Главная/Статьи/Недвижимость на Пхукете
ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ · РАЗБОР · СЕНТЯБРЬ 2026
Недвижимость на Пхукете: как россиянину купить квартиру и выйти до сдачи - разбор реального случая
Обновлено: 25 сентября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева
Хочу купить квартиру на Пхукете. Могу ли я как россиянин ею владеть, как заплатить из России и получится ли потом выйти с деньгами?
С таким вопросом приходят те, кто присматривается к квартире на Пхукете для себя или как к вложению
Отвечаю сразу: квартирой на Пхукете владеть можно, землёй нет. Иностранец покупает квартиру в доме-кондоминиуме, пока все иностранцы вместе владеют не больше 49% площади квартир этого дома, а деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте. Выйти с деньгами тоже можно, и даже до сдачи дома, если договор это допускает
Как это выглядит вживую, покажу на сделке клиента, которую разбираю по отчёту о сделке. Клиент вошёл на стройке в рассрочку в ноябре 2023 года, заплатил около трёх четвертей цены и в сентябре 2025 года продал договор, не внося финальный платёж. Вышло 60,6% на вложенные за 22,5 месяца. Это прошлый результат одной закончившейся сделки, а не обещание, и ниже я разбираю, из чего он сложился
Коротко о главном
Квартирой владеть можно, землёй нет. Все иностранцы вместе - не больше 49% площади квартир дома, деньги - из-за рубежа в валюте
Сделка клиента дала 60,6% на вложенные за 22,5 месяца. Прошлый результат одной сделки, не обещание: от полной цены по договору, по нашему расчёту, было бы около 47%
Выход был до сдачи дома. Договор продали 16.09.2025, финальный платёж 946 949 бат так и не вносили
При регистрации в Таиланде - сбор 2%. Льгота 0,01% до 30.06.2027 только для граждан Таиланда, иностранца не касается
Доход от продажи декларируют в России. Налоговый резидент подаёт декларацию сам, тайский налог вычитается из российского по конвенции
Содержание
Может ли россиянин купить квартиру на Пхукете?
Может, и держится это на одном законе - о кондоминиумах Таиланда, B.E. 2522. Кондоминиум - это дом, квартиры в котором продаются по этому закону. Для иностранца закон ставит три условия, и каждое стоит денег, если его пропустить
- Деньги из-за рубежа в валютеиностранец может владеть квартирой, если внёс иностранную валюту в Таиланд, либо платит со счёта нерезидента в батах или с валютного счёта (раздел 19)
- Квота дома - 49%все иностранцы вместе владеют не больше 49% площади квартир в конкретном доме (раздел 19/2); выбрана квота - квартиру в полную собственность иностранцу уже не оформят
- Подтверждение ввода валютыпри регистрации покупатель показывает подтверждение, что ввёз валюту на сумму не меньше цены квартиры (раздел 19/3)
Закон о кондоминиумах Таиланда B.E. 2522, разделы 19, 19/2, 19/3, перевод юридической фирмы WSR, открыт 25.09.2026
Землю иностранец в собственность не получает. Земельный кодекс Таиланда разрешает это только по международному договору, а такого договора нет ни с одной страной (раздел 86, текст кодекса). Для земли иностранцу остаётся долгосрочная аренда - лизхолд, и у неё жёсткий потолок: аренда не больше 30 лет, а условия об автоматическом продлении Верховный суд Таиланда признал недействительными, дело 4655/2566 (обзор Addleshaw Goddard, 10.03.2025)
Что это значит для вас. Если нужна собственность, а не аренда, ваш вариант - квартира в кондоминиуме, и до денег проверяют две вещи: осталась ли в доме квота для иностранцев и как пойдёт платёж
Сколько стоит недвижимость на Пхукете?
