Главная/Статьи/Рантье

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Рантье: кто это и сколько квартир в Москве нужно, чтобы жить на аренду

Обновлено: 6 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Рантье по словарю - человек, который живёт на проценты с отдаваемого в ссуду капитала или на доходы от ценных бумаг. Сегодня так чаще называют того, кто живёт на аренду своих квартир. Сколько их нужно в Москве: по нашему замеру сентября 2026 года доход на уровне средней зарплаты Москвы на руки дают три-четыре однушки у станции метро - после месяца простоя и налога, но до расходов собственника

Такой доход любят называть пассивным. Пассивным он не бывает: кто-то ищет жильцов, чинит квартиру и платит налоги. Ниже - сколько однушек и сколько денег нужно на понятный доход, что остаётся с одной квартиры после простоя и налога, где кончается налог самозанятого и что ещё придётся вычесть

Жить на аренду - это несколько квартир, а не одна.

Наш расчёт по медианам объявлений ЦИАН о продаже и долгосрочной аренде однушек у девяти станций метро Москвы на 21 сентября 2026 года (в выборку однушек вошли и студии). Аренда 11 месяцев из 12 - наш запас на месяц пустой квартиры, а не замер; жилец - человек, других доходов нет; всё, что на руки, - до расходов собственника

Кто такой рантье простыми словами?

Начну со словаря. В Большом толковом словаре русского языка рантье - это «Человек, живущий на проценты с отдаваемого в ссуду капитала или на доходы от ценных бумаг (акций, облигаций и т.п.).» (Большой толковый словарь русского языка, портал «Грамота.ру»). Слово не склоняется и годится и для мужчины, и для женщины

Аренды в словарном значении нет. Сегодня рантье чаще называют того, кто живёт на аренду своих квартир, - так и говорят: рантье недвижимость, жить на сдачу квартир. Это другая история, со своими расходами и своим налогом, и дальше речь только о ней

Как я сама на это смотрю. Сначала своё жильё, а уже потом недвижимость, которая приносит доход, - и тогда у человека «есть финансовый поток от недвижимости, хороший, грамотный, составленный» (из моего голосового о позиционировании, июль 2026 года). Для меня главное слово здесь - «составленный»: такой поток собирают расчётом до покупки, а не надеждой после неё. Почему я сама выбрала недвижимость, рассказала в справке инвестиции в недвижимость

Жить на сдачу квартир в Москве: сколько их нужно и сколько это стоит?

Я взяла девять станций метро из нашего замера и для каждой посчитала, сколько однушек нужно на три цели дохода на руки в месяц. В таблице - три станции: верх, медиана и низ набора по доходности. Про остальные шесть - строкой под таблицей

Средняя зарплата Москвы на руки - это три однушки у трёх станций расчёта. Условия - во врезке под таблицей

Капитал - столько стоят эти однушки по медианам цен объявлений у станции. На руки - это аренда за 11 месяцев минус налог, разделённая на 12, до расходов собственника

По всем девяти станциям: на доход как средняя зарплата Москвы на руки три однушки нужны у восьми станций, у Румянцево - четыре однушки. Стоят они 49,1-69,4 млн рублей по медианам цен объявлений: меньше всего у станции Калитники, больше всего у станции Павелецкая. Доход здесь, как и в таблице, - до расходов собственника

На каждые 100 000 ₽ в месяц на руки нужно 25,8-36,9 млн по ценам однушек нашего замера. Нижний край - Тушинская на налоге самозанятого, верхний - Сокольники на НДФЛ 13%: это края всего набора из девяти станций. Расходы собственника сюда не входят

Почему у Тушинской в строке средней зарплаты НДФЛ, а у двух других станций налог самозанятого: три однушки там приносят 2 475 000 ₽ за 11 месяцев (месяц простоя - наше допущение), и это больше лимита самозанятого в 2,4 млн. Подробно - в разделе про лимит ниже

Цифры здесь - наш замер на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Сколько приносит сдача квартиры: от объявления до денег на руках

Одна однушка у медианной станции даёт 57 200 ₽ в месяц на руки - до расходов собственника. Путь от объявления до этих денег - на примере Калитников, медианы нашего набора

1. Аренда - 65 000 ₽ в месяцмедиана объявлений о долгосрочной аренде однушек у станции, сентябрь 2026 года
2. 715 000 ₽ за 11 месяцеводин месяц закладываю на пустую квартиру - это допущение, а не замер
3. Минус 28 600 ₽ налоганалог самозанятого 4%, жилец - человек
4. 686 400 ₽ за год - 57 200 ₽ в месяц на рукидо ремонта, налога на имущество и других расходов собственника. На НДФЛ 13% вышло бы 51 838 ₽ в месяц

Это и есть тот «невысокий процент от сдачи», о котором я говорю честно, когда речь о жилой недвижимости (из моего голосового, август 2026 года). Так он выглядит у всех девяти станций

Цена и аренда в строке - медианы объявлений у одной и той же станции. Чистая доходность = аренда × 11 × (1 - налог) ÷ цена

Разброс по набору - 3,25-4,65% в год до расходов собственника. Сколько та же квартира даёт до налогов и за сколько лет аренда вернула бы цену, я считала в справке инвестиционная квартира: доходность и окупаемость - здесь не повторяю. Цифры здесь - наш замер на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Сколько квартир помещается в налог самозанятого?

