Калькулятор семейной ипотеки с учётом лимита 12 млн

Если кредит больше лимита программы, по льготной ставке идут только первые 12 миллионов, остальное банк считает по рыночной ставке. Калькулятор делит кредит на эти две части и показывает настоящий платёж, во второй вкладке сравнивает два предложения застройщика, в третьей считает досрочное погашение: что выгоднее, сократить срок или платёж, и сколько внести, чтобы ставка стала 6%. Ещё две вкладки сравнивают рассрочку от застройщика с ипотекой и два вида трейд-ина

С 1 октября 2026 года по решению Минфина ставка и лимит зависят от числа детей: в Москве и области один ребёнок - 12% и 12 млн, двое - 10% и 15 млн, трое и больше - до 18 млн. Выберите в первом поле свою семью, и калькулятор подставит ставку и лимит. Если своими деньгами вы оплачиваете не меньше половины цены, ставка по правилам не выше 6%: впишите её в поле ставки сами

Регион, семья и льготный лимит

Цена квартиры₽ Первоначальный взнос₽20% цены Сроклет Ставка по семейной% Ставка на часть сверх лимита%

Ставки, льготные лимиты и потолок кредита с рыночной частью, 30 и 15 млн, - решение Минфина от 22 сентября 2026, п. 38 и 40, для договоров с 1 октября 2026 года. Рыночная ставка 18,73% - средняя по новостройкам в обзоре ставок СПРОСИ.ДОМ.РФ от 9 сентября 2026 года. Все ставки можно поменять под предложение вашего банка

Рыночная ставка по умолчанию - данные на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Пример: скидка против низкой ставки

Этот вопрос мне задают часто: застройщик предлагает одну и ту же квартиру либо по базовой цене с семейной ипотекой, которую он субсидирует до 3,5%, либо со скидкой, но под обычную ставку программы. С 1 октября 2026 года для семьи с одним ребёнком в Москве это 12% на часть кредита до 12 млн. Посчитаем при взносе 4 600 000 ₽ и сроке 30 лет

Одна квартира, два предложения застройщика
23 000 000 ₽ под 3,5%	20 000 000 ₽ под 12%
Кредит
18 400 000 ₽	15 400 000 ₽
Сверх лимита, под 18,73%
6 400 000 ₽	3 400 000 ₽
Платёж в месяц
154 159 ₽	176 704 ₽
Переплата за 30 лет
37 097 115 ₽	48 213 331 ₽

Наш расчёт. Взнос 20% от базовой цены и срок 30 лет - допущения примера. Ставка 12% и лимит 12 млн - условия семейной ипотеки с 1 октября 2026 года для семьи с одним ребёнком в Москве

Здесь выгоднее базовая цена с субсидией - на 22 545 ₽ в месяц. Скидку перевесила разница ставок: 12% против 3,5% на льготную часть стоят дороже, чем лишние 3 000 000 ₽ сверх лимита под 18,73%. Лимит при этом никуда не делся: при базовой цене кредит 18 400 000 ₽, и 6 400 000 ₽ из него идут не под 3,5%, а под 18,73%. Калькулятор, который не делит кредит на части, покажет для этого варианта 82 624 ₽ в месяц вместо 154 159 ₽. Ставка и лимит зависят от числа детей - свою семью выберите в калькуляторе выше и сравните во вкладке «Что выгоднее»

Как устроены такие акции и что проверить в договоре, я разобрала в статье про субсидированную ипотеку от застройщика

Как считает калькулятор

Кредит - это цена минус взнос. Часть до лимита (12 миллионов в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти, 6 миллионов в других регионах) считается по ставке семейной ипотеки, остаток - по рыночной ставке. У каждой части свой равный ежемесячный платёж на общий срок, итог - их сумма. Минфин так и пишет: ставка до 6% действует «только в отношении части кредита, не превышающей 6 или 12 млн рублей соответственно»

Калькулятор предупредит, если взнос меньше 20% цены или кредит больше общего потолка комбинированной ипотеки: 30 миллионов в столичных регионах, 15 миллионов в остальных

Как считается досрочное погашение

Вкладка «Досрочное погашение» берёт остаток долга, ставку и сколько лет осталось платить и считает два варианта рядом:

уменьшить срок - платёж прежний, долг уходит раньше, и вы не платите проценты за отрезанные месяцы
уменьшить платёж - срок прежний, платёж пересчитывается на остаток долга

Разовый взнос вносится сразу после очередного платежа, добавка - каждый месяц сверх платежа. Проценты считаются помесячно, а банк считает по дням, поэтому в рублях возможна небольшая разница. На рыночной ставке разница между вариантами огромная: в разборе досрочного погашения один миллион, внесённый через год по кредиту 12 млн под 18,67%, сокращением срока экономит ≈ 34,7 млн процентов, а уменьшением платежа ≈ 4,4 млн

Правило 6% по семейной ипотеке. По договорам с 1 октября 2026 года ставка не выше 6%, если в течение 365 (366) дней с даты договора долг станет не больше половины цены квартиры. Калькулятор показывает, сколько внести сегодня с учётом платежей по графику до этого срока. Банк надо предупредить о досрочном погашении: по закону не позже чем за 30 дней, если договор не даёт срок короче. И у 6% есть оговорки в самих правилах, например страховка и регистрация залога, они разобраны в справке про досрочное погашение

