Главная/Статьи/Продажа квартиры с маткапиталом

ПОКУПКА И СДЕЛКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Продажа квартиры с материнским капиталом: доли детей, опека и порядок сделки

Обновлено: 27 сентября 2026 · 20 мин чтения · Татьяна Рогачева

Мы покупали квартиру с маткапиталом, теперь хотим её продать и купить другую. Можно ли так и что для этого нужно из-за детских долей?

Такой вопрос задают семьи, которые несколько лет назад купили жильё с материнским капиталом, часто в ипотеку, и теперь хотят квартиру больше или в другом районе

Отвечаю сразу: продать квартиру, купленную с материнским капиталом, можно. Условий три. Первое - у детей в квартире должны быть оформлены доли, это обязанность по закону. Второе - раз часть квартиры принадлежит ребёнку, на продажу нужно предварительное разрешение органа опеки, и его дают, если ребёнок после сделки не теряет: обычно он получает долю в новой квартире не меньше прежней или деньги за свою долю на свой счёт. Третье - сделку удостоверяет нотариус. В Москве опека выдаёт решение не позднее 15 календарных дней с подачи заявления

Ниже - что делать, если доли так и не оформили, кто подписывает за ребёнка, что именно проверяет московская опека и как продать старую квартиру и сразу купить новую, чтобы разрешение дали. В середине - памятка, что подготовить до подачи заявления

Можно ли продать квартиру, купленную с материнским капиталом?

Да, закон этого не запрещает, но порядок у такой продажи свой. Квартира, купленная с материнским капиталом, должна принадлежать всей семье: родители «обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей» (256‑ФЗ, ст. 10, ч. 4). У ребёнка в этой квартире своя доля, и продать её - это сделка с имуществом ребёнка. Отсюда три условия

Одна оговорка про прописку. Если ребёнок в квартире только зарегистрирован, но не собственник, разрешение опеки не нужно - так сказано на mos.ru. Но в квартире, купленной с материнским капиталом, доля ребёнку положена по закону, так что к ней эта оговорка не относится. А если продаётся не вся квартира, а только доля взрослого собственника, порядок другой: он разобран в справке продажа доли в квартире

Доли детям не выделены: что сделать до продажи

Бывает, что квартиру купили в ипотеку, материнским капиталом погасили часть кредита, а доли детям так и не оформили. Продажа эту обязанность не снимает. Порядок один: сначала оформляют доли, потом идут в опеку, потом к покупателю. Обходных путей я не советую, и в этой статье их нет

Срок на оформление долей - 6 месяцев, но отсчитывают его не от покупки, а от события, которое зависит от того, как вы покупали (постановление Правительства РФ № 862, Правила, п. 15(1))

Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, Правила, п. 15(1); Социальный фонд - в тексте Правил «Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации»

Если квартира ещё в залоге у банка, оформить доли можно и раньше, не дожидаясь выплаты кредита: на это «согласие залогодержателя не требуется» (102‑ФЗ «Об ипотеке», ст. 7, п. 3, пункт введён законом от 07.07.2025 № 195‑ФЗ). Какого размера должны быть доли и когда при их оформлении нужен нотариус, я разобрала в статье семейная ипотека и материнский капитал, здесь повторять не буду

Для продажи важно другое: права детей на такую квартиру существуют и тогда, когда доли на бумаге ещё не оформлены. Верховный суд указал, что раздел квартиры, купленной с материнским капиталом, «без учета интересов детей, имеющих наряду с родителями право на такое жилое помещение, невозможен» (Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016, п. 10). Поэтому оформить доли до продажи - не формальность, а защита самой сделки

Кто подписывает за ребёнка: до 14 лет и после

Ребёнок - собственник своей доли, но сам распоряжаться ею может не в любом возрасте. Родители здесь - его законные представители (СК РФ, ст. 64, п. 1), и закон делит всё на два случая

И вопрос, который часто задают: может ли мама сама купить долю у своего ребёнка? Нет. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники «не вправе совершать сделки с подопечным», кроме дарения ему и передачи в безвозмездное пользование (ГК РФ, ст. 37, п. 3). К родителям это правило применяется через статью 28 Гражданского кодекса и статью 60 Семейного. Как квартиру оформляют на ребёнка и что из этого следует, я разобрала в справке как оформить квартиру на ребёнка

Зачем нужно разрешение опеки и что она проверяет?

