Главная/Статьи/Квартира в Дубае для россиянина

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Как россиянину купить квартиру в Дубае: порядок, расходы и что остаётся от аренды

Обновлено: 22 сентября 2026 · 27 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: да, можно. Гражданин России покупает квартиру в Дубае так же, как любой иностранец, - в зонах, где закон разрешает иностранцам полную собственность, её называют фрихолдом. Сделку регистрирует Земельный департамент Дубая (DLD), на руки вы получаете электронное свидетельство о собственности - Title Deed. Сверх цены платится сбор 4%: по странице DLD 2% платит продавец и 2% покупатель, а кто сколько платит в конкретной сделке - записывается в договоре. Лимитов на переводы валюты за рубеж для граждан России с 8 декабря 2025 года нет, а доход от аренды налоговый резидент России декларирует дома сам

Ниже - порядок покупки по шагам, у каждого шага первоисточник и срок, если он есть в норме. А ещё пример на одну сумму: на одни и те же 18 млн я сравнивала два варианта - студию 45 м² в Дубае и апартаменты евро-2 в Сокольниках. На этих двух конкретных вариантах в одном бюджете студия по нашему расчёту оставляет около 8% годовых чистыми, апартаменты - около 5,7%. Это пример, а не правило рынка, и все допущения расчёта стоят рядом с таблицей

Может ли россиянин купить квартиру в Дубае?

Может. Закон Дубая говорит обо всех, кто не является гражданином ОАЭ, и гражданин России покупает на тех же условиях. Главное из них - в законе Дубая № 7 от 2006 года, статья 4: в зонах, которые определил правитель, иностранцу может принадлежать полная собственность на недвижимость без ограничения срока или право пользования и аренды на срок до 99 лет. Первое и есть фрихолд

Что из этого следует на практике. Купить можно не любую квартиру в городе, а квартиру в доме, который стоит в такой зоне. У застройщика в зоне фрихолда вы берёте электронную справку об отсутствии возражений - e-NOC: она стоит в списке документов для регистрации сделки. Сам нерезидент-иностранец регистрирует сделку по действующему паспорту: так он стоит в списке документов DLD

Кто ставит точку. По статье 6 того же закона регистрировать права на недвижимость вправе только Земельный департамент Дубая. Кто бы ни готовил документы, собственником вас делает запись DLD

Как проходит покупка квартиры в Дубае по шагам

Порядок немного отличается для готового жилья и для строящегося. Ниже - общая лента, у каждого шага написано, где он делается и в какой срок, если срок есть в норме

1. Выбор дома и проверка по документамдом в зоне фрихолда, готовый он или строящийся, утверждённый сервисный сбор - в индексе DLD по названию проекта и году (система Mollak, приложение Dubai REST)
2. Договор купли-продажис продавцом или с застройщиком. В зоне фрихолда нужна электронная справка застройщика об отсутствии возражений - e-NOC, от нерезидента - действующий паспорт
3. Оплата из Россиичерез банк, путь платежа подбирается под сделку и проверяется до перевода. За строящийся дом деньги идут на эскроу-счёт проекта
4. Регистрация в Земельном департаменте Дубаяготовое жильё - регистрация продажи, на выходе электронный Title Deed. Строящееся - договор регистрируется в предварительном реестре (система Oqood) в течение 90 дней со дня подписания. Сбор в обоих случаях - 2% с продавца и 2% с покупателя
5. Уведомление российской налоговой о счёте за рубежомесли открывали счёт в зарубежном банке - не позднее месяца со дня открытия (часть 2 статьи 12 закона 173-ФЗ)
6. Сдача в арендудоговор аренды регистрируется в системе Ejari - это услуга того же Земельного департамента
7. Налог с аренды в Россиидекларация - не позднее 30 апреля следующего года, уплата - не позднее 15 июля (статьи 229 и 228 НК РФ)

Источники: страницы услуг Земельного департамента Дубая о регистрации продажи и о регистрации первичной продажи (обе открыты 21 сентября 2026 года, код 200, первая обновлена 8 сентября 2026 года), страница визы собственника (обновлена 8 сентября 2026 года), закон Дубая № 8 от 2007 года

Защищены ли деньги, если дом ещё строится?