Надёжнее всего смотреть на медиану острова, а не на объявления агентств. Последний обзор рынка C9 Hotelworks вышел в мае 2025 года, данные в нём на первый квартал 2025 года
144 000 бат
медиана цены за м² квартиры в кондоминиуме на Пхукете
C9 Hotelworks, данные на 1 квартал 2025
139 000 бат
за м² в среднем в новостройках без бренда, для квартир 30-40 м²; во вторичке того же размера - 100 000 бат, новое дороже на 39%
C9 Hotelworks, данные на 1 квартал 2025
33 704
квартиры в продаже в 124 проектах кондоминиумов на острове
C9 Hotelworks, данные на 1 квартал 2025
Там же сказано, что спрос сильнее всего у покупателей из России, Европы и Бангкока
Для ориентира - одна квартира клиента из разбора ниже. По договору 2023 года метр в этой квартире обошёлся ему около 105 тыс. бат, по нашему расчёту. Это один лот одного дома, а медиана C9 Hotelworks - средняя по всему острову на первый квартал 2025 года, поэтому напрямую эти цифры не сравниваются
Цифры рынка здесь - данные C9 Hotelworks на первый квартал 2025 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации. Источник: обзор C9 Hotelworks
Как проходит покупка на стройке в рассрочку
На стройке квартиру не оплачивают сразу: застройщик ставит график, и деньги идут частями, пока дом строится. У клиента это было так. Квартира - одна комната, 40 м², цена по договору 4 187 790 бат. Цена уже со скидкой 6% за оптовую покупку шести квартир - к этой детали я ещё вернусь
- 01.11.2023 - бронь 100 000 батпервый взнос, около 2% цены
- 16.12.2023 - первый платёж 1 046 947 батчетверть цены по договору
- Апрель 2024 - второй платёж 1 046 947 батещё четверть
- Август 2024 - третий платёж 1 046 947 батк этому моменту оплачено 3 240 841 бат, около трёх четвертей цены
- Октябрь 2025 - финальный платёж 946 949 батоколо 23% цены; клиент его не вносил, потому что продал договор раньше
График - из отчёта о сделке клиента, суммы в батах; доли цены - по нашему расчёту
Что говорит закон про сам договор. Договор застройщика с покупателем составляется по форме, утверждённой министром, и условие не по форме, невыгодное покупателю, силы не имеет (раздел 6/2 закона о кондоминиумах). А реклама застройщика считается частью договора, и спорное толкуется в пользу покупателя (раздел 6/1). Поэтому буклет и переписку с отделом продаж стоит сохранить до конца сделки
Как заплатить за квартиру на Пхукете из России?
Со стороны Таиланда правило одно: деньги на квартиру приходят из-за рубежа в иностранной валюте, и при регистрации вы показываете подтверждение банка, что ввезли валюту на сумму не меньше цены (разделы 19 и 19/3)
Со стороны России две нормы. Первая - лимиты. Банк России сообщил 5 декабря 2025 года, что с 8 декабря 2025 года отменяет ранее установленные лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан России. Вторая - уведомление о счёте. Если для сделки вы открыли счёт в банке за рубежом, по части 2 статьи 12 закона 173-ФЗ налоговую уведомляют не позднее месяца со дня открытия
Как именно пройдут деньги, я здесь не расписываю намеренно: путь платежа подбирается под конкретную сделку и проверяется до перевода. Советов провести деньги мимо банков в этой статье нет. Те же нормы России я разбирала для другой страны в статье купить квартиру в Дубае россиянину
Какие сборы и налоги платят в Таиланде?
При покупке и при продаже расходы разные, поэтому свожу их в одну таблицу
| Что | Сколько | Когда и с кого |
|---|---|---|
| Сбор за регистрацию перехода права | 2% оценочной стоимости земельного департамента | при регистрации; по закону пополам продавец и покупатель, если не договорились иначе |
| Специальный налог при продаже | 3,3% с муниципальным, от большей из двух цен: оценочной или фактической | с продавца, если владел меньше пяти лет |
| Гербовый сбор | 0,5% | с продавца, если специальный налог не платится |
| Подоходный налог продавца | по оценочной стоимости, по сложной формуле | удерживается с продавца-физлица |
| Льгота на регистрацию | 0,01% вместо 2% | с 1 июля 2026 года до 30 июня 2027 года, только покупателям-гражданам Таиланда |
Источники: DLA Piper Real World; ставка 3,0% в налоговом кодексе Таиланда, раздел 91/6, сайт налогового департамента; льгота - The Nation, 02.07.2026
Про льготу 0,01% говорю честно: к покупателю-иностранцу она не относится, для него считается 2%. А в сделке клиента, которую я разбираю, продавали не квартиру, а договор до сдачи дома: в отчёте о сделке других расходов, кроме 395 500 бат агентству и 50 000 бат на уступку договора, нет
