Главная/Статьи/Налог со сдачи квартиры

СДАЧА В АРЕНДУ · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Налог со сдачи квартиры в аренду: сколько платить, можно ли самозанятым и что будет, если не платить

Обновлено: 29 сентября 2026 · 25 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: со сдачи квартиры в 2026 году платят либо НДФЛ 13%, либо 4% как самозанятый. 13% - пока зарплата, аренда и другие доходы основной базы за год вместе не больше 2,4 млн ₽, с превышения - 15%, а тот, кто не является налоговым резидентом, платит 30%. 4% - налог самозанятого, если жилец - человек, а не компания. Если квартиру снимает человек, налог вы платите сами, если российская компания или ИП - НДФЛ удерживает она

Сколько это в деньгах. Медианы ставок однушек у девяти станций метро по нашему замеру ЦИАН на сентябрь 2026 года - от 60 000 до 90 000 ₽ в месяц. На таких суммах разница между 13% и 4% в условном примере - 64 800‑97 200 ₽ в год. Ниже - как оформить самозанятость (памятку можно скопировать), как платить на НДФЛ, что с патентом, что будет, если не платить, и как выбрать режим под себя

Какой налог платить со сдачи квартиры?

Плата за наём - это доход, и налоговый кодекс говорит об этом прямо: «доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации» (НК РФ, ст. 208, п. 1, пп. 4). Квартира за рубежом - это другие правила, их здесь не разбираю. С российской квартиры путей три, и какой ваш, зависит от того, кто вы и кто жилец

Нормы - НК РФ, ст. 224, 422‑ФЗ, ст. 4, ст. 10, НК РФ, ст. 346.43, закон г. Москвы № 53; подробности по каждому режиму - в разделах ниже

Если вы уже ИП на упрощённой системе, ФНС отвечает, что с упрощёнкой налог самозанятого не совмещается: платить с аренды своей квартиры можно в рамках упрощёнки или перейти на налог самозанятого по всем видам деятельности (ФНС, npd.nalog.ru, «Вопросы и ответы»). Режимы для ИП я разбирала в статье дом под сдачу: там они посчитаны на посуточной сдаче

Теперь главная оговорка про 13%. Кодекс ставит условие: 13% - «если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей» (НК РФ, ст. 224, п. 1). Аренда входит в ту же основную налоговую базу, что и зарплата (ст. 210, п. 2.1). Поэтому порог 2,4 млн считается не по аренде, а по всем таким доходам года вместе. С превышения до 5 млн ставка 15%, выше - 18% и дальше по шкале

Если вы не налоговый резидент России, например давно живёте за границей, ставка другая: «Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации». Исключения из этого правила в той же норме перечислены, и дохода от сдачи квартиры среди них нет (ст. 224, п. 3)

Что это значит для вас: если жилец - человек, выбор между 13% и 4% за вами. А 13% без оговорки бывает только у того, чьи доходы за год вместе с зарплатой не больше 2,4 млн ₽

Сколько это в рублях: две ставки аренды

Посчитаю на условном примере. Ставки аренды - медианы ставок в объявлениях о долгосрочной аренде однокомнатных квартир у девяти станций метро по нашему замеру ЦИАН на сентябрь 2026 года, апартаменты исключены. Самая низкая медиана - 60 000 ₽ в месяц (у станции Румянцево), самая высокая - 90 000 ₽ (у станций ЗИЛ и Павелецкая). Это объявления, а не договоры

Допущения примера:

• Весь год без простоя. Жилец платит все 12 месяцев
• Других доходов на НПД нет. На самозанятости в лимит идёт только доход от аренды
• Резидент, доходы до 2,4 млн ₽. Для строки 13% вы налоговый резидент, и все ваши доходы основной базы за год вместе не больше 2,4 млн ₽
• Вычет 10 000 ₽ не использован. Вычет самозанятого раньше не применялся

Условный пример. Ставки - НК РФ, ст. 224, п. 1, 3, 422‑ФЗ, ст. 10, вычет - 422‑ФЗ, ст. 12; аренда - наш замер ЦИАН на сентябрь 2026 года

На самозанятости налог в три с лишним раза меньше. В рублях за год это 64 800 ₽ при аренде 60 000 и 97 200 ₽ при 90 000

Первый год выходит ещё дешевле из-за вычета. Закон даёт самозанятому уменьшить налог на вычет «не более 10 000 рублей»: при ставке 4% это 1% от дохода, то есть фактически платите 3%, пока вычет не кончится. Повторно он не даётся, а уменьшение делает налоговая сама (422‑ФЗ, ст. 12). При 60 000 ₽ в месяц вычет съедает 7 200 ₽ за год, при 90 000 ₽ он кончается целиком - 10 000 ₽

Ставки аренды в этом расчёте - наш замер на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что это значит для вас: при долгой сдаче квартиры человеку самозанятость экономит десятки тысяч рублей в год. Если вы не налоговый резидент, НДФЛ 30% в том же примере - 216 000‑324 000 ₽ в год

Можно ли сдавать квартиру самозанятым и как это устроено?

