Главная/Статьи/На что обратить внимание при покупке квартиры
ПОКУПКА И СДЕЛКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026
На что обратить внимание при покупке квартиры: что проверить в новостройке и на вторичке
Обновлено: 25 сентября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева
На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не ошибиться, и что проверить перед сделкой?
Так этот вопрос задают в поиске. С ним приходят те, кто уже решил покупать - новостройку или готовую квартиру - и боится пропустить проблему в документах, переплатить или выбрать не то место
Отвечаю сразу: дороже всего обходится не квартира, а порядок действий. Не оставляйте заявку на сайте застройщика до разговора с брокером и выбирайте брокера, а не берите первого попавшегося. В новостройке проверяют застройщика, счёт эскроу и то, что вы покупаете квартиру, а не апартаменты. На вторичке - выписку из ЕГРН, согласие супруга и опеки, кто прописан, доверенность, долги и банкротство продавца
Ниже маршрут: по каждой проверке - что сделать, по какой норме и где подробный разбор. Новостройку я уже разобрала по частям в отдельных статьях, поэтому там ссылки. А вторичку разбираю здесь: что и где проверяется по реестрам и законам
Коротко о главном
Заявку на сайте застройщика не оставляйте до разговора с брокером. После неё вы уже клиент застройщика, и скидку для вас брокер не согласует
В новостройке три проверки до брони: в каком состоянии застройщик, идут ли деньги на счёт эскроу, квартира это или апартаменты
Выписку из ЕГРН готовят не дольше 3 рабочих дней. Берите свежую, ближе к сделке: сведения в ней актуальны на дату подписания
Имя собственника постороннему в выписке не покажут. Попросите продавца заказать выписку о переходе прав на себя
Без нотариального согласия супруга сделку можно оспорить в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ней
При банкротстве продавца сделку оспаривают в пределах 1 года до принятия заявления о банкротстве или после, а при вреде кредиторам - в пределах 3 лет до принятия заявления. Проверьте продавца по реестру заранее
Долю продали в обход совладельца - у него 3 месяца на суд, чтобы перевести на себя права покупателя
Содержание
Какие ошибки при покупке квартиры обходятся дороже всего?
Самые дорогие ошибки, которые я вижу, - не в квартире, а в том, в каком порядке человек действует. Главная - идти к застройщику самому: «люди сами пытаются идти к застройщику, и застройщик, как правило, не открывает те нюансы, которые знает брокер, который видит рынок целиком». И вторая сторона того же: «брокера тоже нужно выбирать правильно»
Брокеры бывают разные. Есть такие, «которые просто на первое место ставят размер комиссии от застройщика», и объект, за который застройщик платит мало, клиенту могут просто не показать. Я работаю иначе: «в любом случае я на первый приоритет ставлю клиента»
Первый попавшийся брокер
Когда я продавала свою недвижимость, первый брокер работал спустя рукава. Я попросила заменить его, и со вторым дело пошло иначе. Не совпасть с брокером - нормально, сменить его - тоже
Идти к застройщику напрямую
Застройщик сам заинтересован работать с брокером: «вы у него один клиент, а брокер ему приводит 5, 10, 20 клиентов, или 30, даже 50». Поэтому «лучше выбрать себе брокера, чем бегать по застройщикам с мамой»
Выбирать по одной школе
По моему опыту, школа и садик «в Москве есть в 90% жилых комплексов». А «со всеми остальными вопросами люди, как правило, ошибаются»: добираться неудобно, с застройщиком или сроками проблемы, район не тот
Человек сам может не знать законодательства, статуса объекта, перспектив района и судьбы застройщика. Это нормально: для этого и нужен тот, кто видит рынок целиком. Отдельно про заявку на сайте застройщика. Вы оставили её, чтобы прислали презентацию, - «После этого вы перестаёте для меня быть уникальным клиентом», и приехать к застройщику согласовывать для вас скидку я уже не могу. Как согласуют скидку и почему заявка на сайте её закрывает, я разобрала в статье как получить скидку от застройщика
С чего начать: район, брокер, стратегия, а потом школа
Мой порядок такой: «когда вы выбрали несколько районов, которые вам точно нравятся, когда вы выбрали себе брокера, выбрали себе более-менее стратегию, куда вы двигаетесь, там уже дальше смотреть, решать вопрос, а что здесь со школами, садиками». Школа важна, но это не первый фильтр, а шаг после трёх других
- Несколько районов, которые точно нравятсяне по карте, а по тому, как вам там живётся
