Словарь терминов: недвижимость и ипотека простыми словами

ДДУ, договор участия в долевом строительстве

ДДУ - это договор, по которому застройщик обязуется в срок построить дом и после получения разрешения на ввод передать вам квартиру, а вы - заплатить цену договора и квартиру принять (214-ФЗ, статья 4). Договор регистрируется, и именно с ним связана защита дольщика: счёт эскроу по закону появляется там, где заключён ДДУ.

Поэтому первое, на что я смотрю в бумагах от застройщика, - что именно вам дают подписать. Предварительный договор, договор с кооперативом или купля-продажа будущего помещения - это не ДДУ, и разговор о защите ваших денег в них надо начинать заново.

Подробнее: Деньги на эскроу: что если дом не достроят и кто их вернёт

Счёт эскроу

Счёт эскроу - это счёт в банке, на котором деньги заблокированы до тех пор, пока не наступит условие из договора: банк «открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу» (Гражданский кодекс, статья 860.7, пункт 1). До наступления этих оснований права на деньги принадлежат тому, кто их внёс, после - тому, кому они предназначены.

Норма кодекса общая и к стройке не привязана, поэтому основания передачи денег стороны записывают в договор сами - так этим счётом рассчитываются и по обычной купле-продаже, например когда с квартиры снимают залог банка.

На стройке этот счёт встречают чаще всего: там ваши деньги лежат, пока дом строится, и застройщик до них не дотягивается. Он получает их не раньше чем через десять рабочих дней после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию (214-ФЗ, статья 15.5). Проценты на эти деньги не начисляются - так прямо записано в законе, а не придумано банком. Забрать их, потому что передумали, нельзя: возврат идёт только после прекращения ДДУ, в течение трёх рабочих дней. Страховое возмещение по такому счёту - вся сумма, но не более 10 млн рублей (177-ФЗ, статья 13.2).

Подробнее: Деньги на эскроу: что если дом не достроят и кто их вернёт

Переуступка

Переуступка - это покупка квартиры в строящемся доме не у застройщика, а у того, кто уже заключил ДДУ: к вам переходят его права по договору. Закон допускает её после того, как первый дольщик полностью оплатил договор, либо одновременно с переводом долга на вас, и только до подписания передаточного акта (214-ФЗ, статья 11).

Соглашение об уступке регистрируется, и с этого момента к вам переходят и права по счёту эскроу (статья 15.5): деньги защищены так же, как у первого покупателя. Что проверить обязательно - оплачен ли договор целиком, потому что без этого уступка идёт только вместе с долгом.

Подробнее: Деньги на эскроу: что если дом не достроят и кто их вернёт

Договор купли‑продажи квартиры (ДКП)

ДКП - это договор, по которому «продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (Гражданский кодекс, статья 549, пункт 1).

По такому договору покупают квартиру, у которой уже есть собственник, например у частного продавца на вторичке. Квартиру в строящемся доме у застройщика покупают по другому договору - ДДУ.

Подробнее: Новостройка или вторичка в ипотеку: разбор реального случая

Существенные условия договора

Существенные условия - это условия, без согласия по которым договор не считается заключённым: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» (Гражданский кодекс, статья 432, пункт 1). Существенными закон называет условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, «а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

Для договора продажи квартиры это данные, по которым квартиру нельзя спутать с другой (статья 554), цена (статья 555) и, если в квартире живут люди, за которыми право пользования остаётся после продажи, их перечень с их правами (статья 558, пункт 1). Плюс любое условие, о котором одна из сторон заявила, что без него договор не заключит. Сторона, которая уже приняла исполнение по договору, не всегда вправе потом сослаться на то, что он не заключён (статья 432, пункт 3).

Подробнее: Договор купли-продажи квартиры: что проверить перед подписью

Аккредитив

Аккредитив - это расчёт через банк: покупатель кладёт деньги в банк, а банк по его поручению обязуется выплатить их продавцу, когда тот представит документы, предусмотренные условиями аккредитива (Гражданский кодекс, статья 867).

Какие именно документы открывают выплату - стороны записывают в условиях сами. В эту строку и стоит вчитаться до подписания: она определяет, в какой момент продавец получит деньги.

Подробнее: Аккредитив при покупке квартиры: как работает и сколько стоит

Номинальный счёт

Номинальный счёт - банковский счёт, который открывают его владельцу для операций с деньгами, права на которые принадлежат другому лицу - бенефициару: «Номинальный счет может открываться владельцу счета для совершения операций с денежными средствами, права на которые принадлежат другому лицу-бенефициару» (Гражданский кодекс, статья 860.1, пункт 1). Бенефициаров может быть несколько, за исключением случаев, установленных законом.

Бенефициара либо порядок получения информации о нём от владельца счёта договор называет обязательно (пункт 2). Законом или договором «может быть ограничен круг операций, которые могут совершаться по указанию владельца счета», в том числе определением документов, которые служат основанием для операций (статья 860.3). Контроль банка за тем, как владелец распоряжается деньгами, может быть возложен на банк законом или договором (статья 860.1, пункт 3), но обязательным не является. Первоисточники на consultant.ru: статья 860.1 и статья 860.3.

Подробнее: Аккредитив при покупке квартиры: как работает и сколько стоит

Депонирование у нотариуса

Депонирование у нотариуса - это способ передать деньги через нотариуса: стороны сделки вместе просят нотариуса принять деньги от покупателя и передать их продавцу «в порядке, в сроки и на условиях, которые указаны в таком совместном заявлении» (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 88.1, часть 1). Деньги лежат на публичном счёте нотариуса, и собственные деньги нотариуса зачислять на этот счёт нельзя (статья 87, часть 5).

Когда продавец требует деньги, нотариус «обязан проверить наступление условий передачи» (статья 88.1, часть 4). Какое условие стороны записали в заявлении, такое нотариус и проверяет: эту строку читают до подписи.

Подробнее: Альтернативная сделка: как продать квартиру и купить новую

Нотариальное удостоверение сделки

Нотариальное удостоверение сделки - это проверка её законности нотариусом, «в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение» (Гражданский кодекс, статья 163, пункт 1). Обязательно оно в двух случаях: когда так сказано в законе и когда так договорились сами стороны (пункт 2).

Если нотариальная форма обязательна, а её не соблюли, сделка ничтожна (пункт 3). Обычную куплю-продажу квартиры закон разрешает заключить без нотариуса, в простой письменной форме (статья 550).

Подробнее: Сделка через нотариуса при покупке квартиры: цена и сроки

Нотариальный тариф

Нотариальный тариф - это плата частному нотариусу за нотариальное действие. Он единый и состоит из двух частей, федеральной и региональной (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 22, часть 3).

Федеральная часть зависит от того, обязательна ли нотариальная форма по закону: если обязательна, она равна государственной пошлине по Налоговому кодексу, если нет - считается по статье 22.1 Основ (статья 22, часть 4). Региональную часть в Москве утверждает Московская городская нотариальная палата.

Подробнее: Сделка через нотариуса при покупке квартиры: цена и сроки

Государственная пошлина

Государственная пошлина - «сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 настоящего Кодекса, при их обращении в государственные органы… за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных настоящей главой» (Налоговый кодекс, статья 333.16, пункт 1). Физические лица - плательщики, если они «обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных настоящей главой» (статья 333.17, пункт 2, подпункт 1).

За регистрацию права собственности на квартиру гражданин платит 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн рублей; если больше - 0,02 процента кадастровой стоимости, но не меньше 0,02 процента цены сделки и не больше 500 000 рублей (статья 333.33, пункт 1, подпункт 22). За регистрацию прекращения права продавца при переходе права к покупателю и за регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, пошлина не уплачивается (статья 333.35, пункт 3, подпункты 8.1 и 6). Первоисточники на consultant.ru: статья 333.16, статья 333.33 и статья 333.35.

Подробнее: Расходы при покупке квартиры: кто за что платит и сколько

Законный представитель

Законный представитель - тот, кто по закону действует от имени ребёнка без доверенности. Для детей это родители: они «являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий» (Семейный кодекс, статья 64, пункт 1).

Исключение: родители не вправе представлять ребёнка, если орган опеки установил, что между их интересами и интересами ребёнка есть противоречия (пункт 2). Первоисточник: статья 64 СК РФ.

Подробнее: Как оформить квартиру на ребёнка: покупка, дарение, доля

Договор дарения

Договор дарения - договор, по которому «одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом» (Гражданский кодекс, статья 572, пункт 1).

Если в ответ что-то передаётся или обещается, это уже не дарение: «При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением» (там же). «Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению» (статья 574, пункт 3). Первоисточники на consultant.ru: статья 572 и статья 574.

Подробнее: Как оформить квартиру на ребёнка: покупка, дарение, доля

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию - это документ, без которого застройщик не вправе передать вам квартиру (214-ФЗ, статья 8) и не получит деньги со счетов эскроу (статья 15.5).

Поэтому «дом построен» и «дом введён» - разные вещи: ключи и деньги двигаются только после второго. Дата ввода - тот срок, от которого отсчитываются и передача, и раскрытие эскроу.

Подробнее: Приёмка квартиры в новостройке: новые правила 2026 года

Передаточный акт и приёмка

Передаточный акт - это документ, которым застройщик передаёт вам квартиру, а вы её принимаете. Застройщик обязан предупредить о готовности не меньше чем за месяц, а вы обязаны приступить к приёмке в течение семи рабочих дней после уведомления (214-ФЗ, статья 8).

Нашли недостатки - вправе потребовать акт осмотра с их перечнем и не подписывать передаточный, пока их не устранят. Затянете без причины - через два месяца после срока передачи по договору застройщик вправе составить акт в одностороннем порядке.

При покупке готовой квартиры у собственника её передают по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают продавец и покупатель (Гражданский кодекс, статья 556, пункт 1).

Подробнее: Приёмка квартиры в новостройке: новые правила 2026 года

Гарантийный срок

Гарантийный срок - это время, в течение которого застройщик отвечает за недостатки уже переданной квартиры. После реформы закона 482-ФЗ он такой: на сам объект и на инженерное оборудование - не меньше трёх лет, на отделку - не меньше одного года (214-ФЗ, статья 7).

Отделка - самый короткий срок и самая частая претензия. Что не поймали на приёмке и за первый год, дальше чините за свой счёт.

Подробнее: Приёмка квартиры в новостройке: новые правила 2026 года

Класс отделки

Класс отделки - это уровень требований к ровности стен, полов и потолков и к качеству покрытий по ГОСТ Р 72509-2026, который действует с 1 марта 2026 года. Классов восемь, для жилья применяются с первого по шестой, у каждого свой допуск: по вертикали оштукатуренной стены высотой до 3 м - от 1 мм в первом классе до 10 мм в шестом.

ГОСТ добровольный: он обязывает застройщика только тогда, когда класс отделки назван в договоре. Поэтому до подписания я смотрю, есть ли там эта строка - без неё спор «криво или нет» упирается в экспертизу, а не в цифру.

Подробнее: Приёмка квартиры в новостройке: новые правила 2026 года

Стандарт застройщика

Стандарт застройщика - это стандарт организации, зарегистрированный в Федеральном информационном фонде стандартов, которому должна соответствовать отделка квартиры, если так записано в договоре: «Договор может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки стандарту организации» (закон 214-ФЗ, статья 4, часть 4.7).

Если договор на него ссылается, стандарт застройщика становится неотъемлемой частью договора, а требования в нём не могут быть ниже минимальных, утверждённых Минстроем. Слова «white box» и «предчистовая» закон не определяет, поэтому что входит в отделку, показывают договор и этот стандарт. Полный текст части 4.7 - на consultant.ru.

Подробнее: Отделка white box: что это и брать квартиру с отделкой или без

Единый реестр проблемных объектов

Единый реестр проблемных объектов - это открытый список домов, где застройщик нарушил срок завершения строительства больше чем на шесть месяцев либо признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство (214-ФЗ, статья 23.1).

Реестр ведётся в единой информационной системе жилищного строительства, сведения в нём общедоступны. Перед покупкой на стройке я проверяю в нём и дом, и застройщика.

