогноз на один, три, пять и десять лет. В конце разговора у вас на руках числа, которые можно перепроверить, а не ощущение «хороший вариант»

Пара из Москвы: однушка у метро за 26,3 млн, которую клиентка нашла сама, даёт 80 тысяч аренды в месяц, 3,6% от цены в год; евро-трёшка за 28,0 млн, подобранная после расчёта, - 140 тысяч и 6,0%. По 24 комплексам: 8,61 млн разницы за десять лет между удачным и неудачным выбором на бюджете 25 млн, 6,29 млн на бюджете 13-16 млн, аренда вдвое (106 против 53 тысяч) при одной цене входа. Скидка в Москве: квартира за 65 миллионов согласована на 11 с лишним миллионов дешевле, через агентство. Пхукет, кейс клиента: 60,6% на вложенное за 22,5 месяца; Паттайя, мой объект: 27% годовых. Скидку не гарантирую: это итог переговоров. Прошлая доходность ничего не обещает - каждый расчёт делается заново

Первое образование - Санкт-Петербургский государственный университет культуры и искусств, специальность «Музейное дело и охрана памятников», диплом 2006 года. Чтобы стать музееведом, нужно разбираться в искусстве

Второе образование - Высшая школа режиссёров и сценаристов, сценарист. Я писала сценарий о том, как архитектура влияет на эмоциональное состояние человека

Поэтому, когда я смотрю район, я вижу не только цену метра. Я вижу, как в этом месте живётся

Когда мы с семьёй переезжали из Петербурга в Москву, я не выбирала район по каталогу. Я снимала квартиру в разных районах и жила там, чтобы понять среду изнутри. Кутузовский проспект - адский шум. Ленинградский - то же самое. Одинцово: и парк есть, и все параметры совпадают, а по среде не подошло

Это и есть совет, который я даю клиентам: пока ваша квартира выставлена на продажу, не сидите и не ждите. Ездите и знакомьтесь с локациями

Районы Москвы, Петербурга, Дубая, Турции, Греции и Вьетнама я прожила лично

Человек, который ищет квартиру сам, за десять часов объедет максимум три объекта. Пока доехали, пока пообщались, пока походили вокруг

Брокер к этому моменту потратил тысячу часов и посмотрел от ста до четырёхсот объектов по Москве. Насмотренность у меня очень большая, я могу сориентировать человека очень подробно

До того как это стало профессией, я знала о жилых комплексах Москвы, может быть, один процент от того, что знаю сейчас. И мне казалось: ой, я такая молодец, всё посмотрела

Потому что свои я уже потеряла

Это было после развода, и я говорю об этом специально. У меня было 27 миллионов - всё, что осталось после продажи недвижимости. Я хотела их приумножить, чтобы купить жильё дороже. Делала всё по учебнику: диверсификация, консультации, никакого риска сверх меры

Дальше пять историй подряд

Инвестплатформа, про которую подруга два года говорила «у меня оттуда пассивный доход». Первые выплаты пришли и мне. За две недели до краха она позвонила и сказала выходить. Я не поверила и не вывела ничего

Инвестиционный фонд, владельца которого я знала лично. Обманывать он никого не планировал, но деньги заморозили, и выплатить он их просто не может. Договора у нас не было вообще. Это и есть история про русское доверие: человека знаю лично, значит не подведёт

Трейдер, которому я доверяла больше всех. Его зовут Олег. Деньги я заводила через Swissquote Bank, и по договору он должен был торговать ими на Interactive Brokers. По факту аккаунта на Interactive Brokers он даже не завёл, а я это не проверяла. К самим площадкам претензий нет, они здесь ни при чём: это был мой личный договор с Олегом, и моя ошибка в том, что я не контролировала процесс. Вход был 3,5 миллиона, четыре года назад. Судимся два года: первую инстанцию мы выиграли, апелляция отменила решение из-за некорректной формулировки по документам, сейчас ждём заседания Верховного суда

Портфель акций, который собрал сертифицированный финансовый советник. Когда всё просело, он сказал, что больше этим не занимается и помочь ничем не может

И европейские бумаги по его же рекомендации: деньги есть, но их нет, активы заморожены

Если бы я тогда просто ничего не продавала, та недвижимость сегодня стоила бы 40 миллионов вместо моих 27

Отдельно про риск. Стратегии, в которые я заходила, считаются агрессивными и высокорисковыми. Свой риск-профиль я проверяла: он агрессивный, такие вложения моей психике не вредят. Но больше 90% людей - с консервативным риск-профилем, и им подобные инвестиции нельзя вообще. Люди заходят в агрессивные стратегии, теряют деньги, а вместе с ними здоровье. После этого решение у меня одно: только недвижимость

Почему я держу в тексте развод. Ко мне приходят женщины после развода, и я знаю это состояние изнутри. В такой момент решение принимается в тройном стрессе: сам развод - стресс, решение по инвестициям - стресс, покупка недвижимости - тоже стресс. Рядом нужен человек, опытный в инвестициях, который подскажет и проведёт за руку. Я это всё проходила и справилась, теперь таким человеком могу быть я

Я вложила деньги. Я потеряла деньги. Я сделала выводы. Теперь моя стратегия - собственный бизнес и недвижимость. И когда я считаю ваш объект, я считаю его так, как считала бы свой, с вопросом «как я отсюда выйду»

Я работаю со всеми застройщиками сразу, и именно поэтому выбор строится не вокруг рекламы конкретного жилого комплекса, а вокруг вашей задачи и вашего сценария жизни

Есть компании, которые рекламируют только те жилые комплексы, которые им выгодны. Я работаю со всеми застройщиками, поэтому называю у каждого варианта и плюсы, и минусы

Застройщику работать с брокером выгодно, и это простая арифметика: клиент приходит к нему один, а брокер приводит пять, десять, двадцать, тридцать, пятьдесят

Я не риелтор с принципом «моя миссия - комиссия»

Я не обещаю доходность и не уговариваю брать на котловане, потому что «вырастет»

Я не работаю с высоким риском: только консервативные стратегии, защита капитала, без крипты

Иногда честный итог - «ничего не покупайте», и вы услышите его до сделки, а не после

Первый бизнес я открыла в 18 лет, это была косметология. Второй - видеопродакшн. ИП зарегистрировано в 2004 году, так что в предпринимательстве я больше двадцати лет

Инвестирую сама больше семи лет. В недвижимости работаю больше четырёх лет, как брокер - с 2026 года

1. Вы звоните и рассказываете свою ситуацию
2. Знакомимся в Zoom, 30-40 минут. Я тоже рассказываю о себе и о проектах, которые буду рекомендовать
3. Выбираем районы и стратегию
4. Цепочка показов
5. Сделка

Познакомиться с двумя-тремя брокерами перед выбором - нормально. Может не совпасть, и это совершенно нормальный процесс

Подробно, что происходит на первой встрече, - на странице как проходит разбор ситуации