- Брокертот, кто ставит на первое место вас, а не размер комиссии
- Стратегиякуда вы двигаетесь: для себя, под переезд, под семью
- Школы и садикиуже внутри выбранных районов
Район я советую прожить, а не выбрать по картинке. Когда мы переезжали в Москву, «я прямо ездила и жила в нескольких районах, даже снимала там квартиру, чтобы понять, а как мне в этом районе». На Кутузовском проспекте поняла, что там «адский шум», на Ленинградском - то же самое. Как заранее проверить адрес на шум и воздух, я показала в статье рейтинг районов Москвы
Если вы продаёте свою квартиру, не ждите сделки: «можно параллельно начинать знакомиться с объектами». Как выглядит выбор под бюджет и платёж на живом примере - в разборе какую квартиру купить в Москве
Что проверить в новостройке
Новостройку я уже разобрала по частям, поэтому здесь маршрут: что проверить, одной фразой, и где подробно
| Что проверить | Одной фразой | Где разобрано |
|---|---|---|
| Застройщик | в каком он состоянии сейчас, особенно если дом строится долго | как проверить застройщика |
| Где деньги, пока дом строится | деньги по договору долевого участия идут на счёт эскроу | что если дом не достроят |
| Квартира или апартаменты | у апартаментов, которые продают под инвестиции, не у всех есть статус отеля | апартаменты или квартира; что такое апарт-отель и что проверить до покупки |
| Покупка по переуступке | у частного продавца по переуступке свои проверки | переуступка квартиры |
| Скидка и заявка | заявку на сайте застройщика оставляют после разговора с брокером, а не до | как получить скидку от застройщика |
| Приёмка | что проверяют при передаче ключей и в какие сроки | приёмка квартиры в новостройке |
Два места, где я прошу быть особенно внимательными. Про долгострой: «очень-очень важно, в каком состоянии сейчас застройщик». Про апартаменты, которые продают под инвестиции: «у них не у всех есть статус отеля». Названий здесь не будет: это вопрос проверки конкретного объекта, а не списка
Выписка из ЕГРН: что в ней видно и как её получить
Вторичку я начинаю с выписки из ЕГРН. Запросить сведения может любой человек: по 218-ФЗ, ст. 62, ч. 1 их предоставляют «по запросам любых лиц», в том числе через интернет и единый портал, то есть через Госуслуги, а также через МФЦ. Срок - не более трёх рабочих дней со дня получения запроса (ст. 62, ч. 9)
Права
описание квартиры и зарегистрированные права на неё
Ограничения и обременения
ограничения прав и обременения квартиры
Споры
правопритязания и права требования, заявленные в суде
Возражения и запрет
возражение против права и запись о невозможности регистрации без личного участия собственника
Изъятие и аварийность
решение об изъятии для государственных нужд, дом аварийный или квартира непригодна для проживания
Незакрытые заявления
поступившие, но не рассмотренные заявления о регистрации перехода права, ограничения или сделки
Перечень - по 218-ФЗ, ст. 62, ч. 7, своими словами
Берите выписку свежую. Сведения в ней актуальны «на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки» (ст. 62, ч. 4). Выходит, выписка, которую продавец заказывал для объявления, могла устареть, и нужна новая, ближе к сделке
Имя собственника постороннему не покажут. Фамилию, имя, отчество и дату рождения правообладателя выдают третьим лицам в выписке, только если в ЕГРН есть запись о его согласии (218-ФЗ, ст. 36.3). Самому собственнику выдают всё, в том числе выписку о переходе прав с прежними владельцами (ст. 62, ч. 13 и 14.2). Отсюда вывод: полную историю квартиры с именами проще всего получить так: попросите продавца заказать выписку о переходе прав на себя и показать вам
Заказывайте через Госуслуги или МФЦ. Сайты-посредники закон не допускает: «Не допускается создание сайтов», через которые выдают сведения из ЕГРН (ст. 62, ч. 25)
Что делать, если в выписке обременение, и когда тогда отдавать деньги, я разобрала в справке покупка квартиры с обременением
Чьё согласие нужно: супруг, дети, совладельцы
Выписка показывает, кто собственник. Но продать квартиру он может не один: иногда нужно согласие других людей или органа опеки. Три случая, которые проверяют до подписания
Супруг
На продажу квартиры, которая является общим имуществом супругов, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (СК РФ, ст. 35, п. 3). Без него супруг вправе оспорить сделку «в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки». А по ГК РФ, ст. 173.1, п. 2 её признают недействительной, если покупатель знал или должен был знать, что согласия нет. Поэтому согласие берут до подписания
