Главная/Статьи/Покупка квартиры в браке
ПОКУПКА КВАРТИРЫ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026
Покупка квартиры в браке: чья она по закону, на кого оформить и нужно ли согласие супруга
Обновлено: 1 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева
Мы женаты и покупаем квартиру. Чья она будет и как её оформить, чтобы потом не было сюрпризов?
Так спрашивают пары, которые покупают квартиру в браке
Отвечаю сразу: квартира, купленная в браке на общие доходы, по закону общая - совместная собственность супругов, на кого бы из вас её ни оформили и кто бы ни вносил деньги. Общим имуществом Семейный кодекс называет приобретённое за счёт общих доходов супругов «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства» (СК РФ, ст. 34, п. 2). Так действует, пока брачный договор не установил иное (ст. 33, п. 1). Личным остаётся то, что было у каждого до брака, и то, что один из вас получил в браке в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке (ст. 36, п. 1)
Ниже - таблица, как оформить квартиру: на одного, в совместную или в доли, и что это меняет, когда её будут продавать. Потом - когда нужно нотариальное согласие супруга, отдельно для готовой квартиры, новостройки по ДДУ и ипотеки, сколько стоит брачный договор в Москве и памятка, что решить вдвоём до сделки. Памятку можно скопировать
Коротко о главном
Оформлена на одного - всё равно общая, если куплена в браке на общие доходы и брачного договора нет
При разделе доли равны, если договор между супругами не говорит иначе. Без договора отступить от равенства может суд - в отдельных случаях
Готовая квартира: нотариального согласия закон прямо не требует. Продавец или банк могут его попросить
Новостройка по ДДУ, который подписывает один: нужно нотариальное согласие второго. Договор регистрируется, а для таких сделок согласие требует Семейный кодекс
Ипотека: банк возьмёт супруга в созаёмщики или попросит согласие. Форму согласия называет банк
Брачный договор можно подписать уже в браке, до покупки. В Москве в 2026 году - 15 500 ₽ за один объект
С маткапиталом в собственности появляются дети. Доли определяют соглашением
Содержание
Чья квартира, купленная в браке?
Ответ зависит не от того, чьё имя стоит в выписке, а от того, на какие деньги куплена квартира. Общим имуществом супругов закон называет доходы каждого от работы и бизнеса, пенсии и пособия, а также купленные на общие доходы вещи, в том числе недвижимые (СК РФ, ст. 34, п. 2). Режим совместной собственности - законный режим, и он действует, «если брачным договором не установлено иное» (СК РФ, ст. 33, п. 1)
Общее
Квартира, купленная в браке за счёт общих доходов: зарплаты, доходов от бизнеса, пенсий и пособий любого из вас. Неважно, на кого из супругов её оформили и кто вносил деньги (СК РФ, ст. 34, п. 2)
Личное
Квартира, которая была у одного из вас до брака, и то, что один получил в браке в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке (СК РФ, ст. 36, п. 1). Как быть с квартирой, купленной в браке на такие деньги, - в следующем разделе
Пока брачного договора нет, действует левая колонка. Договором её можно изменить
Право на общую квартиру есть и у того, кто в браке вёл дом, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел своего дохода (СК РФ, ст. 34, п. 3). Так что если один из вас не зарабатывал, квартира для него от этого не становится чужой
Как делят такую квартиру при разводе, здесь не разбираю: способы раздела и что будет с ипотекой, я собрала в справке семейная ипотека при разводе
Что остаётся личным: квартира, купленная до брака, подарок, наследство
Личным остаётся имущество, «принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак», и то, что один из вас получил в браке в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (СК РФ, ст. 36, п. 1). Квартира, купленная до брака, не становится общей оттого, что вы поженились
Купленная в браке на деньги одного супруга. Если квартиру покупают на деньги от продажи добрачной квартиры, на подаренные или унаследованные деньги, под правило об общих доходах такая покупка не подпадает. Но правила, что квартира на личные деньги сама становится личной, в кодексе прямо нет: происхождение денег придётся доказывать документами тому, кто на это ссылается, и чем кончится спор, заранее сказать нельзя
Что сделать в момент покупки
Если в покупку идут личные деньги одного из вас, закрепите это до сделки брачным договором: его можно заключить и в отношении будущего имущества (СК РФ, ст. 42, п. 1). Как это устроено и сколько стоит - в разделе о брачном договоре. И сохраните документы, по которым видно, откуда пришли деньги: договор продажи прежней квартиры, договор дарения, выписки по счёту. Это мой совет, не требование закона
Добрачная квартира может стать общей по суду. Имущество каждого из супругов «может быть признано судом их совместной собственностью», если в браке за счёт общего имущества, имущества каждого из супругов или труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие его стоимость: капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование (СК РФ, ст. 37). Это правило не применяется, если брачным договором предусмотрено иное (ГК РФ, ст. 256, п. 2). Что происходит с добрачной квартирой при разводе, я разобрала в разделе о квартире, купленной до брака справки о семейной ипотеке при разводе
Как оформить квартиру в браке: на одного, в совместную или в доли?