Подробнее: Деньги на эскроу: что если дом не достроят и кто их вернёт

ЕИСЖС, единая информационная система жилищного строительства

ЕИСЖС - это государственная система, через которую идут сведения о стройке: в ней застройщик размещает документы о вводе дома, от размещения сведений в ней отсчитывается возврат денег с эскроу, в ней же ведутся реестры застройщиков и проблемных объектов (214-ФЗ, статьи 15.5 и 23.1).

Публичная сторона системы - портал наш.дом.рф: там лежит и единый реестр проблемных объектов.

Подробнее: Деньги на эскроу: что если дом не достроят и кто их вернёт

Цедент и цессионарий

Цедент и цессионарий - две стороны уступки права: цедент передаёт право требования, цессионарий его получает. Закон разрешает такую передачу, если она не противоречит закону, а без согласия должника уступка не допускается там, где личность кредитора имеет для него существенное значение (Гражданский кодекс, статья 388, пункты 1 и 2).

Важно, за что цедент отвечает перед вами. Он отвечает за недействительность переданного требования, но не отвечает за то, что должник его исполнит (статья 390, пункт 1). Проще говоря: продавец прав по договору долевого участия гарантирует, что право настоящее, но не гарантирует, что дом достроят.

Подробнее: Переуступка квартиры: что это, когда можно и что проверить

Перевод долга

Перевод долга - это перенос обязанности должника на другое лицо (Гражданский кодекс, статья 391, пункт 1). В сделках с новостройками он появляется тогда, когда первый дольщик не расплатился с застройщиком до конца и вместе с правами передаёт покупателю остаток обязательств.

Правило здесь жёсткое: перевод долга допускается с согласия кредитора, а при отсутствии такого согласия он ничтожен (пункт 2). Кредитор в этой конструкции - застройщик, и его согласие обязано быть письменным и полученным до сделки.

Подробнее: Переуступка квартиры: что это, когда можно и что проверить

ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости

ЕГРН - это свод сведений об учтённой недвижимости, о зарегистрированных правах на неё и о сделках с ней, который ведёт орган регистрации прав (218-ФЗ, статья 1). Записи в него вносятся при государственной регистрации, и именно с момента записи право считается перешедшим.

Реестр состоит из реестра объектов недвижимости, реестра прав и ограничений, реестра границ и связанных с ними документов (статья 7). Практический смысл для покупателя простой: пока записи нет, для государства, банка и застройщика владелец прежний.

Подробнее: Переуступка квартиры: что это, когда можно и что проверить

УКЭП, усиленная квалифицированная электронная подпись

УКЭП - это усиленная электронная подпись, ключ проверки которой указан в квалифицированном сертификате, а средства её создания и проверки подтверждены на соответствие закону (закон об электронной подписи, статья 5, часть 4). Документ с такой подписью «признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью» (статья 6, часть 1).

Сертификат выдаёт аккредитованный удостоверяющий центр. Личность он устанавливает при личном присутствии или без него: по действующей квалифицированной подписи, а гражданину России также по загранпаспорту с электронным носителем или через единую биометрическую систему (статья 18, часть 1, пункт 1). С такой подписью договор о квартире подписывают и подают на регистрацию из другого города (закон о регистрации недвижимости, статья 18).

Подробнее: Как купить квартиру в другом городе, не приезжая: по шагам

Запись о невозможности регистрации без личного участия

Запись о невозможности регистрации без личного участия - это отметка в ЕГРН по заявлению собственника: пока она стоит, заявление на регистрацию перехода, прекращения, ограничения права или обременения объекта, поданное не собственником и не его законным представителем, возвращают без рассмотрения (218-ФЗ, статья 36, части 1 и 3).

Вносят её в срок не более пяти рабочих дней, заявление можно подать через личный кабинет без квалифицированной подписи, пошлины нет (Налоговый кодекс, статья 333.35, пункт 3, подпункт 4.5). Решение суда, требование судебного пристава-исполнителя и иные случаи, установленные федеральными законами, запись не останавливает.

Подробнее: Электронная регистрация сделки: как проходит и что проверить

Запись о возможности электронной регистрации

Запись о возможности электронной регистрации - это запись в ЕГРН по заявлению собственника-гражданина о том, что при отчуждении его объекта заявление о переходе или прекращении права собственности можно подать документами с усиленной квалифицированной электронной подписью (218-ФЗ, статья 36.2). Заявление подают на бумаге и лично, запись вносят в срок не более пяти рабочих дней (части 1 и 3).

Без неё электронное заявление о переходе права собственности возвращают без рассмотрения, кроме случаев части 6 статьи 36.2 (часть 4). Среди них - подача нотариусом, если собственник участвует в сделке лично или его представитель действует по нотариальной доверенности и нет отметки о невозможности регистрации без личного участия, подача сторонами через банк, подпись с сертификатом, выданным Роскадастром, и идентификация сторон через единую биометрическую систему.

Подробнее: Электронная регистрация сделки: как проходит и что проверить

Нотариальная доверенность

Нотариальная доверенность - это доверенность, удостоверенная нотариусом. Доверенностью закон называет «письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу… для представительства перед третьими лицами» (Гражданский кодекс, статья 185, пункт 1), а доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок «должна быть нотариально удостоверена» (статья 185.1, пункт 1).

Если срок в доверенности не указан, она действует год со дня совершения (статья 186, пункт 1). Выдавший доверенность может отменить её (статья 188), а сведения о нотариальной доверенности, в том числе об отмене, открыты в интернете бесплатно и круглосуточно (Основы законодательства о нотариате, статья 34.4).

Подробнее: Покупка квартиры по доверенности: как оформить и чем рискуете

Передоверие

Передоверие - это когда представитель передаёт свои полномочия по доверенности другому лицу. Сделать это он может, «если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие» (Гражданский кодекс, статья 187, пункт 1).

Доверенность в порядке передоверия удостоверяет нотариус, её срок не может быть больше срока основной доверенности (статья 187, пункты 3 и 4), и в ней не может быть больше прав, чем в основной (Основы законодательства о нотариате, статья 59). Поэтому в доверенности на покупку квартиры прямо пишут, можно передоверять или нет.

Подробнее: Покупка квартиры по доверенности: как оформить и чем рискуете

Банковская ячейка

Банковская ячейка - это индивидуальный банковский сейф, который банк предоставляет клиенту по договору хранения ценностей: клиент сам помещает ценности в сейф и изымает их (Гражданский кодекс, статья 922, пункт 1). Если сейф предоставлен клиенту, банк обеспечивает это «вне чьего-либо контроля, в том числе и со стороны банка» (статья 922, пункт 3).

Поэтому при расчётах за квартиру банк не проверяет, что лежит в ячейке и за что деньги отдаются. Закладывают ячейку лично, и удалённым способом оплаты она не служит.

Подробнее: Как купить квартиру в другом городе, не приезжая: по шагам

Наём жилого помещения, договор найма

Наём жилого помещения - это договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жильё за плату во владение и пользование для проживания в нём (Гражданский кодекс, статья 671, пункт 1). Именно так оформляется обычная сдача квартиры человеку.

Компании то же помещение сдаётся уже по договору аренды, и использовать его юридическое лицо может только для проживания граждан (пункт 2 той же статьи). Разница не формальная: от вида договора зависит и налогообложение, и порядок расторжения.

Подробнее: Квартира под сдачу: разбор реального случая и 8,61 млн

Краткосрочный наём

Краткосрочный наём - это договор найма жилья на срок до года. Так его называет Гражданский кодекс: «К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила…» - речь о правилах о временных жильцах, преимущественном праве на продление, поднайме и замене нанимателя, «если договором не предусмотрено иное» (Гражданский кодекс, статья 683, пункт 2).

Посуточная сдача и привычный договор на 11 месяцев - оба краткосрочный наём. Жилищный кодекс с 2024 года прямо разрешает собственнику сдавать квартиру «на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма)» - при условии соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, оснащённости приборами учёта и других требований (Жилищный кодекс, статья 30, часть 2).

Подробнее: Сдавать ли квартиру посуточно или на длительный срок в Москве

НДФЛ с дохода от сдачи жилья

Доход от сдачи имущества в аренду прямо назван доходом от источников в Российской Федерации (Налоговый кодекс, статья 208, пункт 1, подпункт 4), то есть налогом он облагается в любом случае. Ставка НДФЛ - 13%, если сумма налоговых баз за год (зарплата, аренда и другие доходы основной базы вместе) не больше 2,4 млн рублей; сверх - 312 тыс. рублей плюс 15% с превышения до 5 млн (статья 224, пункт 1). Для тех, кто не является налоговым резидентом, ставка 30% (пункт 3).

Альтернатива для собственника - налог на профессиональный доход со своим лимитом: применять режим нельзя, если доход за календарный год превысил 2,4 млн рублей (Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, статья 4). В моих расчётах доходности налог и износ сидят вместе в одном коэффициенте 0,87.

Подробнее: Квартира под сдачу: разбор реального случая и 8,61 млн

Лизинг, финансовая аренда

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить его арендатору за плату во временное владение и пользование (Гражданский кодекс, статья 665).

Предметом лизинга могут быть здания, сооружения и другое недвижимое имущество, а вот земельные участки - не могут (164-ФЗ, статья 3). Отсюда практическая граница: дом в лизинг взять можно, участок под ним придётся оформлять отдельно.

Подробнее: Лизинг недвижимости: выгоднее ипотеки или нет и чем рискуете

Выкупная цена предмета лизинга

Выкупная цена - это сумма, за которую объект переходит в вашу собственность по окончании договора. В общую сумму договора лизинга она включается, только если договором предусмотрен переход права собственности (164-ФЗ, статья 28, пункт 1).

Сам переход собственности - тоже условие договора, а не автоматика (статья 19). Поэтому в договоре я ищу две строки сразу: записан ли выкуп и входит ли выкупная цена в те платежи, которые уже посчитали.

Подробнее: Лизинг недвижимости: выгоднее ипотеки или нет и чем рискуете

Лизингодатель и лизингополучатель

Это две стороны договора: лизингодатель покупает объект и отдаёт его во владение и пользование, лизингополучатель принимает и платит. Обе стороны могут быть и физическим, и юридическим лицом (164-ФЗ, статья 4).

Объект при этом остаётся собственностью лизингодателя (статья 11, пункт 1) - в этом главное отличие от ипотеки, где собственник вы, а у банка залог.

Подробнее: Лизинг недвижимости: выгоднее ипотеки или нет и чем рискуете

Задаток

Задаток - это деньги, которые одна сторона даёт другой в счёт будущих платежей по договору: «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (Гражданский кодекс, статья 380, пункт 1). Соглашение о задатке «независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме» (пункт 2).

Смысл задатка - в последствиях срыва, и они зеркальные. Если за неисполнение договора отвечает тот, кто дал деньги, они остаются у получателя; если отвечает тот, кто получил, он «обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка» (статья 381, пункт 2). Сверх того сторона, ответственная за срыв, возмещает другой убытки «с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное» (там же). Поэтому в продаже квартиры я смотрю не на размер суммы, а на то, есть ли письменное соглашение: без него спор упирается в переписку и слова. Полные тексты обеих норм на consultant.ru: статья 380 и статья 381.

Подробнее: Как быстро продать квартиру в Москве и не потерять в цене

Аванс

Аванс - деньги, внесённые вперёд в счёт будущей цены. Отдельного определения аванса в Гражданском кодексе нет, о нём говорит правило о задатке: если сомнительно, задаток ли это, в частности вследствие несоблюдения письменной формы, сумма «считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное» (Гражданский кодекс, статья 380, пункт 3).

В отличие от задатка, у аванса нет правила двойной суммы. Если сделка не состоялась, полученное без основания по общему правилу возвращают по правилам о неосновательном обогащении (статья 1102, пункт 1), исключения - в статье 1109. Полные тексты норм на consultant.ru: статья 380 и статья 1102.

