Главная/Статьи/Договор купли-продажи квартиры
ПОКУПКА И СДЕЛКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026
Договор купли‑продажи квартиры: какие пункты обязательны и что проверить перед подписью
Обновлено: 29 сентября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева
Продавец прислал договор купли-продажи квартиры, а я скачал образец, чтобы сравнить. Что в договоре должно быть обязательно и что проверить, прежде чем подписать?
Так спрашивают покупатели, которым до сделки прислали договор
Отвечаю сразу: договор купли-продажи квартиры - это один документ, подписанный продавцом и покупателем. Без двух пунктов его нет: без данных, по которым квартиру нельзя спутать с другой, и без цены договор не считается заключённым. Если в квартире живут люди, за которыми право пользования остаётся после продажи, обязателен и их перечень. Скачанный образец - только каркас: проверять нужно не форму, а то, что в неё вписано под вашу квартиру, и пункты, которые закон не требует, но на которых теряют деньги. Сам договор не регистрируют: после 1 марта 2013 года регистрируют переход права, и квартира становится вашей с этой регистрации, а не с подписи и не с ключей
Памятку перед подписью можно скопировать - она в конце раздела про проверку
Коротко о главном
2 пункта, без которых договора нет: описание квартиры и цена. Третий обязателен, если в квартире живут люди, за которыми право пользования остаётся после продажи, - их перечень
1 документ за подписью обеих сторон. Нарушена форма - договор недействителен. Нотариус нужен, только когда этого требует закон или так решили стороны
Сверх закона проверьте пять вещей: расчёты, срок передачи, долги, залог продавца, полную цену. Закон их в текст не требует, а деньги теряют именно здесь
В ипотеку квартира в залоге у банка с регистрации ипотеки в ЕГРН, а не с подписи договора
После 1 марта 2013 года регистрируют переход права, а не договор. Квартира ваша с этой регистрации
Содержание
Что должно быть в любом образце договора купли‑продажи?
Любой образец из интернета - это каркас с графами. Графы для обязательных пунктов в нём обычно есть, но закон спрашивает не про графы, а про то, что в них вписано. Поэтому ниже две таблицы: без чего договора нет вовсе и где закон молчит, а деньги теряют
| Пункт | Что будет, если его нет | Что проверить | Норма |
|---|---|---|---|
| Форма | договор недействителен | один документ, подписанный продавцом и покупателем, бумажный или электронный | ГК РФ, ст. 550; ст. 434, п. 2 |
| Квартира | договор не считается заключённым | данные, по которым её нельзя спутать с другой; обычно указывают адрес, кадастровый номер, этаж, площадь - сверьте с выпиской ЕГРН | ГК РФ, ст. 554 |
| Цена | договор считается незаключённым | сумма цифрами, согласованная сторонами письменно | ГК РФ, ст. 555, п. 1 |
| Люди с правом пользования | это существенное условие: без него договор в общем случае не считается заключённым | если в квартире живут те, за кем право пользования остаётся после продажи, - их перечень с их правами; если таких нет, обычно так и пишут | ГК РФ, ст. 558, п. 1; ст. 432 |
Почему именно эти пункты. Про цену закон говорит прямо: «При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным» (ГК РФ, ст. 555, п. 1). То же с описанием квартиры (ст. 554). При этом закон не перечисляет, какие именно данные писать, и не требует, чтобы цена была рыночной. Адрес, кадастровый номер, этаж и площадь - это то, что обычно указывают, а сверяют их с выпиской ЕГРН
Закрытого списка обязательных пунктов нет. Существенными закон называет условия о предмете, условия, названные в законе, «а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» (ГК РФ, ст. 432, п. 1). Если вы сказали продавцу, что без срока выписки не подпишете, этот пункт становится существенным условием вашего договора. И оговорка: правило, что без существенного условия договор не заключён, работает в общем случае. Сторона, которая уже приняла исполнение по договору, не всегда вправе на это сослаться (п. 3)
Кого считают людьми с правом пользования. Не каждого, кто прописан, а тех, за кем закон сохраняет право жить в квартире после продажи. Пример - бывшие члены семьи собственника, которые в момент приватизации имели равные с ним права пользования квартирой: по общему правилу они его сохраняют, «если иное не установлено законом или договором» (189‑ФЗ, ст. 19). Как это проверить у продавца и кого выписывают до сделки, я разобрала в справке на что обратить внимание при покупке квартиры
| Пункт | Что проверить | Опора |
|---|---|---|
| Порядок и срок расчётов | как и когда платите (аккредитив, ячейка, другой способ), при каком условии продавец получает деньги; внесённый задаток зачтён в цену | ГК РФ, ст. 867, ст. 922, ст. 380 |