Вариантов три, и в выписке они выглядят по-разному. Но пока квартира куплена на общие доходы и брачного договора нет, по закону она общая при любом из них. Разница в том, кто и что подписывает, когда квартиру будут продавать
| Как оформили | Что записано в ЕГРН | Чья по закону | Что нужно, чтобы продать | Норма |
|---|---|---|---|---|
| На одного супруга | собственник - один | общая совместная: общим является нажитое «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено» | нотариально удостоверенное согласие второго супруга | СК РФ, ст. 34, п. 2, ст. 35, п. 3 |
| В общую совместную | оба супруга, без долей | общая совместная | договор подписывают оба; если подписывает один - нотариально удостоверенное согласие второго | ГК РФ, ст. 244, п. 2, ст. 253; 218-ФЗ, ст. 42, ч. 3; СК РФ, ст. 35, п. 3 |
| В доли | у каждого своя доля | долевая: для супругов долевой режим общей покупки устанавливают брачным договором или нотариальным соглашением о разделе | квартирой целиком распоряжаются по соглашению всех участников; свою долю каждый вправе продать сам, с соблюдением преимущественного права покупки остальных (ГК РФ, ст. 250); сделки с долями удостоверяет нотариус, за исключением случаев, названных в законе, например когда все участники продают свои доли одной сделкой | ГК РФ, ст. 244, п. 2 и 5, ст. 246; СК РФ, ст. 42, п. 1, ст. 38, п. 2; 218-ФЗ, ст. 42, ч. 1.1 |
Совместную собственность регистрируют по заявлению одного из участников, если законодательство или соглашение между участниками не предусматривает иное (218-ФЗ, ст. 42, ч. 3). С долями иначе: общая собственность супругов по закону совместная, а долевую собственность на общую покупку устанавливает брачный договор (СК РФ, ст. 42, п. 1) или нотариально удостоверенное соглашение о разделе (ст. 38, п. 2). Если хотите доли, обсудите форму с нотариусом до сделки
Доли дают каждому право распорядиться своей частью, но продать долю сложнее, чем квартиру целиком. Как это идёт и почему там нужен нотариус, я разобрала в справке продажа доли в квартире
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?
Короткого ответа «да» или «нет» здесь нет. Нотариально удостоверенное согласие второго супруга Семейный кодекс требует для сделок трёх видов, которые заключает один из супругов (СК РФ, ст. 35, п. 3):
- Распоряжение недвижимостью
- Сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма
- Сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации
Покупка подпадает под это правило не всегда, поэтому разберу три случая
Готовая квартира по договору купли-продажи
Квартиру вы приобретаете, а не распоряжаетесь ею; нотариальная форма для такого договора законом не установлена; сам договор, заключённый после 1 марта 2013 года, не регистрируется, регистрируется переход права (302-ФЗ, ст. 2, п. 8). Выходит, закон нотариального согласия прямо не требует. Общее правило другое - согласие второго супруга предполагается: «При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга» (СК РФ, ст. 35, п. 2). Продавец или банк могут попросить согласие - это практика, уточните до сделки. Если же вы покупаете долю и сделку по закону удостоверяет нотариус, это уже второй вид сделок, и согласие нужно
Новостройка по ДДУ
Договор участия в долевом строительстве «подлежит государственной регистрации» (214-ФЗ, ст. 4, ч. 3). Поэтому, если договор подписывает один из вас, готовьте нотариально удостоверенное согласие второго: его требует Семейный кодекс для сделки одного из супругов, подлежащей обязательной регистрации (СК РФ, ст. 35, п. 3). Если дольщики в договоре - оба супруга, отдельное согласие не нужно
Ипотека
Ипотека - это залог квартиры, и согласие супруга здесь связано уже с банком. Почему банк возьмёт второго супруга в созаёмщики или попросит его согласие, - в следующем разделе
Подписывает один - проверьте, какой это случай. Подписывают оба - отдельное согласие не нужно
Если согласие было нужно, а его не получили, сделка не отменяется сама собой. Супруг «вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки» (СК РФ, ст. 35, п. 3). А при регистрации в ЕГРН вносится запись о том, что сделка совершена без необходимого согласия, если такие сделки по закону не являются ничтожными (218-ФЗ, ст. 38, ч. 5). Для пары это значит одно: оформить согласие сразу проще, чем держать сделку под риском спора