Как выйти до сдачи: уступка договора
Клиент не стал ждать ключей. 16.09.2025, до срока финального платежа в октябре 2025 года, он продал свой договор новому покупателю. Такой выход возможен, только если договор с застройщиком разрешает уступку, поэтому это условие ищут в договоре до входа
| Строка | Бат |
|---|---|
| Цена продажи (отчёт о сделке, стр. 1) | 5 650 000 |
| Агентству за продажу | −395 500 |
| Расходы на уступку договора | −50 000 |
| Чистая цена продажи | 5 204 500 |
| Вложено клиентом к продаже | −3 240 841 |
| Прибыль | 1 963 659 |
Расходы продавца - около 8% цены продажи, по нашему расчёту: 445 500 бат из 5 650 000
Сколько получилось и почему именно столько
60,6%
прибыль к вложенным за весь срок сделки, а не за год
Отчёт о сделке клиента
77%
цены по договору оплачено к продаже, остаток не вносили
Наш расчёт по отчёту
22,5месяца
от брони 01.11.2023 до продажи 16.09.2025
Отчёт о сделке клиента
Это прошлый результат одной сделки, а не обещание. Цифра сложилась из трёх причин, и каждую надо понимать, прежде чем примерять её к себе
Считали на вложенные
прибыль делили на 3 240 841 бат, а не на полную цену; от полной цены по договору вышло бы около 47%, по нашему расчёту
Вышли до финального платежа
946 949 бат так и не понадобились: деньги работали меньше, чем стоит квартира
Оптовая скидка за шесть квартир
скидка 6%, около 266 тыс. бат; без неё, по таблице отчёта, было бы 51,5%
Допущения этого расчёта, все вслух
- Процент на вложенные, а не на полную цену квартиры
- За весь срок 22,5 месяца, а не за год
- Налоги продавца в России и Таиланде в расчёт отчёта не входят
- Курс не учитывался: всё посчитано в батах, в рубли не пересчитано
Где я вижу место для такого входа: в доме на старте стройки, с рассрочкой до сдачи и с правом уступки в договоре. Как этот же способ выглядит среди других вариантов вложиться, я разбирала в статье инвестиции в недвижимость, а из чего складывается результат перепродажи и где на нём теряют - в отдельной справке
Какие налоги платить в России с продажи?
Если вы налоговый резидент России, то есть провели в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд (статья 207 НК РФ), продажа квартиры или договора в Таиланде - это доход от источника за рубежом (статья 208). По шагам это так
- Декларация до 30 апреляследующего года после продажи; доход из-за рубежа резидент считает и декларирует сам (статьи 228 и 229 НК РФ)
- Налог до 15 июлятого же года (статья 228, пункт 4)
- Ставкадоход от продажи имущества - отдельная база: 13% до 2,4 млн ₽ за год, сверх - 312 тыс. ₽ плюс 15% с превышения (статья 224 НК РФ)
- Расходы уменьшают доходна подтверждённые документами расходы на покупку, в том числе при уступке прав по договору, связанному с долевым строительством (статья 220)
- Тайский налог вычитаетсяпо конвенции России и Таиланда от 23.09.1999 доход от продажи недвижимости может облагаться там, где она стоит, а тайский налог вычитается из российского, но не больше российского налога на этот доход (статьи 13 и 23)
Налоговый кодекс РФ, статьи 207, 208, 220, 224, 228, 229; конвенция России и Таиланда, статья 13 и статья 23; открыты 25.09.2026
Где граница этой статьи. Как квалифицировать продажу тайского договора до сдачи - как имущество или как имущественное право - и какую базу применять, решает налоговый консультант под ваш случай, и решается это до продажи, а не весной после неё. Поэтому все платёжки, договор и отчёт о продаже храните с первого дня. В России похожая сделка называется уступкой прав, и как она устроена на нашем рынке, я разбирала в статье переуступка квартиры
Пхукет или Паттайя: что меняется?
По закону - ничего. Квота 49% для иностранцев, требование о валюте из-за рубежа, сбор 2% при регистрации и налоги при продаже одни для всего Таиланда. Меняются цены, спрос и аренда в конкретном районе, и это уже расчёт под ваш бюджет, а не общая таблица
У меня самой квартира в Паттайе, куплена в рассрочку от застройщика в марте 2025 года. Моё основное направление при этом - Москва и Россия, а зарубежная недвижимость для меня - диверсификация: Эмираты, Таиланд, Турция. Сравнивать районы двух побережий цифрами из разных источников я не буду: честное сравнение делается на одних данных и под вашу задачу
Можно ли сдавать квартиру посуточно?
