Главная/Статьи/Куда вложить 5, 10 или 15 млн
ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026
Куда вложить 5, 10 или 15 миллионов в недвижимость Москвы: что каждая сумма даёт на ваши деньги с ипотекой и без
Обновлено: 18 октября 2026 · 23 мин чтения · Татьяна Рогачева
Куда вложить 5, 10 или 15 миллионов в недвижимость Москвы, если деньги уже решено вложить в квартиру? Сумма сама выбирает стратегию: свои 15 млн в квартире без ипотеки дают около 4,0% в год на свои после месяца простоя, до налогов и расходов, а свои 5 млн - это взнос, при котором придётся доплачивать около 106 тыс. ₽ в месяц и ставить на рост цены. Это наш расчёт октября 2026 года при рыночной ипотеке
Эта справка - для тех, кто уже выбрал недвижимость. Я взяла три суммы своих денег и две цены квартиры, 15 млн за МКАД и 25 млн внутри МКАД, и посчитала шесть вариантов на одних допущениях: рыночная ставка, кредит на 30 лет, одна доходность аренды для обеих цен
Что делает каждая сумма, в четырёх цифрах.
4,0%
столько дают свои 15 млн без ипотеки
в год на свои, после месяца простоя, до налогов
около трети
столько платежа закрывает аренда при своих 5 млн
квартира за 15 млн, рыночная ипотека
106тыс. ₽
столько доплачивать каждый месяц в том же варианте
платёж банку минус аренда
8,5%
такой рост цены за год нужен, чтобы выйти в ноль
первый год, до налогов и расходов
Наш расчёт; ставки ипотеки - данные на октябрь 2026 года, доходность аренды - наш замер на октябрь 2026 года
Коротко о главном
Сумма выбирает стратегию. Своих 15 млн хватает на квартиру за МКАД целиком, 5 и 10 млн работают как взнос по ипотеке
С рыночной ипотекой аренда платёж не закрывает. По нашему расчёту октября 2026 года она покрывает от чуть больше четверти до почти двух третей платежа - смотря какая сумма и какая квартира
15 млн без ипотеки - около 4,0% в год на свои. После месяца простоя, до налогов и расходов, без роста цены; долга и доплат нет
5 млн взносом - это ставка на рост цены. На квартире за 15 млн доплата около 106 тыс. ₽ в месяц, а первый год выходит в ноль только при росте цены примерно на 8,5%
Ипотека умножает и рост, и падение цены. При своих 5 млн в квартире за 15 млн каждый процент цены - 3% ваших денег
Содержание
Куда вложить 5, 10 или 15 миллионов в недвижимость: короткий ответ
Если деньги уже решено вложить в квартиру, сумма сама выбирает стратегию. При рыночной ставке октября 2026 года, средневзвешенной 18,74% по обзору банков России, аренда не закрывает платёж ни в одном варианте с ипотекой. Поэтому три суммы работают по-разному:
Свои 15 млн: квартира без ипотеки
Квартира за МКАД целиком своими - около 4,0% в год на свои после месяца простоя, до налогов и расходов. Долга и доплат нет: это аренда и сохранение капитала
Свои 10 млн: середина
Квартира за 15 млн с небольшой ипотекой: доплата около 28 тыс. ₽ в месяц, и первый год выходит в ноль при росте цены около 2,2%
Свои 5 млн: это взнос
Квартира за 15 млн в ипотеку: доплата около 106 тыс. ₽ в месяц, а ноль за первый год - при росте цены около 8,5%. Это ставка на рост, а не доход каждый месяц
Ипотека умножает и рост, и падение цены: чем меньше своих в цене, тем сильнее каждый процент цены бьёт по вашим деньгам. Прогноза цены я не даю, поэтому рост здесь - не обещание, а арифметика: сколько его нужно, чтобы первый год вышел в ноль
Ставки ипотеки здесь - данные на октябрь 2026 года, доходность аренды - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации
