Главная/Статьи/Ипотека на вторичное жильё

ИПОТЕКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Ипотека на вторичное жильё в 2026 году: как взять и что проверить в квартире

Обновлено: 26 сентября 2026 · 19 мин чтения · Татьяна Рогачева

Как взять ипотеку на вторичку и под какой процент?

С этим вопросом приходят те, кто присмотрел готовую квартиру в Москве или области и хочет купить её в кредит - впервые или впервые на вторичке

Отвечаю сразу: ипотеку на вторичку дают, но одобрить банк должен не только вас, но и саму квартиру - она станет его залогом. Средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на вторичном рынке - 18,67%, данные СПРОСИ.ДОМ.РФ на 23 сентября 2026 года. Первоначальный взнос на практике - от 20%: столько, по обзору Российской газеты, банки просят в 2026 году, а меньше встречается редко из-за лимита Банка России

Ниже - какие ставки сейчас, почему взнос меньше 20% редкость, какую квартиру банк не возьмёт в залог и как идёт сделка по шагам. В конце - памятка, что спросить в банке до заявки

Какие ставки на вторичку сейчас?

Обзор ставок в банках публикует СПРОСИ.ДОМ.РФ. В выпуске на 23 сентября 2026 года средневзвешенные ставки рыночной ипотеки, то есть без льготных программ, такие

На вторичку и на новостройку ставка сейчас почти одинаковая. Разница между двумя средними меньше десятой доли процентного пункта. И это средние по банкам, а не ставка, которую дадут именно вам

В том же обзоре есть и разброс: от 15,9% до 19,4%. Это минимум и максимум по всем рыночным предложениям банков вместе, без деления на новостройки и вторичку, поэтому нижнюю границу нельзя читать как ставку на вторичку. У обзора на этот счёт прямая оговорка: «Минимальная ставка не гарантирует, что кредит выдадут именно на таких условиях. Итоговый процент зависит от первоначального взноса, дохода, кредитной истории, страхования и параметров конкретной программы»

Фон для этих цифр - ключевая ставка Банка России: 14%, решение 11 сентября 2026 года, следующее заседание - 23 октября. Что будет со ставками дальше, я не предсказываю. Ждать ли снижения или брать сейчас, разобрано на цифрах в справке стоит ли брать ипотеку в 2026 году

Ставки здесь - данные на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации. Источник: обзор ставок по ипотеке в банках на 23 сентября 2026 года, СПРОСИ.ДОМ.РФ

Какой взнос нужен и почему меньше 20% - редкость

Закона, который назначает минимальный взнос по обычной рыночной ипотеке, нет. Есть механизм, из-за которого меньше 20% встречается редко. Банк России на IV квартал 2026 года ограничил долю кредитов, где долг больше 80% стоимости квартиры или платежи съедают больше 80% дохода: таких кредитов у банка может быть «совокупно 15 процентов» от всех жилищных ипотечных (решение Совета директоров Банка России от 24.07.2026). Это значит, что кредит со взносом меньше 20% банк выдаёт лишь ограниченной долей, и на вторичке это редкость

На практике это и видно: по обзору Российской газеты от 22 июня 2026 года, в 2026 году банки потребуют минимум 20% первоначального взноса. А дальше каждый лишний миллион своих денег работает на платёж

Каждые 2 млн своих денег сверху снимают около 31 тыс. ₽ с платежа. Это условный пример, мой расчёт: цена 20 млн взята для удобства счёта, это не порог и не бюджет входа. Допущения такие: платёж аннуитетный, ставка 18,67% (средневзвешенная по вторичке на 23.09.2026) одна и та же при обоих взносах и не меняется весь срок. Страховки и комиссии банка в расчёт не входят. На деле больший взнос может дать и ставку ниже, и тогда разница в платеже будет больше

Если взносом станет ваша нынешняя квартира - продаёте её и покупаете новую в ипотеку одной цепочкой, - как это устроено, я разобрала в справке альтернативная сделка

Какую квартиру банк не возьмёт в залог

Банк смотрит на квартиру не из любопытства. Квартира, купленная в кредит, «находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки» (102-ФЗ, ст. 77, п. 1). Это значит, что банк проверяет её как своё обеспечение по кредиту - так же внимательно, как вас

Если квартира уже в залоге у банка продавца, что проверить и когда отдавать деньги, я разобрала в справке покупка квартиры с обременением

Единого закона со списком, какие дома не подходят, нет: у каждого банка свои требования. Но по обзору Российской газеты от 22 июня 2026 года, чаще всего банки не берут или берут неохотно вот что

Отдельно - перепланировка. По тому же обзору, мелкие изменения вроде переноса шкафа допустимы, а снос несущих стен или перенос кухни и санузла над жилыми комнатами соседей для банка - табу. У закона тут своя причина. Перепланировка без законного основания или с нарушением проекта - самовольная, и собственник «обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок» (ЖК РФ, ст. 29, ч. 1 и 3). Это значит, что незаконную перепланировку новый собственник получает вместе с квартирой и обязан вернуть как было

Проверка банка касается квартиры как залога. Продавца, согласия супруга и совладельцев, прописанных стоит проверить самим: как, я разобрала в справке на что обратить внимание при покупке квартиры. А от риска, который проверкой не закрыть, защищает титульное страхование квартиры

Как идёт сделка по шагам

По обзору Российской газеты от 22 июня 2026 года, сделка на вторичке обычно идёт в шесть этапов. Главное отличие от новостройки обзор формулирует так: «банк проверяет не только покупателя, но и саму квартиру»