Сколько стоит согласие у нотариуса. Региональный тариф нотариусов Москвы в 2026 году за удостоверение согласия супруга на сделку - 2 300 ₽. Если в документе больше одного объекта, он растёт на 200 ₽ за каждый начиная со второго, но не более чем до 3 100 ₽ (тарифы Московской городской нотариальной палаты на 2026 год, п. 33). К региональному тарифу добавляется федеральная часть, итог назовёт нотариус. В других регионах свои тарифы
Согласие супруга продавца - это уже проверка чужой квартиры. Когда его просить, я разобрала в справке на что обратить внимание при покупке квартиры
Квартира в ипотеку в браке: созаёмщик, согласие и общий долг
Ипотека - это залог квартиры у банка. Закон об ипотеке разрешает заложить имущество, которое находится в общей совместной собственности, «при наличии согласия на это всех собственников», и согласие «должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное» (102-ФЗ, ст. 7, п. 1). Семейный кодекс для распоряжения недвижимостью одним из супругов требует нотариального согласия (СК РФ, ст. 35, п. 3). Поэтому на практике банк при покупке в браке либо берёт второго супруга в созаёмщики, либо просит его согласие. Какая форма согласия нужна, называет банк: спросите об этом до одобрения
Чей это долг. Если оба супруга созаёмщики, долг общий по договору. Если кредит на одном, по его долгу взыскание обращают на его имущество, а на общее имущество - если судом установлено, что всё полученное по кредиту было использовано на нужды семьи (СК РФ, ст. 45, п. 2). При разделе общие долги распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям (ст. 39, п. 3). Как делят ипотечную квартиру и долг при разводе, я разобрала в справке семейная ипотека при разводе
Семейная ипотека. В этой программе есть своё правило о супруге-созаёмщике. Условия программы я здесь не пересказываю: они в разделе о супруге-созаёмщике справки вторая семейная ипотека
Брачный договор при покупке квартиры: что он меняет и сколько стоит в Москве
Брачный договор - самый прямой способ решить, чьей будет квартира, ещё до покупки. Его можно заключить как до регистрации брака, так и «в любое время в период брака» (СК РФ, ст. 41, п. 1), и не только на то, что уже есть, но и на будущее имущество (ст. 42, п. 1). Договором можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на всё имущество, на отдельные его виды или на имущество каждого из супругов (там же). Выходит, для покупаемой квартиры режим можно выбрать до сделки. Подписывают договор только у нотариуса (ст. 41, п. 2)
Договор - не броня
Суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение (СК РФ, ст. 44, п. 2; ст. 42, п. 3). Поэтому условие, которое оставляет одного из вас ни с чем, - слабое место договора, а не защита
15 500 ₽
брачный договор у нотариуса в Москве в 2026 году за один объект: федеральный тариф 500 ₽ плюс региональный 15 000 ₽
+2 000 ₽
к региональному тарифу за каждый объект начиная со второго, если по договору возникают, изменяются или прекращаются права на недвижимость
Договор на одну квартиру в Москве - 15 500 ₽. Каждый следующий объект добавляет 2 000 ₽ к региональному тарифу. Что можно и что нельзя записать в брачный договор и что делать, если ипотека уже взята, я разобрала в разделе о брачном договоре справки о семейной ипотеке при разводе
Маткапитал и налоговый вычет: что ещё зависит от оформления
Если в покупку идёт материнский капитал, квартиру обязаны оформить в общую собственность получателя сертификата, его супруга и детей «с определением размера долей по соглашению» (256-ФЗ, ст. 10, ч. 4), так что собственниками будете не только вы двое. Как выделяют доли детям, я разобрала в разделе о долях детей справки о семейной ипотеке и материнском капитале, а как потом продавать такую квартиру - в справке продажа квартиры с материнским капиталом
Налоговый вычет
Право на имущественный вычет есть у каждого из супругов. Если квартиру купили в браке в совместную собственность, понесённые расходы вы распределяете между собой заявлением (НК РФ, ст. 220, п. 3). Сколько вернёт каждый и как подать, я разобрала в разделе о вычете вдвоём справки налоговый вычет при покупке квартиры