Аренда, рост цены или сохранение капитала: какую стратегию выбирает ваша сумма
Инвесторы приходят ко мне с одним из двух желаний: пристроить капитал и сдавать или защитить деньги. С чего начинать инвестору, я разбирала в справке инвестиции в недвижимость. Под этими желаниями три стратегии, и сумма своих денег решает, какая из них вам доступна:
Аренда: доход каждый месяц
Откуда деньги: аренда. Что нужно: чтобы она оставалась у вас, а не уходила на платёж банку. Что подведёт: простой, ремонт, налог. Кому доступна: тому, чьих денег хватает на всю цену квартиры
Рост цены
Откуда деньги: разница цены при покупке и при продаже. Что нужно: чтобы прибавка в цене закрыла разницу между процентами банку и арендой. Что подведёт: цена стоит или падает, а платить банку нужно каждый месяц. Кому доступна: любой сумме, но чем меньше своих в цене, тем сильнее ставка на рост
Сохранение капитала
Откуда деньги: они лежат в квартире и ходят вместе с её ценой, плюс аренда. Что нужно: квартира, которую можно продать, когда понадобятся деньги. Что подведёт: неудачный выбор квартиры. Кому доступна: тому, кто покупает без долга
Поэтому я считаю две вещи: где квартира принесёт больше на вложенный рубль и где у неё больше шансов вырасти в цене. Первое - арифметика аренды, второе - планы города по району, а не мой прогноз
Какую часть платежа закрывает аренда: шесть расчётов на квартирах за 15 и 25 млн
Столько платежа закрывает аренда в каждом варианте. Остальное вы доплачиваете из своего дохода:
Какую часть ежемесячного платежа по ипотеке закрывает аренда с месяцем простоя: ставка 18,74% (средневзвешенная по банкам России, данные на октябрь 2026 года), 30 лет, доходность 4,4% в год (наш замер на октябрь 2026 года), до налогов и расходов собственника. Золотая полоса - аренда, светлая дорожка до правого края - весь платёж. Общая шкала - от нуля до всего платежа. Ставки ипотеки здесь - данные на октябрь 2026 года, доходность аренды - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации
Свои 15 → квартира 15 млн, без ипотеки: платежа нет, около 4,0% в год на свои после месяца простоя, до налогов
Сколько придётся доплачивать каждый месяц и что остаётся
Доплата - это платёж банку минус аренда с месяцем простоя. Её вы вносите из своего дохода каждый месяц, пока квартира в ипотеке:
| Свои → цена | Платёж | Доплата | Рост |
|---|---|---|---|
| 5 → 15 млн | 156 759 ₽ | 106 342 ₽ | 8,5% |
| 5 → 25 млн | 313 518 ₽ | 229 490 ₽ | 11,0% |
| 10 → 15 млн | 78 379 ₽ | 27 963 ₽ | 2,2% |
| 10 → 25 млн | 235 138 ₽ | 151 111 ₽ | 7,2% |
| 15 → 15 млн | платежа нет | доплаты нет | - |
| 15 → 25 млн | 156 759 ₽ | 72 731 ₽ | 3,5% |
Вся таблица: взнос, кредит, аренда и итог года
| Свои → цена | Взнос | Кредит | Аренда с простоем | Аренда закрывает платежа | Итог первого года без роста цены | 1% цены = ваших денег |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 → 15 млн | 33,3% | 10 млн | 50 417 ₽ | 32,2% | −25,4% | 3,0% |
| 5 → 25 млн | 20,0% | 20 млн | 84 028 ₽ | 26,8% | −54,8% | 5,0% |
| 10 → 15 млн | 66,7% | 5 млн | 50 417 ₽ | 64,3% | −3,3% | 1,5% |
| 10 → 25 млн | 40,0% | 15 млн | 84 028 ₽ | 35,7% | −18,0% | 2,5% |
| 15 → 15 млн | вся цена своими | нет | 50 417 ₽ | платежа нет | +4,0% | 1,0% |
| 15 → 25 млн | 60,0% | 10 млн | 84 028 ₽ | 53,6% | −5,8% | 1,7% |
