Главная/Статьи/Ремонт под сдачу

СДАЧА В АРЕНДУ · СПРАВКА С РАСЧЁТОМ · СЕНТЯБРЬ 2026

Ремонт под сдачу: как поднять ставку аренды без дорогого дизайна

Обновлено: 17 сентября 2026 · 35 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу и цифрой. Свежий ремонт поднимает ставку московской однушки примерно на 7-17 тысяч рублей в месяц. Считается это так: квартиры с устаревшим ремонтом сдаются на 15-25% дешевле квартир с современным, а сами они уходят за 40-50 тысяч в месяц - обе цифры риелторы назвали в одной публикации РИА Недвижимости от 25 июня 2026 года. Это мой расчёт на их числах, а не обещание вашей прибавки

И сразу вторая половина ответа, ради которой сюда чаще всего и приходят. Бюджет, который рынок считает нормой перед сдачей, - две-четыре месячные арендные ставки, то есть 80-200 тысяч рублей на той же однушке. Такой бюджет возвращается приростом аренды за 5-28 месяцев. А косметический ремонт под ключ на 35 метрах по московским прайсам стоит 665-910 тысяч и возвращается уже за 40-129 месяцев, то есть за 3,3-10,8 года. Граница ровно здесь, и её ищет собственник над сметой: до неё ремонт работает вложением, после неё он превращается в подарок жильцу

Сколько ремонт реально добавляет к ставке аренды?

Начну с самого частого разочарования. В ответ на вопрос, сколько даст ремонт, вам обычно называют процент: дороже на столько-то. Процент не помогает решать, потому что решение вы принимаете в рублях: столько-то вложить, столько-то получать сверху. Поэтому переведу проценты в деньги

Цифры беру из одной публикации, и это принципиально. Риелторы в материале РИА Недвижимости от 25 июня 2026 года сказали две вещи сразу: квартиры с устаревшим советским ремонтом сдаются на 15-25% дешевле квартир с современным, и однокомнатная квартира с таким ремонтом в среднем сдаётся за 40-50 тысяч рублей в месяц. Раз обе цифры про один и тот же набор московских однушек, их можно делить друг на друга, не смешивая источники

Как считается прирост. Если квартира с устаревшим ремонтом на долю d дешевле современной, то современная стоит не старая плюс d, а старая, делённая на единицу минус d: процент в источнике посчитан от современной ставки, она и есть база. Отсюда новая ставка 47,1-66,7 тысячи и прирост 7,1-16,7 тысячи рублей в месяц. Расчёт воспроизводится скриптом, он же отбрасывает самую частую ошибку в этой арифметике

Дальше честно про рамку. Это расчёт на допущениях, а не обещание вашей прибавки. Ремонт - один из трёх факторов ставки: клиенты, которые готовы переплачивать, платят «за хороший район, хорошее качество дома и хорошее качество ремонта». Ремонт в этой тройке единственный, который вы меняете за месяц. Район и дом уже куплены, и надбавку за класс дома я разбирала отдельным замером в материале квартира бизнес-класса

И вторая оговорка, без которой цифра врёт. Прирост посчитан до налога с аренды и без месяцев простоя. Если квартира стоит пустой два месяца в году, прибавка за год уменьшается ровно на эти два месяца, а налог забирает свою часть сверху. Как это выглядит в полном расчёте покупки под сдачу, у меня разобрано в статье квартира под сдачу - там ставка идёт с коэффициентом на налог и считается на десять лет вперёд

Какой бюджет окупается арендой, а какой не окупается никогда?

Теперь главное решение статьи. У ремонта под сдачу нет правильной суммы, у него есть срок возврата, и он считается до первой закупки

Рыночная норма названа в той же июньской публикации: владельцы готовы потратить на косметический ремонт перед сдачей «сумму в размере двух-четырех месячных арендных ставок». На нашей однушке это 80-200 тысяч рублей. Делим на прирост - получаем срок возврата

Расчёт, а не обещание. Входы: прирост ставки 7,1-16,7 тыс ₽ в месяц из оценок риелторов (РИА Недвижимость, 25 июня 2026 года), норма вложений оттуда же, цена ремонта 19 000-26 000 ₽ за метр из справочника Яндекс Недвижимости (25 апреля 2026 года), меблировка 150 000-200 000 ₽ по данным Коммерсанта (20 мая 2026 года). Площадь 35 м² - моё допущение «типовая московская однушка», а не замер, поэтому рядом стоит строка на 40 м². Цена ремонта и прирост аренды взяты из разных источников: это две оценки разных людей, а не один замер. Расчёт идёт до налога и без месяцев простоя. Проверить арифметику можно скриптом расчёта, он выдаёт ровно эти границы