Подробнее: Аванс или задаток при покупке квартиры: что выбрать

Предварительный договор

Предварительный договор - это обещание сторон заключить основной договор потом. Полностью норма звучит так: «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором» (Гражданский кодекс, статья 429, пункт 1).

Строка, которую в нём читают первой, - срок: «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор» (пункт 4). Предварительный договор и задаток отвечают на разные вопросы: первый - что и когда подпишут, второй - что будет с деньгами, если кто-то передумает. Полный текст статьи 429 - на consultant.ru.

Подробнее: Как быстро продать квартиру в Москве и не потерять в цене

Агентский договор

Агентский договор - одна из форм, в которой оформляют работу с риэлтором: «По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала» (Гражданский кодекс, статья 1005, пункт 1).

Вторая подходящая форма - возмездное оказание услуг, и вот её полный текст: «По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги» (статья 779, пункт 1). Закон знает обе, и какая из них у конкретного агентства, видно только в самом договоре - это и стоит прочитать до подписи. Первоисточники на consultant.ru: статья 1005 и статья 779.

Подробнее: Как быстро продать квартиру в Москве и не потерять в цене

Односторонний отказ от договора

Односторонний отказ - это способ прекратить договор без согласия другой стороны, когда такое право дано законом или договором: оно «может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором» (Гражданский кодекс, статья 450.1, пункт 1).

Для договора долевого участия правило своё: «В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения» (214-ФЗ, статья 9, часть 4). Право на такой отказ у дольщика есть, когда договор нарушил застройщик, - например, при просрочке передачи квартиры на два месяца (часть 1). Если же застройщик «надлежащим образом исполняет свои обязательства… участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке» (часть 1.2).

Подробнее: Расторжение ДДУ: как вернуть деньги - разбор реального случая

Соглашение о расторжении

Соглашение о расторжении - договорённость сторон прекратить договор. Кодекс разрешает это как общее правило: «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором» (Гражданский кодекс, статья 450, пункт 1).

Форма у соглашения та же, что у самого договора: «Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное» (статья 452, пункт 1). Для договора долевого участия расторжение потом регистрируют: заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении «может быть представлено одной из сторон договора» (218-ФЗ, статья 48, часть 8).

Подробнее: Расторжение ДДУ: как вернуть деньги - разбор реального случая

Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж - это денежная сумма, которую одна сторона вносит другой в обеспечение обязательства: обязательства «по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)», и «при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства» (Гражданский кодекс, статья 381.1, пункт 1).

В аренде это обычно платёж арендатора на случай просрочки или ущерба. Возвращается он при ненаступлении этих обстоятельств или «прекращения обеспеченного обязательства… если иное не предусмотрено соглашением сторон» (пункт 2). Покупая помещение с арендатором, спросите, внесён ли платёж и передаётся ли он вам: это условие вашей сделки с продавцом, а не норма закона.

Подробнее: Готовый арендный бизнес: что покупают и сколько стоит в Москве

Индексация арендной платы

Индексация арендной платы - это её плановое повышение в ходе договора. Правило по умолчанию: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год» (Гражданский кодекс, статья 614, пункт 3).

Читать в договоре нужно не слово «индексация», а механизм: наступает повышение автоматически или только по договорённости. Брокеры коммерческой недвижимости предупреждают: «применение условия по индексации возможно по соглашению сторон, что можно расценивать как отсутствие индексации вообще, и таким образом может значительно ухудшить планируемые (заявленные) финансовые показатели ГАБ» (MallTeam, 19 июня 2026 года).

Подробнее: Готовый арендный бизнес: что покупают и сколько стоит в Москве

Проектная декларация

Проектная декларация - документ, в котором застройщик обязан рассказать о себе и о стройке, и это не реклама: «Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика» (214-ФЗ, статья 19, часть 1).

Состав задан двумя соседними статьями: о застройщике говорит статья 20 - прошлые проекты за три года со сроками их ввода, учредители с пятью и более процентами голосов, финансовый результат и задолженности; о проекте статья 21 - разрешение на строительство, права на земельный участок, примерный график реализации, срок передачи объекта участнику, генеральный подрядчик и банк счетов эскроу. Уполномоченный орган региона рассматривает декларацию «в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации» и выдаёт заключение о соответствии (статья 19, часть 2.1), а изменения застройщик вносит «ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным» (часть 4). Полный текст статьи 19 - на consultant.ru.

Подробнее: Как проверить застройщика: разбор случая, готовое или стройка

Единый реестр застройщиков

Единый реестр застройщиков - государственный перечень компаний, которые соответствуют требованиям закона о долевом строительстве: «Единый реестр застройщиков является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц… соответствующих требованиям настоящего Федерального закона» (214-ФЗ, статья 23.1, часть 1). Ведётся он в единой информационной системе жилищного строительства, публичная витрина которой - портал наш.дом.рф.

Рядом ведётся второй реестр, и для покупателя он важнее: единый реестр проблемных объектов. Объект попадает туда, если «застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства» либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство (часть 1.1). Сведения обоих реестров «являются открытыми, общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации» (часть 4), то есть смотреть их можно до сделки и бесплатно. Полный текст статьи 23.1 - на consultant.ru.

Подробнее: Как проверить застройщика: разбор случая, готовое или стройка

ЕРЗ.РФ, Единый ресурс застройщиков

ЕРЗ.РФ - коммерческий отраслевой портал о жилищном строительстве, а не государственный реестр. Он собирает данные по новостройкам и строит из них списки: по объёму текущего строительства, по объёму ввода жилья, по накопленному вводу жилья, по потребительским качествам ЖК, по скорости строительства, по зелёному строительству. Размер базы портал заявляет сам: сведения «о 60 000+ строящихся и построенных на территории Российской Федерации многоквартирных домах».

Его собственный показатель определён на странице списка дословно: «Рейтинг ЕРЗ - показатель (от 0 до 5) соблюдения декларируемого срока ввода жилья». Срок ввода декларирует сам застройщик, поэтому показатель сверяет компанию с её же обещанием и ничего не говорит ни о качестве дома, ни об отделке, ни о сервисе. Первоисточник - страница ТОП застройщиков Москвы, открыта 20 сентября 2026 года.

С государственным реестром его путать нельзя: единый реестр застройщиков - «систематизированный перечень юридических лиц… соответствующих требованиям настоящего Федерального закона» (214-ФЗ, статья 23.1, часть 1), он ведётся в единой информационной системе жилищного строительства, а публичная витрина у него - наш.дом.рф. Разница рабочая: в реестр компания либо входит, либо нет, а место в рейтинге - это позиция в чьей-то таблице по выбранному этой таблицей показателю.

Подробнее: Рейтинг застройщиков Москвы: личный список брокера

ЕФРСБ, реестр сведений о банкротстве

ЕФРСБ - Единый федеральный реестр сведений о банкротстве: «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве представляет собой федеральный информационный ресурс и формируется посредством включения в него сведений, предусмотренных настоящим Федеральным законом» (127-ФЗ, статья 28, пункт 2). Смотреть его можно на bankrot.fedresurs.ru, поиск идёт по названию компании или по ИНН.

Сведения реестра «являются открытыми и общедоступными» и «подлежат размещению в сети "Интернет" и могут использоваться без ограничений, в том числе путем дальнейшей их передачи и (или) распространения» (та же статья). Для покупателя новостройки это второй независимый источник: сам застройщик обязан разместить сведения о введённой процедуре банкротства в единой информационной системе жилищного строительства не позднее трёх рабочих дней со дня события (214-ФЗ, статья 3.1, часть 3.1). Полный текст статьи 28 - на consultant.ru.

Подробнее: Как проверить застройщика: разбор случая, готовое или стройка

ЕГРЮЛ, реестр юридических лиц

ЕГРЮЛ - Единый государственный реестр юридических лиц, в котором записано, что за компания подписывает с вами договор. Сведения из него открыты для всех: «Содержащиеся в государственных реестрах сведения и документы являются открытыми и общедоступными, за исключением решений об учреждении личных фондов и уставов таких фондов, сведений об учредителях личных фондов, а также сведений, доступ к которым ограничен» (129-ФЗ, статья 6, пункт 1).

Бесплатные сервисы налоговой службы - egrul.nalog.ru, где выписка запрашивается по ИНН, ОГРН или названию, и pb.nalog.ru, где сведения о компании собраны на одной карточке. В покупке новостройки реестр нужен, чтобы сверить юридическое лицо с проектной декларацией: дату регистрации, руководителя, участников и то, не идёт ли ликвидация. Полный текст статьи 6 - на consultant.ru.

Подробнее: Как проверить застройщика: разбор случая, готовое или стройка

Титульное страхование

Титульное страхование - рыночное имя продукта: самого слова «титул» в законе нет. Юридически это договор имущественного страхования, по которому страховщик обязуется за страховую премию «при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)» (Гражданский кодекс, статья 929, пункт 1, редакция от 24 июня 2025 года с изменениями от 9 июня 2026 года). Среди страхуемых интересов кодекс первым называет «риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (статья 930)» (пункт 2, подпункт 1).

Страхование имущества возможно только у того, у кого есть интерес в его сохранении: «Договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен» (статья 930, пункт 2), а сам договор заключается «в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества» (пункт 1).

Практический смысл двух норм такой. Страхуется не квартира, а право на неё, и только то право, которое у вас есть или возникает по этой сделке. Выплата приходит после того, как право утрачено, и считается она в пределах страховой суммы из договора - поэтому заниженная цена в договоре купли-продажи бьёт и по страховому возмещению. Полные тексты статей - на consultant.ru: статья 929 и статья 930.

Подробнее: Титульное страхование квартиры: когда нужно и сколько стоит

Добросовестный приобретатель

Добросовестный приобретатель - тот, кто возмездно купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, и при этом «не знал и не мог знать» об этом. Кодекс говорит о нём так: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли» (Гражданский кодекс, статья 302, пункт 1, редакция от 10 июня 2026 года).

Для покупателя недвижимости важна отдельная норма о реестре: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него» (статья 8.1, пункт 6, абзац 3, введён Федеральным законом от 16 декабря 2019 года № 430-ФЗ).

Есть и жёсткий трёхлетний предел, но только для публичных истцов: суд отказывает в иске об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя «во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения» (статья 302, пункт 4), и норма эта адресована лицам из пункта 1 статьи 124 кодекса - Российской Федерации, её субъектам и муниципальным образованиям. Против иска частного лица этот срок не работает. Физическое лицо, у которого жильё истребовали по статье 302, имеет право на «выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации» (218-ФЗ, статья 68.1, часть 1). Первоисточники: статья 302, статья 8.1 и статья 68.1.

Подробнее: Титульное страхование квартиры: когда нужно и сколько стоит

Исковая давность

Исковая давность - срок, за который спор ещё можно вынести в суд. Общий срок: «Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса» (Гражданский кодекс, статья 196, пункт 1, редакция от 10 июня 2026 года), при этом «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен» (пункт 2).

Начало отсчёта - главное, что путают: «течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права» (статья 200, пункт 1). То есть срок считается не от даты сделки, а от дня, когда о нарушении узнал тот, кто судится.

По недействительным сделкам сроки свои. По ничтожной сделке - «три года», и течение срока «начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки», а для истца, не являющегося стороной сделки, - со дня, когда он узнал о начале её исполнения, но «во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки» (статья 181, пункт 1). По оспоримой сделке - «один год» (пункт 2). Первоисточники: статья 181, статья 196 и статья 200.

Подробнее: Титульное страхование квартиры: когда нужно и сколько стоит

Кондоминиум в Таиланде и квота иностранцев

Кондоминиум - многоквартирный дом, квартиры в котором продаются по закону о кондоминиумах Таиланда B.E. 2522. Иностранец может владеть квартирой в таком доме, если деньги пришли из-за рубежа: «Aliens or juristic persons regarded by law as aliens who have brought in foreign currency into the Kingdom or withdraw money from Thai baht account of the person who have residence outside the Kingdom or withdraw money from a foreign currency account» (раздел 19, пункт 5).

