Главная/Статьи/Рефинансирование семейной ипотеки

ИПОТЕКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Рефинансирование семейной ипотеки: кому можно перевести кредит, под какой процент и что с рыночной частью

Обновлено: 25 сентября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева

Перевести ипотеку на семейную можно семье, где ребёнку меньше 7 лет или у ребёнка инвалидность, если кредит брали на жильё от застройщика. Договор рефинансирования, подписанный с 1 октября 2026 года, идёт по новой шкале: ставка зависит от числа детей, для квартиры в Москве с одним ребёнком не более 12%. Не более 6% при любом числе детей получили договоры, подписанные по 30 сентября включительно. У комбо-ипотеки рыночную часть можно рефинансировать отдельно, а льготная часть остаётся на своей ставке

В деньгах разница большая. В моём условном примере с остатком долга 10 млн рублей на 20 лет платёж по рыночной ставке 18,73% - 159 971,47 ₽ в месяц, по 6% - 71 643,11 ₽, по 12% - 110 108,61 ₽. Ниже по порядку: кому можно, какой кредит подходит, что с рыночной частью комбо и о чём спросить банк до заявки

Кто может рефинансировать ипотеку под семейную?

Оснований для перевода рыночной ипотеки на семейную два. На странице условий программы Минфина, в разделе «Цель кредита», строка «рефинансирование кредита, ранее предоставленного на вышеуказанные цели» стоит только у семей с ребёнком до 6 лет включительно и у семей с ребёнком с инвалидностью. У третьего основания программы - двое и более несовершеннолетних детей - такой строки нет

Возраст считают на дату договора рефинансирования, а не покупки. По правилам право возникает у родителя ребёнка, «возраст которого не достиг 7 лет на дату заключения кредитного договора (дополнительного соглашения о рефинансировании)» (решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия от 22 сентября 2026 года, п. 39; то же в п. 31 для договоров по 30 сентября). Дополнительное соглашение здесь - это когда условия меняет ваш же банк, без нового кредита. Если квартиру вы купили по рыночной ипотеке, а ребёнок родился позже, основание у вас есть

Какую ипотеку можно перевести на семейную?

Главное условие - на что брали кредит. Инструкция оператора программы говорит коротко: «Рефинансировать можно только ипотеку на приобретение жилья от застройщика по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве» (СПРОСИ.ДОМ.РФ, обновлено 3 июня 2026 года)

Источник: Минфин, «Условия программы», раздел «Цель кредита»; правила, п. 28 пп. «л» (цели «а»-«з») и п. 36 пп. «м» (цели «а»-«и»)

С 1 октября 2026 года перечень шире. По договорам рефинансирования с этой даты в него входит и кредит на строительство дома по подряду (решение Минфина, п. 36 пп. «м»). Какую ставку ставить при таком переводе, текст решения прямо не называет, поэтому числа здесь не будет: это вопрос к банку. Как устроена сама программа для дома, я разобрала в статье семейная ипотека на строительство дома

Условия: лимит, 80% стоимости, супруг в договоре

Лимит. По договорам по 30 сентября ставка не более 6% действует на часть долга до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн в других регионах. На сумму сверх лимита, как пишет Минфин, «кредитным договором может быть установлена иная процентная ставка», а весь кредит в столичных регионах - до 30 млн. С 1 октября лимит зависит от числа детей: 12 млн с одним, 15 млн с двумя, 18 млн с тремя и больше (п. 38)

80% от цены. Остаток долга должен быть не больше 80% стоимости жилья. В правилах для договоров с 1 октября прямо сказано, от чего считать: стоимость жилья «считаются равными цене договора», по которому его купили (п. 40 пп. «е»). Например, при остатке 10 млн квартира должна была стоить не меньше 12,5 млн

Супруг в договоре. По договорам и допсоглашениям о рефинансировании с 1 февраля 2026 года, если супруга не включили в созаёмщики, ставка может быть выше льготной (п. 32 пп. «и»). Если кредит брали без мужа или жены, это первое, о чём спросить банк