1. Одобрение заёмщикабанк смотрит на вас: доход, кредитную историю; по обзору - 3-5 рабочих дней
2. Поиск квартирыуже с одобрением на руках и под одобренную сумму
3. Проверка объектабанк смотрит дом и документы квартиры
4. Оценкаоценщик определяет рыночную стоимость, от неё банк считает кредит
5. Подписание документовдоговор купли-продажи, кредитный договор, страховка; по обзору страхование и подписание занимают 1 день
6. Регистрация сделкипереход права и ипотека записываются в ЕГРН

Что должно стоять в самом договоре и что в нём проверить до подписания - в справке договор купли-продажи квартиры

Если вы самозанятый, чем банк проверит ваш доход на первом шаге - в справке ипотека для самозанятых

Самая частая ошибка, по тому же обзору, - искать квартиру до одобрения ипотеки. Сначала узнайте, сколько банк готов дать вам, и только потом смотрите квартиры под эту сумму

Сроки регистрации действуют, «если иное не установлено федеральным законом», - эта оговорка стоит в начале нормы (218-ФЗ, ст. 16, ч. 1)

Оценка. Сумму кредита банк считает не от цены в объявлении: по обзору РГ, «банк выдает кредит на основе рыночной стоимости по отчету оценщика, а не цены в объявлении». По закону оценку предмета ипотеки определяют по соглашению залогодателя с залогодержателем, то есть вас и банка (102-ФЗ, ст. 9, п. 3). Поэтому кто делает оценку и за чей счёт, стоит спросить в банке заранее - вопрос есть в памятке ниже. По тому же обзору, оценку, страховку и регистрацию обычно оплачивает покупатель

Расчёты с продавцом. По обзору РГ, большинство сделок проходит через аккредитив или сервисы безопасных расчётов. При аккредитиве банк платит продавцу «по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов» (ГК РФ, ст. 867, п. 1), то есть деньги уходят, когда выполнено условие из договора, а не раньше. Форму расчётов я согласую сама, в письме клиенту я описывала этот шаг так: «Согласую условия и форму расчётов (аккредитив/эскроу), подготовлю проект договора»

Что страховать обязательно, а что нет

Страховок при ипотеке обычно предлагают несколько, но по закону обязательна одна

Это значит, что квартиру вы страхуете по закону. Жизнь можно застраховать не в банке, а у страховщика из его списка, и ставка от этого меняться не должна. Вариант совсем без страховки жизни банк обязан предложить, но о ставке в нём норма не говорит, поэтому попросите посчитать оба варианта и сравните

Сколько стоит полис, как купить его не в банке и как отказаться, не потеряв ставку, я разобрала отдельно: страховка при ипотеке

Семейная ипотека на вторичку: в Москве её нет

Коротко, потому что вопрос частый: в Москве и Московской области семейной ипотеки на вторичку нет. По нынешним правилам «Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также сельские поселения не участвуют в программе» на вторичное жильё (СПРОСИ.ДОМ.РФ, 15 сентября 2026 года). По новым правилам для договоров с 1 октября 2026 года - то же самое, Москва и область исключены (Правила «Семейной ипотеки» в версии Решения Минфина России от 22.09.2026, п. 40 «с»). Где семейная ипотека на вторичку работает и на каких условиях, я разобрала в статье семейная ипотека на вторичное жильё

Что делать, если ставка не устраивает?

Ставку я не предсказываю и ждать её снижения не уговариваю. Но есть три вещи, которые работают уже сейчас

• Больше взнос. Он уменьшает кредит, а с ним и платёж: в условном примере выше 2 млн своих денег сверху дают около 31 тыс. ₽ в месяц. И, по оговорке обзора СПРОСИ.ДОМ.РФ, от взноса зависит и сам итоговый процент
• Сравнивать не только ставку. Тот же обзор советует смотреть ещё на полную стоимость кредита, стоимость страхования, дополнительные платежи, требования к подтверждению дохода и условия досрочного погашения
• Смотреть несколько банков. Требования к заёмщику и к квартире у банков разные, поэтому один отказ или одна высокая ставка - ещё не ответ рынка

Если банк отказал, начинать надо с причины: как её узнать и что менять перед повторной заявкой, я написала в справке отказ в ипотеке. А если думаете подождать снижения ставки, посчитать цену ожидания помогает справка стоит ли брать ипотеку в 2026 году

Чего в этой справке нет

Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и почему

• Ставок конкретных банков. Названия банков на сайте не публикуются, поэтому здесь только средние по рынку
• Цен на оценку, страховку и аккредитив. Это тарифы банков и страховщиков, мы их не замеряли, а вопрос о них есть в памятке
• Надбавки за отказ от страховки жизни числом. У каждого банка она своя, поэтому совет один - сравнить ставку в обоих вариантах
• Прогноза ставки. Что будет с ипотекой дальше, не обещаю ни я, ни этот текст
• Проверки продавца по пунктам. Она разобрана отдельно, в справке на что обратить внимание при покупке квартиры

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Ипотеку на вторичку дают, средняя ставка на сентябрь 2026 года - 18,67%, взнос на практике от 20%. Но одобряют двоих - вас и квартиру, поэтому дом, перепланировку, оценку и расчёты с продавцом смотрят до подписания, а не после

Работа со вторичкой - часть моей работы: брокер берёт на себя и продажу квартиры, и покупку вторички, и покупку на стройке. У нас есть услуга по работе со вторичкой, и «мы можем всё это взять на себя». В команде есть юрист и ипотечный брокер. Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно хотите жить
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Точные расчёты по выбранным вариантамподробные, по цифрам конкретных квартир
6. Подписание и помощь с документамипомогаем с оформлением

Одобрение и ставку даёт банк, регистрацию проводит Росреестр, и этого я не обещаю. Моя часть - подбор, проверка перед подписанием и порядок действий. Напишите, какую квартиру смотрите и сколько у вас своих денег, - сначала разберём вашу ситуацию