Дети и опека
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки продавать имущество подопечного (ГК РФ, ст. 37, п. 2). Согласие опеки нужно и тогда, когда в квартире живут члены семьи собственника под опекой или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние и затрагиваются их права (ГК РФ, ст. 292, п. 4). Если квартиру покупали с материнским капиталом, её обязаны оформить в общую собственность с детьми (256-ФЗ, ст. 10, ч. 4), и тогда продажа идёт с разрешения опеки
Совладельцы
При продаже доли постороннему остальные собственники имеют преимущественное право покупки, и продавец обязан известить их письменно с ценой и условиями (ГК РФ, ст. 250). Продали в обход - у совладельца 3 месяца, чтобы потребовать в суде перевода на себя прав покупателя. Сделку с долей удостоверяет нотариус, с исключениями (218-ФЗ, ст. 42, ч. 1.1)
Кто прописан и кто останется жить после покупки
Общее правило простое: когда квартира переходит к новому владельцу, члены семьи прежнего собственника теряют право ею пользоваться, «если иное не установлено законом» (ГК РФ, ст. 292, п. 2). Весь риск - в этой оговорке. В законе есть люди, у которых право пользования не прекращается вместе с семейными отношениями: например, бывшие члены семьи собственника, которые в момент приватизации имели с ним равные права пользования (189-ФЗ, ст. 19). Сведения о таких людях по той же статье «подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости» (ч. 2), поэтому смотрите их в выписке и всё равно спрашивайте продавца, кто жил в квартире, когда её приватизировали
Для договора это закреплено прямо. Если в квартире живут люди, которые сохраняют право пользования после покупки, их перечень с указанием прав - существенное условие договора (ГК РФ, ст. 558, п. 1). Поэтому до сделки выясняют, кто зарегистрирован и живёт в квартире и нет ли среди них тех, кто вправе остаться. Попросите у продавца документ о зарегистрированных в квартире и сверьте его с тем, кто там живёт на самом деле
Продавец: доверенность, долги и банкротство
Квартира может быть чистой, а продавец - нет. Пять проверок, каждая с адресом, где её сделать
- Доверенность, если выходит представительдоверенность на сделку с квартирой должна быть нотариально удостоверена (ГК РФ, ст. 185.1). Реквизиты проверяют в сервисе Федеральной нотариальной палаты, лучше ближе к сделке: доверенность прекращается, если её отменили, если человек, который её выдал, умер или признан недееспособным (ГК РФ, ст. 188)
- Долги у приставовФедеральная служба судебных приставов (ФССП) ведёт банк данных исполнительных производств, и его общедоступная часть открыта на сайте: Банк данных исполнительных производств. Посмотрите, нет ли производств на продавца
- Арбитражные делав картотеке арбитражных дел ищут по участнику дела: нет ли дел с участием продавца, в том числе о банкротстве
- Банкротствосведения о банкротстве гражданина публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) (127-ФЗ, ст. 213.7). Проверяют заранее, потому что сделку может оспорить арбитражный суд. При неравноценной цене её оспаривают, если она совершена в течение одного года до принятия заявления о банкротстве или после. При вреде кредиторам, о цели которого покупатель знал, - в течение трёх лет до принятия заявления (127-ФЗ, ст. 61.2). Если квартира общая с супругом, оспорить могут и сделки супруга (127-ФЗ, ст. 213.32, п. 4). Сроки - по действующей редакции закона о банкротстве от 04.08.2026
- Состояние продавцасделку человека, который в момент её совершения не был способен понимать значение своих действий, суд может признать недействительной (ГК РФ, ст. 177, п. 1). Поэтому я прошу у продавца справки ПНД/НД - из психоневрологического и наркологического диспансеров
Отсчёт сроков банкротства идёт от принятия заявления судом, а не от даты вашей сделки. Восемь моих проверок продавца с тем, какой ответ должен насторожить, и когда нужен полис, собраны в статье титульное страхование квартиры. Как рассчитываться на расстоянии, через аккредитив или ячейку, и что с доверенностью, если продавец в другом городе, - в статье как купить квартиру в другом городе
Прежде чем отдавать продавцу деньги до основного договора, решите, в какой форме: что будет с ними в каждом исходе, я разобрала в справке аванс или задаток при покупке квартиры
Что попросить у продавца до подписания договора