По закону - да. Закон Дубая № 8 от 2007 года, статья 9: на имя проекта открывается эскроу-счёт, он служит только стройке этого проекта, и кредиторы застройщика не могут обратить взыскание на деньги, которые лежат на нём

Что этот закон не решает. Он отвечает на вопрос, куда идут ваши деньги, но не на вопрос, когда дом сдадут. Срок передачи - строка договора с застройщиком по конкретному дому, и её я читаю отдельно. А ещё до перевода денег стоит убедиться, что договор ляжет в предварительный реестр Oqood: на это у сторон 90 дней со дня подписания

Во что обходится покупка сверх цены квартиры?

Чаще всего от тех, кто смотрит этот рынок, я слышу фразу: налогов в Дубае нет. При покупке она неверна: сбор Земельного департамента - 4% цены, и к нему добавляется несколько фиксированных сборов в дирхамах

Источник: страница услуги о регистрации продажи Земельного департамента Дубая, открыта 21 сентября 2026 года. Для строящегося жилья тот же сбор 2% и 2% стоит на странице регистрации первичной продажи

Как это выглядело в моём примере. Застройщик по акции взял сбор 4% на себя и сделал скидку на саму квартиру. На цене 16,9 млн рублей сбор 4% - это, по нашему расчёту, 676 000 рублей. Срок таких акций застройщик не объявляет, и я его не называю: смотрится под конкретную сделку

Второй расход приходит каждый год - сервисный сбор дома. Его ставку утверждает регулятор, считается она в дирхамах за квадратный фут. Застройщик того дома, который я смотрела, оценивает сервисный сбор в 16-18 дирхамов за квадратный фут в год. Для студии 45 м² это, по нашему расчёту, около 180-200 тыс. рублей в год по курсу на 22 сентября 2026 года. Утверждённую ставку по конкретному дому смотрят сами, в индексе сервисных сборов DLD: по названию проекта и году

Сколько стоит студия в Дубае и как изменилась цена за год?

Средней цены по Дубаю я не называю: она ничего не скажет о квартире, которую вы будете покупать. Назову свою, с датой и курсом

Год назад, когда я приезжала, студия 45 метров получалась около 18,5 млн рублей плюс сбор. Сейчас - 16,9 млн, и сбор платит застройщик. Цифры я пересчитываю из дирхамов в рубли по курсу на день: 16,9 млн - по курсу Банка России на 13 сентября 2026 года, 22,9427 рубля за дирхам

Откуда разница - я проверила курс. 13 сентября 2025 года дирхам стоил 22,9761 рубля, через год - 22,9427: минус 0,15%. Курс за год почти не сдвинулся, поэтому 18,5 → 16,9 млн - это снижение цены в самих дирхамах, а не игра курса. По нашему расчёту студия подешевела на 1,6 млн рублей, на 8,6%. А если прибавить сбор, который в моём примере год назад платился сверху (18,5 млн плюс 4% - 19,24 млн), разница - 2,34 млн рублей

Такая студия за год стала дешевле, и это не курс

К дате выхода статьи курс снова сдвинулся: 22 сентября 2026 года - 22,8987 рубля за дирхам, минус 0,19% к 13 сентября. На 16,9 млн это меньше округления, число остаётся прежним. Для сравнения с Москвой: метр такой студии, по нашему расчёту, стоит 375 556 рублей, метр апартаментов в Сокольниках - 402 500 рублей. Это сравнение на двух конкретных вариантах в одном бюджете: студия 45 м² в Дубае и апартаменты евро-2 около 46 м² в Сокольниках

Цифры здесь - наш замер на август и сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации. Курсы - официальные курсы Банка России на 13 сентября 2025 года, 13 сентября 2026 года и 22 сентября 2026 года. Цену в дирхамах, название дома и застройщика я не публикую: это один пример, а не предложение

Как заплатить за квартиру в Дубае из России?

