Главная/Статьи/Флиппинг квартир

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Флиппинг квартир: что это, сколько приносит и где теряют деньги

Обновлено: 2 октября 2026 · 24 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: флиппинг квартир - это покупка квартиры ради того, чтобы продать её дороже, обычно после ремонта или ещё на этапе стройки. Заработок здесь считают не по разнице цен в объявлениях, а после ремонта, налога и времени на продажу. Главная ловушка - налог. Если квартира была вашей меньше минимального срока, а у купленной для перепродажи это почти всегда пять лет, налог берут с разницы между продажей и покупкой: доход уменьшают на расходы, связанные с приобретением (НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 2), а ремонт эту разницу, по разъяснениям Минфина (письмо от 27.10.2023 № 03‑04‑05/102591), не уменьшает. В условном примере ниже это около 155 тысяч рублей налога даже тогда, когда квартиру продали ровно в ноль

Ниже - две модели флиппинга, закончившаяся сделка клиента и то, что стоит за её процентом, таблица расходов, расчёт цены, при которой вы выходите в ноль, налоги, флип на стройке, граница, где перепродажа становится бизнесом, и лента мест, где теряют деньги. Памятку, что посчитать до покупки, можно скопировать

Что такое флиппинг квартир простыми словами?

Флиппинг квартир - это когда квартиру покупают не для того, чтобы жить в ней или сдавать, а чтобы продать дороже. Доход здесь один - разница при перепродаже, аренды в расчёте нет. Моделей две, и считаются они по-разному

Как этот способ выглядит рядом с другими способами вложиться в недвижимость - сдачей, коммерцией, зарубежным объектом, - я разбирала в статье инвестиции в недвижимость

Сколько приносит флиппинг: пример реальной сделки

Честнее всего показать на сделке, которая уже закончилась. Это сделка клиента на Пхукете, и все цифры ниже - из отчёта о сделке. Клиент купил квартиру в строящемся доме в рассрочку и вышел уступкой договора до финального платежа

Это прошлый результат одной закончившейся сделки клиента, а не обещание. Цифра сложилась из трёх причин, и каждую стоит понимать, прежде чем примерять её к себе

• Считали на вложенные. Прибыль делили на 3 240 841 бат, которые клиент успел заплатить, а не на полную цену квартиры
• Вышли до финального платежа. Остаток цены по договору вносить не понадобилось: деньги работали меньше, чем стоит квартира
• Оптовая скидка. Цена по договору была со скидкой 6% за покупку шести квартир

Налоги продавца в России и Таиланде в этот расчёт не входят, всё посчитано в батах, в рубли не пересчитано. Какие налоги платит в России резидент с такой продажи, я разбирала в статье недвижимость на Пхукете, а как сложился сам результат - там же, в разделе о сделке

Что это значит для вас. Процент флипа зависит от того, на что его делят и сколько длилась сделка. Когда вам называют процент чужого флипа, спросите три вещи: на что делят - на вложенные или на полную цену; за какой срок получен процент; до налогов или после него посчитан

Из чего складываются расходы на флиппинг

Расходов у флиппера пять групп, и только одна из них уменьшает налог при продаже

Цифры здесь - данные на апрель 2026 по ремонту и за первое полугодие 2026 по сроку экспозиции. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Если квартира стоит в продаже заметно дольше середины рынка, причины и что с ними делать я разобрала в статье почему не продаётся квартира

Сколько нужно продать, чтобы выйти в ноль?

Посчитаем на условном примере, за сколько нужно продать квартиру, чтобы просто вернуть свои деньги. Не прибыль, а ноль: прогноз роста цен я не даю, а порог безубыточности считается без него

Условия примера. Квартира на вторичном рынке Москвы куплена за 18 000 000 ₽, площадь 40 м². Косметический ремонт по нижней и верхней границе цены за метр из таблицы выше - 760 000 ₽ и 1 040 000 ₽

Как считали. Продажа = покупка + ремонт / 0,87. На 0,87 делим, потому что 13% наценки к цене покупки уходят в налог, а ремонт эту наценку не уменьшает: доход уменьшают только на расходы, связанные с приобретением (НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 2), а ремонт к ним, по разъяснениям Минфина, не относится (письмо от 27.10.2023 № 03‑04‑05/102591). Расчёт наш

