Главная/Статьи/Апарт-отель как инвестиция

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Что такое апарт-отель и как устроены инвестиции в номер: что вы покупаете и что проверить

Обновлено: 6 октября 2026 · 23 мин чтения · Татьяна Рогачева

Апарт-отель по закону - разновидность гостиницы: все номера в нём работают под единым управлением одной компании или ИП, которых на это уполномочили собственники номеров. Покупая номер в апарт-отеле, вы покупаете нежилое помещение и место в чужом гостиничном бизнесе, а ваш доход - доля по договору с оператором, а не арендная плата. Поэтому инвестиции в апарт-отель я начинаю проверять не с обещанного процента, а с двух документов: записи отеля в реестре и договора с оператором

Не путайте апарт-отель с апартаментами в жилом по виду комплексе. Апартаменты - тоже нежилые помещения, но статуса гостиницы и единого оператора у них может не быть: чем они отличаются от квартиры, я разбирала в статье апартаменты или квартира: главное отличие. Здесь - номер в отеле, который вам предлагают как вложение. И сразу самое важное число: при средней цене номера и средней загрузке гостиниц Москвы за 2025 год выручка одного номера за год - около 2,8 млн ₽, и это ещё не ваш доход. Ниже: что такое апарт-отель по закону, как проверить его статус, как управляющая компания делит доход, откуда берутся проценты в программах застройщиков и памятка перед покупкой - её можно скопировать

Что такое апарт-отель простыми словами?

Это гостиница, в которой номера похожи на маленькие квартиры: с мини-кухней, чтобы гость мог жить неделями, а не одну ночь. По закону отдельного типа «апарт-отель» нет - он входит в тип «гостиница»

Гостиница по тому же пункту - это номера «под единым управлением» одной компании или ИП, которые сами владеют гостиницей, арендуют её или уполномочены собственниками номеров. Что это значит для вас: номеров много, и у каждого может быть свой собственник, но отель ведёт один оператор. А сама гостиница по закону - это место, где оказывают гостиничные услуги и которое соответствует требованиям Положения о классификации (132‑ФЗ, ст. 1, ред. от 04.07.2026)

Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы, говорят аналитики рынка. Определение Nikoliers: «Апарт-отель - это вид гостиниц, номерной фонд которого состоит из номеров, категорий «студия» и «апартамент»» (обзор на «Новострой-М», 30.12.2024). Обе категории описаны в Положении (п. 12): «студия» - однокомнатный номер не меньше 25 кв. метров с мини-кухней, «апартамент» - номер не меньше 40 кв. метров из двух и более комнат с мини-кухней (Положение, п. 12). Но это общие категории номеров для любых гостиниц. Требования, чтобы в апарт-отеле были только они, в Положении нет - это определение аналитиков, а не норма

Как апартаменты устроены сами по себе - нежилой статус, налог, ипотека, наш срез по 76 апарт-комплексам Москвы из выгрузки TrendAgent, - разобрано в статье апартаменты или квартира

Что вы покупаете, когда покупаете номер в апарт-отеле

Когда вам предлагают купить номер в апарт-отеле или купить апартаменты в апарт-отеле, в договоре купли-продажи стоит одно помещение. На деле вы получаете три вещи сразу, и о каждой стоит знать до сделки

1. Нежилое помещение«К средствам размещения не относятся жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами» (132‑ФЗ, ст. 1). Поэтому номер по общему правилу не жильё. С другой стороны, гостиничные услуги в квартире многоквартирного дома закон не допускает: «Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг» (ЖК РФ, ст. 17, ч. 3, ред. от 04.08.2026)
2. Место в гостиничном бизнесеНомер работает не сам по себе, а как часть отеля под единым управлением одного оператора (Положение № 1951, п. 5). Вы владеете номером, а отелем как бизнесом управляет оператор
3. Договор с операторомГостиничные услуги - это услуги, «которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами» (132‑ФЗ, ст. 1). Собственник номера без ИП сам их не оказывает: заселяет гостей, убирает и продаёт ночи оператор, а ваш доход зависит от договора с ним

Почему номера вообще продают частным покупателям. Аналитики называют такую схему кондо-форматом. По оценке Nikoliers на начало 2025 года, он «позволяет девелоперам частично или полностью перекладывать затраты на строительство на инвесторов» (обзор на «Новострой-М», 03.02.2025). Проще говоря, отель строят в том числе на деньги покупателей номеров. Это объяснение схемы, а не обещание дохода тому, кто номер купит