Можно, и статус ИП для этого не нужен. Закон относит к профессиональному доходу и «доход от использования имущества», а с дохода, облагаемого налогом самозанятого, НДФЛ не платится (422‑ФЗ, ст. 2). ФНС на сайте о налоге на профессиональный доход подтверждает: сдача в аренду (наём) жилых помещений облагается этим налогом (ФНС, npd.nalog.ru, «Вопросы и ответы»). Порядок от регистрации до оплаты - в памятке

Порядок - 422‑ФЗ, ст. 9 (налоговый период - календарный месяц), ст. 11 (сумму считает налоговая, уведомление до 12‑го, уплата до 28‑го), ст. 13 (декларация не представляется), ст. 14, ч. 1, 3 (чек), ст. 4, ч. 2, п. 8 (лимит); вид деятельности и регистрация по номеру +7 - ответы ФНС на npd.nalog.ru

У режима есть рамки, и лучше знать их до регистрации:

Нормы - 422‑ФЗ, ст. 6, ст. 4; позиция ведомства - ФНС, npd.nalog.ru, «Вопросы и ответы»

Госслужащим сдавать жильё на этом режиме можно: для них доход от сдачи в аренду (наём) жилых помещений - прямое исключение из запрета (422‑ФЗ, ст. 6, ч. 2, п. 4)

Про расходы и коммуналку ФНС отвечает так. Расходы на налоге самозанятого не учитываются. Но если плата за коммунальные услуги зависит от потребления и фиксируется счётчиками, например за электричество и воду, то возмещение этих сумм жильцом «не признается профессиональным доходом» (ФНС, npd.nalog.ru). Про фиксированные платежи такого ответа нет

Сколько режим проживёт. Закон говорит: «Эксперимент проводится до 31 декабря 2028 года включительно». Пока он идёт, в закон не могут вноситься изменения в части увеличения ставок и уменьшения предельного размера доходов (422‑ФЗ, ст. 1, ч. 2, 3). Что будет после 2028 года, в законе не сказано, и гадать я не буду

И одна практическая связка. Если потом понадобится ипотека, как банк смотрит на доход самозанятого и на доход от аренды, я разобрала в статье ипотека для самозанятых

Что это значит для вас: если вы сдаёте жилую квартиру человеку, у вас нет ИП на другом режиме и работников, самозанятость оформляется в приложении на телефоне. Дальше главное - чек на каждый платёж

Как платить налог за сдачу квартиры на НДФЛ

Если жилец - человек, налог вы считаете и платите сами. Кодекс называет это прямо: физические лица платят НДФЛ «исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами», «включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества» (НК РФ, ст. 228, п. 1). Порядок - три шага

1. Посчитать налогдоход за год умножить на 13%, а если все доходы основной базы вместе больше 2,4 млн ₽ - по шкале; сумму вы считаете сами (ст. 228, п. 2)
2. Подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего годаза 2026 год - до 30 апреля 2027 года (ст. 229, п. 1)
3. Заплатить налог до 15 июля следующего годаза 2026 год - до 15 июля 2027 года (ст. 228, п. 4)

Сроки и порядок - НК РФ, ст. 228, ст. 229

Уменьшить налог можно вычетами. Основную налоговую базу уменьшают вычеты по статьям 218‑221 кодекса, то есть стандартные, социальные и имущественные (НК РФ, ст. 210, п. 3). А в перечне профессиональных вычетов сдача квартиры физлицом без статуса ИП не названа (ст. 221). Что с ремонтом и налогом - в статье ремонт под сдачу

Если в том же году вы продали квартиру, доход от продажи тоже может попасть в декларацию. Как с ним быть, я разобрала в статье налог при продаже квартиры

Что это значит для вас: на НДФЛ вся работа - раз в год. Поставьте себе в календарь 30 апреля и 15 июля, и если жилец - компания, проверьте, удержала ли она налог

Патент на сдачу квартиры: только для ИП

Патент - режим для индивидуальных предпринимателей. В кодексе сдача жилья стоит в перечне видов предпринимательской деятельности: «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений» (НК РФ, ст. 346.43, п. 2, пп. 19). Вводит патентную систему своим законом регион, и действует она на его территории (п. 1). Физлицу без статуса ИП этот путь не подходит