| Передача квартиры | срок передачи и документ о передаче (акт); что продавец считает «передал» | ГК РФ, ст. 556 |
| Выписка жильцов | срок, к которому продавец и зарегистрированные у него выпишутся | практика, закон этого в договор не требует |
| Долги | справка об отсутствии долга за капремонт и ЖКУ до подписи; условие о долгах в договоре; долг по капремонту перейдёт к вам | ЖК РФ, ст. 158, ч. 3 |
| Залог продавца | если квартира в залоге у его банка: согласие банка как залогодержателя, как гасится долг и когда снимают залог | 102‑ФЗ, ст. 37 |
| Состояние квартиры | что остаётся в квартире и в каком она виде - в договоре или акте | ГК РФ, ст. 557 |
| Кто подписывает | каждый собственник или его представитель; согласие супруга, если квартира - общее имущество супругов | СК РФ, ст. 35 |
| Полная цена | в договоре стоит та сумма, которую вы платите | налоговый риск, не норма о цене |
| Расходы | кто платит за аккредитив, ячейку, нотариуса, если он нужен | не требование закона - запишите в договор |
По каждой строке второй таблицы - что именно смотреть - в следующих разделах. Памятка для копирования стоит в конце раздела про проверку
Когда договор считается заключённым, а квартира - вашей?
Здесь три разных момента, и их легко спутать
- Договор заключён, когда стороны подписали единый документ: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» (ГК РФ, ст. 550)
- Квартира ваша с регистрации перехода права: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации» (ГК РФ, ст. 551, п. 1)
- Ключи - это передача квартиры по акту в срок из договора, о ней в разделе что происходит после подписи
Сам договор при этом не регистрируют. Правила о регистрации сделок из статьи 558 Гражданского кодекса «не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу» закона № 302‑ФЗ, а в силу он вступил с 1 марта 2013 года (302‑ФЗ, ст. 2, пп. 1 и 8). В тексте кодекса пункт о регистрации договора до сих пор стоит, поэтому его легко принять за действующий. К договорам, подписанным после 1 марта 2013 года, он не относится: регистрируют переход права
Что это значит на практике. Если вы отдали деньги и получили ключи до регистрации, для всех остальных ничего не изменилось: исполнение договора до регистрации перехода права «не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами» (ГК РФ, ст. 551, п. 2). Поэтому расчёты с продавцом стоит привязывать к регистрации, а не к подписи
Если покупаете в новостройке у застройщика, договор другой - договор участия в долевом строительстве, и порядок там свой. Чем отличаются эти две покупки, я разобрала в статье новостройка или вторичка
Что проверить перед подписью, даже если закон этого не требует
Закон требует от договора немного. Всё остальное стороны пишут сами, и если пункта нет, спорить потом не по чему. Ниже десять мест, которые я смотрю в договоре до подписи
Порядок и срок расчётов
Как и когда вы платите и при каком условии продавец получает деньги. По аккредитиву банк платит «по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов» (ГК РФ, ст. 867, п. 1), значит, в договоре должно быть видно, какой документ продавец представит. В ячейку банк не смотрит: доступ к ней идёт «вне чьего-либо контроля, в том числе и со стороны банка» (ст. 922, п. 3), поэтому условия доступа продавца пишут стороны. Как лежат деньги, пока идёт регистрация, - в справке альтернативная сделка
Задаток зачтён в цену
Если до договора вы внесли задаток, проверьте, что он учтён в расчётах: задаток выдаётся «в счет причитающихся с нее по договору платежей» (ГК РФ, ст. 380, п. 1). Как брать и давать задаток, чтобы не попасть на спор, я разобрала в статье как быстро продать квартиру
Передача квартиры
Срок передачи и документ, которым её оформят. Квартиру передают «по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче» (ГК РФ, ст. 556, п. 1), и если договор не говорит иначе, продавец исполнил обязанность, когда вручил квартиру и стороны подписали этот документ. Без срока в договоре требовать передачи к конкретной дате не по чему
Выписка жильцов
Срок, к которому продавец и те, кто у него зарегистрирован, выпишутся. Закон этого в договор не требует, это практика: если срока нет, требовать выписки к конкретной дате не по чему. Кого и как выписывают - в справке на что обратить внимание при покупке квартиры
Долги
Справку об отсутствии долга за капремонт и коммунальные услуги - до подписи, условие о долгах - в договор. Долг по капремонту переходит к новому собственнику, «в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт» (ЖК РФ, ст. 158, ч. 3); исключение - если прежним собственником было государство или муниципалитет. Про коммунальные долги эта норма не говорит, поэтому их судьбу лучше прямо записать в договор