- Свежую выписку из ЕГРН о переходе прав, которую он закажет на себя: в ней будут и прежние владельцы
- Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке
- Разрешение опеки, если среди собственников есть дети или квартиру покупали с материнским капиталом
- Подтверждение, что совладельцев письменно известили о продаже доли с ценой и условиями, если продаётся доля
- Документ о зарегистрированных в квартире - и кто из них сохраняет право пользования, чтобы вписать их в договор
- Реквизиты доверенности, если на сделку выходит представитель, - чтобы проверить её в сервисе нотариальной палаты
- Согласие на проверку по банку данных исполнительных производств, картотеке арбитражных дел и ЕФРСБ - реестру сведений о банкротстве
Со стороны продавца этот список разобран отдельно - где взять каждый документ и справку и сколько их ждать, в справке документы для продажи квартиры
Что реестры и выписка не покажут
Реестры и выписка отвечают на вопрос, что записано о квартире и продавце. Но есть то, чего в них нет
Границы самостоятельной проверки
- Состояние продавца в день сделки. Справки говорят о прошлом, а сделку оспаривают по состоянию в момент её совершения (ГК РФ, ст. 177)
- Неучтённый наследник. Человека, который заявит права позже, в выписке сегодня нет
- Договорённости, о которых молчат. Устные обещания продавца реестры не покажут
- Полнота сервисов. Я не обещаю, что картотека арбитражных дел и банк данных ФССП покажут о продавце всё
- Правовая оценка сделки - работа юриста, а не проверка по реестрам
На риск, который проверкой не закрыть, есть титульный полис. Когда он нужен, а когда почти нет, я разобрала там же, в статье про титульное страхование квартиры. А если покупаете в кредит, квартиру проверяет ещё и банк - как свой будущий залог: что он смотрит, разобрано в справке ипотека на вторичное жильё
Где нужна помощь брокера и юриста
Здесь заканчивается то, что вы проверите сами, и начинается моя работа. По вторичке я делаю так: «Проверяю историю объекта и продавца (обременения, аресты, маткапитал, доли несовершеннолетних, исполнительные производства, арбитражные дела), выявляю и фиксирую риски». С новостройками я работаю со всеми застройщиками, поэтому выбор, как я говорю, «клиент ориентированный не на рекламу конкретного жилого комплекса, а на потребности конкретного клиента»
Что я не решаю: тариф полиса считает страховщик, спор решает суд, правовую оценку сделки даёт юрист. Моя часть - порядок действий, подбор и проверка до подписания, чтобы до суда и полиса не дошло
Что должно стоять в самом договоре и что проверить перед подписью - в справке договор купли-продажи квартиры
Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram
Частые вопросы
На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Сначала на выписку из ЕГРН: в ней видны зарегистрированные права, обременения, споры в суде и запрет регистрации без личного участия собственника (218-ФЗ, ст. 62, ч. 7). Потом на документы продавца: нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке (СК РФ, ст. 35), перечень тех, кто сохраняет право жить в квартире, - он обязателен в договоре (ГК РФ, ст. 558), и нет ли у продавца дела о банкротстве (127-ФЗ, ст. 61.2).
Что проверить при покупке квартиры в новостройке?
Три вещи до брони: в каком состоянии застройщик, что деньги по договору долевого участия идут на счёт эскроу и что вы покупаете квартиру, а не апартаменты. И порядок: если вы оставили заявку на сайте застройщика до разговора с брокером, вы уже клиент застройщика, и согласовать для вас скидку брокер не сможет. Как проверить самого застройщика - в статье как проверить застройщика.
Можно ли узнать собственника квартиры по выписке из ЕГРН?
Постороннему - только с согласия собственника: фамилию, имя, отчество и дату рождения выдают третьим лицам, если в ЕГРН есть запись о таком согласии (218-ФЗ, ст. 36.3). Самому собственнику выдают всё, в том числе выписку о переходе прав с прежними владельцами (ст. 62, ч. 13 и 14.2). Поэтому проще всего попросить продавца заказать такую выписку на себя и показать вам.
Сколько делается выписка из ЕГРН и где её заказать?
Не более трёх рабочих дней со дня получения запроса, если законом не установлен иной срок (218-ФЗ, ст. 62, ч. 9). Запросить сведения может любой человек, в том числе через интернет и Госуслуги, а также через МФЦ (ст. 62, ч. 1). Сайты-посредники, через которые выдают сведения из ЕГРН, закон не допускает (ст. 62, ч. 25). Берите выписку свежую: сведения в ней актуальны на дату её подписания (ст. 62, ч. 4).
