Главная/Статьи/Семейная ипотека на строительство дома

ИПОТЕКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Семейная ипотека на строительство дома: условия 2026 и 6% при любом числе детей

Обновлено: 25 сентября 2026 · 24 мин чтения · Татьяна Рогачева

Да, семейную ипотеку на строительство дома дают, и по договорам с 1 октября 2026 года ставка на дом остаётся не выше 6% при любом числе детей. Так записано в тексте правил программы, и то же Минфин сообщил 24 сентября. Для семьи с одним ребёнком в Москве и области это теперь главная разница с квартирой: там ставка до 12%, если своих денег меньше половины цены. В моём примере с кредитом 12 млн рублей на 30 лет это 71 946 рублей в месяц за дом против 123 434 за квартиру

Строить можно только с подрядчиком и через счёт эскроу. А в самих правилах есть то, чего нет в сообщении Минфина: лимит для дома по числу детей, 15 лет льготы с потолком ставки после и обязательная прописка в доме. Разбираю всё по порядку ниже

Какая ставка на строительство дома с 1 октября 2026 года?

С 1 октября 2026 года ставка семейной ипотеки на квартиру зависит от числа детей и региона. На дом - нет. По тексту правил программы (решение Минфина № 25-67381-01850-Р от 22 сентября 2026 года, п. 40 пп. «и») ставка на строительство дома «не более 6 процентов годовых» при любом числе детей. Рядом с квартирой это выглядит так

Источник: решение Минфина России № 25-67381-01850-Р, версия 11 от 22 сентября 2026 года, п. 40 пп. «и». В остальных регионах на квартиру 10, 8, 6, 4 и 2%, на дом те же не более 6%. Все условия программы по регионам - в статье семейная ипотека 2026: условия

С одним ребёнком на дом 6% против 12% на квартиру. С двумя разница меньше, с четырьмя ставки равны, а с пятью детьми квартира выходит дешевле дома. Так что дом выгоднее небольшим семьям, а многодетным стоит сравнить оба варианта

Минфин сообщил 24 сентября 2026 года, что «ставка по льготному кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья останется 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи». В тексте правил 6% стоят шире: ещё и для покупки дома у застройщика, строящегося в малоэтажном комплексе или готового. В сообщении об этом нет

Таунхаус - не дом. По правилам это жилое помещение в доме блокированной застройки, и ставки для него как у квартир

Какой лимит и сколько лет действует 6%

Лимит - это сумма кредита, в пределах которой действует льгота. С 1 октября он тоже зависит от числа детей и один для всех целей программы, дом не исключение (п. 38 правил). В сообщении Минфина лимита для дома нет, он есть в тексте правил

Больше детей - больше сумма под льготной ставкой. В остальных регионах лимит 6, 8 и 10 млн рублей. По договорам до 30 сентября он был до 12 млн в столичных регионах и до 6 млн в остальных

Сколько лет действует 6%. По договорам с 1 октября льготу возмещают банку не дольше 15 лет с даты договора (п. 2 правил, решение Минфина от 22 сентября 2026). После этого банк вправе поднять ставку, но для дома не выше меньшего из двух значений: ставка договора плюс 4 п. п. или ключевая ставка Банка России на первое число месяца, когда кончилась льгота, плюс 3,5 п. п. (п. 40 пп. «л»). При 6% в договоре первый предел - 10%, выше него ставка по дому не поднимется

Что это значит в деньгах, я посчитала на примере: кредит 12 млн рублей на 30 лет по 6%. Через 15 лет, после 180 платежей, остаток долга - 8 525 861 рубль. Если с 16-го года банк поднимет ставку до потолка, платёж станет 91 619 рублей в месяц вместо 71 946, на 19 673 рубля больше. Это худший случай по норме: второй предел, ключевая плюс 3,5 п. п., окажется ниже 10%, только если ключевая будет ниже 6,5%. Сейчас ключевая ставка 14%, её сохранили 11 сентября 2026 года, следующее заседание Банка России - 23 октября

Через 15 лет ставка по дому - не выше 10%. По договорам, подписанным до 30 сентября 2026 года включительно, такого срока нет: 6% сохраняются на весь срок кредита (п. 2 правил)

Кому дают семейную ипотеку на дом

Здесь всё решает дата договора. Правила для договоров до 30 сентября и с 1 октября разные, и разница как раз у семей постарше. Таблица широкая, на телефоне её можно прокрутить вбок