Та же логика встречается и за городом: дом в загородном отеле - это тоже место в операционной модели, а не просто дом. А форма договора с оператором бывает разной: один застройщик в нашей выгрузке за август 2026 года прямо пишет, что на сделке даёт клиенту «предварительный договор доверительного управления для ознакомления». Чем такой договор отличается от агентского и от поручения, - в таблице три формы договора управления и в чём разница

Статус отеля: почему его проверяют первым

Мне рассказывал эксперт по коммерческой недвижимости: у апартаментов, которые продают под инвестиции, «не у всех есть статус отеля». Поэтому первое, что я спрашиваю у продавца номера, - есть ли у отеля запись в реестре. И это можно проверить самому

Закон говорит так: «Средство размещения является классифицированным со дня включения сведений о средстве размещения в реестр классифицированных средств размещения» (132‑ФЗ, ст. 5.1, ред. от 04.07.2026). А оказывать гостиничные услуги отелю, которого в реестре нет, та же статья прямо запрещает: такое предоставление услуг «запрещается». Проходит классификацию не владелец одного номера, а владелец средства размещения - тот, кто ведёт деятельность, связанную с его использованием, то есть оператор. Сам реестр ведётся в федеральной информационной системе в области аккредитации (132‑ФЗ, ст. 5.2)

Откуда это правило. Размещение информации о гостиничных услугах, в том числе на сервисах объявлений и в соцсетях, «осуществляется с обязательным указанием идентификационного номера средства размещения, присвоенного в реестре классифицированных средств размещения» (132‑ФЗ, ст. 5.1). Норма говорит об объявлениях о проживании работающего отеля, а не о рекламе продажи номеров инвесторам. Что это значит для вас: найдите любое объявление о проживании в этом отеле - номер записи там должен быть

Звёзды - отдельная вещь. Категорию по системе звёзд, от одной до пяти, гостинице «может быть присвоена» (Положение, п. 10-11): звёзд может и не быть, а тип в реестре есть. Но если звёзды стоят в рекламе, они «должны соответствовать типу и категории средства размещения, указанным в реестре» (132‑ФЗ, ст. 5.1). Нынешние правила классификации действуют с 1 января 2025 года до 1 января 2031 года (постановление № 1951, п. 3)

Управляющая компания апарт-отеля: как она делит доход с собственником

Посмотрим, что продавцы пишут сами. Наша выгрузка из базы TrendAgent - 76 апарт-комплексов Москвы, август 2026 года. Это комплексы из базы, а не классифицированные апарт-отели: статуса гостиницы в выгрузке нет. Программу дохода там заявили 11 комплексов, условия расписаны у 10 - общий срез я разбирала в статье наш срез по 76 апарт-комплексам Москвы. Всё ниже - ответы застройщиков в карточках комплексов, то есть слова продавца, а не проверенные условия

Источник - наша выгрузка TrendAgent, 76 апарт-комплексов Москвы, 17.08.2026, ответы застройщиков в карточках комплексов; названия не публикуются. Цифры здесь - наш замер на август 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Вывод из этих карточек: единой модели нет, и доход владельца номера - это его доля по договору с компанией, а не арендная плата. 30% и 20% - условия двух разных комплексов с разной сдачей, а не диапазон по рынку. И отдельно важно, от чего считается ваша доля: от выручки вашего номера или от общей выручки всех номеров в одном котле. Как котловой метод работает на цифрах, я показывала в справке котловой метод: от чего считается ваш доход

Доходность апарт-отеля: откуда берутся обещанные проценты

Процент в рекламе номера называет продавец. Пример из нашей выгрузки: один застройщик в программе для лотов одного этажа называет от 6,99 до 14,18% в год в зависимости от лота и пишет, что управляющая компания процент не берёт. Так заявлено в программе застройщика - это не расчёт и не обещание. Относится он к конкретным лотам одного комплекса, а не к апарт-отелям вообще, и без цены лота и расходов вашей доходностью не становится

Я захожу с другого конца - с выручки номера. Посуточную сдачу я считаю в трёх сценариях загрузки: 50, 65 и 75%. Формула простая: цена номера за сутки × 365 дней × загрузка. Для примера возьму среднюю цену номера в качественных гостиницах Москвы за 2025 год - 10 500 ₽ за сутки и их среднюю загрузку за тот же год - 73% (данные NF Group, «Мир квартир», 15.01.2026)