Квота: все иностранцы вместе владеют квартирами «not exceeding forty-nine percent (49%) of the spaces of the whole units in such particular condominium» (раздел 19/2). При регистрации покупатель показывает «evidence of bringing in foreign currency into the Kingdom … in the amount of not less than the price of the apartment to be purchased» (раздел 19/3). Первоисточник: перевод закона, WSR Law Group.

Подробнее: Недвижимость на Пхукете: разбор реального случая клиента

Лизхолд (leasehold), долгосрочная аренда

Лизхолд - право пользоваться недвижимостью по долгосрочной аренде, а не собственность. В Таиланде его срок ограничен: раздел 540 Гражданского и торгового кодекса запрещает аренду дольше 30 лет - «Section 540 of the Civil and Commercial Code of Thailand, which prohibits lease terms that exceed 30 years».

Условия об автоматическом продлении такой аренды Верховный суд Таиланда в деле 4655/2566 признал недействительными: «the renewal provisions are void». Поэтому условие о продлении в договоре аренды стоит проверять у юриста до сделки. Первоисточник: Addleshaw Goddard, 10.03.2025.

Подробнее: Недвижимость на Пхукете: разбор реального случая клиента

Фрихолд (freehold)

Фрихолд - это полная собственность иностранца на недвижимость в Дубае без ограничения срока. Её разрешает закон Дубая № 7 от 2006 года, статья 4, и только в зонах, которые определил правитель: «non-UAE nationals may, in certain areas determined by the Ruler, be granted the following rights: a. Freehold ownership of Real Property without time restrictions; and b. Usufruct or leasehold over Real Property for a period not exceeding ninety-nine (99) years».

В той же статье стоит и второе право - пользование или аренда на срок до 99 лет. Это другое право, чем полная собственность, поэтому до сделки я смотрю, в какой зоне стоит дом и что именно будет записано за покупателем.

Подробнее: Как россиянину купить квартиру в Дубае: порядок и доходность

Сбор DLD, Земельный департамент Дубая

Сбор DLD - это сбор Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department) за регистрацию продажи недвижимости: 2% цены с продавца и 2% с покупателя, вместе 4%. На странице услуги о регистрации продажи (обновлена 8 сентября 2026 года) это записано так: «Seller: 2% of the sale value · Buyer: 2% of the sale value».

Сверх процента там же стоят фиксированные сборы: 250 дирхамов за свидетельство о собственности, 225 за карту, по 10 дирхамов двух сборов и услуга регистрационного центра - 4 000 дирхамов плюс НДС при цене от 500 000 дирхамов. Регистрировать права на недвижимость в Дубае вправе только этот департамент: «The Department will be the only entity authorised to register Real Property Rights» (закон Дубая № 7 от 2006 года, статья 6).

Подробнее: Как россиянину купить квартиру в Дубае: порядок и доходность

Title Deed

Title Deed - это электронное свидетельство о собственности на недвижимость в Дубае. Его выдаёт Земельный департамент Дубая при регистрации продажи: на странице услуги в выданных документах стоит «Electronic Title Deed», за выпуск берут 250 дирхамов.

При покупке строящегося жилья договор сначала регистрируется в предварительном реестре (система Oqood), а свидетельства о собственности у покупателя ещё нет. Электронная копия Title Deed стоит в списке документов на резидентскую визу собственника, поэтому до его выдачи подать на неё не с чем.

Подробнее: Как россиянину купить квартиру в Дубае: порядок и доходность

Преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки - это право совладельцев первыми купить долю, которую продают постороннему: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях» (Гражданский кодекс, статья 250, пункт 1), кроме продажи с публичных торгов и случаев пункта 2 статьи 259.2.

Продавец доли «обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий» (пункт 2). Если долю продали в обход этого права, «любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя» (пункт 3).

Подробнее: На что обратить внимание при покупке квартиры: что проверить

Выдел доли

Выдел доли - это право участника долевой собственности получить свою часть из общего имущества: он «вправе требовать выдела своей доли из общего имущества», а если участники не договорились, - «в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли» (Гражданский кодекс, статья 252, пункты 2 и 3).

Если выдел в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками (пункт 3). Компенсация вместо выдела выплачивается с его согласия, а без согласия суд может её присудить, только если доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (пункт 4).

Подробнее: Продажа доли в квартире: как продать, если другие против

Предварительное разрешение органа опеки

Предварительное разрешение органа опеки - согласие опеки на сделку с имуществом ребёнка, которое получают до сделки. Без него сделку не совершают: «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного… а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного» (Гражданский кодекс, статья 37, пункт 2). На родителей это правило распространяется через статью 28 Гражданского кодекса и статью 60 Семейного кодекса.

Срок по федеральному закону: разрешение или отказ «должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован» (48-ФЗ, статья 21, часть 3). В Москве срок услуги по регламенту «не может превышать 15 календарных дней» (приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП, пункт 2.7.1). Первоисточники: статья 37 ГК РФ, статья 21 закона об опеке и московский регламент.

Подробнее: Продажа квартиры с материнским капиталом: доли детей и опека

Единый жилищный документ (ЕЖД)

Единый жилищный документ (ЕЖД) - московский документ жилищного учёта: с 1 октября 2005 года он заменил выписку из домовой книги, справку о проверке жилищных условий и копию финансово-лицевого счёта (постановление Правительства Москвы от 02.08.2005 № 575‑ПП). В нём указано, кто зарегистрирован в квартире, форма собственности и есть ли задолженность по оплате жилищных и коммунальных услуг.

Срок, до которого документ действителен, пишут на самом бланке - в форме есть строка «Документ действителен до». Заказать ЕЖД можно на mos.ru: готовый документ приходит в личный кабинет в течение одного дня. Первоисточники: постановление № 575‑ПП и инструкция mos.ru.

Подробнее: Документы для продажи квартиры в 2026 году: список и справки

Обременение квартиры

Обременение - чужое право на квартиру или запрет, которые ограничивают собственника и остаются с квартирой, когда она переходит к новому владельцу: залог банка, арест, право человека жить в квартире, наём, рента. Закон говорит, что «ограничения таких прав и обременения имущества» подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (ГК РФ, статья 8.1, пункт 1).

Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц, кроме случая, когда покупатель согласился принять её с обременением. Требовать уменьшения цены или расторжения договора покупатель вправе, «если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц» (ГК РФ, статья 460, пункт 1). Первоисточники на consultant.ru: статья 8.1 и статья 460.

Подробнее: Покупка квартиры с обременением: что проверить до сделки

Арест имущества

«Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества» (229-ФЗ, статья 80, часть 4). Это арест, который накладывает судебный пристав; арест может наложить и суд.

Если в Росреестр поступил акт об аресте квартиры или о запрете действий с ней, регистрацию перехода права приостанавливают до акта о снятии ареста или запрета, за исключением случаев, установленных федеральными законами (218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 37 и часть 6). Первоисточники на consultant.ru: статья 80 закона об исполнительном производстве и статья 26 закона о регистрации.

Подробнее: Покупка квартиры с обременением: что проверить до сделки

Рента

«По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (ГК РФ, статья 583, пункт 1).

Рента обременяет квартиру, переданную под её выплату: если такую квартиру продают, обязательства плательщика ренты переходят на покупателя (статья 586, пункт 1), а у получателя ренты есть право залога на неё (статья 587, пункт 1). Квартиру, переданную в обеспечение пожизненного содержания, продают только с предварительного согласия получателя ренты (статья 604). Первоисточники на consultant.ru: статья 583, статья 586, статья 587 и статья 604.

Подробнее: Покупка квартиры с обременением: что проверить до сделки

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос - это часть цены квартиры, которую вы платите своими деньгами, а не кредитом. По семейной ипотеке программа требует не меньше 20% собственными средствами, банк вправе просить больше.

По новостройке взнос 20% и меньше двигает заявку в зону, где у банка квота на такие выдачи в единицы процентов, поэтому минимальный взнос - одна из причин отказа. Материнский капитал взносом быть может (256-ФЗ, статья 10).

Подробнее: Первоначальный взнос по семейной ипотеке: сколько нужно

Аннуитетный платёж

Аннуитетный платёж - это одинаковая сумма каждый месяц на весь срок кредита. Меняется только то, что внутри: в начале срока большая часть платежа уходит в проценты, к концу - в сам долг.

Отсюда два следствия, которые видно на цифрах: чем длиннее срок, тем меньше платёж, но тем больше переплата; и досрочные погашения в первые годы дают больше, чем те же деньги в конце.

Подробнее: Семейная ипотека с одним ребёнком: 12% с 1 октября 2026

Досрочное погашение

Досрочное погашение - это возврат кредита раньше срока, целиком или частью. Это право заёмщика, а не услуга банка: общее правило записано в Гражданском кодексе (статья 810, пункт 2), а для потребительского кредита его конкретизирует отдельный закон.

Заёмщик «имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа)» (353-ФЗ, статья 11, часть 4). Срок уведомления договор может только сократить, но не удлинить.

Что это значит в деньгах: при досрочном возврате заёмщик платит проценты «на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата» соответствующей суммы или её части (часть 6 той же статьи). То есть проценты идут за фактический срок пользования деньгами, а не за весь график, поэтому длинный срок кредита, который гасят досрочно, и длинный срок, который платят по графику, - это два разных по цене сценария.

Подробнее: Досрочное погашение ипотеки: срок или платёж, что выгоднее

ПСК, полная стоимость кредита

Полная стоимость кредита - это настоящая цена ипотеки в процентах годовых и в рублях, со всеми платежами, которые вы обязаны сделать по договору, а не ставка из рекламы. Банк обязан показать её в квадратной рамке на первой странице договора (353-ФЗ, статья 6).

Живой пример из моего замера: заявленная ставка у застройщика 3,5%, а ПСК в его же условиях 3,952-6,623%. Сравнивать предложения надо по этой рамке.

Подробнее: Субсидированная ипотека от застройщика: что это и кто платит

ПДН, показатель долговой нагрузки

Показатель долговой нагрузки - это доля вашего ежемесячного дохода, которая уходит на платежи по всем кредитам, включая тот, который вы просите. По решению Банка России на IV квартал 2026 года заёмщикам с ПДН выше 80% или взносом 20% и меньше банк может выдать не больше 5% своих кредитов на строящееся жильё.

Проще: если платежи съедают больше 80% дохода, банк почти не имеет права вам выдать - не из вредности, а по квоте регулятора. Ниже этой планки закон ставит одну отметку: если ПДН больше 50%, банк обязан до подписания письменно предупредить заёмщика о риске не справиться с платежами (353-ФЗ, ст. 5.1, ч. 5). Сколько процентов дохода можно отдавать за ипотеку, каждый банк решает по своей модели.

Подробнее: Отказ в ипотеке: причины и что делать, чтобы одобрили

Макропруденциальный лимит, МПЛ

Макропруденциальный лимит - это максимальная доля рискованных кредитов, которую банку разрешено выдать. Право установить её дано Банку России прямо: «В качестве меры, направленной на снижение угроз финансовой стабильности Российской Федерации, Банк России на основании решения Совета директоров вправе устанавливать для кредитных организаций и (или) микрофинансовых организаций максимально допустимую долю отдельных видов кредитов (займов)» (86-ФЗ, статья 45.6, часть первая). Виды кредитов и порядок применения лимитов определяет нормативный акт Банка России - Указание от 03.02.2025 № 6993-У.

Значения на IV квартал 2026 года установлены решением Совета директоров Банка России от 24.07.2026 и применяются с 1 октября 2026 года. По кредитам на финансирование по ДДУ: кредиты, «по которым ПДН превышает 80 процентов либо размер первоначального взноса не превышает 20 процентов (включительно) (от общего объема кредитов на финансирование по ДДУ), - совокупно 5 процентов, при этом доля кредитов на финансирование по ДДУ, по которым одновременно ПДН превышает 50 процентов и размер первоначального взноса не превышает 20 процентов (включительно) (от общего объема кредитов на финансирование по ДДУ), - 1 процент». По жилищным ипотечным кредитам на готовое жильё - совокупно 15 процентов и 5 процентов для самого рискованного сочетания. По иным потребительским кредитам с ПДН выше 50 процентов - 15 процентов, с ПДН выше 80 процентов - 1 процент.