Источник: до 30 сентября - ДОМ.РФ и СПРОСИ.ДОМ.РФ, инструкция «Семейная ипотека», обновлена 3 июня 2026 года; с 1 октября - правила программы, п. 2, 38, 39, 40

Главная ловушка - двое школьников. До 30 сентября семья с двумя несовершеннолетними детьми без малыша могла взять семейную ипотеку на квартиру только в 35 регионах и малых городах, а для дома, по словам СПРОСИ.ДОМ.РФ, «ограничение по территории не действует, если ипотека будет использована на приобретение или строительство дома». В новых правилах такого основания нет вовсе (п. 39): по договорам с 1 октября такой семье льгота не положена ни на дом, ни на квартиру

Малышу 6 лет - проходите. По новым правилам важно, чтобы на дату договора ребёнку ещё не исполнилось 7. Льготу оформляет один из родителей, а с 1 февраля 2026 года семейная ипотека одна на семью и супруги обязательно созаёмщики: подробно об этом в статье семейная ипотека 2026: условия до и после 1 октября

На что можно взять: стройка, участок, готовый дом

Под 6% по новым правилам идут четыре цели, связанные с домом. Отдельно участок без стройки программа не покрывает

Ипотеку на ИЖС берут всё чаще. За январь-июль 2026 года банки выдали на ИЖС кредитов на 153 млрд рублей, на 54% больше, чем за тот же период 2025 года, это около 22 тысяч кредитов, на 65% больше (СПРОСИ.ДОМ.РФ по данным ДОМ.РФ, 24 августа 2026 года). Это вся ипотека на ИЖС, льготная и рыночная вместе, а не только семейная

Цифры здесь - данные на июль 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Если дом нужен не для жизни, а под сдачу, это другая задача: льготный дом по новым правилам - для жизни с пропиской. Как считать доход с дома, я разбирала в статье дом под сдачу

Какие требования к дому и участку ИЖС

Дом. По закону это объект ИЖС. Градостроительный кодекс (ст. 1 п. 39, ред. от 04.08.2026) называет так «отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров», которое не делится на самостоятельные объекты недвижимости. Полное определение - в словаре

Участок. СПРОСИ.ДОМ.РФ советует до стройки убедиться, что участок «отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство». На участке для личного подсобного хозяйства или садоводства строить можно, но регистрация в таком доме может быть запрещена. На сельскохозяйственных, промышленных, лесных и водных землях и на землях особо охраняемых территорий строить нельзя

Прописка - новое требование. По договорам с 1 октября заёмщик должен быть зарегистрирован по месту жительства в доме с 271-го дня после регистрации права собственности и до даты через 5 лет от выдачи кредита (п. 40 пп. «н»). Не прописались - ставку могут повысить (пп. «л»). На участке, где регистрацию могут запретить, выполнить это требование может не получиться

Уведомление вместо разрешения. Разрешение на строительство ИЖС не нужно. До стройки в местную администрацию подают уведомление о планируемом строительстве с копией паспорта и выпиской из ЕГРН. Рассматривают его в среднем 7 дней, в историческом поселении - до 20 дней (СПРОСИ.ДОМ.РФ)

Почему своими силами нельзя: подрядчик и счёт эскроу

Своими силами по семейной ипотеке строить нельзя. По правилам стройка идёт по договору подряда, заключённому «с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем» по закону 186-ФЗ о стройке с эскроу (п. 36 пп. «и»). СПРОСИ.ДОМ.РФ добавляет, что банки часто требуют согласовывать с ними подрядчика. Поэтому подрядчика выбирают с оглядкой на банк, а не только на смету

Как идут деньги от договора до готового дома

1. Договор подрядавы заказчик и сторона договора, участок ваш или покупается вместе с кредитом
2. Кредит и свои деньги - на счёт эскроуих вносят после подписания договора подряда; проценты на них не начисляются, банку за счёт не платят
3. Стройкапока дом строится, в залоге у банка участок; срок окончания стоит в договоре, счёт эскроу открыт не больше чем на шесть месяцев дольше этого срока
4. Акт и регистрация домапосле передаточного акта заказчик в течение 14 рабочих дней обеспечивает оформление права собственности, если договор выбрал этот способ
5. Деньги подрядчикубанк перечисляет их не позднее пяти рабочих дней после того, как получил сведения о регистрации права на дом; дальше в залоге дом и участок

Источник: Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ, ред. от 31.07.2025, ст. 5 и 6; залог - ДОМ.РФ в пересказе РБК Недвижимости, 17 февраля 2026 года