Здесь две нормы, и обе проще, чем их пересказывают. Первая - лимиты. Банк России сообщил 5 декабря 2025 года, что с 8 декабря 2025 года отменяет ранее установленные лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан России. Ограничения, которые регулятор продлил до 7 декабря 2026 года, касаются нерезидентов из недружественных стран, а не граждан России

Вторая - уведомление о счёте. Если для сделки вы открыли счёт в банке за рубежом, по части 2 статьи 12 закона 173-ФЗ резидент уведомляет налоговую по месту учёта не позднее месяца со дня открытия. То же - при закрытии счёта и смене его реквизитов. Как эти же нормы работают там, где деньги на квартиру обязаны прийти из-за рубежа в валюте, я разобрала в статье недвижимость на Пхукете

Как именно пройдут деньги, я здесь не расписываю намеренно: путь платежа подбирается под конкретную сделку и проверяется до перевода, а не после. Советов провести деньги в обход банков в этой статье нет и не будет

Москва или Дубай на один бюджет: что остаётся от аренды

На одну и ту же сумму, 18 млн, - два варианта. Это не спор, где лучше, а сравнение двух покупок для того, кто уже решил вложить деньги в квартиру под сдачу

На этих двух вариантах студия оставляет больше - и только на них

Сравнение сделано на двух конкретных вариантах в одном бюджете: студия 45 м² в Дубае и апартаменты евро-2 около 46 м² в Сокольниках. Другая пара лотов даст другие числа, поэтому вывода, что Дубай выгоднее всегда, из этой таблицы не следует. Следует другое: сравнивать надо чистыми, а не валовой доходностью. В Дубае валовые около 10,7% превращаются в около 8%, в Москве около 7,7% - в около 5,7%

Цифры здесь - наш замер на август и сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что у Дубая в этом примере сверх цифр. При годовой аренде там платят сразу за год вперёд - у нас, как я это вижу, «мало кто платит вперед на год». И студию стоит брать в районе с высоким круглогодичным спросом на аренду: от этого зависит, сколько месяцев она простоит пустой. Что у Москвы. Доход в рублях без обмена, своя налоговая и правовая среда, и объект можно проверить ногами в любой день. Это мой вывод, а не расчёт: в таблицу такие вещи не ложатся, но в решении они весят

Московским апартаментам без отделки нужен ремонт до первого жильца: сколько он добавляет к ставке и когда окупается, я разобрала в статье ремонт под сдачу. Если вы выбираете между форматами внутри Москвы, начните с разбора апартаменты или квартира - там налог, коммуналка и прописка посчитаны отдельно. А как выбирать квартиру под сдачу по районам, чтобы аренда не простаивала, показано в разборе квартира под сдачу; порядок расчёта чистой доходности до сделки - в статье готовый арендный бизнес

Какие налоги платить с аренды в Дубае и где?

В ОАЭ. Федеральная налоговая служба ОАЭ в своём бюллетене для физических лиц пишет: доход физлица от сдачи недвижимости в ОАЭ не облагается корпоративным налогом, если сдача идёт не через лицензию и не должна через неё идти. Это ответ на вопрос про ОАЭ - и только про ОАЭ

В России налог платится. Аренда имущества за рубежом - доход от источника за пределами России (подпункт 4 пункта 3 статьи 208 НК РФ). Налоговый резидент - тот, кто пробыл в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд (статья 207), - считает налог с такого дохода сам (статья 228)

1. Считаете доход за годвся аренда за календарный год в рублях
2. Определяете ставку13%, если сумма основной базы за год не больше 2,4 млн рублей; сверх - 312 тыс. рублей плюс 15% с превышения, и дальше по шкале (статья 224 НК РФ, редакция от 4 августа 2026 года)
3. Подаёте декларациюне позднее 30 апреля следующего года (статья 229)
4. Платите налогне позднее 15 июля следующего года (пункт 4 статьи 228)

Где здесь ошибаются. Слышат, что в Дубае налога на аренду нет, и не подают декларацию дома. Но то, что ОАЭ не берёт с этого дохода корпоративный налог, российский налог не отменяет: резидент платит его со всей аренды. В моём примере это 234 000 рублей в год со студии - строка уже стоит в таблице выше

Даёт ли квартира в Дубае визу?