Лимит самозанятого рассчитан примерно на две-три однушки. Режим не вправе применять «налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей» (422-ФЗ, ст. 4, ч. 2, п. 8, ред. от 04.08.2026). Лимит годовой и считается с 1 января. 2,4 млн в год - это 200 000 ₽ аренды в месяц, если квартиры сданы все 12 месяцев

При аренде 11 месяцев из 12 (допущение) в лимит помещаются две однушки у шести станций нашего замера, где аренда 75 000-90 000 ₽, и три - у Румянцево, Калитников и Сокольников, где она 60 000-68 000 ₽. Если квартиры не простаивают совсем, у Сокольников в лимит помещаются уже две однушки

В нашем упрощённом расчёте налог растёт рывком на четвёртой квартире. Портфель у Калитников показывает это лучше всего

Четвёртая квартира добавила 715 000 ₽ дохода, а налог вырос с 85 800 до 381 000 ₽. Шкалу НДФЛ я брала из кодекса: 13%, если сумма налоговых баз за год «равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей», а дальше 312 тысяч рублей и 15% с превышения, пока база не больше 5 млн (НК РФ, ст. 224, п. 1). Шкала применяется к совокупности всех доходов, поэтому в примере аренда - единственный доход. Если у вас есть зарплата, порог общий: как это считается, - в справке налог со сдачи квартиры на НДФЛ

Ещё три вещи про этот налог:

• Кто жилец. Ставка 4% - с доходов от физических лиц, с компаний и ИП - 6% (422-ФЗ, ст. 10). Весь расчёт выше построен на жильце-человеке
• НДФЛ с аренды на этом налоге не платите: самозанятые освобождены от НДФЛ по доходам, которые облагаются налогом на профессиональный доход (422-ФЗ, ст. 2, ч. 8). Сам режим действует «до 31 декабря 2028 года включительно» (422-ФЗ, ст. 1, ч. 2)
• Для ИП есть упрощёнка и патент, в списке видов деятельности для патента прямо стоит «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений» (НК РФ, ст. 346.43, п. 2, пп. 19). Что из них подходит портфелю, разобрано в справках патент на сдачу квартиры и какой режим налога выбрать

Что ещё вычесть: расходы, которых нет в расчёте

Всё, что выше названо на руки, - до этих пяти расходов. Чисел по ним для наших станций у меня нет, поэтому здесь только то, что вычесть, и где это посчитано подробно. Как налог на имущество и вложения в ремонт меняют срок, - в справке окупаемость квартиры с учётом налога на имущество

Пассивным такой доход не бывает. Кто-то ищет жильцов, чинит и платит налоги - или вы, или тот, кому вы за это платите

Можно ли стать рантье в ипотеку?

На рыночной ставке - в нашем расчёте нет. В расчёте августа 2026 года по лотам новостроек 24 комплексов, со взносом 20% и рыночной ставкой 18,74% по обзору ДОМ.РФ на 19 августа 2026 года, аренда не покрыла даже процентов по кредиту ни в одном комплексе - подробно в справке покроет ли аренда ипотеку. Пока кредит не выплачен, аренда уходит банку, а не вам

Сдавать квартиру и гасить ипотеку арендой - другая задача, не жизнь на аренду. Как её считать, - в справке покроет ли аренда второй квартиры её ипотеку

Какие квартиры подходят, если жить на аренду?

У одной станции однушка отдаёт больше, чем у другой станции, при похожей цене. В нашем наборе у Марьиной Рощи и Сокольников медианы цены одинаковые - 20 000 000 ₽, а аренда 75 000 и 68 000 ₽ в месяц, и чистая доходность на налоге самозанятого - 3,96 и 3,59% в год. Поэтому квартиру под такой портфель я выбираю по расчёту у конкретной станции, а не по цене. Что меняется, если вместо однушки брать студию, - в справке студия или однушка под сдачу

Вторая вещь - выход. Квартиру, которая кормит арендой, когда-то захочется продать или поменять, поэтому я смотрю на объект «со сценариями… дальнейших сдачи, продажи, перепродажи» (из моего голосового о позиционировании, июль 2026 года). Что делает квартиру ликвидной, - в справке одна ликвидность, два выхода. Где квартиры сдаются дороже, - в справке где лучше сдаётся квартира

И поток можно держать не только в квартирах. Как одна и та же цифра аренды выглядит в квартире и в коммерции, - в справке коммерция или квартира

Где здесь обычно ошибаются

• Считают по объявлению. Ставку из объявления умножают на 12 и забывают про простой и налог. У Калитников разница между 65 000 ₽ в объявлении и 57 200 ₽ на руки - это они, и это ещё до расходов собственника
• Забывают лимит самозанятого. Четвёртая однушка у Калитников в нашем расчёте поднимает налог с 85 800 до 381 000 ₽ за год
• Собирают портфель в ипотеку на рыночной ставке. В нашем расчёте августа 2026 года аренда не покрыла даже процентов ни в одном из 24 комплексов новостроек при ставке 18,74%
• Берут валовую доходность за доход. Валовая - это аренда за год к цене, до простоя, налога и расходов. Жить можно только на то, что осталось
• Путают словарного рантье с тем, кто живёт на аренду. Проценты с капитала и аренда квартир - разные истории с разными расходами и налогами

Как посчитать свой случай: пять чисел

Прежде чем покупать первую квартиру под такой план, соберите пять чисел. Формула одна: на руки в месяц = аренда × месяцы сдачи × (1 - налог) ÷ 12, минус ваши расходы

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Прежде чем считать себя будущим рантье, посчитайте свои пять чисел: сколько нужно на руки, где квартира, сколько она простоит, какой налог и какие расходы. На консультации я считаю это под ваш капитал и цель дохода

Если вы покупаете квартиру в Москве под инвестиции, напишите мне. В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборМы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем подробные, точные по цифрам расчёты выбранных лотов
5. Скидки у застройщикаЕсли квартира в новостройке - едем к застройщику и согласовываем дополнительные скидки
6. Сделка и документыПодписываем и помогаем с оформлением документов