Прочитайте таблицу как одно предложение: набор вещей и мебель возвращаются за год-два, полный ремонт под ключ - за годы. Это не значит, что ремонт под ключ делать нельзя. Это значит, что его делают по другой причине: квартира разваливается, её невозможно сдать, или вы собираетесь держать её десятилетиями. Под задачу поднять ставку в этом сезоне он не считается

И пятая оговорка, которую обычно проглатывают: ремонт изнашивается. Через несколько лет его придётся освежать, а жильцы ускоряют этот срок. Окупился за три года не значит, что дальше только прибыль

Сколько стоит ремонт под сдачу за метр и почему прайсы расходятся вдвое?

Здесь вас ждёт сюрприз, из-за которого разговоры со сметой заходят в тупик. Два открытых прайса на один и тот же косметический ремонт в Москве отличаются примерно вдвое. Я показываю оба и называю, кто считал: одна цифра без второй - это выдача чужого прайса за рынок

Обе таблицы открыты 17 сентября 2026 года. В том же справочнике есть второй разрез - только работа и черновые материалы: косметический ремонт от 20 000 ₽ за метр с бригадой и от 30 000 ₽ с компанией. Цифру по новостройке из первой таблицы я здесь не привожу намеренно: её верхняя граница оказывается ниже нижней границы второй таблицы, подписи это противоречие не снимают, а публиковать число, которое спорит само с собой, нельзя

Из чего складывается разрыв, если сказать человеческим языком. Первое - бригада без проекта против компании с дизайн-проектом. Второе - входят ли в цену чистовые материалы или только черновые. Третье - предмет: освежить сдаваемую квартиру и сделать интерьер - это разные работы с разной ценой. Поэтому, спрашивая цену за метр, спрашивайте следующим вопросом, что в неё входит: без этого сравнивать нечего

Три факта для планирования, все с источниками. Сезонность: летом ремонт дороже, в справочнике это сказано прямо - планируя работы на июнь-август, будьте готовы к переплате в 15-20% по сравнению с зимними расценками. Причина роста цен: стоимость квалифицированных бригад выросла на 15-25% за год (Газета.Ру, 20 января 2026 года). Налог в цене: базовая ставка НДС с 1 января 2026 года - 22% (Налоговый кодекс, статья 164, пункт 3 в редакции закона от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ), и у подрядчика, который этот налог платит, она сидит внутри прайса 2026 года. Это норма, которая действует уже сейчас, а не обещание роста цен впереди. Все три - факты для календаря, а не повод спешить

Отдельно предупрежу о путанице, в которую легко попасть, если вы читали мою статью про покупку под сдачу. Там отделка считается по 40-70 тысяч рублей за метр - и это не спор с цифрами выше, а другая работа: отделка новостройки с нуля, где есть только бетон или голые стены. Здесь речь о косметике готовой квартиры, где уже есть пол, стены и сантехника. Две работы, две цены, и путать их в смете дорого

А если квартира ещё не куплена и вы только выбираете, брать её с отделкой или без, что входит в white box и на сколько дороже метр с отделкой по нашему замеру, - в справке отделка white box

Что покупать в первую очередь, а на чём можно не тратиться

Это моя любимая часть темы, потому что она про разницу между «дорого стоит» и «дорого выглядит». Мой тезис звучит так: «есть определенные материалы, которые оптимизируют расходы, создают такой стильный визуальный внешний вид, определенные материалы, определенные аксессуары». Инвесторский ремонт не обязан быть дорогим, он обязан быть собранным

Что я называю набором, который делает вид: «в частности, там шторы, обязательно изголовье у кровати, стильное, пусть недорогое, покрывало, и там торшеры, и мини-тумбочки, любые вообще самые даже простые, но с небольшими вот этими торшерами, они создают уют». И дальше то, что стоит копейки, а работает сильнее всего: «наличие полотенец, вилок, это то, что стоит вообще тысячу рублей, два полотенца по 500 рублей положить и вилки, и вилки, ложки купить, комплект посуды какой-то там»

Цен по позициям здесь нет намеренно, кроме двух полотенец по 500 рублей: это единственная сумма, названная в первоисточнике. Магазины и сети я не называю вовсе. Бюджет всего набора задаётся рыночной нормой - две-четыре месячные ставки, 80-200 тысяч рублей на однушке (РИА Недвижимость, 25 июня 2026 года)

На чём здесь не стоит тратиться: «без того, что мы не делаем там какой-то дорогущий дизайн или не покупаем дорогие люстры». Дорогая люстра не поднимает ставку, она поднимает вашу смету. Тот же эффект в кадре даёт торшер за малую долю этих денег

Нужны ли мебель и техника и сколько это стоит?