Что считается первоначальным взносом для этих лимитов, сказано в сноске 9 того же решения: «Размер первоначального взноса за счет собственных денежных средств заемщика и (или) за счет средств финансовой помощи из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов либо от организаций-работодателей». Полный текст решения - на consultant.ru.

Подробнее: Семейная ипотека без первоначального взноса: кто платит взнос

Кредитная история и БКИ

Кредитная история - это запись о ваших кредитах и заявках, которую банки передают в бюро кредитных историй, БКИ. Банк не обязан объяснять отказ вам, но обязан передать в бюро его основание с указанием причины (218-ФЗ, статья 4, часть 4.1) - значит, причину можно увидеть, запросив свою историю.

Список бюро, где она лежит, даёт Центральный каталог кредитных историй Банка России через Госуслуги; в каждом бюро отчёт бесплатен два раза в год.

Подробнее: Отказ в ипотеке: причины и что делать, чтобы одобрили

Созаёмщик и солидарный долг

Созаёмщик - это второй должник по тому же кредиту, чаще всего супруг. Долг у созаёмщиков солидарный: банк вправе требовать всю сумму с любого из них, а не половину с каждого (Гражданский кодекс, статья 323).

Вывести созаёмщика из договора можно только с согласия банка - перевод долга без согласия кредитора ничтожен (статья 391), и банк не обязан соглашаться. Просрочка попадает в кредитную историю обоих, даже если платит один.

Подробнее: Семейная ипотека при разводе: кому квартира и кто платит

Залогодатель и залогодержатель

Залогодержатель - это кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству, то есть ваш банк. Он «имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя» (102-ФЗ, статья 1, пункт 1).

Залогодатель - тот, чья квартира в залоге, обычно сам заёмщик. Квартира при этом никуда не уезжает: имущество, на которое установлена ипотека, «остается у залогодателя в его владении и пользовании» (та же норма). Именно поэтому продать её можно, но только с согласия залогодержателя.

Подробнее: Как продать квартиру в ипотеке: три способа и согласие банка

Запись об ипотеке и обременение

Ипотека существует как запись в реестре, а не как штамп на договоре: «Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости» (102-ФЗ, статья 19). Пока запись не погашена, квартира числится обременённой - и для банка, и для покупателя, и для регистратора.

Погашается запись быстро: «в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав» заявления, и «предоставление иных документов не требуется» (102-ФЗ, статья 25, пункт 1). Проверяемая улика того, что обременения больше нет, одна - выписка из реестра.

Подробнее: Как продать квартиру в ипотеке: три способа и согласие банка

Закладная

Закладная - это ценная бумага, которой банк подтверждает свои права по ипотеке: «Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой» (102-ФЗ, статья 13, пункт 2). Слова «ее законного владельца» здесь рабочие: закладная может сменить владельца, и согласие на продажу тогда даёт её законный владелец, а не тот банк, где вы брали кредит.

Для продажи квартиры это важно вот чем: если закладная выдана, «отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены» (статья 37, пункт 2). Поэтому первый вопрос банку - выдавалась ли она вообще.

Подробнее: Как продать квартиру в ипотеке: три способа и согласие банка

Ключевая ставка

Ключевая ставка - это ставка, по которой Банк России даёт деньги коммерческим банкам и берёт у них: «Ключевая ставка - это процентная ставка, под которую Банк России проводит краткосрочные операции с коммерческими банками, предоставляя или привлекая у них денежные средства» (Банк России, страница «Как Банк России влияет на инфляцию»). С 27 июля 2026 года она держится на уровне 14,00% годовых.

Для ипотеки это не цена вашего кредита, а его основание: ставку по ипотеке назначает банк, и она идёт за ключевой с задержкой и с разрывом. На 2 сентября 2026 года разрыв между ключевой и средневзвешенной ипотечной ставкой на новостройку - 4,73 процентного пункта (обзор ДОМ.РФ).

Подробнее: Стоит ли брать ипотеку в 2026 году или ждать снижения

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование - это новый кредит, которым закрывают старый: «Рефинансирование - оформление нового кредита для погашения уже действующего займа на более выгодных условиях» (ДОМ.РФ, инструкция «Как рефинансировать ипотеку», 12 мая 2025 года). Ставку в старом договоре оно не меняет - оно его прекращает.

Средневзвешенная ставка по рефинансированию на 2 сентября 2026 года - 18,41% годовых, разброс предложений от 16,9% до 21,5%. Ориентир того же источника: новая ставка должна быть примерно на 1,3% ниже старой, иначе разница не окупает расходы на оценку, страховку и оформление.

Подробнее: Стоит ли брать ипотеку в 2026 году или ждать снижения

Период охлаждения

Период охлаждения - обиходное имя срока, в который можно отказаться от добровольной страховки и получить деньги назад. В законе самого слова нет, есть срок: для страховки жизни и здоровья, связанной с кредитом, это тридцать календарных дней. Если банк подключил вас к своей программе страхования, в заявлении он обязан указать право отказаться от услуги «в течение тридцати календарных дней» (353-ФЗ, статья 7, часть 2.1, пункт 3), а при таком отказе вернуть уплаченное «в полном объеме в срок, не превышающий семи рабочих дней», если не было событий с признаками страхового случая (часть 2.5).

Если договор страхования вы заключали сами для кредита, отказ возможен «в течение тридцати календарных дней со дня его заключения», и страховщик возвращает премию «в полном объеме» (353-ФЗ, статья 11, часть 11). Для ипотеки у этого правила есть граница: «Правила, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, не применяются к договорам страхования, заключенным в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"» (часть 13). Значит, на страховку заложенной квартиры тридцатидневный отказ не распространяется. Первоисточники: статья 7 и статья 11 353-ФЗ, редакция от 4 августа 2026 года.

Подробнее: Страховка при ипотеке: что обязательно и как не переплатить

Выгодоприобретатель

Выгодоприобретатель - тот, кому страховщик платит при страховом случае, даже если полис оплатили вы. При ипотеке это банк: договор страхования заложенного имущества «должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке» (102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 31, пункт 1).

Поэтому выплата за утрату или повреждение квартиры идёт в счёт долга: банк получает удовлетворение «непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества» (там же, пункт 3). Если вы покупаете полис не в банке, выгодоприобретателем в нём тоже указывают банк, иначе полис его условие не закроет. Первоисточник: статья 31 102-ФЗ, редакция от 4 августа 2026 года.

Подробнее: Страховка при ипотеке: что обязательно и как не переплатить

Страхование заложенного имущества

Страхование заложенного имущества - единственная страховка при ипотеке, которую требует закон: «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства» (102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 31, пункт 2). Если залогодатель не застраховал квартиру, банк «вправе страховать заложенное имущество» сам и «потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов» (там же).

Верхнюю границу даёт закон о потребительском кредите: банк вправе требовать страховку залога «на сумму, не превышающую размера обеспеченного залогом требования» (353-ФЗ, статья 7, часть 10). Страховку жизни и здоровья закон на заёмщика не возлагает: «Обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону» (Гражданский кодекс, статья 935, пункт 2). Первоисточники: статья 31 102-ФЗ, статья 7 353-ФЗ, статья 935 ГК РФ.

Подробнее: Страховка при ипотеке: что обязательно и как не переплатить

Семейная ипотека

Семейная ипотека - это государственная программа со ставкой 6% для семей с ребёнком до шести лет включительно или с ребёнком-инвалидом; в части регионов - и для семей с двумя несовершеннолетними детьми. Льготная часть кредита - до 12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти и до 6 млн в остальных регионах, взнос от 20%.

Программа действует до 31 декабря 2030 года. С 1 октября 2026 года по решению Минфина от 24 сентября ставка и лимит зависят от числа детей и региона: в Москве и области от 4% до 12% и от 12 до 18 млн.

Подробнее: Семейная ипотека 2026: условия до и после 1 октября

Комби-ипотека

Комби-ипотека - это один кредит из двух частей: льготная часть по семейной ставке 6% в пределах лимита и остаток по рыночной ставке. Общий потолок - до 30 млн рублей в столицах и до 15 млн в регионах.

Так покупают квартиру дороже лимита программы, не теряя льготу на его часть. Платёж при этом считается по двум ставкам, и смотреть надо на итоговую сумму, а не на слово «семейная».

Подробнее: Семейная ипотека 2026: условия до и после 1 октября

Субсидированная ипотека от застройщика

Субсидированная ипотека от застройщика - это ставка ниже рыночной, которую застройщик сам оплачивает банку и закладывает в цену квартиры. Банк России ещё в 2022 году описал риск такой схемы: цена оказывается завышенной, и при необходимости продать квартиру вырученного может не хватить на погашение кредита.

Сравнивать надо не ставки, а итоговую переплату с учётом цены - и ПСК в рамке договора.

Подробнее: Субсидированная ипотека от застройщика: что это и кто платит

Рассрочка от застройщика

Рассрочка от застройщика - это оплата квартиры частями напрямую застройщику, без банка: взнос на входе и остаток по графику до срока, записанного в договоре. По реестру из 1020 живых программ у 144 застройщиков медианный взнос - 30%, то есть на входе рассрочка просит столько же или больше, чем ипотека.

Часть программ идёт с удорожанием на остаток, часть без него; «беспроцентная» в рекламе означает только вторую, и это надо проверять по условиям, а не по вывеске.

Подробнее: Рассрочка от застройщика: условия, взнос и сроки 2026

Трейд-ин квартиры

Трейд-ин квартиры - это одно слово для двух разных услуг. Первая: застройщик бронирует вам новую квартиру, а старую продаёт партнёрское агентство по рыночной цене, и деньги идут во взнос - вы ждёте продажи и платите за бронь. Вторая: старую квартиру выкупают сами за две недели, но с дисконтом около 10% к рынку.

На квартире за 15 млн это 1,5 млн, которых в рекламе трейд-ина нет.

Подробнее: Трейд-ин квартиры: обмен старой на новостройку в 2026

Материнский капитал

Материнский капитал - это государственная поддержка семьи при рождении или усыновлении ребёнка: сертификат на сумму, которую можно направить на определённые цели, среди них - жильё. С 1 февраля 2026 года это 728 921,90 рубля на первого ребёнка, 963 243,17 на второго, если на первого не получали, и 234 321,27 доплатой.

В ипотеке его можно направить и в первоначальный взнос, и в погашение долга, не дожидаясь трёхлетия ребёнка (256-ФЗ, статья 10). Квартира при этом оформляется в общую собственность родителей и детей.

Подробнее: Семейная ипотека и материнский капитал: как использовать

Аккредитованная IT-компания

Аккредитованная IT-компания - это российская организация, которая ведёт деятельность в области информационных технологий и получила государственную аккредитацию Минцифры по Положению, утверждённому постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 № 1729 (правила IT-ипотеки, п. 1).

Для IT-ипотеки по кредитным договорам с 1 августа 2024 года одной аккредитации мало: компания должна ещё заявить в текущем году право на пониженные тарифы страховых взносов, предусмотренные для IT-организаций подпунктом 3 пункта 1 статьи 427 Налогового кодекса, а банк проверяет её по перечням, которые ведёт Минцифры (п. 5 пп. «е», п. 6 пп. «а», «б»). Первоисточник: правила IT-ипотеки - приложение к решению Минцифры России от 2 апреля 2026 года № 23-68902-00855-Р.

Подробнее: IT-ипотека в 2026: условия и можно ли взять в Москве

Апартаменты

Апартаменты - это нежилое помещение, в котором живут. Жилищный кодекс относит к жилью только дом, часть дома, квартиру, часть квартиры и комнату (статья 16) - апартаментов в этом перечне нет, а закон об их статусе Госдума окончательно отклонила 22 января 2025 года.

Отсюда всё остальное: коммунальные тарифы как для нежилых помещений, налог на имущество как за нежилое (в Москве есть льгота по городскому реестру апартаментов), недоступность семейной ипотеки и материнского капитала.