Залог продавца
Квартиру в залоге у банка продавца продать можно «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» (102‑ФЗ, ст. 37, п. 1). У заёмщика-гражданина есть и отдельный порядок такой продажи до обращения взыскания. В договоре купли-продажи смотрите, как гасится долг продавца и когда снимают залог. Как устроена такая продажа - в справке как продать квартиру в ипотеке
Состояние квартиры
Что остаётся в квартире и в каком она виде - в договор или в акт. Если квартира не соответствует условиям договора о качестве, закон отсылает к правилам о товаре ненадлежащего качества, но потребовать замены квартиры на другую нельзя (ГК РФ, ст. 557). А если состояние нигде не записано, сравнивать не с чем
Кто подписывает
Каждый собственник или его представитель. Если квартира - общее имущество супругов, для продажи «необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга» (СК РФ, ст. 35, п. 3). Без него супруг вправе оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Какие документы спросить у продавца - в справке документы для продажи квартиры
Полная цена
Бывает, что продавец просит поставить в договор меньше реальной цены, чтобы не платить налог. Мой совет - соглашаться только на полную цену: закон требует цену, но не рыночную, и риск ложится на вас. Занижение переносит налог на вашу будущую продажу, если продадите раньше минимального срока владения. Как считают этот налог - в справке налог при продаже квартиры
Расходы
Кто платит за аккредитив, ячейку и нотариуса, если он нужен. Это не требование закона, а договорённость сторон: запишите её в договор
Памятка проходится по порядку: каждый пункт - действие или отметка, что он к вам не относится
Что проверить в договоре перед подписью
- Сверьте данные квартиры в договоре с выпиской ЕГРН
- Проверьте цену: в договоре та сумма, которую вы платите
- Узнайте, живут ли в квартире люди, за которыми право пользования остаётся после продажи: если да - их перечень в договоре, если нет - так и написано
- Убедитесь, что договор - один документ и его подписывают все собственники или их представители
- Найдите пункт о расчётах: способ и условие, при котором продавец получает деньги
- Если платили задаток, проверьте, что он зачтён в цену
- Найдите срок передачи квартиры и документ о передаче
- Найдите срок выписки продавца и зарегистрированных у него
- Попросите справку об отсутствии долга за капремонт и коммунальные услуги
- Если квартира в залоге у банка продавца - согласие банка и порядок снятия залога
- Если квартира - общее имущество супругов - нотариальное согласие второго супруга
- Запишите состояние квартиры и что в ней остаётся
- Запишите, кто платит за аккредитив, ячейку и нотариуса
В простой письменной форме или у нотариуса?
По общему правилу - в простой письменной форме: один документ за подписью обеих сторон (ГК РФ, ст. 550). Документ может быть и электронным: письменный договор заключают «путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами» (ГК РФ, ст. 434, п. 2). А обмен письмами, которым заключают другие договоры, для квартиры не подходит: для недвижимости закон требует именно один документ. Как подписывают договор, когда стороны в разных городах, - в справке как купить квартиру в другом городе
Нотариус обязателен в случаях, указанных в законе, и «в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась» (ГК РФ, ст. 163, п. 2). Если нотариальная форма обязательна, а её не соблюли, сделка ничтожна (п. 3). Для обычной покупки квартиры закон называет два таких случая
Продаётся доля
Сделки с долями «подлежат нотариальному удостоверению, за исключением» случаев, которые закон перечисляет (218‑ФЗ, ст. 42, ч. 1.1). Исключений шесть, главное для обычной продажи - все совладельцы продают свои доли одной сделкой. Продаётся одна доля - нужен нотариус. Подробно - в справке продажа доли в квартире
Квартира принадлежит ребёнку
Нотариально удостоверяют «сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным» (218‑ФЗ, ст. 54, ч. 2). Важно слово «принадлежащего»: речь о собственнике, а не о том, что ребёнок прописан. Как продают такую квартиру - в справке продажа квартиры с материнским капиталом
В остальных случаях нотариус - выбор сторон, а не требование закона. Нотариальное согласие супруга из раздела выше - отдельный документ, а не нотариальная форма самого договора. Сколько стоит и как проходит сделка через нотариуса - в отдельной справке сделка через нотариуса
Что меняется в договоре, если покупаете в ипотеку?