Если вы рассчитываете окупать квартиру короткой сдачей, проверьте это до покупки. Посуточная сдача квартиры в кондоминиуме меньше чем на 30 дней без гостиничной лицензии в Таиланде незаконна, и с конца 2023 года власти выписывают штрафы (C9 Hotelworks, май 2025, раздел о правилах аренды)
Что это значит для вас. Спросите до сделки, есть ли у дома гостиничная лицензия, и считайте доход от сдачи от 30 дней, пока не доказано обратное
Что проверить до входа: памятка
Если вы уже присмотрели квартиру на стройке, пройдите этот список до первого платежа. У каждого пункта - что проверить и где
До первого платежа за квартиру в Таиланде
- Договор по форме министра: спросите у застройщика, по какой утверждённой форме составлен договор, и сверьте, нет ли условий сверх неё не в вашу пользу
- Реклама - часть договора: сохраните буклет, презентацию и переписку с отделом продаж до конца сделки
- Квота дома: спросите, сколько площади осталось в квоте иностранцев 49% и будет ли ваша квартира оформлена в полную собственность
- Валюта из-за рубежа: платите в иностранной валюте из-за рубежа и берите у банка подтверждение ввода валюты на сумму не меньше цены квартиры
- Условие уступки: найдите в договоре, можно ли продать договор до сдачи, с согласия ли застройщика и за какой сбор
- Посуточная сдача: спросите, есть ли у дома гостиничная лицензия; без неё сдача меньше чем на 30 дней незаконна
- Счёт за рубежом: открыли счёт для сделки - уведомите налоговую не позднее месяца
- Документы расходов: храните договор, все платёжки и отчёт о продаже: по ним уменьшают доход при налоге в России
Где здесь обычно ошибаются и что эта статья не заменяет
Границы - все вслух
- Процент на вложенные выше процента на полную цену. В сделке клиента это 60,6% против около 47%, по нашему расчёту, и оба числа - прошлый результат одной сделки, а не обещание
- Оптовая скидка за шесть квартир покупателю одной квартиры недоступна. Без неё та же сделка дала бы 51,5%
- Выход до сдачи зависит от двух вещей: от условия уступки в договоре и от того, найдётся ли покупатель
- Посуточная сдача без гостиничной лицензии незаконна. Проверьте лицензию до покупки
- Налог в России платится и тогда, когда налог уже удержали в Таиланде: тайский вычитается из российского по конвенции, но декларация всё равно нужна
- Статья не заменяет налоговую консультацию и юридическую проверку договора и квоты конкретного дома под ваш случай
С чего начинается работа со мной
В инвестиционной покупке главное для меня - расчёты: во что встанет вход, сколько денег понадобится до сдачи и на каком выходе вы окажетесь в плюсе. Расчёты по Таиланду я делаю вместе с партнёрами там, а решение принимаете вы, когда цифры перед глазами
- Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет и какой запрос
- Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш бюджет и задачу
- Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
- Договорились о сотрудничествеподписываем договор
- Подробные расчёты по выбранным лотамточные по цифрам
- Согласовываем дополнительные скидкигде это возможно
- Подписываем и помогаем с оформлением документовдо конца сделки
Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram
Частые вопросы
Сколько стоит недвижимость на Пхукете?
По обзору C9 Hotelworks, данные на первый квартал 2025 года, медиана цены квартиры в кондоминиуме на Пхукете - 144 000 бат за м². Для квартир 30-40 м² новостройки без бренда в среднем стоят 139 000 бат за м², вторичка того же размера - 100 000 бат, то есть новое дороже на 39%. Это средние по острову, а не цена конкретного дома: актуальные цифры по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации.
Может ли россиянин купить квартиру в Таиланде?
Да, квартиру в доме-кондоминиуме. Закон о кондоминиумах Таиланда разрешает иностранцу владеть квартирой, если деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте, а все иностранцы вместе владеют не больше 49% площади квартир дома. Поэтому до сделки проверяют две вещи: осталась ли в доме квота для иностранцев и как пойдёт платёж.
Можно ли иностранцу купить дом с землёй в Таиланде?
Сам дом продаётся вместе с землёй под ним, а землю в собственность иностранец не получает: по закону это возможно только по международному договору, а такого договора нет ни с одной страной. Землю под домом можно взять в долгосрочную аренду, лизхолд, но не больше 30 лет по закону и без гарантии автоматического продления (дело 4655/2566, Верховный суд Таиланда). Если нужна именно собственность, а не аренда, вариант для иностранца - квартира в кондоминиуме, а не дом с землёй.
Чем покупка в Паттайе отличается от покупки на Пхукете?