Скажу сразу то, чего вы не найдёте в статьях ремонтных фирм: отдельного свежего замера «с мебелью против без мебели» по Москве в открытых данных на сентябрь 2026 года нет. Проценты надбавки, которые гуляют по сети, взяты либо из публикаций тринадцатилетней давности, либо из блогов без выборки и методики. Я их приводить не буду, потому что за них нельзя ответить

Что известно вместо этого. Во-первых, цена вопроса. Минимальный бюджет для функционального интерьера с базовой мебелью и техникой в однокомнатной квартире - 150 000-200 000 рублей, более полная комплектация - 300 000-650 000 рублей (Коммерсантъ, 20 мая 2026 года). Там же разложена структура: кухня в среднем около 300 000 рублей плюс около 100 000 на технику, и техника занимает до половины бюджета меблировки. По метру это 20 000-25 000 рублей без строительных работ, на 40 метрах - от 720 000 до миллиона

Во-вторых, направление рынка. Собственники сейчас «готовы обсуждать скидки, улучшение условий проживания, в том числе приобретать дополнительную мебель и бытовую технику» (РБК Недвижимость, 15 июля 2026 года). Мебель на этом рынке работает не столько надбавкой к ставке, сколько аргументом, который закрывает сделку и сокращает простой

А дальше арифметика, которая уже знакома. При приросте ставки 7-17 тысяч базовый набор мебели и техники за 150-200 тысяч возвращается за 9-28 месяцев. Полная комплектация за 300 000-650 000 рублей по тем же числам уходит в срок, сопоставимый с ремонтом под ключ, и для сдаваемой квартиры это обычно перебор

Как снять квартиру для объявления, чтобы на неё встали в очередь

Самая недооценённая часть подготовки. Ремонт видят единицы, которые доехали на показ, а фотографии видят все. Что я об этом думаю: «Потом качественная фотография, да, то есть правильно расположить аксессуары, правильные ракурсы подобрать», и результат «создает его привлекательную фотографию, что он на квартиру становится в очередь»

Цифры площадки это подтверждают. Журнал Яндекс Аренды от 8 мая 2026 года: минимум для квартиры до 50 метров - 12-15 фотографий, качественная съёмка даёт в 2-3 раза больше целевых откликов, а смотрит их арендатор бегло: за 5 секунд он пролистывает десятки объявлений. Видео, если снимаете, держите в пределах 40-90 секунд и не длиннее полутора минут

Пункты 1-5 и 7 - порядок подготовки к съёмке из журнала Яндекс Аренды от 8 мая 2026 года, пункт 8 - прямой запрет оттуда же на фильтры и цветокоррекцию. Пункт 6 - моё добавление из чек-листа покупок выше

А теперь про границу, которую я держу жёстко, и это самая важная строка раздела. Лёгкая обработка кадра - нормально. Но «люди приходят, они все это на самом деле там и видят… мы ничего лишнего туда не вставляем в кадр, не делаем искусственную 3D-визуализацию». Фотография, после которой человек на показе видит другую квартиру, работает против вас: он приезжает, разочаровывается и уходит, а вы потратили показ. Та же логика действует и при продаже, я разбирала её в материале как быстро продать квартиру. Там же стоит фраза, которая на первый взгляд спорит с этой статьёй: совета сделать ремонт перед продажей вы от меня не услышите. Спора нет, разные задачи: по аренде есть замер, из которого прирост ставки считается в рублях, а по цене продажи такого замера нет

Три вещи, которые не окупаются: дизайн, перепланировка, ремонт под свой вкус

Три вещи, которые чаще всего съедают бюджет подготовки и не возвращаются ставкой

Дорогой дизайн. Моя позиция на этот счёт прямая: ремонт под сдачу «не стоит делать там супердорогим». Арендатор платит за ощущение, что здесь всё есть и можно заехать, а не за авторский проект. Дизайн-проект окупается там, где вы продаёте квартиру дороже рынка или живёте в ней сами

Ремонт под свой вкус. Яркая плитка, акцентная стена, необычная планировка кухни нравятся вам, а сдавать надо большинству. Нейтральная светлая отделка проигрывает вашему вкусу и выигрывает у рынка: она не нравится страстно, зато не отталкивает никого

