Главная/Статьи/Как оформить квартиру на ребёнка

ПОКУПКА КВАРТИРЫ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Как оформить квартиру на ребёнка: купить, подарить или выделить долю

Обновлено: 1 октября 2026 · 26 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: оформить квартиру на ребёнка можно тремя способами - купить её сразу на его имя, подарить ему или выделить ему долю. Главное последствие у всех трёх одно: квартира станет собственностью ребёнка, а не родителей. Семейный кодекс говорит прямо: «Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка» (СК РФ, ст. 60, п. 4). Управлять этим имуществом родители будут по правилам, которые закон написал для опекунов (п. 3). Поэтому до 18 лет ребёнка продать, обменять, заложить или сдать такую квартиру родители смогут только с предварительного разрешения органа опеки (ГК РФ, ст. 37, п. 2)

Ниже - таблица трёх способов: кто подписывает за ребёнка, нужен ли нотариус и опека, какой налог. Дальше - как проходит покупка и дарение, сколько стоит нотариус в Москве, что родители не смогут сделать с квартирой без опеки и памятка, что проверить до оформления. Памятку можно скопировать

Можно ли купить квартиру на ребёнка и чьей она станет?

Можно. Купить квартиру сразу на имя ребёнка, подарить её ему или выделить ему долю закон позволяет, и во всех трёх случаях собственником в реестре становится ребёнок, поэтому квартира его, а не ваша: родители «не имеют права собственности на имущество ребенка» (СК РФ, ст. 60, п. 4). Вернуть её себе по своему желанию потом не выйдет, об этом ниже

Что остаётся у родителей. Они законные представители ребёнка и действуют за него без доверенности (СК РФ, ст. 64, п. 1). Управляют его имуществом, но с оговоркой: когда родители управляют имуществом ребёнка, «на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного» (СК РФ, ст. 60, п. 3). Эти правила записаны в статье 37 Гражданского кодекса, по ним и живёт квартира ребёнка до его 18 лет

Жить вместе можно. Норма оговаривает это отдельно: «Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию» (п. 4). Собственниками от этого родители не становятся. Если квартиру купили в доли, часть родителям и часть ребёнку, это общая собственность, и права на неё определяет гражданское законодательство (п. 5)

Три способа оформить квартиру на ребёнка: купить, подарить или выделить долю

Способ выбирают по тому, откуда берётся квартира: покупаете новую, дарите уже свою или оформляете на ребёнка часть. От этого зависит, кто подписывает, нужен ли нотариус и будет ли налог

Как оформить квартиру на ребёнка при покупке?

Если квартиру покупаете вы, а собственником должен стать ребёнок, порядок такой

1. В договоре покупателем записан ребёнокили ребёнок и родители в долях: тогда квартира в общей собственности, и права на неё определяет гражданское законодательство (СК РФ, ст. 60, п. 5)
2. Договор подписывает родитель или сам ребёнок с 14 летдо 14 лет - родитель от имени ребёнка (ГК РФ, ст. 28, п. 1), с 14 - ребёнок с письменного согласия родителей (ГК РФ, ст. 26, п. 1)
3. Право собственности регистрируют на ребёнкав выписке из ЕГРН собственником будет он

Нотариус. Закон называет его обязательным в двух случаях этой темы: при дарении недвижимости между гражданами (ГК РФ, ст. 574, п. 3) и когда отчуждают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему: такие «сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину», удостоверяет нотариус (218-ФЗ, ст. 54, ч. 2). Когда вы покупаете у постороннего взрослого продавца, ребёнок ничего не отчуждает, поэтому сама по себе покупка целой квартиры нотариуса по этим нормам не требует. У сделок с долями свои правила, они в справках продажа доли в квартире и сделка через нотариуса

Опека. Разрешение нужно на сделки, которые уменьшают имущество ребёнка: отчуждение, залог, сдачу внаём и другие из перечня (ГК РФ, ст. 37, п. 2). Покупка за деньги родителей его имущество не уменьшает, а прибавляет, поэтому закон разрешения на такую покупку не называет. Граница у этого вывода чёткая: если в оплату идут деньги или имущество самого ребёнка или квартира сразу уходит в залог банку, это уже действия с его имуществом, и нужно предварительное разрешение опеки

Вычет. Если вы платите своими деньгами, имущественный вычет за эту покупку вправе получить вы сами, условия - в разделе о налогах. А если покупаете в браке, чья будет доля родителей и когда нужно согласие супруга, я разобрала в справке покупка квартиры в браке

Дарение квартиры ребёнку: нотариус, налог и кто подписывает

Подарить ребёнку квартиру можно. Дарение - это когда даритель «безвозмездно передает» вещь в собственность (ГК РФ, ст. 572, п. 1), без встречных условий: «При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением». Поэтому «дарю, а ты потом…» - уже не дарение