По закону ничем: квота 49% для иностранцев, требование о валюте из-за рубежа, сбор 2% при регистрации и налоги при продаже в Таиланде одни для всей страны. Различаются цены, спрос и аренда в конкретном районе, а это уже расчёт под ваш бюджет. У меня самой квартира в Паттайе, куплена в рассрочку от застройщика в марте 2025 года.
Какой налог платить в России с продажи квартиры в Таиланде?
Если вы налоговый резидент России, доход от продажи имущества за рубежом декларируете сами до 30 апреля следующего года, а налог платите до 15 июля. Ставка - 13% до 2,4 млн ₽ дохода за год, сверх - 15% с превышения. Доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку, а налог, уплаченный в Таиланде, по конвенции 1999 года вычитается из российского. Как квалифицировать именно вашу сделку, решает налоговый консультант до продажи.
Выгодны ли инвестиции в недвижимость Таиланда?
Одна закончившаяся сделка клиента дала 60,6% на вложенные за 22,5 месяца: вход на стройке в рассрочку, выход уступкой договора до финального платежа. Это прошлый результат одной сделки, а не обещание. От полной цены по договору, по нашему расчёту, вышло бы около 47%, а без оптовой скидки за шесть квартир - 51,5%. Выгодно ли это вам, считается под конкретный дом и ваш срок.
Сколько стоит оформить покупку квартиры в Таиланде?
При регистрации перехода права платится сбор 2% от оценочной стоимости земельного департамента, по закону пополам между продавцом и покупателем, если не договорились иначе. Льгота 0,01% действует с 1 июля 2026 года до 30 июня 2027 года только для покупателей-граждан Таиланда, иностранца она не касается.
Можно ли продать квартиру на Пхукете до сдачи дома?
Можно, если договор с застройщиком это допускает: так вышел клиент из этого разбора, продав договор 16.09.2025, до финального платежа. Цена продажи по отчёту о сделке - 5 650 000 бат, на агентство и уступку ушло 445 500 бат. Условие уступки ищут в договоре до входа, а не перед продажей.
Что делать дальше
Соберу в одну мысль. Квартирой на Пхукете владеть можно, если деньги пришли из-за рубежа в валюте и в доме осталась квота иностранцев. На стройке платят по графику, и выйти можно до сдачи, если договор разрешает уступку. Доход от продажи декларируют в России. Результат сделки клиента - прошлый опыт, а не обещание
Что статья за вас не решит - какой вход и какой выход реальны в вашем случае: в каком доме, с какой рассрочкой и с каким налогом на выходе. Напишите мне свой бюджет и задачу, и мы разберём вашу ситуацию на цифрах
Считаете, будет ли квартира приносить доход?
Моя задача - не показать вам весь рынок. Моя задача - убрать из него всё лишнее. Сначала стратегия. Потом отбор. Потом показы. Потом решение
Задайте свой вопрос в комментариях в моём Telegram-канале. Если для разбора нужны ваши личные данные - бюджет, доход, состав семьи, - попросите, и я напишу вам в личные сообщения
Задать вопрос в Telegram откроется пост в Telegram-каналеО цифрах в этой статье
Источники в этой статье подписаны раздельно, по слоям. Кейс - отчёт о сделке клиента, подготовленный партнёрами в Таиланде: вход 01.11.2023, продажа 16.09.2025, все суммы в батах, в рубли не пересчитаны; это сделка клиента, а не моя, и прошлый результат, а не обещание. Право иностранца - закон о кондоминиумах Таиланда B.E. 2522 в переводе юридической фирмы WSR, Земельный кодекс Таиланда (раздел 86) и обзор Addleshaw Goddard от 10.03.2025 о сроке аренды. Сборы и налоги Таиланда - DLA Piper Real World (страница изменена 19.07.2023) и налоговый кодекс Таиланда на сайте налогового департамента, льгота 0,01% - The Nation, 02.07.2026. Рынок - обзор C9 Hotelworks, май 2025 года, данные на первый квартал 2025 года. Россия - сообщение Банка России от 05.12.2025, Налоговый кодекс, закон 173-ФЗ и конвенция России и Таиланда от 23.09.1999 на consultant.ru; все адреса открыты 25 сентября 2026 года. Чего в статье нет намеренно: названия комплекса и застройщика из кейса, пересчёта в рубли и прогноза цен. Материал носит информационно-аналитический характер и не является офертой, налоговой или юридической консультацией
Было полезно?
Спасибо. Это помогает понять, какие разборы нужны дальше
Жаль. Напишите в Telegram, чего не хватило, - дополню статью