Рассрочка и трейд-ин: что считают две вкладки

Рассрочка или ипотека. У этих вариантов разная цена квартиры: за деньги сразу застройщик даёт скидку больше, чем за рассрочку. Поэтому калькулятор берёт две скидки, а не одну. Рассрочка считается так: свои деньги на входе, платежи застройщику весь её срок, а остаток - ипотекой до того же года, когда закончится ипотека сразу. Сравнивается всё, что вы отдадите за этот срок вместе со своими деньгами. Удорожание есть не у всех застройщиков: где оно названо числом, медиана - 14% годовых. Как устроена рассрочка и какие в ней ловушки, - в разборе рассрочки от застройщика

Трейд-ин. Под одним словом живут две разные услуги. Срочный выкуп даёт деньги примерно за 14 дней от полного пакета документов, но с дисконтом около 10% к рынку. Продажа через агентство даёт рыночную цену, но за неё платят бронь новой квартиры, а часто и за саму услугу: у каждого застройщика свои условия, бывает и бесплатно. Если квартиру не продали за срок брони, у части застройщиков бронь не возвращается. Подробно - в разборе трейд-ина

Значения по умолчанию во вкладках рассрочки и трейд-ина - данные реестра программ застройщиков на август 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что калькулятор не покажет

Одобрит ли банк такой платёж. Единого процента от дохода для всех банков нет, банк смотрит всю долговую нагрузку. Что делать, если отказали, - в разборе отказа в ипотеке

Что будет с программой с 1 октября 2026 года. 24 сентября Минфин утвердил новые условия: ставка и лимит зависят от числа детей и региона. Они уже есть в калькуляторе - выберите свою семью в первом поле. Все условия с оговорками - в разборе условий программы

Какую квартиру брать под этот платёж. Калькулятор считает то, что вы в него ввели. Какие варианты оплаты и какие объекты вообще подходят под ваш бюджет и сценарий жизни, я разбираю лично

Частые вопросы

Как рассчитать семейную ипотеку, если квартира дороже лимита?

Кредит делится на две части. До 12 миллионов в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти (до 6 миллионов в других регионах) идёт по ставке программы, остаток - по рыночной ставке банка. Платёж в месяц - это сумма двух платежей. Общий потолок такого кредита - 30 миллионов в столичных регионах и 15 миллионов в остальных (Минфин, СПРОСИ.ДОМ.РФ)

Какой первоначальный взнос нужен по семейной ипотеке?

Не меньше 20% цены собственными средствами, в них засчитывается материнский капитал (Минфин, СПРОСИ.ДОМ.РФ). Если взнос в калькуляторе меньше, он предупредит. Чем закрыть взнос, если своих денег не хватает, я разобрала в статье про первоначальный взнос

Что выгоднее: скидка на квартиру или субсидированная ставка застройщика?

Зависит от разницы ставок и от того, сколько кредита уходит за лимит. Низкая ставка застройщика снижает платёж только по льготной части, а всё сверх лимита банк считает по рыночной ставке. В примере на этой странице для семьи с одним ребёнком в Москве по условиям с 1 октября 2026 года квартира по базовой цене под 3,5% вышла дешевле на 22 545 ₽ в месяц, чем та же квартира со скидкой под 12%. На своих цифрах это считается во вкладке «Что выгоднее»

Почему платёж в банке может отличаться от калькулятора?

Калькулятор считает две части кредита как два равных ежемесячных платежа на один срок. Ставка на часть сверх лимита у каждого банка своя: в обзоре СПРОСИ.ДОМ.РФ от 9 сентября 2026 года разброс по банкам 15,9-19,45%. Поэтому точный платёж назовёт банк, а калькулятор нужен, чтобы сравнить варианты до разговора с ним

Изменится ли расчёт с 1 октября 2026 года?

Да. 24 сентября 2026 года Минфин утвердил новые условия для договоров с 1 октября: ставка и льготный лимит зависят от числа детей и региона. В Москве и области один ребёнок - 12% и 12 млн, двое детей - 10% и 15 млн, трое и больше - от 8% до 4% и 18 млн. Выберите в калькуляторе свою семью - он подставит ставку и лимит. Все условия - в разборе условий программы

Что выгоднее при досрочном погашении: уменьшить срок или платёж?

По процентам почти всегда срок: платёж остаётся прежним, и долг уходит раньше. В условном примере на кредите 12 млн под 18,67% один миллион, внесённый через год, сокращением срока экономит около 34,7 млн процентов, уменьшением платежа - около 4,4 млн. Уменьшать платёж стоит, когда нынешний платёж тяжёл. Свои цифры посчитает вкладка «Досрочное погашение», подробно - в разборе досрочного погашения

Сколько внести досрочно, чтобы ставка по семейной ипотеке стала 6%?

Столько, чтобы в течение года с даты договора долг стал не больше половины цены квартиры. Правило действует для договоров с 1 октября 2026 года (решение Минфина от 22.09.2026, п. 40, пп. «к»). Ставку не выше 6% ставят со дня после ближайшего платежа по графику. Вкладка «Досрочное погашение» покажет сумму с учётом платежей до срока