Подробнее: Апартаменты или квартира: чем отличаются и что выбрать

Регистрация по месту жительства и по месту пребывания

Регистрация по месту жительства - это постоянная, та самая «прописка», и она возможна только в жилом помещении: в апартаментах её нет. Регистрация по месту пребывания - временная, и в апартаментах она разрешена с 3 февраля 2026 года постановлением Конституционного суда № 4-П.

Разрешена не всем и не везде: для помещений, сходных с квартирами и не входящих в гостиничный номерной фонд, и только собственнику, членам его семьи и близким родственникам. Арендатору переходный порядок недоступен.

Полный текст главной нормы о правах, которая в статьях стоит одной фразой: «Регистрация или ее отсутствие не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации» (закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1, статья 3, часть вторая, редакция от 8 марта 2026 года, текст на consultant.ru).

Там же записано взаимное освобождение Москвы и Московской области от временной регистрации: «Гражданин Российской Федерации вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области, если он зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области» (статья 5, часть третья того же закона). Соседняя часть той же статьи даёт то же право внутри одного субъекта: «если жилое помещение, в котором он зарегистрирован по месту жительства, находится в том же или ином населенном пункте того же субъекта Российской Федерации».

Зеркально это повторено в КоАП. Граждане освобождаются от административной ответственности за проживание без регистрации в случае «проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области, если они зарегистрированы по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области», а также «если они являются супругами, детьми (в том числе усыновленными), подопечными, супругами детей, родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, супругами родителей, родными братьями и сестрами, бабушками, дедушками или внуками нанимателя (собственника) жилого помещения, имеющего регистрацию по месту жительства в данном жилом помещении» (примечание к статье 19.15.1, редакция от 26 июля 2026 года).

Подробнее: Можно ли прописаться в апартаментах: ответ на 2026 год

Новая Москва, ТиНАО

Новая Москва - это Новомосковский и Троицкий административные округа города Москвы, появившиеся после переноса границы между двумя субъектами. Решение с датой: «Утвердить с 1 июля 2012 года изменение границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью в соответствии с согласованными между ними картографическим изображением и картографическим описанием линии границы» (постановление Совета Федерации от 27.12.2011 № 560-СФ, пункт 1, текст на consultant.ru).

Практический смысл для покупателя: регистрация по месту жительства там московская. В столице 12 административных округов и 132 района, и «Сюда входят не только территории внутри МКАД, но и округа Новой Москвы» (журнал Яндекс Недвижимости, 26 апреля 2026 года). Больше того, годы жизни на присоединённых территориях засчитываются в стаж московской регистрации для доплаты к пенсии: условие сформулировано как «не менее 10 лет (включая время проживания на присоединенных к Москве территориях)» (mos.ru, страница обновлена 1 июня 2026 года).

Подробнее: Что даёт московская прописка: выплаты, школа, Новая Москва

Закреплённая территория

Закреплённая территория - это территория, за которой закреплена конкретная школа или детский сад; от неё зависит, в какую волну записи попадёт ребёнок. Понятие вводит сам порядок приёма: приём обеспечивается гражданам, «проживающих на территории, за которой закреплена указанная образовательная организация (далее - закрепленная территория)» (приказ Минпросвещения России от 15.05.2020 № 236, пункт 4, абзац второй, редакция от 17 июня 2026 года, текст на consultant.ru).

У школы то же правило: правила приёма «должны обеспечивать также прием... граждан, имеющих право на получение общего образования соответствующего уровня и проживающих на закрепленной территории» (приказ Минпросвещения России от 02.09.2020 № 458, пункт 4, редакция от 14 января 2026 года). Подтверждается проживание копией документа о регистрации «по месту жительства или по месту пребывания на закрепленной территории» либо справкой «о приеме документов для оформления регистрации по месту жительства» (пункт 26).

Отсюда и календарь записи в первый класс. Для льготных категорий и тех, кто живёт на закреплённой территории, приём заявлений «начинается не позднее 1 апреля текущего года и завершается 30 июня текущего года»; «Для детей, не проживающих на закрепленной территории, прием заявлений о приеме на обучение в первый класс начинается 6 июля текущего года до момента заполнения свободных мест, но не позднее 5 сентября текущего года» (пункт 17 того же порядка).

Подробнее: Что даёт московская прописка: выплаты, школа, Новая Москва

Городской социальный стандарт

Городской социальный стандарт - это московская планка дохода неработающего пенсионера, до которой город доплачивает к пенсии; в 2026 году она равна 27 401 рублю (mos.ru, страница о доплате к пенсии обновлена 1 июня 2026 года).

Доплата до этой планки назначается не всем. Региональная социальная доплата идёт «до уровня городского социального стандарта в Москве (в 2026 году - 27 401 рубль) - всем, у кого пенсия ниже этой суммы, но при условии, что на день обращения за выплатой пенсионер зарегистрирован в Москве по месту жительства, и продолжительность такой регистрации составляет в общей сложности не менее 10 лет (включая время проживания на присоединенных к Москве территориях)». Без такого стажа доплата идёт только «до уровня прожиточного минимума пенсионера в Москве (в 2026 году - 18 971 рубль)» (mos.ru).

Суммы город пересматривает ежегодно, поэтому на дату своего обращения их стоит сверить на mos.ru.

Подробнее: Что даёт московская прописка: выплаты, школа, Новая Москва

Класс жилья

Класс жилья - эконом, комфорт, бизнес, премиум - это не норма закона, а отраслевая классификация: Единая классификация многоквартирных жилых новостроек, разработанная в Российской гильдии риэлторов и утверждённая в декабре 2012 года. Критерии - архитектура, планировки, площади, входные группы, инженерия, двор, паркинг, окружение; часть признаков отсекающие.

Сколько класс стоит на практике, я замерила сама по двенадцати комплексам бизнес-класса Москвы против их районов: надбавка 1,12 раза при покупке и 1,13 раза в аренде.

Подробнее: Квартира бизнес-класса: сколько стоит класс и что даёт

Котловой метод

Котловой метод - это способ распределения дохода в загородном проекте с управляющей компанией: доход владельца считается не от выручки его дома, а от совокупной выручки группы похожих домов, объединённых в один котёл, и делится на всех поровну. Формулировка самой управляющей компании из её ответа инвестору.

Простой вашего дома оплачивают соседи по котлу, но и удачный сезон именно вашего дома премии вам не приносит - результат усредняется.

Подробнее: Дом под сдачу: как считается доход и где в нём дыры

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость - это установленная государством стоимость объекта, от которой считается налог на имущество: налоговая база определяется как кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (Налоговый кодекс, статья 403). Цена, за которую вы купили квартиру или апартаменты, налоговой базой сама по себе не является.

В Москве оценку проводят раз в два года: последняя сделана в 2025 году и действует с 1 января 2026, следующая - в 2027 (mos.ru, проверено 29 августа 2026). Пересматривают весь фонд сразу, поэтому в расчётах я беру верхнюю границу - кадастр, равный цене покупки, и смотрю, сходится ли сравнение даже на ней.

Налог на имущество физических лиц

Налог на имущество физических лиц - ежегодный налог, который платит собственник квартиры, дома, комнаты и другой недвижимости: налогоплательщики - «физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения» (Налоговый кодекс, статья 400).

Для квартиры база - кадастровая стоимость минус стоимость 20 кв. м общей площади (статья 403, пункт 3), налог считают отдельно по каждому объекту (статья 408, пункт 1), ставку задаёт регион, а заплатить налог нужно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим (статья 409, пункт 1).

Подробнее: Вторая квартира в ипотеку: дадут ли и что с налогами

Перечень торгово‑офисной недвижимости

Перечень торгово-офисной недвижимости - это список зданий, который субъект Российской Федерации утверждает ежегодно и по которому налог считается от кадастровой стоимости по повышенной ставке (Налоговый кодекс, статья 378.2, пункт 7). В Москве такой перечень утверждён постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП и обновляется каждый год.

Для владельца апартаментов это самая дорогая строка в сравнении: вне перечня ставка 0,5%, внутри - 1,5%. Попало ли конкретное здание в перечень, спрашивают у застройщика до сделки, а проверяют по опубликованному списку - от ответа налог меняется втрое.

Подробнее: Апартаменты или квартира: чем отличаются и что выбрать

Реестр апартаментов Москвы

Реестр апартаментов Москвы - это городской список зданий, владельцы помещений в которых получают льготу по налогу на имущество: она снижает ставку 1,5% до эффективных 0,5% по первым 150 кв. м площади (Закон города Москвы от 19.11.2014 № 51, статья 1.1 и часть 4).

Льгота не даётся автоматически: условий сразу шесть, и выполнить их надо все. Поэтому «наше здание в реестре» - это не слова менеджера, а строка, которую проверяют по документам до подписания договора.

Подробнее: Апартаменты или квартира: чем отличаются и что выбрать

Самозанятость, налог на профессиональный доход

Самозанятость - это налоговый режим для тех, кто сдаёт жильё или работает на себя, с лимитом дохода 2,4 млн рублей за календарный год (422-ФЗ, статья 4). Превысили лимит - режим слетает внутри года, и остаток дохода облагается уже как у физлица или у ИП.

Для дома под сдачу это не абстракция: прогнозный доход владельца во всех четырёх лотах моего разбора этот лимит превышает, а значит, налог 6%, который называет управляющая компания, на их же цифрах не работает.

Подробнее: Дом под сдачу: как считается доход и где в нём дыры

Готовый арендный бизнес, ГАБ

Готовый арендный бизнес (ГАБ) - это помещение, которое продаётся вместе с действующим арендатором и подписанным договором аренды, то есть вместе с арендным потоком. Юридического определения у термина нет, это язык рынка; практики описывают его как «комбинацию ликвидного помещения, устойчивого бизнеса арендатора и корректно оформленных арендных отношений» (MallTeam, публикация 19 июня 2026 года).

Из этого определения следует и порядок проверки: помещение, бизнес арендатора и договор смотрят по отдельности. Договор к новому собственнику переходит целиком - смена владельца не основание изменить или расторгнуть его (Гражданский кодекс, статья 617, пункт 1).

Подробнее: Готовый арендный бизнес: что покупают и сколько стоит в Москве

ЗПИФ, закрытый паевой инвестиционный фонд

ЗПИФ, закрытый паевой инвестиционный фонд, - это имущество многих владельцев, переданное в доверительное управление управляющей компании, где доля каждого удостоверяется паем. Закон определяет паевой фонд так: «Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией» (156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», статья 10, пункт 1). И там же: «Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.»

Закрытым фонд делает условие его правил - «отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе как в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом» (статья 11, пункт 6, подпункт 4 и пункт 6.1). Паи закрытого фонда правила могут, а в случаях, установленных Банком России, должны предназначать только квалифицированным инвесторам (статья 14.1). Редакция закона - от 4 августа 2026 года, полные тексты статей - на consultant.ru.

Подробнее: Инвестиции в коммерческую недвижимость: что выбрать в Москве

Доверительное управление имуществом

Доверительное управление - договор, по которому владелец передаёт имущество на срок другой стороне, а она управляет им в его интересах, но собственником не становится: «По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему» (Гражданский кодекс, статья 1012, пункт 1). Сделки с таким имуществом управляющий совершает от своего имени, указывая, что действует в качестве управляющего (пункт 3).

Для квартиры есть два строгих правила: «Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество» (статья 1017, пункт 2). И: «Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора» (пункт 3). Редакция кодекса - от 24 июня 2025 года с изменениями от 9 июня 2026 года.

Подробнее: Family office: что такое семейный офис и кому он нужен

Договор поручения

Договор поручения - договор, по которому один человек действует от имени другого: «По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя» (Гражданский кодекс, статья 971, пункт 1).

Так можно поручить сдачу квартиры, в том числе родственнику: договор с жильцом заключается от вашего имени, и права по нему возникают у вас. Отменить поручение можно в любой момент: «Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно» (статья 977, пункт 2). Редакция кодекса - от 24 июня 2025 года с изменениями от 9 июня 2026 года.