Имущество ребёнка принадлежит ему, а не семье в целом. Распоряжаясь им, родители действуют по тем же правилам, что опекуны: «на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного» (СК РФ, ст. 60, п. 3). Главное из этих правил - без предварительного разрешения опеки имущество ребёнка не продают (ГК РФ, ст. 37, п. 2). Смысл проверки простой: после сделки ребёнок не должен потерять

Показать это опеке можно двумя путями, так их описывает инструкция СПРОСИ.ДОМ.РФ от 23.03.2022

В Москве у опеки есть закрытый перечень оснований для отказа - он записан в регламенте услуги (приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508‑ПП, п. 2.10.1). Из него саму схему сделки меняют шесть пунктов

Регламент: приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508‑ПП, п. 2.10.1, открыт 26 сентября 2026 года

Если перевести регламент на обычный язык: ребёнок не должен оказаться в худшем положении ни по деньгам, ни по метрам, а его новое жильё не должно уходить в залог. Про 6 м² не спутайте: это не рекомендация о размере долей при покупке с материнским капиталом, а условие московской опеки к площади на каждого собственника после сделки

Кроме оснований по существу, отказать могут и формально - если пакет документов неполный; тогда его исправляют и подают снова. И совет из той же инструкции ДОМ.РФ: если продаёте, потому что переезжаете, к заявлению можно приложить документы, которые объясняют причину, например рекомендации врачей или учителей. В других регионах свои регламенты, и перечень оснований смотрят в регламенте того региона, где подаёте заявление

Как получить разрешение опеки в Москве: кто подаёт, куда и сколько ждать?

В Москве заявление подают не в любой центр «Мои документы», а только в часть из них: в районные центры по списку и во флагманские центры округов. Список - на mos.ru, адреса я сюда не переписываю, они меняются. Там же сказано, когда разрешение выдают в Москве: если ребёнок зарегистрирован здесь по месту жительства, или без регистрации в России, но собственник имущества в Москве, или состоит на учёте в московской опеке. Порядок такой

1. Оценка обеих квартиротчёт о рыночной стоимости и продаваемой, и новой квартиры: не старше 6 месяцев на день подачи, оценщик из реестра СРО оценщиков
2. Новая квартира под требованияпосле сделки на каждого собственника не меньше 6 м² общей площади, имущество ребёнка по стоимости не меньше прежнего, новая квартира не уходит в залог
3. Заявление личноподают оба родителя, а если второй прийти не может, его волеизъявление удостоверяют у нотариуса; ребёнок с 14 лет подаёт сам; по доверенности подать нельзя
4. Подача в нужный центррайонный центр «Мои документы» по списку mos.ru или флагманский центр округа
5. Решениене позднее 15 календарных дней с подачи и регистрации заявления; отказ - с причинами, его вручают не позднее 4 календарных дней со дня решения
6. Сделка у нотариусана тех условиях, которые записаны в разрешении

Срок и отказ - регламент 508‑ПП, прил. 1, п. 2.7.1, 2.7.2, 2.10.4; кто подаёт и куда - mos.ru; нотариус - 218‑ФЗ, ст. 54, ч. 2

Федеральный закон об опеке тоже называет срок: разрешение или отказ выдают «не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения», отказ должен быть мотивирован, и его можно оспорить в суде (48‑ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21, ч. 3). Московский регламент для своей услуги называет срок в календарных днях. И это время на рассмотрение, а не обещание, что разрешение дадут

Как продать и сразу купить, чтобы опека согласовала?