Нотариус обязателен. «Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению» (ГК РФ, ст. 574, п. 3). Без нотариуса квартиру или долю ребёнку не подарить

Кто подписывает за ребёнка. Сам ребёнок до 14 лет принять квартиру в дар не может. Малолетний от шести до 14 лет вправе сам совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, «не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации» (ГК РФ, ст. 28, п. 2), а дарение квартиры требует и того, и другого. Договор за него подписывает законный представитель. Кто именно, когда дарит один из родителей или их родственник, определит нотариус, который удостоверяет договор. С 14 лет ребёнок подписывает сам, с письменного согласия родителей (ГК РФ, ст. 26, п. 1)

Сколько стоит нотариус в Москве. Нотариальная форма дарения обязательна, поэтому федеральная часть тарифа - 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей (НК РФ, ст. 333.24, п. 1, пп. 5). Считают от суммы договора, но не ниже стоимости по документу об оценке: рыночной, кадастровой или иной, вид стоимости выбирает плательщик, и нотариус требовать определённый вид не вправе (НК РФ, ст. 333.25, п. 1, пп. 5). К федеральной части прибавляют региональный тариф: в Москве в 2026 году 10 000 рублей за удостоверение договора об отчуждении недвижимости, в том числе дарения, по документу Московской городской нотариальной палаты. Для квартиры дороже 4 млн рублей федеральная часть упирается в потолок 20 000, и за удостоверение дарения выходит 30 000 рублей

Это две части тарифа за удостоверение договора, прочие расходы сделки я здесь не считаю. В другом регионе региональная часть своя. Все случаи, когда нотариус обязателен, и расчёт для других цен - в справке сделка через нотариуса

Налог. Подарок квартиры освобождён от налога на доходы, если даритель и одаряемый - члены семьи или близкие родственники в соответствии с Семейным кодексом: «супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами» (НК РФ, ст. 217, п. 18.1). Перечень закрытый, поэтому от родителей, бабушки, дедушки, брата или сестры подарок налогом не облагается, а если квартиру дарит тётя, дядя или посторонний человек, придётся заплатить налог. Ставку и расчёт я здесь не разбираю

Как подарить долю в квартире ребёнку или выделить её?

Подарить ребёнку долю - то же дарение: у нотариуса (ГК РФ, ст. 574, п. 3) и без налога, если дарят родители, дедушка, бабушка, брат или сестра (НК РФ, ст. 217, п. 18.1). После этого квартира в общей долевой собственности, и права на неё определяет гражданское законодательство (СК РФ, ст. 60, п. 5). Доля ребёнка - его имущество, поэтому на сделки с ней действуют все правила следующего раздела: продать, заложить или разделить квартиру без разрешения опеки нельзя. Как потом продают долю, я разобрала в справке продажа доли в квартире

Что родители не смогут сделать с квартирой ребёнка без опеки?

Об этом стоит подумать до оформления. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного и ещё ряд сделок (ГК РФ, ст. 37, п. 2). Статья 37 и закон об опеке написаны об опекунах, а к родителям их правила идут через статью 60 Семейного кодекса и статью 28 Гражданского. Поэтому до 18 лет ребёнка без разрешения опеки родители не смогут

Продажа - строже всего. Недвижимое имущество подопечного «не подлежит отчуждению, за исключением» пяти случаев (48-ФЗ, ст. 20, ч. 1)

• Принудительное взыскание по основаниям и в порядке закона, в том числе на предмет залога
• Рента, если договор совершается к выгоде подопечного
• Мена, если договор совершается к выгоде подопечного
• Продажа жилья «при перемене места жительства подопечного»
• Исключительные случаи, например дорогостоящее лечение, «если этого требуют интересы подопечного»

На сделки в этих случаях нужно предварительное разрешение опеки (ч. 2), а удостоверяет их нотариус (218-ФЗ, ст. 54, ч. 2). Разрешение или отказ дают «не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления» (48-ФЗ, ст. 21, ч. 3). Как получить разрешение в Москве, я разобрала в справке продажа квартиры с материнским капиталом

Если продать без разрешения. Опека обязана обратиться в суд о расторжении договора, заключённого от имени ребёнка без предварительного разрешения, «за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного» (48-ФЗ, ст. 21, ч. 4). Что тогда бывает с квартирой и деньгами, есть в той же справке, в разделе о продаже без разрешения

Обратного хода по своему желанию нет. Продать квартиру родителю ребёнок не может: сделки с ним родителям и их близким родственникам запрещены, кроме дара ему (ГК РФ, ст. 37, п. 3). Подарить её от имени малолетнего тоже нельзя (ГК РФ, ст. 575, п. 1)

С 18 лет всё это снимается. Дееспособность возникает в полном объёме «по достижении восемнадцатилетнего возраста» (ГК РФ, ст. 21, п. 1), и собственник распоряжается квартирой сам - без родителей и без опеки

Налог на квартиру ребёнка: кто платит и кто получает вычет?