Одна льготная на семью. Как пишет ГАРАНТ.РУ, «Принцип "одна ипотека в одну семью" распространяется не только на получение льготного ипотечного кредита, но и на его рефинансирование». Если у вас или у супруга уже была льготная ипотека после 23 декабря 2023 года, разберите это до заявки: все исключения собраны в статье можно ли взять семейную ипотеку второй раз

Сколько это в платеже: с рыночной ставки на семейную

Условный пример. Семья купила квартиру в новостройке по рыночной ипотеке, потом родился ребёнок. Остаток долга 10 млн рублей, до конца кредита 20 лет, срок при рефинансировании не меняется. За ставку вашего кредита я взяла среднюю по рынку для новостроек: 18,73% на 23 сентября 2026 года по обзору СПРОСИ.ДОМ.РФ

По 6% платёж стал бы меньше половины прежнего. По 12% - меньше почти на треть.

Мой расчёт, аннуитет. Допущения: ставка весь срок стоит на верхней границе «не более» и не меняется; остаток 10 млн не больше лимита 12 млн, весь долг идёт по льготной ставке; квартира куплена не дешевле 12,5 млн ₽, чтобы остаток был не больше 80%. Страховки, оценка и комиссии не учтены, срок удлинить нельзя. По договору с 1 октября 6% возможны и в других случаях, например с ребёнком-инвалидом или с четырьмя детьми, в пример они не взяты

Рефинансирование рыночной части комбо-ипотеки

Комбо-ипотека - это когда часть кредита в пределах лимита идёт по льготной ставке, а сумма сверх лимита - по рыночной. Рыночную часть можно рефинансировать отдельно. Оператор программы формулирует так: «по рыночной ставке рефинансируется только комбинированная часть кредита, а льготная часть не меняется». Формально переоформляется весь кредит, но ставка и остаток льготной части остаются прежними (инструкция СПРОСИ.ДОМ.РФ)

Две даты, которые часто путают. Минфин объявил эту возможность 27 октября 2025 года, а не позднее 1 февраля 2026 года банки, выдававшие такие кредиты, обязаны по вашему запросу давать справку об остатке долга (правила, п. 28 пп. «н»). Справка нужна, чтобы новый банк мог рефинансировать рыночную часть. Поэтому в новостях встречаются обе даты, и противоречия между ними нет

Что остаётся неизменным. Льготная часть не может стать больше своего остатка, а про срок правила пишут прямо: «не допускается увеличение срока» (п. 32 пп. «р», для договоров с 1 октября - п. 40 пп. «т»). Дети при этом считаются на дату исходного договора, так что даже если ребёнку уже исполнилось 7, рыночную часть рефинансировать всё равно можно

Что даёт снижение ставки, я посчитала на тех же числах, что в статье комбо-ипотека по семейной: там расчёт, сколько стоит рыночная часть при покупке. Кредит 20 млн: 12 млн по 6% и 8 млн по 18,73% на 30 лет

Каждый процентный пункт по рыночной части - около 6,5 тыс. ₽ в месяц.

Мой расчёт, аннуитет. Это чувствительность, а не прогноз: на сколько банк снизит ставку, по словам Минфина, «будет определяться условиями по рыночным программам банка». Расчёт на весь срок 30 лет, как если бы рефинансировали сразу: на деле остаток и оставшийся срок будут меньше. Расходы на переоформление не учтены

Своей клиентке на встрече я говорила о рефинансировании как о плане на потом: «если будет снижаться ключевая ставка, и есть прогноз, что она будет снижаться, то в дальнейшем мы можем рассчитывать на рефинансирование и снизить свою нагрузку». Главное слово здесь «если»: это не обещание и не причина брать кредит сейчас. Ключевая ставка сегодня 14%, Банк России сохранил её 11 сентября, следующее заседание - 23 октября 2026 года. И ипотечные ставки, как пишет СПРОСИ.ДОМ.РФ, «не меняются автоматически вслед за решением ЦБ»

Под какой процент рефинансируют с 1 октября 2026 года?