Что решить вдвоём до сделки
Сначала условный пример, без сумм: пара в браке купила квартиру на общие доходы и оформила её на мужа, брачного договора нет
| Ситуация | Что по закону | Норма |
|---|---|---|
| Муж решил продать квартиру | нужно нотариально удостоверенное согласие жены | СК РФ, ст. 35, п. 3 |
| Пара делит имущество | доли признаются равными, хотя в ЕГРН записан один, если договор между супругами не говорит иначе | СК РФ, ст. 34, п. 2, ст. 39, п. 1 |
| Муж продал без согласия | жена вправе требовать признания сделки недействительной в суде в течение года со дня, когда узнала или должна была узнать о ней; при регистрации в ЕГРН вносится запись о том, что согласия не было | СК РФ, ст. 35, п. 3; 218-ФЗ, ст. 38, ч. 5 |
Чтобы у вас было иначе, до сделки стоит пройти несколько пунктов вдвоём
Что решить вдвоём до сделки
- Из каких денег покупаем и чем это подтверждается: общие доходы или личные деньги одного, договор продажи прежней квартиры, договор дарения, выписки по счёту
- На кого оформляем и почему: на одного, в совместную или в доли, и что это значит при продаже - по таблице выше
- Нужен ли брачный договор. Если да, подписываем его у нотариуса до сделки
- Что попросит банк: второго супруга в созаёмщики или его согласие, и в какой форме
- Кто подписывает договор покупки. Если договор участия в долевом строительстве подписывает один, до подписания оформляем нотариальное согласие второго
- Участвует ли материнский капитал: тогда собственниками будут и дети
- Кто и как заявляет вычет: при совместной собственности расходы распределяем заявлением
Нормы к памятке: СК РФ, ст. 34, ст. 35, ст. 42; 214-ФЗ, ст. 4; 102-ФЗ, ст. 7; 256-ФЗ, ст. 10; НК РФ, ст. 220
Чего в этой справке нет
Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и где о них прочитать
- Раздела квартиры и долга при разводе: справка семейная ипотека при разводе
- Пары без регистрации брака: раздел о нерасписанной паре той же справки
- Наследства и банкротства супруга
- Согласия супруга продавца: справки на что обратить внимание при покупке квартиры и документы для продажи квартиры
- Условий семейной ипотеки: справка вторая семейная ипотека
- Оформления квартиры или доли на ребёнка - это отдельная тема
Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру в браке на одного супруга?
Можно: в ЕГРН собственником запишут одного. Но если квартира куплена на общие доходы, по закону она всё равно общая совместная собственность супругов - общим является нажитое «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено» (СК РФ, ст. 34, п. 2), пока брачный договор не установил иное (ст. 33, п. 1). Право на общее имущество есть и у супруга, который вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (ст. 34, п. 3)
Квартира, купленная в браке на деньги одного супруга, - общая?
Общим закон называет имущество, приобретённое за счёт общих доходов супругов (СК РФ, ст. 34, п. 2), а личным - то, что было до брака или получено в дар и по наследству (ст. 36, п. 1). Квартира, купленная в браке на деньги от продажи добрачной квартиры или на подаренные деньги, под правило об общих доходах не подпадает, но происхождение денег придётся подтверждать документами: откуда пришла каждая сумма в цене. Чем кончится спор, заранее сказать нельзя, поэтому такие деньги лучше закрепить брачным договором до сделки
Нужно ли нотариальное согласие супруга, чтобы купить новостройку по ДДУ?
Если договор подписывает один из супругов - да. Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (214-ФЗ, ст. 4, ч. 3), а для сделки одного из супругов, подлежащей обязательной государственной регистрации, Семейный кодекс требует нотариально удостоверенного согласия другого (СК РФ, ст. 35, п. 3). Если согласия не было, супруг вправе требовать признания сделки недействительной в суде в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. При регистрации в ЕГРН вносится запись о том, что согласия не было, если такая сделка по закону не ничтожна (218-ФЗ, ст. 38, ч. 5)
Нужно ли согласие супруга, если квартиру покупают вдвоём и договор подписывают оба?