Как считается цена. Ставка - 6% (НК РФ, ст. 346.50, п. 1), но не от вашей реальной аренды, а от потенциально возможного годового дохода, который задаёт закон Москвы. Этот доход зависит от площади квартиры и района (отдельно ЦАО и два перечня территорий) и каждый год индексируется на коэффициент-дефлятор (закон г. Москвы от 31.10.2012 № 53, ст. 1, 1.1)

Поэтому рублёвой цены здесь нет: её для вашей квартиры посчитает калькулятор стоимости патента, ссылка на него - на странице УФНС России по г. Москве о патентной системе. Ещё два ограничения:

• Больше 600 м² жилья у ИП. В Москве патент не применяется, если у ИП в собственности или аренде больше 600 м² жилья (примечание к ст. 1 закона № 53)
• Простое товарищество и доверительное управление. Патент тоже не применяется к деятельности по договору простого товарищества или доверительного управления имуществом (НК РФ, ст. 346.43, п. 6). Что это за договор и кто в нём платит налог, - в справке доверительное управление квартирой

Что это значит для вас: если вы не ИП, о патенте можно не думать. Если ИП - сравните цену патента из калькулятора с налогом, который вы платите сейчас

Что будет, если не платить налог со сдачи квартиры?

Разберу по порядку, что грозит и сколько это в рублях на условном примере с НДФЛ 93 600 ₽ за год (аренда 60 000 ₽ в месяц)

Нормы - НК РФ, ст. 119, ст. 122, ст. 75, ст. 129.13, УК РФ, ст. 198. Примеры - условный расчёт на налоге 93 600 ₽ (аренда 60 000 ₽) и 140 400 ₽ (аренда 90 000 ₽)

Опоздание стоит денег, и чем раньше заплатить, тем дешевле. Одна оговорка из закона: если со срока уплаты на едином налоговом счёте непрерывно лежало достаточно денег для полной или частичной уплаты налога, это не правонарушение (НК РФ, ст. 122, п. 4)

Что это значит для вас: если вы уже сдаёте и не платили, дешевле всего подать декларацию и заплатить сейчас. Каждый месяц опоздания прибавляет к штрафу 5% до потолка 30%, а пени идут за каждый день

Какой режим выбрать: пять вопросов к себе

Лучшего режима для всех нет. Ответьте себе на пять вопросов по порядку

Основание - НК РФ, ст. 224, ст. 226, 422‑ФЗ, ст. 4, ст. 10, ст. 14; совмещение с упрощёнкой - ответ ФНС

И отдельный вопрос - вы налоговый резидент России? Если нет, НДФЛ для вас 30%, а не 13%. Можно ли не резиденту сдавать квартиру на налоге самозанятого, ответа ФНС про аренду я не нашла, поэтому вывода здесь не делаю. Известно одно: при регистрации в «Мой налог» по паспорту, по ответу ФНС, нужен номер с кодом +7

Что это значит для вас: чаще всего развилка решается двумя вопросами - кто жилец и готовы ли вы формировать чеки. Остальные три отсекают тех, кому самозанятость закрыта. Если квартир несколько, посмотрите, сколько сдаваемых квартир помещается в лимит самозанятого

Чего в этой статье нет

Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и почему

• Посуточной сдачи. Там другие расходы и другие режимы, это статья дом под сдачу, а для квартиры - посуточно или надолго: расчёт для квартиры
• Нежилого помещения и коммерции. Налоги владельца помещения разобраны в статье готовый арендный бизнес
• Квартиры за рубежом. Доход от имущества за пределами России - это другие правила
• Цены патента в рублях. Она зависит от площади, района и ежегодной индексации, считайте её калькулятором ФНС
• Налога при продаже квартиры. Это отдельная тема: налог при продаже квартиры

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Если жилец - человек и вы проходите по рамкам самозанятости, 4% вместо 13% оставляют вам десятки тысяч рублей в год. Налог при этом - только одна из строк расчёта, сколько квартира под сдачу будет приносить: что ещё съедает арендный доход, я разобрала в статье квартира под сдачу

Если вы только выбираете квартиру под сдачу, я веду всю цепочку: подбор, выезд с фото- и видеоотчётом, торг, юридическая проверка, инвест-ремонт своей командой и арендатор из базы. Пока работаем только с долгосрочной арендой. Работа со мной идёт так

1. Запросвы говорите, какой у вас бюджет, запрос и в каком районе ориентировочно ищете
2. Подбормы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыподробные, точные по цифрам расчёты выбранных лотов
5. Скидки у застройщикаедем к застройщику и согласуем дополнительные скидки
6. Сделкаподписываем, помогаем с оформлением документов

Налоговый режим выбираете вы, моя часть - подобрать квартиру и посчитать, сколько она будет приносить. Напишите, какой у вас бюджет и что вы хотите сдавать, - сначала разберём вашу ситуацию