Допущения примера. Продажа одна за год, других налоговых баз из пункта 6 статьи 210 НК РФ в этом году нет, поэтому ставка 13%. Продавец - налоговый резидент. Срок владения меньше минимального. 70% кадастровой стоимости условно ниже цены продажи. Квартира куплена на вторичном рынке

Что в пример не вошло: платежи по ипотеке и коммунальные платежи за время ремонта и продажи, расходы на сделку при покупке и продаже, мебель и техника, торг с покупателем. Каждая из этих строк поднимает цену, при которой вы выходите в ноль

Что это значит для вас. При ремонте за 1 040 000 ₽ первые 1 195 402 ₽ наценки к цене покупки уходят на то, чтобы вернуть ремонт и заплатить налог. Заработок начинается только выше этой цены

Флиппинг и налоги: срок владения, вычет или расходы

Срок владения. Доход от продажи освобождается от налога «при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более» (НК РФ, ст. 217.1, п. 2), если сама статья не устанавливает иное. Срок - три года, только если выполнено хотя бы одно из условий пункта 3: например, квартира получена по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, или на день регистрации продажи у вас нет другого жилья. Жильё, купленное за 90 календарных дней до регистрации продажи, при этом не учитывают (п. 3). Во всех остальных случаях срок - пять лет (п. 4)

У квартиры, купленной именно для перепродажи, наследство, подарок и приватизация не подходят, поэтому срок почти всегда пять лет. «Почти» - из-за условия о единственном жилье. Все случаи трёх лет я разобрала в справке налог при продаже квартиры

Ставка. Для налогового резидента это 13% - «если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет не более 2,4 миллиона рублей», а если больше - 312 тысяч рублей и 15% с превышения (НК РФ, ст. 224, п. 1.1). С зарплатой доход от продажи не складывают, у него своя база (НК РФ, ст. 210, п. 6), но две продажи за один год складываются между собой. Какие ещё доходы входят в ту же группу, я разобрала в справке налог при продаже квартиры

Как выглядит это сравнение на других цифрах, я разобрала в справке налог при продаже квартиры

Почему ремонт не вычитается. В кодексе написано так: «вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 2). Ремонт в этой норме не назван. Минфин разъясняет прямо: «Уменьшение доходов от продажи квартиры на расходы, произведенные налогоплательщиком на ремонт такой квартиры, не предусмотрено» (письмо от 27.10.2023 № 03‑04‑05/102591). И отдельно про вторичку: «Расходы на ремонт приобретенной на вторичном рынке квартиры, произведенные налогоплательщиком, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры, и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи» (письмо от 28.06.2019 № 03‑04‑05/47829). Это разъяснения министерства, а не текст закона, но считать сделку я советую исходя из них

Декларация. Декларацию подают «не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом» (НК РФ, ст. 229, п. 1), налог платят не позднее 15 июля того же года (НК РФ, ст. 228, п. 4). Важное для перепродажи: не указывать продажу в декларации можно, только если все такие доходы за год не больше размера вычета, то есть 1 млн рублей (ст. 229, п. 4). Продали квартиру дороже миллиона раньше срока - декларация нужна, даже если с расходами налог вышел нулевым

Флиппинг на стройке: уступка до сдачи

На стройке флип выглядит так: вы вошли в строящийся дом по договору участия в долевом строительстве или купили права по уступке и продаёте их уступкой до сдачи дома. Ремонта нет, зато есть своя ловушка со сроком

Срок идёт с полной оплаты, а не с даты договора. Если квартира куплена по договору участия в долевом строительстве, минимальный срок владения «исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором». Если по уступке - «с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования» (НК РФ, ст. 217.1, п. 2). Поэтому, если вы вошли в рассрочку и выходите уступкой, продаёте вы не квартиру, а права по договору, и доход от уступки облагается налогом. Срок владения квартирой считается с полной оплаты и важен, если вы продаёте уже квартиру

Базу уменьшают расходы на приобретение прав. При уступке прав требования по такому договору налогоплательщик тоже «вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав)» (НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 2). Считает и платит налог продавец сам: обязанность распространяется и на доход от продажи имущественных прав (НК РФ, ст. 228, п. 1)