Отдельное согласие не нужно. Семейный кодекс требует нотариального согласия «для заключения одним из супругов» сделок трёх видов (СК РФ, ст. 35, п. 3). Если покупателями в договоре стоят оба супруга, каждый выражает свою волю подписью. Практику конкретного банка или застройщика это не отменяет: какие документы они попросят, уточните до сделки
Сколько стоит согласие супруга у нотариуса в Москве?
Региональный тариф нотариусов Москвы в 2026 году за удостоверение согласия супруга на сделку - 2 300 рублей. Если в документе больше одного объекта, он растёт на 200 рублей за каждый начиная со второго, но не более чем до 3 100 рублей (тарифы Московской городской нотариальной палаты на 2026 год, п. 33). К региональному тарифу добавляется федеральная часть. В других регионах свои тарифы
Можно ли заключить брачный договор уже в браке, перед покупкой квартиры?
Можно: брачный договор заключают как до регистрации брака, так и в любое время в период брака (СК РФ, ст. 41, п. 1), и в отношении не только имеющегося, но и будущего имущества (ст. 42, п. 1), поэтому режим покупаемой квартиры можно определить до сделки. Договор, подписанный до регистрации брака, вступает в силу со дня регистрации брака. Подписывают его только у нотариуса (ст. 41, п. 2): в Москве в 2026 году это 15 500 рублей - федеральный тариф 500 рублей плюс региональный 15 000 рублей за один объект
Станет ли общей квартира, купленная до брака, если ремонт делали в браке?
Сама по себе нет: имущество, принадлежавшее супругу до брака, - его собственность (СК РФ, ст. 36, п. 1). Но суд может признать её общей, если в браке за счёт общего имущества, имущества каждого из супругов или труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие её стоимость: капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование (ст. 37). Это не автоматически, а решением суда, и правило не применяется, если брачным договором предусмотрено иное (ГК РФ, ст. 256, п. 2)
Что делать дальше
Соберу в одну мысль. Квартира, купленная в браке на общие доходы, общая, на кого бы её ни оформили, пока брачный договор не сказал иначе. Поэтому решать вдвоём нужно до сделки: из каких денег, на кого, нужен ли договор и что попросят банк и застройщик
На встрече я спрашиваю, кто ещё участвует в решении - супруг, дети. А когда двое смотрят на покупку по-разному, я перевожу пожелания обоих в критерии и сравниваю варианты по одной системе. В моей команде есть юрист и ипотечный брокер. Мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку для вашей безопасности и экономии времени. Работа со мной идёт так
- Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно
- Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
- Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
- Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
- Подробные и точные расчётыпо выбранным лотам
- Едем к застройщикуи согласовываем дополнительные скидки
- Подписываеми помогаем с оформлением документов
Напишите, что вы покупаете и на кого думаете оформить, - начнём с разбора вашей ситуации
Покупаете квартиру вдвоём и смотрите на выбор по-разному?
Моя задача - не показать вам весь рынок. Моя задача - убрать из него всё лишнее. Сначала стратегия. Потом отбор. Потом показы. Потом решение
Задайте свой вопрос в комментариях в моём Telegram-канале. Если для разбора нужны ваши личные данные - бюджет, доход, состав семьи, - попросите, и я напишу вам в личные сообщения
Задать вопрос в Telegram откроется пост в Telegram-каналеО нормах в этой статье
Нормы - Семейный кодекс РФ (ст. 33-39, 41, 42, 44, 45) в редакции от 23.03.2026 с изменениями от 15.05.2026, Гражданский кодекс РФ, часть первая (ст. 244, 246, 253, 256), в редакции от 10.06.2026, законы № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 04.08.2026, № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве в редакции от 09.04.2026, № 256-ФЗ о материнском капитале в редакции от 20.02.2026, № 302-ФЗ (ст. 2), Налоговый кодекс РФ, часть вторая (ст. 220, 333.24), в редакции от 04.08.2026 по КонсультантПлюс. Тарифы - документ Московской городской нотариальной палаты «Размеры региональных тарифов, применяемые нотариусами города Москвы с 01 января 2026 года». Ссылки на каждую норму стоят в тексте рядом с ней. Рыночных цифр в статье нет. Материал носит информационно-аналитический характер и не является офертой или индивидуальной юридической консультацией
Было полезно?
Спасибо. Это помогает понять, какие разборы нужны дальше
Жаль. Напишите в Telegram, чего не хватило, - дополню статью