Это выручка номера средней московской гостиницы за 2025 год, а не ваш доход. Цена и загрузка - средние по всем качественным гостиницам Москвы, а не по вашему апарт-отелю. Из выручки оператор берёт свою долю, платит персоналу, за уборку, продажи и ремонт, а налог вы платите со своей части - ничего из этого здесь не вычтено. Зато видно другое: между загрузкой 50 и 75% разница 958 125 ₽ выручки в год, тоже ещё не дохода. Как падение загрузки бьёт по доле владельца, я считала на загородном отеле в справке что будет, если загрузка окажется ниже

Путь от выручки до ваших денег выглядит так:

1. Выручка номерацена ночи × проданные ночи; её можно прикинуть по формуле выше
2. Доля операторапроцент, фиксированная сумма или разница - как записано в договоре
3. Расходыперсонал, уборка, продажи, ремонт номера - что из этого платит оператор, а что вы, решает договор
4. Налогвы платите его со своей части
5. Ваш остатокего можно посчитать только по вашему договору и вашим расходам - поэтому числа здесь нет

Цифры гостиниц здесь - данные на 2025 год, программа застройщика - наш замер на август 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Фиксированный доход от застройщика: что проверить в программе

Программа фиксированного дохода звучит спокойнее процента: вам обещают сумму в месяц. Но у такой программы есть срок. В нашей выгрузке за август 2026 года это 12 месяцев у одного застройщика и 2 года у другого - это две разные программы, а не диапазон по рынку

Из чего её платят - тоже вопрос. В программе на 2 года ответ записан: компания забирает разницу между ставкой аренды и суммой собственника. В программе на 12 месяцев источник выплаты в карточке не назван. И ни в одной из двух карточек не сказано, что будет после окончания срока: это решает договор

Перед подписью спросите о программе четыре вещи:

• Срок: сколько месяцев действует программа и с какого дня её считают
• Кто платит и из чего: застройщик, управляющая компания или выручка отеля
• Что после окончания: на какую модель вы переходите - долю от дохода или что-то другое - и где это записано
• На какие номера: распространяется ли программа на ваш номер или только на часть

Какие налоги и расходы ложатся на владельца номера?

Здесь коротко: всё это уже разобрано в соседних статьях

• Налог на имущество. За нежилое помещение он считается по своим ставкам, а не как за квартиру. Таблица ставок - в статье налог на имущество апартаментов
• Самозанятость не подходит. На вопрос, можно ли стать самозанятым, если сдаёте нежилое помещение или апартаменты, ФНС отвечает: «Нет, не можете» (ответы ФНС о налоге на профессиональный доход). Подробнее - в справке сдача квартиры самозанятым
• Налог с вашей доли. Удерживает ли его оператор, спросите письменно и найдите это в договоре. Как это устроено, я разбирала в справке налоги при управлении квартирой
• Оснащение и ремонт. В части комплексов покупка мебели и техники обязательна - где это встречается, в разделе управляющая компания и обязательное оснащение. Кто платит за ремонт номера и замену мебели потом, смотрите в договоре с оператором

Кому апарт-отель подходит, а кому нет: минусы формата

Номер в апарт-отеле - инструмент для конкретной задачи. Я бы разделила так

Если ваша задача - сдавать, я сравниваю номер с квартирой под сдачу на тех же деньгах. Как считается доход квартиры и что его съедает, я показывала в разборе квартира под сдачу. Рост цены самого номера в этой статье я не считаю и не обещаю

Что проверить до покупки номера

Пройдитесь по этому списку с продавцом и с договором оператора на руках

Вопросы о загрузке, цене ночи и отчётах оператора - те же, что у загородного отеля: список из двенадцати пунктов - в справке вопросы управляющей компании до сделки

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Прежде чем покупать номер под обещанный процент, проверьте запись отеля в реестре и посчитайте, что останется после доли оператора, расходов, налога и простоя. А я сравню это с квартирой под сдачу на тех же деньгах. Клиент может не знать статусов объекта и тонкостей законодательства - и не обязан: для этого и нужен брокер, который смотрит документы до сделки. Я работаю и с апартаментами в Москве, и с отельными проектами

Если вы выбираете объект в Москве под инвестиции, напишите мне. В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборМы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomПоказываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем подробные, точные по цифрам расчёты
5. Скидки у застройщикаЕсли покупаете в новостройке - едем к застройщику и согласовываем дополнительные скидки
6. Сделка и документыПодписываем и помогаем с оформлением документов