Обычно квартиру с долями детей продают, чтобы купить семье другую. Тогда подходит первый путь из инструкции ДОМ.РФ - встречная покупка: вы продаёте и в ту же сделку покупаете новую квартиру, где у ребёнка будет доля. Как в такой цепочке идут деньги и документы, я разобрала в статье альтернативная сделка

Например, у ребёнка доля в двушке, семья покупает трёшку. Опеке показывают, что в трёшке ребёнок получит долю, которая по стоимости не меньше прежней, а площадь на каждого собственника не станет меньше 6 м². Разрешение выдают с условием, и сделка должна пройти именно на нём: срок действия разрешения законом не установлен, но условия в нём записаны, например что ребёнок получит в собственность другое жильё (СПРОСИ.ДОМ.РФ, инструкция от 23.03.2022)

Второй путь - без покупки: деньги за долю ребёнка переводят на его счёт, и распоряжаются ими потом тоже с разрешения опеки. Три вещи меняют схему, и решить их лучше до подачи заявления

• Продаваемая квартира ещё в ипотеке. Тогда к разрешению опеки добавляется согласие банка на продажу - как это устроено, я разобрала в статье как продать квартиру в ипотеке
• Новую квартиру берёте в ипотеку. В московском регламенте среди оснований для отказа есть пункт «Приобретаемое имущество передается в залог» (508‑ПП, прил. 1, п. 2.10.1.16). Решение по вашей схеме принимает опека, поэтому такой вариант обсуждают до подачи, а не после
• Новая квартира - новостройка по ДДУ. Если стройка готова меньше чем на 70%, по московскому регламенту это тоже основание для отказа (п. 2.10.1.14)

Что будет, если продать без разрешения опеки или не выделив доли?

Коротко: сделку можно оспорить, а у опеки есть обязанность сделать это самой. Разберу по порядку, чтобы было видно, что проверить до подписания

Поэтому проверка перед подписанием короткая. Первое - доли детей оформлены. Второе - разрешение опеки на руках. Третье - условия сделки совпадают с условиями в разрешении. Четвёртое - договор удостоверяет нотариус

Будет ли налог при продаже?

Для детских долей в налоге есть своё правило. Срок владения долей, полученной по закону о материнском капитале, «исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность… членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата… и (или) его супругом (супругой)» (НК РФ, ст. 217.1, п. 2). Считают не с того дня, когда долю оформили на ребёнка, а с того, когда квартиру купили родители. Когда налог есть и как он считается, я разобрала в статье налог при продаже квартиры

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Продать квартиру, купленную с материнским капиталом, можно, но порядок один: сначала доли детей, потом разрешение опеки, потом нотариус. В Москве опека решает не позднее 15 календарных дней и смотрит, чтобы ребёнок не потерял ни в деньгах, ни в метрах, а залог новой квартиры по регламенту - основание для отказа

Такую квартиру обычно продают, чтобы купить семье другое жильё. Здесь я и помогаю: подобрать новую квартиру, которая подойдёт под требования опеки, и помочь с документами. Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас запрос, бюджет и в каком районе ориентировочно хотите жить
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем варианты и даём предварительные цифры
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Точные расчёты по выбранным лотамуже по цифрам конкретных квартир
6. Переговоры о скидкахпо выбранному варианту
7. Подписание и помощь с документамипомогаем с оформлением

Если свою квартиру вы только выставляете на продажу, с новыми объектами можно знакомиться параллельно. Что я не решаю: разрешение даёт опека, заявление подают родители лично - по доверенности его не подать, договор удостоверяет нотариус. Моя часть - подбор квартиры под ваши условия и порядок действий. Напишите, какая у вас квартира, сколько лет детям и что хотите купить, - сначала разберём вашу ситуацию