Вход через уступку от частного инвестора. Когда предлагают войти так, я отвечаю: «такой вариант возможен», но его надо «очень сильно, очень тщательно проверять». Что проверить в самой сделке и почему продавец просит записать в договор меньшую сумму, я разобрала в статье переуступка квартиры, а с какого дня считается срок владения при уступке - там же

Перепродажа квартир как бизнес: когда нужен статус предпринимателя

Одна перепродажа - это сделка гражданина. Когда флиппинг становится потоком, закон может смотреть на него как на бизнес. Числа сделок, после которого это происходит, в кодексах нет, есть признаки

Признаки. По Гражданскому кодексу «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг», и тот, кто ею занимается, должен быть зарегистрирован в этом качестве, если кодекс не предусматривает иное (ГК РФ, ст. 2, п. 1). Гражданин вправе заниматься ею с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ГК РФ, ст. 23, п. 1)

Что меняется без регистрации. Сослаться на то, что вы не предприниматель, нельзя ни в сделках (ГК РФ, ст. 23, п. 4), ни перед налоговой при исполнении обязанностей по кодексу (НК РФ, ст. 11, п. 2). А вычет 1 млн и уменьшение дохода на расходы, если иное не предусмотрено статьёй 220, не применяются к доходам от продажи недвижимости, «которые использовались в предпринимательской деятельности» (НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 4)

Где теряют деньги на флиппинге

Теряют на флиппинге чаще не на цене квартиры, а на том, что не посчитали заранее. Ниже места, которые я проверяю первыми

1. Забыли про налогквартира, купленная для перепродажи, почти всегда попадает под пять лет; продали раньше - 13% с разницы продажи и покупки (НК РФ, ст. 224, п. 1.1)
2. Рассчитывали вычесть ремонтпо разъяснениям Минфина ремонт доход от продажи не уменьшает (письмо от 27.10.2023 № 03‑04‑05/102591): в условном примере это до 155 402 ₽ налога даже при продаже в ноль
3. Переоценили ремонтдорогой дизайн и перепланировка раздувают главную затрату; почему они не окупаются даже при сдаче, я разобрала в статье ремонт под сдачу
4. Не заложили времямедианный срок экспозиции объявления о продаже вторички в Москве - 83 дня за первое полугодие 2026 года, и всё это время идут коммунальные платежи, а при ипотеке - и платежи банку
5. Купили на переуступке с заниженной ценой в договорепо переуступке, как я вижу, «часто ставят не полную цену в договоре», потому что «продавец не хочет платить налоги»; при своей перепродаже вы подтвердите расходы только суммой из договора - разбор в справке налог при продаже квартиры
6. Решили записать в договор продажи меньшедоход не может быть меньше кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на 0,7 (НК РФ, ст. 214.10, п. 2); закон региона может этот коэффициент поднять, об этом в той же справке о налоге при продаже
7. Две продажи в одном годувычет 1 млн один «в целом» на все продажи жилья за год, а 2,4 млн для ставки 13% считают по сумме налоговых баз за год: сверх неё ставка уже 15%

Как я смотрю на перепродажу при выборе квартиры

Я не отговариваю от перепродажи. Но когда я подбираю квартиру, мой подход такой: «учтем сценарии и для жизни и для инвестиций и для перепродажи в дальнейшем». Перепродажа - один из сценариев, и считать его нужно до покупки, а не когда квартира уже ваша. Своим клиентам я советую сначала посчитать налог и цену выхода в ноль, а потом смотреть на красивую разницу цен. А какие квартиры лучше продаются и по каким признакам это видно до покупки, я разобрала отдельно

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Флиппинг квартир зарабатывает на разнице при перепродаже, но эту разницу съедают ремонт, время и налог. Поэтому сделку считают до покупки: цену выхода в ноль, срок владения, налог и запас на время продажи

Как я говорю в таких случаях, «вы можете все это сделать сами, а можем мы вам помочь организовать вот это все»: подобрать квартиру и сделать качественные расчёты. Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Подробные и точные расчётыпо цифрам выбранных лотов
6. Если покупаете в новостройке, едем к застройщикуи согласовываем дополнительные скидки
7. Подписываеми помогаем с оформлением документов

Напишите, какую квартиру вы присматриваете под перепродажу и за какой срок хотите выйти, - начнём с разбора вашей ситуации