Закон говорит прямо: «Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются» (186-ФЗ, ст. 6 ч. 6). Зато деньги защищены: по словам директора Консультационного центра ДОМ.РФ в инструкции СПРОСИ.ДОМ.РФ об эскроу-счетах, счета эскроу застрахованы государством, и при банкротстве или отзыве лицензии у банка страховка покрывает всю сумму до 10 млн рублей. Закон об эскроу для ИЖС действует с 1 марта 2025 года

Для квартир в новостройках эскроу работает по другому закону, 214-ФЗ. Как там защищены деньги, я разбирала в статье что если дом не достроят

Сколько нужно своих денег и какой будет платёж

Взнос - от 20% цены договора своими деньгами, помощью бюджета или работодателя, материнским капиталом (п. 40 пп. «е»). Стоимость стройки для этого считается равной цене договора подряда, а если участок покупается вместе со стройкой - взнос считают от суммы земли и стройки. Например, участок и дом по договорам на 15 млн рублей: взнос 3 млн, кредит 12 млн. Как собрать взнос, я разбирала в статье первоначальный взнос по семейной ипотеке, а как в нём работает маткапитал - в статье семейная ипотека и материнский капитал

Теперь платёж. Я посчитала пример на тех же 12 млн рублей

Допущения примера: кредит 12 млн - лимит семьи с одним ребёнком в столичных регионах и для дома, и для квартиры; срок 30 лет ставит банк; ставка не меняется, пока идёт льгота; 12% - квартира без половины цены своими; страховки и прочие расходы по кредиту не учтены. Последняя строка - остаток долга 8 525 861 рубль на оставшиеся 15 лет по 10%

Для сравнения без льготы: средняя ставка банков по ипотеке на строительство индивидуальных домов на 23 сентября 2026 года - 19,27%, на покупку - 19,24%, а по льготным программам в том же обзоре средняя ставка 6% (СПРОСИ.ДОМ.РФ, обзор ставок на 23 сентября 2026 года)

Цифры здесь - данные на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Где здесь чаще всего ошибаются

Эти шесть мест я бы проверила до того, как подписывать что-либо с подрядчиком

1. Участок в арендезакон об эскроу допускает стройку на арендованном участке, но банки в большинстве случаев в ипотеке на такой земле отказывают; участок нужен в собственности или покупается вместе с кредитом
2. Участок для ЛПХ или садоводствастроить можно, но регистрация в доме может быть запрещена, а по новым договорам прописаться в доме обязательно
3. Подрядчик не согласован с банкомбанки часто требуют согласовывать подрядчика; сначала узнайте требования банка, потом подписывайте договор подряда
4. Срок не прописан или сдвинулсясрок окончания должен стоять в договоре подряда, коммуникации - в смете и договоре; если срок сдвигается, банк надо уведомить и заключить допсоглашения к договору подряда и кредитному договору, а за срыв сроков в кредитном договоре могут стоять штрафы
5. Участок не подошёлпо новым правилам его можно заменить с согласия банка, если есть документ, что строить по договору подряда невозможно; новый участок можно купить на свои
6. Рассчитывать на рефинансирование как у квартирыпо договорам до 30 сентября кредит на стройку дома по программе не рефинансировался; с 1 октября правила впервые это допускают, но какой будет ставка, норма прямо не называет - спросите у банка письменно

Если банк всё же отказал, порядок действий я расписала в статье отказ в ипотеке: что делать

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. По договорам с 1 октября 2026 года дом остаётся под 6% при любом числе детей, а квартира для семьи с одним ребёнком в Москве и области идёт под 12%, если половины цены своими нет. Взамен дом требует своего: участок ИЖС в собственности, подрядчика через эскроу, прописку в доме и расчёт на 15 лет льготы с потолком ставки после

Что статья за вас не решит - что выгоднее именно вашей семье: квартира по новой ставке или дом под 6%, и какие будут предварительные цифры. Здесь я помогаю принять решение и сопровождаю. Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и где ориентировочно вы хотите жить
2. Подбираем вариантымаксимально рентабельные под ваш бюджет и задачу
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Подписываем договоркогда договорились о работе
5. Подробные расчётыточные по цифрам
6. Подписываем и помогаем с оформлением документовдо конца сделки

Работаю со всеми застройщиками, поэтому выбор непредвзятый: не вокруг рекламы конкретного проекта, а вокруг вашего сценария жизни