24 сентября 2026 года Минфин сообщил о новых условиях семейной ипотеки. О рефинансировании в сообщении ни слова, но в тексте самого решения оно расписано. Это решение Минфина № 25-67381-01850-Р от 22 сентября 2026 года, и договоры рефинансирования в нём идут двумя режимами

Источник: решение Минфина № 25-67381-01850-Р, версия от 22 сентября 2026 года, п. 36 пп. «м», п. 38, п. 40 пп. «и». Для семьи с ребёнком-инвалидом - не более 6%. Детей считают «независимо от возраста другого ребенка», но основание нужно то же: ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид (п. 39). Ставка - «не более», итоговую называет банк. Для других регионов ставки и лимиты другие, в этой справке их нет

Рыночная часть комбо. По договорам с 1 октября льготная часть остаётся на ставке исходного договора, её остаток не растёт, срок не удлиняется, а дети считаются на дату исходного договора (п. 36 пп. «о» и п. 40 пп. «т»). Проще говоря, новые ставки по числу детей льготную часть вашего комбо не трогают

6% при большой доле своих денег. В решении есть ещё одно условие: ставка «не более 6 процентов годовых в случае соблюдения одного из следующих требований» - своими деньгами, помощью бюджета или работодателя и (или) маткапиталом оплачено не меньше 50% цены жилья, либо в течение 365 дней с даты договора остаток долга снижен до половины цены и ниже (п. 40 пп. «к»). В сообщении Минфина этого нет, это текст самого решения: как банк оформит условие при рефинансировании, спросите у него письменно

Если родится ещё ребёнок. По договорам с 1 октября количество детей можно подтвердить и в течение срока договора, свидетельством о рождении (п. 40 пп. «и»), и ставка по таблице может стать ниже. Как банк это оформит - тоже вопрос к нему. Все остальные изменения программы с 1 октября собраны в статье семейная ипотека в 2026 году: условия

Почему банк может отказать

Право на рефинансирование в правилах есть, а обязанности банка его дать - нет. Оператор программы пишет прямо: рефинансирование комбо идёт «при готовности действующего кредитора» (СПРОСИ.ДОМ.РФ). В августе 2026 года Business FM рассказывала о заёмщике из Подмосковья с комбинированной семейной ипотекой: он обошёл больше 20 банков и рыночную часть не рефинансировал нигде. Право есть, а механизма у конкретного банка может не быть

И про рыночные ставки. По обзору СПРОСИ.ДОМ.РФ на 9 сентября 2026 года средневзвешенная ставка по рефинансированию - 18,36%, по новостройкам на ту же дату - 18,73%, разница 0,37 п. п. Это обычные рыночные кредиты, не семейная программа. Когда такое рефинансирование окупается с учётом расходов, разобрано в статье стоит ли брать ипотеку в 2026 году

Ставки здесь - данные на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: что это значит для вашего кредита, я посчитаю на консультации

Поэтому к банку лучше идти с готовым списком вопросов. Этот список я бы прошла до заявки

Чего в этой справке нет

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Перевести ипотеку на семейную можно, если ребёнку меньше 7 лет или у него инвалидность, а кредит брали на жильё от застройщика. Ставка зависит от даты договора: с 1 октября 2026 года - по числу детей, по 30 сентября было не более 6%. У комбо рыночную часть рефинансируют отдельно, а решает всё равно банк

Если квартира у вас уже куплена и вы думаете о рефинансировании, разберём вашу ситуацию на консультации. А если вы только выбираете квартиру, я помогу принять решение и сопровожу покупку: «В моей команде есть юрист и ипотечный брокер. Мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку для вашей безопасности и экономии времени». Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и где ориентировочно вы хотите жить
2. Подбираем вариантымаксимально рентабельные под ваш бюджет и задачу
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Подписываем договоркогда договорились о работе
5. Подробные расчётыточные по цифрам выбранных лотов
6. Скидки у застройщикаедем к застройщику и согласовываем дополнительные скидки
7. Подписываем и помогаем с оформлением документовдо конца сделки