Подробнее: Доверительное управление квартирой: договор, цена и налоги

Инвестиционный советник

Инвестиционный советник - тот, кто профессионально даёт индивидуальные рекомендации по ценным бумагам. Закон определяет эту работу так: «Деятельностью по инвестиционному консультированию признается оказание консультационных услуг в отношении ценных бумаг, сделок с ними и (или) заключения договоров, являющихся производными финансовыми инструментами, путем предоставления индивидуальных инвестиционных рекомендаций» (39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», статья 6.1, пункт 1).

Кто может им быть: «Инвестиционным советником может быть юридическое лицо… или индивидуальный предприниматель, являющиеся членами саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, объединяющей инвестиционных советников, и включенные в единый реестр инвестиционных советников» (пункт 2). Реестр ведёт Банк России и размещает сведения в интернете (пункт 3) - по нему советника и проверяют. Совет, какую квартиру купить, к этой норме не относится: она говорит о ценных бумагах. Редакция закона - от 4 августа 2026 года.

Подробнее: Family office: что такое семейный офис и кому он нужен

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл - это торговое помещение с собственным входом с улицы: магазин, кафе, аптека на первом этаже дома. Определение медиа о недвижимости «Движение»: «любое торговое помещение, имеющее собственный вход с улицы» (публикация 28 июня 2024 года). Юридического определения у термина нет, это язык рынка.

Про небольшой стрит-ритейл в отраслевом обзоре Секретов Т-Банка (24 июля 2026 года, со ссылкой на NF Group, CORE.XP и Nikoliers) сказано: «Высокая зависимость от трафика и локации». Поэтому такое помещение проверяют по месту и потоку людей мимо витрины, а не по фото в объявлении.

Подробнее: Инвестиции в коммерческую недвижимость: что выбрать в Москве

Арендная ставка

Арендная ставка - это размер арендной платы, которую арендатор вносит за пользование помещением. Обязанность записана в кодексе: «Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)» (Гражданский кодекс, статья 614, пункт 1), и эта плата «устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей» (пункт 2).

На рынке коммерции ставку называют за квадратный метр в год или в месяц: так её приводят, например, в обзорах фондов недвижимости (Коммерсантъ, апрель 2026 года). Сравнивая объявления, смотрите, за какой период и за какую площадь названа ставка, иначе цифры не сравнить. Полный текст статьи 614 - на consultant.ru.

Подробнее: Инвестиции в коммерческую недвижимость: что выбрать в Москве

Текущий и капитальный ремонт

Это два вида ремонта, которые закон разводит по разным сторонам договора найма. Текущий: «Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения» (Гражданский кодекс, статья 681, пункт 1). Капитальный - зеркально: «Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения» (пункт 2).

Там же есть третий пункт, о котором вспоминают редко: «Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается» (пункт 3). Ключевой хвост первых двух пунктов - «если иное не установлено договором»: кодекс задаёт правило по умолчанию, а не запрет, поэтому границу между подклеенными обоями и заменой стояка стоит прописать в договоре словами. Редакция кодекса - от 24 июня 2025 года с изменениями от 9 июня 2026 года, полный текст статьи 681 - на consultant.ru.

Подробнее: Ремонт под сдачу: сколько добавляет к ставке и когда окупится

Перепланировка и переустройство

Закон разделяет два похожих слова. Переустройство - это «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме» (Жилищный кодекс, статья 25, часть 1). Перепланировка - «изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения)» (часть 2).

Цена вопроса записана в соседней статье. Самовольными считаются работы, проведённые «при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки» (статья 29, часть 1), и тогда собственник «обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование» (часть 3). Редакция кодекса - от 4 августа 2026 года; полные тексты на consultant.ru: статья 25 и статья 29.

Подробнее: Ремонт под сдачу: сколько добавляет к ставке и когда окупится

Общая площадь квартиры

Общая площадь квартиры - это сумма площадей всех её частей: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас» (Жилищный кодекс, статья 15, часть 5).

Главное здесь - конец фразы: балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь не входят. Поэтому, сравнивая две квартиры, я смотрю, какая площадь названа в карточке и в договоре - с лоджией или без. Полный текст статьи 15 - на consultant.ru.

Подробнее: Евродвушка: что это, сколько в ней комнат и кому подходит

Общая приведённая площадь

Общая приведённая площадь - это площадь квартиры вместе с лоджиями, балконами, верандами и террасами, взятыми с понижающими коэффициентами: «Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти…» (закон 214-ФЗ, статья 5, часть 1, ред. от 09.04.2026).

Коэффициенты установлены приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр: для лоджий 0,5, для балконов 0,3, для террас 0,3, для веранд 1,0. Цена договора участия в долевом строительстве может считаться от этой площади, если в квартире есть лоджия, веранда, балкон или терраса, а может - от общей площади: закон допускает оба способа. Полный текст статьи 5 - на consultant.ru, приказ - на legalacts.ru.

Подробнее: От чего зависит стоимость квартиры и что влияет на цену

Помещения вспомогательного использования

Помещения вспомогательного использования - это вторая после комнат составная часть квартиры по закону: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» (Жилищный кодекс, статья 16, часть 3).

Перечня таких помещений в этой норме нет. Какие помещения к ним отнесены в вашей квартире, видно в плане и в договоре: в договоре участия в долевом строительстве указывают количество и площадь и комнат, и помещений вспомогательного использования (закон 214-ФЗ, статья 4, часть 4, пункт 1). Полный текст статьи 16 - на consultant.ru.

Подробнее: Евродвушка: что это, сколько в ней комнат и кому подходит

ИЖС, объект индивидуального жилищного строительства

Объект ИЖС - это частный жилой дом в понимании закона: «отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости» (Градостроительный кодекс, статья 1, пункт 39, ред. от 04.08.2026).

На практике это значит три вещи: дом стоит отдельно, в нём не больше трёх надземных этажей и он не делится на квартиры. Таунхаус под это определение не подходит, и в семейной ипотеке по договорам с 1 октября 2026 года для него действуют ставки квартир, а не дома.

Подробнее: Семейная ипотека на строительство дома: 6% и условия 2026

Комплексное развитие территорий (КРТ)

Комплексное развитие территорий, или КРТ, - это «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов» (Градостроительный кодекс РФ, статья 1, пункт 34). Проще говоря, это обновление квартала или бывшей промзоны целиком по утверждённому плану, а не стройка одного дома.

Закон различает четыре вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории и по инициативе правообладателей (статья 65). Для покупателя квартиры главное различие такое: в КРТ нежилой застройки многоквартирные дома включать нельзя, а в КРТ жилой застройки попадают аварийные дома и дома, которые подходят под критерии, установленные регионом.

Подробнее: Комплексное развитие территорий: что такое КРТ для покупателя

Оператор КРТ

Оператор комплексного развития территории - это «юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом и обеспечивающее реализацию решения о комплексном развитии территории» (Градостроительный кодекс РФ, статья 1, пункт 34.1).

Оператора назначает государство или регион, а не любой застройщик, который захотел построить квартал. Само решение о КРТ оператор тоже не принимает: его принимает правительство страны, регион или местная администрация в случаях, названных в законе.

Подробнее: Комплексное развитие территорий: что такое КРТ для покупателя

Равноценное возмещение

Равноценное возмещение - это то, что получает собственник квартиры в неаварийном доме, вошедшем в КРТ жилой застройки по критериям региона, взамен освобождаемого жилья (Жилищный кодекс РФ, статья 32.1, части 1 и 3). Его размер считают по правилам части 7 статьи 32: в него включаются «рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием», включая переезд, временное жильё, поиск и оформление другой квартиры, «в том числе упущенную выгоду».

Надбавки сверх рыночной стоимости норма не называет. По заявлению собственника вместо денег дают другую квартиру с зачётом её стоимости, а если в квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, денежное возмещение не допускается (статья 32.1, части 4 и 21). Аварийный дом в КРТ идёт изъятием, права собственника при нём определяет статья 32 Жилищного кодекса, правила там другие.

Подробнее: Комплексное развитие территорий: что такое КРТ для покупателя

Санитарно-защитная зона

Санитарно-защитная зона - это специальная территория с особым режимом использования вокруг объектов и производств, которые являются источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. Её размер должен уменьшать воздействие загрязнения на атмосферный воздух до значений, установленных гигиеническими нормативами (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в редакции постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74, пункт 2.1). По своему назначению зона «является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме».

В границах санитарно-защитной зоны не допускается использование земельных участков для размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения (Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222, пункт 5). Зона и её ограничения считаются установленными со дня внесения сведений о ней в ЕГРН (пункт 25).

Подробнее: Худшие районы Москвы: где не стоит покупать и как проверить

Рантье

Рантье в словарном значении - «Человек, живущий на проценты с отдаваемого в ссуду капитала или на доходы от ценных бумаг (акций, облигаций и т.п.).» (Большой толковый словарь русского языка, портал «Грамота.ру»). Слово не склоняется и годится и для мужчины, и для женщины.

Аренды в словарном значении нет, но сегодня так часто называют и того, кто живёт на аренду своих квартир. Сколько однушек в Москве для этого нужно и что съедают простой, налог и расходы собственника, - в статье по ссылке.

Подробнее: Рантье: кто это и сколько квартир нужно, чтобы жить на аренду

Апарт-отель

Апарт-отель по закону - разновидность гостиницы. Положение о классификации средств размещения относит к типу «гостиница» средства размещения в номерах, «находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность, связанную с использованием гостиницы, и являющегося собственником (арендатором) средства размещения или лицом, уполномоченным собственником средства размещения или собственниками помещений (номеров) в составе средства размещения», и называет апарт-отели прямо: «К гостиницам могут относиться отели (городские, загородные, курортные и другие), мотели, ботели, апарт-отели, хостелы, пансионаты и иные аналогичные средства размещения» (постановление Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951, Положение, пункт 5, ред. от 27.11.2025). Гостиница - «тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения», а к средствам размещения «не относятся жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами» (132‑ФЗ, статья 1, ред. от 04.07.2026).

Аналитики рынка определяют апарт-отель по номерам: «Апарт-отель - это вид гостиниц, номерной фонд которого состоит из номеров, категорий «студия» и «апартамент»» (Nikoliers, обзор на «Новострой-М», 30.12.2024). В Положении это категории номеров для любых гостиниц: «студия» - однокомнатный номер «площадью не менее 25 кв. метров, рассчитанный на проживание не более двух человек, с мини-кухней», «апартамент» - номер «площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни)… и мини-кухней» (пункт 12). Требования, чтобы в апарт-отеле были только такие номера, в Положении нет.

Подробнее: Что такое апарт-отель: инвестиции в номер и что проверить

Реестр классифицированных средств размещения

Реестр, запись в котором делает гостиницу классифицированной: «Средство размещения является классифицированным со дня включения сведений о средстве размещения в реестр классифицированных средств размещения» (132‑ФЗ, статья 5.1, ред. от 04.07.2026). Без записи оказывать гостиничные услуги нельзя: «Предоставление средствами размещения, сведения о которых не включены в реестр классифицированных средств размещения, услуг средства размещения, гостиничных услуг… запрещается». Реестр ведётся «в рамках федеральной государственной информационной системы в области аккредитации» (статья 5.2).

Как это проверить покупателю номера: размещение информации о гостиничных услугах, «в том числе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", включая агрегаторы информации об услугах, сервисы размещения объявлений, социальные сети, осуществляется с обязательным указанием идентификационного номера средства размещения, присвоенного в реестре классифицированных средств размещения, а также ссылки… на запись в реестре» (статья 5.1). Тип и категория, которые используются в рекламе и названии, «должны соответствовать типу и категории средства размещения, указанным в реестре классифицированных средств размещения».

Подробнее: Что такое апарт-отель: инвестиции в номер и что проверить

Машино-место

Машино-место по Градостроительному кодексу - «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (ГрК РФ, статья 1, пункт 29, ред. от 04.08.2026).

Гражданский кодекс относит машино-места к недвижимым вещам, «если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (ГК РФ, статья 130, пункт 1, ред. от 10.06.2026). Поэтому машино-место - отдельный объект со своей записью в ЕГРН, а доля в праве на помещение паркинга - другой объект, и при её продаже действуют правила для долей.