Даёт право на неё подать - при условии, что у вас на руках Title Deed. Резидентская виза собственника на 2 года: по странице Земельного департамента Дубая (обновлена 8 сентября 2026 года) единоличный собственник подаёт независимо от стоимости объекта, совладелец - если его доля не меньше 400 000 дирхамов. В документах - электронная копия Title Deed, пошлина - 10 212,50 дирхама, срок - 7-10 рабочих дней, подавать лично

«Золотая» виза на 5 лет для тех, кто вкладывает в недвижимость, - при вложении не меньше 2 млн дирхамов (официальный портал ОАЭ u.ae, страница обновлена 28 июля 2026 года)

Практический вывод. При покупке строящегося жилья договор сначала регистрируется в предварительном реестре, а электронный Title Deed выдаётся при регистрации продажи. Пока свидетельства нет, приложить к заявлению на визу собственника нечего. Визу по конкретной квартире я не обещаю никогда: её выдаёт государство по своему списку документов

Что проверить до сделки: памятка

Этот список проходится без меня: у каждого пункта есть место, где его проверить

Где здесь обычно ошибаются и что эта статья не заменяет

• Сравнивают валовую доходность. Чистыми остаётся меньше: сервисный сбор каждый год и НДФЛ в России, а сверх цены ещё сбор DLD 4%, если в вашей сделке его не берёт на себя застройщик. В моём примере это около 10,7% валовых против около 8% чистыми
• Ждут визу по строящемуся дому. Виза собственника оформляется по Title Deed, а у строящегося жилья до регистрации собственности его нет
• Не платят налог в России, потому что в ОАЭ доход физлица от сдачи без лицензии не облагается корпоративным налогом. Резидент России всё равно платит НДФЛ с этой аренды дома
• Забывают уведомить о счёте за рубежом. Срок - месяц со дня открытия
• Считают эту статью налоговой консультацией. Ваше налоговое резидентство, другие доходы за год и ставка по шкале - предмет разговора с налоговым консультантом, а конкретный проект проверяется по документам в системах DLD. Статья даёт порядок и нормы, а не заключение по вашей сделке

С чего начинается работа со мной

Если вы примеряете Дубай рядом с Москвой, работа идёт так. Акцент в инвестиционном запросе - на расчётах

1. Вы обращаетесь и называете бюджети если покупка под инвестиции - какой у вас план и какую доходность вы ожидаете
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыв одном бюджете, чтобы сравнение было честным
3. Встреча, где разбираем ваш запроспоказываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Подписываем договори дальше работаем по выбранным вариантам
5. Подробные расчёты по выбранным лотамточные по цифрам: цена, сборы, аренда, налоги, что остаётся чистыми
6. Согласовываем с застройщиком дополнительные скидкиесли они возможны на выбранном лоте
7. Помогаем с оформлением документовдо регистрации сделки

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Купить квартиру в Дубае гражданин России может - в зоне фрихолда, с регистрацией в Земельном департаменте Дубая и сбором 4% сверх цены. За строящийся дом деньги идут на эскроу-счёт проекта, виза собственника оформляется по Title Deed, а налог с аренды платится в России. На моём примере студия 45 м² за 16,9 млн оставляет около 8% годовых чистыми против около 5,7% у апартаментов в Сокольниках - на двух конкретных вариантах в одном бюджете и при допущениях, которые стоят рядом с таблицей

Чего ни одна таблица за вас не решит - какой вариант ложится на вашу задачу: сколько у вас денег, в какой валюте вы хотите получать доход, что вы готовы делать сами и что с вашим налоговым резидентством. Напишите мне, что у вас за ситуация, - и мы разберём её на цифрах: сначала стратегия, потом варианты в одном бюджете, и только потом конкретный объект