Перепланировка. Самая дорогая ошибка из трёх, потому что у неё есть правовые последствия. Закон разделяет два понятия: переустройство - это перенос труб, сантехники и электрики с изменением технического паспорта, а перепланировка - «изменение границ и (или) площади такого помещения… и (или) изменение его внутренней планировки» (Жилищный кодекс, статья 25, часть 2, редакция от 4 августа 2026 года)

Что будет, если сделать её без согласования. Такие работы считаются самовольными, а дальше норма короткая и неприятная: собственник «обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок» (статья 29, части 1 и 3). Проще говоря: снесли стену «под студию» - возвращать как было за свой счёт, и в самый неподходящий момент, например при продаже или при проверке. Для подготовки к сдаче это плохая сделка: срок растёт, деньги уходят, а прирост ставки остаётся тем же, что от косметики

Кто по закону чинит сданную квартиру - хозяин или жилец?

Вопрос всплывает через полгода после заселения, когда что-то ломается, и выясняется, что в договоре про это ни слова. Правило по умолчанию в кодексе есть, и оно простое

Текущий ремонт: «Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения» (Гражданский кодекс, статья 681, пункт 1, редакция от 24 июня 2025 года с изменениями от 9 июня 2026 года). Капитальный - зеркально: он «является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения» (пункт 2)

Обратите внимание на хвост обеих фраз: «если иное не установлено договором». Кодекс здесь задаёт правило по умолчанию, а не запрет. Это и есть ваш инструмент: границу между подклеенными обоями и заменой стояка стоит прописать словами в договоре, иначе спорить вы будете уже по факту протечки

Нормы сняты на consultant.ru 16 и 17 сентября 2026 года. Полный текст всех трёх пунктов статьи 681 лежит в карточке термина в словаре, чтобы не загромождать статью кодексом

Уменьшает ли ремонт налог с аренды?

Короткий ответ - нет, и это стоит знать до того, как вы посчитаете ремонт расходом, который вычтется из налога

Если вы сдаёте квартиру как самозанятый, налоговая база описана прямо: «Налоговой базой признается денежное выражение дохода, полученного от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), являющегося объектом налогообложения» (422-ФЗ, статья 8, часть 1, редакция от 4 августа 2026 года). Расходов в этой норме нет вовсе - налог считается с дохода целиком

Единственное место, где отделка действительно возвращается деньгами, - имущественный вычет при покупке, и там условие жёсткое: расходы на отделочные материалы и работы учитываются, только если договор предусматривает приобретение квартиры «без отделки» (Налоговый кодекс, статья 220, пункт 3, подпункт 5). Косметика в готовой квартире под вычет не подходит. Как вычет устроен целиком, с суммами и порядком подачи, разобрано в материале налоговый вычет при покупке квартиры

Что будет, если не делать ничего

Законный вариант, и его тоже надо посчитать. Сдать квартиру с устаревшим ремонтом можно, вопрос в том, за сколько и как долго вы будете её сдавать

Первое: таких квартир на рынке почти не осталось. Доля квартир с устаревшим «бабушкиным ремонтом» на московском рынке аренды в 2026 году - 10-15%, против 20% год назад и не менее 40% десять лет назад (РИА Недвижимость, 25 июня 2026 года). Ваше объявление конкурирует не с такими же, а с обновлёнными квартирами

Второе: рынок развернулся в сторону арендатора. Объём предложения аренды в Москве за год вырос на 16-17%, а средний срок экспозиции поднялся с полутора недель до двух-трёх недель, при этом объекты с завышенными ценами «могут простаивать свыше 30 дней» (IRN.RU, 19 августа 2026 года). Простой - это тот же минус к деньгам, только он не виден в ставке

Это контекст момента, а не повод спешить с ремонтом. Ставки аренды в открытых обзорах считаются по разным выборкам, и складывать их нельзя: медиана долгосрочной аренды по всем типам комнатности в Москве за первое полугодие 2026 года - 90 тыс ₽ в месяц, рост за год 5,9% (обзор РБК Недвижимости от 15 июля 2026 года по данным площадок); средняя ставка однокомнатной квартиры в старой Москве - около 78,8 тыс ₽ при росте 2,5% с начала лета (IRN.RU, 19 августа 2026 года); медиана Москвы по выборке объявлений Домклик за первый квартал 2026 года - 59 тыс ₽ при снижении на 5,9% за квартал (РБК Недвижимость, 14 апреля 2026 года). Три разные выборки, а не спорящие замеры одного рынка