Налог на имущество. Его платят «физические лица, обладающие правом собственности на имущество» (НК РФ, ст. 400), и квартира - объект этого налога (НК РФ, ст. 401, п. 1). Исключения по возрасту в статье о плательщиках нет, поэтому налог начисляют собственнику, то есть ребёнку. Платят за него законные представители - родители: законными представителями налогоплательщика признаются его представители по гражданскому законодательству (НК РФ, ст. 27, п. 2). Льготы по этому налогу я здесь не разбираю

Вычет при покупке. Его получает родитель. Право на вычет имеют родители, которые покупают жильё «за счет собственных средств» в собственность своих детей в возрасте до 18 лет, с учётом ограничений пункта 3 (НК РФ, ст. 220, п. 6), то есть в пределах своего лимита 2 000 000 рублей расходов. В части, оплаченной материнским капиталом или бюджетными выплатами, и по сделке между взаимозависимыми лицами вычета нет (п. 5). Кто и сколько вернёт, я разобрала в справке налоговый вычет при покупке квартиры

Налог при будущей продаже. Если квартиру ребёнка потом продают, о налоге и сроках владения - в справке налог при продаже квартиры

Можно ли взять ипотеку на ребёнка?

Под этими словами ищут две разные вещи. Если вы про льготную ипотеку для семьи с ребёнком, это другая тема: условия программы - в справках семейная ипотека с одним ребёнком и семейная ипотека в 2026 году

Если вопрос в том, можно ли взять кредит, где заёмщиком будет сам ребёнок, то по общему правилу нет. Опекун «не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком», кроме случаев, «если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением», и тогда договор заключают «с предварительного разрешения органа опеки и попечительства» (48-ФЗ, ст. 19, ч. 4). Норма написана об опекуне, к родителям её правила идут через статью 60 Семейного кодекса

Заёмщиком обычно становится родитель. Если квартира или доля ребёнка уходит в залог банку, нужно предварительное разрешение опеки (ГК РФ, ст. 37, п. 2). Как банки оформляют покупку с долей ребёнка, у каждого банка свои условия, их узнают до сделки

Когда оформлять квартиру на ребёнка не стоит

Я не отговариваю оформлять квартиру на ребёнка. Но до сделки прошу честно ответить себе на несколько вопросов. Оформлять на ребёнка не стоит, если

• Через несколько лет вы собираетесь продать квартиру и переехать. До 18 лет ребёнка продажа пойдёт только в случаях из закона, через разрешение опеки и нотариуса
• Вы рассчитываете взять кредит под залог этой квартиры. Залог имущества ребёнка - тоже через опеку
• Вы хотите оставить за собой право передумать. Вернуть квартиру себе продажей или дарением от имени малолетнего закон не позволяет
• Вы не уверены, что в 18 лет ребёнок распорядится квартирой так, как задумали вы. С этого возраста он решает сам

Если ни один пункт не про вас, оформление на ребёнка - спокойный и понятный путь. Главное - выбрать способ до сделки, а не после

Чего в этой справке нет

Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и почему

• Порядка получения разрешения опеки: он в справке продажа квартиры с материнским капиталом
• Наследования и завещания в пользу ребёнка: это другая тема
• Долгов и банкротства родителей, раздела имущества при разводе: защищает ли квартиру ребёнка оформление на него в этих случаях, здесь не разбираю и не обещаю
• Льгот по налогу на имущество и ставки налога при подарке не от близких родственников
• Условий банков по ипотеке с долей ребёнка: они у каждого банка свои
• Тарифов нотариусов в других регионах: здесь только Москва на 2026 год

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Оформить квартиру на ребёнка можно покупкой, дарением или долей, и во всех трёх случаях она станет его собственностью. До его 18 лет продать, заложить или сдать её можно только с разрешения опеки, а продать - ещё и только в случаях из закона. Поэтому на кого оформлять квартиру, решают до выбора объекта: от этого зависят ипотека и состав документов

В моей команде есть юрист и ипотечный брокер. Мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку для вашей безопасности и экономии времени. Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос и показываем все варианты
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Подробные и точные расчётыпо выбранным лотам
6. Если покупаете в новостройке, едем к застройщикуи согласовываем дополнительные скидки
7. Подписываеми помогаем с оформлением документов

Напишите, какую квартиру покупаете и на кого думаете её оформить, - начнём с разбора вашей ситуации