Обязательные пункты те же, меняются два места
- Квартира в залоге у банка с регистрации ипотеки. Жильё, купленное с кредитом, «находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости» (102‑ФЗ, ст. 77, п. 1) - не с подписи договора
- Часть цены платит банк из кредита. Поэтому в пункте о расчётах видно, какие деньги ваши, какие кредитные и каким способом они уходят продавцу: аккредитивом, ячейкой или другим способом (ГК РФ, ст. 867)
Порядок ипотечной сделки по шагам я разобрала в справке ипотека на вторичное жильё
Что происходит после подписи: акт, ключи, регистрация
- Подписали договородин документ за подписью обеих сторон - договор заключён
- Подали документы на регистрацию перехода права7 рабочих дней в Росреестре, 9 через МФЦ, если иное не установлено федеральным законом
- Квартира вашас регистрации перехода права, а не с подписи и не с ключей
- Передача по актув срок из договора; если договор не говорит иначе, продавец исполнил обязанность, когда вручил квартиру и подписан документ о передаче
Сроки регистрации идут с даты приёма заявления, «если иное не установлено федеральным законом» (218‑ФЗ, ст. 16, ч. 1). У нотариально удостоверенной сделки срок свой, он меньше. Где лежат деньги, пока идёт регистрация, - в справке альтернативная сделка
Если сторона тянет с регистрацией, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации перехода права. А «Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации» (ГК РФ, ст. 551, п. 3). Чтобы до этого не доходило, срок подачи документов на регистрацию стоит записать в сам договор
Если продавец уклоняется от подписания акта на условиях договора, закон считает это отказом передать квартиру, а покупателя, который так же уклоняется, - отказом её принять (ГК РФ, ст. 556, п. 1)
Где в договоре обычно ошибаются
Шесть мест, которые стоят денег
- Верят образцу как готовому договору. Образец - каркас, проверять надо то, что вписано под вашу квартиру (таблицы выше)
- Ждут регистрации договора. После 1 марта 2013 года регистрируют переход права, а не договор (302‑ФЗ, ст. 2, п. 8)
- Путают прописанных с теми, кто сохраняет право пользования. В обязательный перечень входят только вторые (ГК РФ, ст. 558, п. 1)
- Думают, что нотариус нужен всегда или никогда. Он обязателен при продаже доли по общему правилу, если квартира принадлежит ребёнку или ограниченно дееспособному и если так решили стороны (ГК РФ, ст. 163, п. 2)
- Соглашаются на неполную цену. Если продадите квартиру раньше минимального срока владения, налог ляжет на вас (налог при продаже квартиры)
- Не записывают порядок расчётов и срок передачи. Закон их в договор не требует, а без них требовать оплаты или передачи к конкретной дате не по чему (как оформляют передачу - ГК РФ, ст. 556, п. 1)
Чего в этой справке нет
Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и почему
- Образца договора. Форма - только каркас, а обязательные пункты и проверки собраны в таблицах выше
- Стоимости нотариуса, госпошлины, аккредитива и ячейки. Это тарифы, их называют нотариус и банк при оформлении
- Как проходит нотариальная сделка. Здесь только, когда нотариус обязателен
- Прав покупателя при плохом качестве квартиры перечнем. Здесь - зачем записывать состояние в договор
- Требований к электронной подписи договора. Про сделку на расстоянии - в справке как купить квартиру в другом городе
Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор купли‑продажи квартиры?
Нет. Договоры продажи квартир, заключённые после 1 марта 2013 года, не регистрируют: регистрируют переход права собственности к покупателю. В статье 558 Гражданского кодекса до сих пор стоит пункт о регистрации договора, но по закону № 302‑ФЗ правила о регистрации сделок из этой статьи к договорам, заключённым после его вступления в силу, не применяются. Поэтому договор заключён, когда стороны подписали единый документ, а квартира ваша с регистрации перехода права.
Где взять образец договора купли‑продажи квартиры?
Образец даёт только каркас: проверять нужно не форму, а то, что в неё вписано под вашу квартиру. В любом образце обязательны данные, по которым квартиру нельзя спутать с другой, и цена: без них договор не считается заключённым. Если в квартире живут люди, за которыми право пользования остаётся после продажи, нужен и их перечень с их правами. Сверх закона проверьте порядок расчётов, срок передачи и выписки, долги, залог продавца и полную цену.
Нужен ли нотариус для договора купли‑продажи квартиры?