Где здесь обычно ошибаются

Соберу в одном месте то, что стоит денег и на что жалуются чаще всего

Посчитайте на своих числах: порядок расчёта

Все цифры выше посчитаны на типовой московской однушке. Ваша квартира другая, поэтому вот порядок, который проходится за десять минут с калькулятором на своих числах

1. Узнайте, за сколько сдаётся ваша квартира сейчасне сколько хочется, а сколько стоят соседние квартиры того же метража и состояния в вашем доме и рядом. Это ваша база
2. Прикиньте прироствозьмите ставку такой же квартиры со свежим ремонтом и вычтите свою. Если сравнивать не с чем, посчитайте по ориентиру из статьи: разделите свою ставку на 0,85 и на 0,75 - это и есть ставка после ремонта при дисконте 15-25%, - а потом вычтите из неё свою. Просто умножать свою ставку на 15-25% нельзя: процент в источнике считается от современной ставки, и прирост выйдет заниженным
3. Посчитайте бюджет по рыночной нормеумножьте свою ставку на два и на четыре. Это и есть коридор, в который укладывается косметика перед сдачей
4. Разделите бюджет на приростполучится срок возврата в месяцах. Дальше решение принимаете вы: год-полтора - обычно да, пять-десять лет - обычно нет
5. Вычтите из прибавки налог и месяцы простояесли квартира стоит пустой месяц в году, прибавка за год уменьшается на этот месяц, а налог забирает свою часть сверху. После этой поправки срок возврата всегда длиннее первой прикидки

Порядок мой, ориентиры в шагах 2 и 3 - из публикации РИА Недвижимости от 25 июня 2026 года. Это расчёт на допущениях: он показывает порядок величины и точку принятия решения, а не обещанный результат

Ориентиры здесь - данные на июнь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Где заканчивается работа, которую вы делаете сами

Скажу прямо: «вы можете все это сделать сами». Чек-лист покупок, порядок съёмки и расчёт возврата выше - это полный набор для того, чтобы подготовить квартиру и не переплатить

Где начинается моя часть. Открытые прайсы и обзоры отвечают на вопрос, сколько это стоит в среднем по Москве. Они не отвечают на вопрос, что даст лучший результат на ваши деньги и в вашей квартире - для этого нужно держать в голове конкретный рынок аренды вашего района и считать варианты вместе. Мой подход к самому ремонту при этом такой: «с хорошим дизайном», но выгодный для инвестора, - когда «выглядит это достойно, эффектно и дорого» за счёт «простых, но стильных решений в ремонте»

И что брокер не решает, чтобы рамка была честной: он не отвечает за качество работ бригады, не влияет на срок вашей сдачи и не обещает, что прибавка к ставке будет именно такой, как в расчёте. Считать и выбирать - можно вместе, ручаться за рынок нельзя

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Ремонт под сдачу - это вложение со сроком возврата, и срок считается до первой закупки. Прирост ставки от свежего ремонта в московской однушке 7-17 тысяч рублей в месяц, бюджет рыночной нормы 80-200 тысяч возвращается за 5-28 месяцев, ремонт под ключ 665-910 тысяч - за 3,3-10,8 года. Набор, который делает вид, стоит несопоставимо дешевле отделки, а на пролистывание десятков объявлений у арендатора уходит пять секунд. Перепланировка без согласования возвращается за ваш счёт, а налог с аренды ремонт не уменьшает

Если хотите пройти это вместе со мной, порядок работы такой

1. Вы рассказываете запрос и бюджеткакой у вас бюджет, какой запрос, в каком районе; если задача инвестиционная - какой план и какую отдачу вы ожидаете
2. Я подбираю вариантыподбираем максимально рентабельные варианты под ваш запрос
3. Встреча в Zoom с предварительными цифрамиразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договордоговорились о сотрудничестве - подписываем договор
5. Подробные расчёты по выбранным лотамделаем подробные, точные по цифрам расчёты выбранных лотов. В инвестиционной задаче акцент именно здесь
6. Переговоры о дополнительной скидкеедем к застройщику и начинаем согласовывать ещё дополнительные скидки
7. Подписание и помощь с документамиподписываем и помогаем с оформлением документов

Сроков этапов в этом маршруте нет намеренно: они зависят от того, как быстро складывается решение у вас

В каждом случае свои нюансы, и обсуждать их правильнее лично. Сначала собирается стратегия, и уже под неё считаются деньги и подбираются варианты

Напишите мне со своей задачей, разберём вместе. С чего вам важнее начать: с расчёта, окупится ли ремонт именно в вашей квартире, или с подбора объекта, который будет хорошо сдаваться с самого начала?