Как узнать, кто прописан в квартире перед покупкой?
Попросите у продавца документ о зарегистрированных в квартире и спросите, кто в ней живёт. Если среди них есть люди, которые по закону сохраняют право пользоваться квартирой после продажи, их перечень с правами - существенное условие договора (ГК РФ, ст. 558, п. 1). Например, у бывшего члена семьи собственника, который при приватизации имел равные права пользования, это право с концом семейных отношений не прекращается (189-ФЗ, ст. 19).
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры?
Да, если квартира - общее имущество супругов: на сделку нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (СК РФ, ст. 35, п. 3). Без него супруг вправе требовать признать сделку недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ней. Если покупатель знал или должен был знать, что согласия нет, сделку могут признать недействительной (ГК РФ, ст. 173.1, п. 2) - поэтому согласие берут до подписания.
Что будет, если продавец квартиры обанкротится после сделки?
Сделку может оспорить арбитражный суд. При неравноценной цене - если она совершена в течение одного года до принятия заявления о банкротстве или после; при вреде кредиторам, о цели которого покупатель знал, - в течение трёх лет до принятия заявления (127-ФЗ, ст. 61.2, редакция от 04.08.2026). Оспаривают и сделки супруга должника с общим имуществом (ст. 213.32, п. 4). Поэтому продавца проверяют по ЕФРСБ и картотеке арбитражных дел до сделки.
Как проверить доверенность продавца?
Доверенность на сделку с квартирой и на подачу заявлений о регистрации должна быть нотариально удостоверена (ГК РФ, ст. 185.1). Её реквизиты проверяют в сервисе Федеральной нотариальной палаты, и лучше ближе к сделке: доверенность прекращается, если её отменили, если человек, который её выдал, умер или признан недееспособным (ГК РФ, ст. 188).
Как защитить купленную квартиру от продажи без вашего участия?
Подать заявление о невозможности регистрации без вашего личного участия. Запись в ЕГРН вносят в срок не более пяти рабочих дней, и после неё документы на переход права, поданные кем-то другим, возвращают без рассмотрения (218-ФЗ, ст. 36). Подать заявление можно через личный кабинет без усиленной электронной подписи. Регистрации по решению суда и по требованию пристава такая запись не мешает.
Что делать дальше
Соберу в одну мысль. На что обратить внимание при покупке квартиры: сначала на порядок действий - брокер до заявки на сайте застройщика, районы и стратегия до школы. Потом на документы: в новостройке - застройщик, эскроу и статус помещения, на вторичке - выписка, согласия, прописанные и продавец. Дальше работа со мной идёт так
- Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно хотите жить
- Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
- Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
- Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
- Подробные расчёты по выбранным лотамточные по цифрам
- Едем к застройщикуи согласовываем дополнительные скидки
- Подписываем и помогаем с оформлением документовс проверкой до подписания
Акцент этой статьи - помочь с решением и проверить всё до подписания. Напишите мне, что покупаете и на каком вы шаге, - сначала разберём вашу ситуацию, потом варианты
Выбираете новостройку и боитесь купить не то?
Моя задача - не показать вам весь рынок. Моя задача - убрать из него всё лишнее. Сначала стратегия. Потом отбор. Потом показы. Потом решение
Задайте свой вопрос в комментариях в моём Telegram-канале. Если для разбора нужны ваши личные данные - бюджет, доход, состав семьи, - попросите, и я напишу вам в личные сообщения
Задать вопрос в Telegram откроется пост в Telegram-каналеО нормах в этой статье
Нормы - ГК РФ (ст. 37, 173.1, 177, 185.1, 188, 250, 292, 558), СК РФ (ст. 35), 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 36, 36.3, 42, 62), 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 61.2, 213.7, 213.32), 256-ФЗ (ст. 10), 189-ФЗ (ст. 19) - по КонсультантПлюс в редакциях, действующих на 25 сентября 2026 года; ссылки стоят в тексте. Сервисы ФССП, картотеки арбитражных дел и Федеральной нотариальной палаты открыты 25 сентября 2026 года. Названия жилых комплексов, застройщиков и агентств не публикуются. Материал носит информационно-аналитический характер, не является юридической консультацией, офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Было полезно?
Спасибо. Это помогает понять, какие разборы нужны дальше
Жаль. Напишите в Telegram, чего не хватило, - дополню статью