Не всегда. По закону нотариус обязателен, когда продаётся доля (по общему правилу, главное исключение - все совладельцы продают свои доли одной сделкой) и когда квартира принадлежит ребёнку или ограниченно дееспособному. Ещё он обязателен, если стороны сами так договорились, хотя закон этого не требовал. Если нотариальная форма обязательна, а её не соблюли, сделка ничтожна. В остальных случаях хватает простой письменной формы.
Можно ли заключить договор купли‑продажи квартиры в простой письменной форме?
Да, это общее правило: один документ, подписанный продавцом и покупателем. Документ может быть и электронным, но он всё равно один и подписан обеими сторонами: обмен письмами, которым заключают другие договоры, для квартиры не подходит. Если форма не соблюдена, договор недействителен.
Чем отличается договор купли‑продажи квартиры с ипотекой?
Квартира, купленная в кредит, находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН, а не с подписи договора. Часть цены платит банк из кредита, поэтому в пункте о расчётах видно, какие деньги ваши, какие кредитные и каким способом они уходят продавцу. Обязательные пункты те же: описание квартиры, цена и перечень людей с правом пользования, если такие есть.
С какого момента квартира переходит в собственность покупателя?
С государственной регистрации перехода права собственности, а не с подписи договора и не с передачи ключей. Если стороны уже рассчитались и передали квартиру, а переход права ещё не зарегистрирован, для всех, кроме продавца и покупателя, это ничего не меняет. Регистрация занимает семь рабочих дней при подаче в Росреестр и девять через МФЦ, если иное не установлено федеральным законом.
Можно ли указать в договоре цену меньше реальной?
Закон требует, чтобы цена в договоре была, но не требует, чтобы она была рыночной. Бывает, что продавец просит поставить в договор меньше реальной цены, чтобы не платить налог. Для вас это риск: занижение переносит налог на вашу будущую продажу, если продадите квартиру раньше минимального срока владения. Поэтому в договоре должна стоять та сумма, которую вы платите.
Что будет, если продавец тянет с регистрацией?
Если одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации. Сторона, которая уклоняется необоснованно, должна возместить убытки, вызванные задержкой. Чтобы до суда не доходило, срок подачи документов на регистрацию и порядок расчётов стоит записать в сам договор.
Что делать дальше
Соберу в одну мысль. В договоре обязательны описание квартиры и цена, а если в квартире остаются люди с правом пользования, - их перечень. Всё остальное - расчёты, передачу, выписку, долги, залог, полную цену - закон оставляет вам, и именно здесь теряют деньги. Договор проверяют вместе с квартирой и продавцом, а не отдельно: что смотреть у продавца и в документах, я разобрала в справке на что обратить внимание при покупке квартиры
В моей команде есть юрист и ипотечный брокер. Мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку для вашей безопасности и экономии времени. Работа со мной идёт так
- Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно
- Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
- Встреча в Zoomразбираем ваш запрос и показываем все варианты
- Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
- Подробные и точные расчётыпо выбранным лотам
- Подписываеми помогаем с оформлением документов
Напишите, на каком вы этапе и что уже есть на руках, - начнём с разбора вашей ситуации
Уже смотрите квартиры и не можете выбрать?
Моя задача - не показать вам весь рынок. Моя задача - убрать из него всё лишнее. Сначала стратегия. Потом отбор. Потом показы. Потом решение
Задайте свой вопрос в комментариях в моём Telegram-канале. Если для разбора нужны ваши личные данные - бюджет, доход, состав семьи, - попросите, и я напишу вам в личные сообщения
Задать вопрос в Telegram откроется пост в Telegram-каналеО нормах в этой статье
Нормы - ГК РФ (ст. 163, 380, 432, 434, 550, 551, 554, 555, 556, 557, 558, 867, 922), СК РФ (ст. 35), ЖК РФ (ст. 158), Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 16, 42, 54), № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 37, 77), № 189‑ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (ст. 19) и № 302‑ФЗ от 30.12.2012 (ст. 2) по КонсультантПлюс, в редакциях на 28 сентября 2026 года; ссылки на каждую норму стоят в тексте рядом с ней. Рыночных цифр, тарифов нотариусов и банков в статье нет. Названия банков, жилых комплексов и застройщиков не публикуются. Материал носит информационно-аналитический характер и не является офертой или индивидуальной юридической консультацией
Было полезно?
Спасибо. Это помогает понять, какие разборы нужны дальше
Жаль. Напишите в Telegram, чего не хватило, - дополню статью
Читайте дальше