Подробнее: Машиноместо как инвестиция: стоит ли покупать под сдачу

Совместная собственность супругов

Совместная собственность супругов - это имущество, нажитое в браке, в том числе купленное за счёт общих доходов, независимо от того, на кого из супругов оно оформлено и кто из них внёс деньги (Семейный кодекс, статья 34); при разделе доли равны, если договором не установлено иное (статья 39). Квартира в ипотеке, купленная в браке, тоже общая, даже если и кредит, и собственность на одном.

Не общее - то, что было до брака, получено в дар или по наследству (статья 36). Срок на раздел после развода - три года, и считается он не со дня развода, а со дня, когда человек узнал о нарушении своего права.

Подробнее: Семейная ипотека при разводе: кому квартира и кто платит

Брачный договор и соглашение о разделе

Брачный договор - это соглашение супругов или будущих супругов об имущественных правах в браке и при его расторжении (Семейный кодекс, статья 40); заключается до брака или в любое время в браке, только письменно и у нотариуса (статья 41). Соглашение о разделе общего имущества - документ для уже нажитого, тоже нотариальный (статья 38).

В Москве в 2026 году брачный договор у нотариуса стоит 15 500 рублей, соглашение о разделе квартиры дороже 4 млн - 32 000. Взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор - банк надо уведомить, иначе он вправе требовать долг без учёта договора.

Подробнее: Семейная ипотека при разводе: кому квартира и кто платит

Долевая собственность

Долевая собственность - общая собственность, в которой у каждого определена доля. Гражданский кодекс различает общую собственность «с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность)» и «без определения таких долей (совместная собственность)» (статья 244, пункт 2). Если доли не определены законом и не установлены соглашением всех участников, они считаются равными (статья 245, пункт 1).

Квартирой в долевой собственности распоряжаются по соглашению всех участников, а свою долю каждый вправе продать, подарить или заложить сам; при продаже - с соблюдением преимущественного права покупки остальных (статья 246). У супругов собственность по умолчанию совместная; долевой её делает брачный договор (Семейный кодекс, статья 42, пункт 1) или нотариальное соглашение о разделе (статья 38, пункт 2).

Подробнее: Покупка квартиры в браке: чья она по закону и как оформить

Согласие супруга на сделку

Согласие супруга - нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, которую заключает один из них. Семейный кодекс требует его для трёх видов сделок: по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, продажа или залог квартиры), для сделки с обязательной нотариальной формой и для сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (статья 35, пункт 3). В остальных сделках с общим имуществом согласие второго супруга предполагается (пункт 2 той же статьи).

Если нужного согласия не было, супруг вправе требовать признания сделки недействительной в суде в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (статья 35, пункт 3). В Москве в 2026 году региональный тариф нотариуса за удостоверение согласия - 2 300 рублей, к нему добавляется федеральная часть.

Подробнее: Покупка квартиры в браке: чья она по закону и как оформить

Имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья - это сумма ваших расходов на квартиру, которая освобождается от налога на доходы: кодекс даёт его «в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них» (Налоговый кодекс, статья 220, пункт 1, подпункт 3), но не больше 2 000 000 рублей (пункт 3, подпункт 1).

Отсюда и ходовая цифра 260 000 рублей: это не сумма из кодекса, а 13% от лимита. Остаток лимита не сгорает и переносится на следующие годы до полного использования (пункт 9), а повторно вычет не предоставляется (пункт 11).

Подробнее: Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько денег вернут

Вычет по процентам по ипотеке

Вычет по процентам - это второй имущественный вычет, отдельный от вычета по стоимости квартиры: он даётся «в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам)» (Налоговый кодекс, статья 220, пункт 1, подпункт 4), но не более 3 000 000 рублей (пункт 4). При ставке налога 13% это до 390 000 рублей возврата.

Главное ограничение прячется в пункте 8: вычет «может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества». Добрать его на второй ипотеке нельзя, поэтому решать, на какой объект его заявить, стоит осознанно.

Подробнее: Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько денег вернут

Минимальный срок владения

Минимальный срок владения - это срок, после которого доход от продажи квартиры не облагается налогом: доход освобождается, «при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более» (Налоговый кодекс, статья 217.1, пункт 2). Срок - три года для жилья, полученного по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или если другого жилья у продавца нет (пункт 3), в остальных случаях - пять лет (пункт 4).

Закон региона может уменьшить срок вплоть до нуля (пункт 6). Для семей с двумя и более детьми есть отдельное освобождение при любом сроке, если одновременно выполнены все условия пункта 2.1.

Подробнее: Налог при продаже квартиры в 2026 году: сроки, ставка, вычет

Вычет при продаже жилья

Вычет при продаже жилья уменьшает доход от продажи квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения. Он равен доходу от продажи, но «не превышающем в целом 1 000 000 рублей» за год (Налоговый кодекс, статья 220, пункт 2, подпункт 1).

Вместо него продавец вправе «уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (подпункт 2). Одно или другое, не оба: если квартира куплена, расходы по документам обычно дают больше.

Подробнее: Налог при продаже квартиры в 2026 году: сроки, ставка, вычет

3-НДФЛ, налоговая декларация

3-НДФЛ - декларация о доходах, которую человек подаёт сам, например после продажи квартиры раньше минимального срока владения: такой доход он декларирует самостоятельно (Налоговый кодекс, статья 228, пункт 1, подпункт 2 и пункт 3). «Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом» (статья 229, пункт 1), а налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (статья 228, пункт 4).

Если срок владения выдержан или все доходы от продажи жилья за год не больше вычета 1 000 000 рублей, доход от продажи в декларации можно не указывать (статья 229, пункт 4).

Подробнее: Налог при продаже квартиры в 2026 году: сроки, ставка, вычет

Упрощённый порядок получения вычетов

Упрощённый порядок - это получение вычета без декларации: налоговая сама собирает сведения от налоговых агентов, банков и негосударственных пенсионных фондов и размещает в личном кабинете данные для заполнения заявления (Налоговый кодекс, статья 221.1, пункт 4). Вычеты предоставляются «по окончании налогового периода не более чем за три года, предшествующие году подачи заявления» (пункт 2).

Сроки записаны в норме: заявление появляется не позднее 20 марта следующего года, если сведения поступили до 25 февраля, и в течение 20 рабочих дней, если позже (пункты 3 и 4). Проверка по нему идёт 30 календарных дней вместо трёх месяцев. Обратная сторона одна: если сведения о сделке до налоговой не дошли, заявление не появится и остаётся обычная декларация.

Подробнее: Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько денег вернут

Камеральная проверка

Камеральная проверка - это проверка вашей декларации или заявления, которую налоговая проводит у себя, без выезда и без вашего участия. По декларации она «проводится… в течение трех месяцев со дня представления налогоплательщиком налоговой декларации (расчета)», по заявлению в упрощённом порядке - «в течение 30 календарных дней со дня представления такого заявления» (Налоговый кодекс, статья 88, пункт 2).

При признаках нарушений проверку заявления вправе продлить до тех же трёх месяцев. Это верхние сроки, а не обязательные: часто деньги приходят раньше. А вот ходовой цифры «месяц на возврат» в действующих статьях 79 и 88 нет вовсе.

Подробнее: Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько денег вернут

Минимальный предельный срок владения

Минимальный предельный срок владения - это срок, после которого доход от продажи жилья не облагается налогом. Считается он не всегда от даты регистрации права: у квартиры, купленной по договору уступки прав требования по договору долевого участия, срок исчисляется с даты полной оплаты прав требования по такому договору уступки (Налоговый кодекс, статья 217.1, пункт 2).

Отсюда практический вывод для покупателя новостройки: отсчёт начинается задолго до ключей, а подтверждает дату платёжный документ. Его стоит хранить вместе с договором - понадобится он через несколько лет.

Подробнее: Переуступка квартиры: что это, когда можно и что проверить

Налоговый резидент

Налоговый резидент - это не про гражданство, а про дни: «физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев» (Налоговый кодекс, статья 207, пункт 2).

От этого статуса зависит право на имущественный вычет: вычет уменьшает основную налоговую базу (статья 210, пункт 3), которая есть только у резидента. Человек, надолго уехавший из страны, право на вычет за такой год теряет, а вернувшись и снова став резидентом - получает его обратно.

Подробнее: Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько денег вернут

Патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения - налоговый режим для индивидуальных предпринимателей: его вводят в действие законы субъектов Российской Федерации, и применяется он на их территориях (Налоговый кодекс, статья 346.43, пункт 1). В перечне видов предпринимательской деятельности, к которым он применяется, есть «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений» (пункт 2, подпункт 19).

Ставка - 6% (статья 346.50, пункт 1), но не от реальной аренды, а от потенциально возможного годового дохода, который задаёт закон региона: в Москве - закон от 31.10.2012 № 53, доход по нему ежегодно индексируется. Физлицу без статуса ИП патент недоступен, а цену для конкретной квартиры считает калькулятор ФНС.

Подробнее: Налог со сдачи квартиры в аренду: НДФЛ или самозанятость

Налоговый агент

Налоговый агент - это российская организация или индивидуальный предприниматель, от которых человек получил доход и которые обязаны «исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога» (Налоговый кодекс, статья 226, пункт 1). Удерживают налог непосредственно из дохода при его фактической выплате (пункт 4).

Для хозяина квартиры это значит: если квартиру снимает российская компания или ИП, НДФЛ с платы за наём удерживает она. Доход, с которого налог удержан полностью, в декларации можно не указывать, если это не мешает получить налоговые вычеты (статья 229, пункт 4).

Подробнее: Налог со сдачи квартиры в аренду: НДФЛ или самозанятость

Предпринимательская деятельность

Предпринимательская деятельность - по Гражданскому кодексу это «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг» (статья 2, пункт 1). Тот, кто ею занимается, должен быть зарегистрирован в этом качестве, если кодекс не предусматривает иное.

Числа сделок, после которого перепродажа квартир становится такой деятельностью, в кодексе нет - есть признаки. А вычет при продаже и уменьшение дохода на расходы не применяются к доходам от продажи недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, если статья не предусматривает иное (Налоговый кодекс, статья 220, пункт 2, подпункт 4).

Подробнее: Флиппинг квартир: сколько приносит и где теряют деньги

Индивидуальный предприниматель

Индивидуальный предприниматель - гражданин, который ведёт предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и зарегистрирован в этом качестве: заниматься ею гражданин вправе «с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя» (Гражданский кодекс, статья 23, пункт 1).

Кто ведёт такую деятельность без регистрации, не вправе ссылаться на то, что он не предприниматель: ни в заключённых при этом сделках (Гражданский кодекс, статья 23, пункт 4), ни при исполнении обязанностей по Налоговому кодексу (статья 11, пункт 2).

Подробнее: Флиппинг квартир: сколько приносит и где теряют деньги

Упрощённая система налогообложения, УСН

Упрощённая система налогообложения - особый налоговый режим для организаций и индивидуальных предпринимателей. Ставка - «6 процентов в случае, если объектом налогообложения являются доходы», и 15%, если объект - доходы, уменьшенные на величину расходов; регион вправе эти ставки снизить (Налоговый кодекс, статья 346.20, пункты 1-2).

Упрощёнка заменяет часть налогов, но не все. Организация на ней освобождена от налога на имущество, «за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость» (статья 346.11, пункт 2) - а квартира у компании как раз такой объект. Предприниматель освобождён от налога на имущество физических лиц за имущество, которое использует в бизнесе, кроме объектов из торгово-офисного перечня (пункт 3 той же статьи).

С НДС на упрощёнке организация и предприниматель освобождаются от обязанностей плательщика, только если доходы за прошлый год не больше 20 млн руб. за 2025 - 2028 годы; при превышении порога в течение года обязанности начинаются с 1-го числа следующего месяца (статья 145, пункты 1 и 5).

Подробнее: Квартира на юридическое лицо, ИП или на себя: что с налогами