Как читать итог года. Минус значит одно: процентами банку за первый год вы отдали больше, чем получили арендой. Погашение долга в расход не входит, но в первый год оно крошечное: на кредите 10 млн за год 1 873 357 ₽ уходит на проценты и только 7 750 ₽ - в погашение долга. Как стратегию сдавать и гасить ипотеку арендой считают на живых лотах, - в справке вторая квартира в ипотеку
Куда вложить 5 миллионов: это взнос, а не квартира
5 млн в Москве - это взнос, а не квартира. Треть цены квартиры за 15 млн или пятая часть за 25 млн, и при рыночной ставке это ставка на рост цены в долг:
Свои 5 → квартира 15 млн
Кредит 10 млн, платёж 156 759 ₽ в месяц. Аренда закрывает около трети, доплата около 106 тыс. ₽ в месяц. Первый год выходит в ноль при росте цены около 8,5%. Каждый процент цены - 3,0% ваших денег
Свои 5 → квартира 25 млн
Кредит 20 млн, платёж 313 518 ₽. Аренда закрывает чуть больше четверти, доплата около 229 тыс. ₽ - примерно в 2,7 раза больше всей аренды. Ноль за первый год - при росте цены около 11,0%, каждый процент цены - 5,0% ваших денег
Взнос ровно 20%, как у 5 млн на квартире за 25 млн, банк может попросить поднять. В новостройке такой кредит банк по лимитам Банка России на IV квартал 2026 года выдаёт лишь ограниченной долей своих выдач; на готовую квартиру долг ровно 80% цены под это ограничение не попадает (решение Совета директоров Банка России от 24.07.2026). Лимиты - для банков с универсальной лицензией и микрофинансовых организаций, по кредитам IV квартала 2026 года; если платежи по всем долгам больше половины дохода, доля ещё уже. Это ограничение банка, а не запрет вам: подробно - в справках первоначальный взнос по ипотеке и вторая квартира в ипотеку, какой доход нужен под платёж 313 518 ₽ - в справке доход для ипотеки
Рост на стройке не автоматический. Застройщик часто ставит цены выше на старте, а потом продаёт со скидкой и в рассрочку, и тот, кто зашёл на старте и хочет продать, конкурирует с ним самим (вход на стройке - инвестиции в недвижимость, рассрочка от застройщика)
Кому подходит: тому, у кого есть доход годами доплачивать и кто сознательно ставит на рост цены, зная, что падение бьёт так же сильно. Кому нет: тому, кому нужен доход каждый месяц
Куда вложить 10 миллионов: квартира за МКАД с небольшой ипотекой или взнос 40%
10 млн - середина: доплата есть, но заметно меньше. Это две трети цены квартиры за 15 млн или 40% квартиры за 25 млн:
Свои 10 → квартира 15 млн
Кредит 5 млн, платёж 78 379 ₽. Аренда закрывает почти две трети платежа, доплата около 28 тыс. ₽ в месяц. Ноль за первый год - при росте цены около 2,2%
Свои 10 → квартира 25 млн
Кредит 15 млн, платёж 235 138 ₽. Аренда закрывает чуть больше трети, доплата около 151 тыс. ₽ в месяц. Ноль за первый год - при росте цены около 7,2%
На одной и той же квартире чем больше своих в цене, тем меньше доплата. И чем больше доля своих, тем слабее каждый процент цены бьёт по вашим деньгам: на квартире за 15 млн он весит 1,5% ваших денег, на квартире за 25 млн - 2,5%
Если банк одобрит ставку по нижней границе обзора, 15,9%, при своих 10 млн на квартире за 15 млн доплата - 16 418 ₽ в месяц, а для нуля хватит роста цены на 1,3%. Нижнюю границу обзора дают не всем, поэтому считаю я по средней
Куда вложить 15 миллионов: квартира без ипотеки или взнос 60%
15 млн своих - это квартира за МКАД без ипотеки или взнос 60%. Квартиру у метро в Москве за 15 миллионов - «этого уже нет вообще»: по моей оценке рынка на октябрь 2026 года, минимум около 22 миллионов за однушку, а в хороших жилых комплексах 23-24 миллиона и выше
Свои 15 → квартира 15 млн, без ипотеки
Аренда с месяцем простоя - около 605 000 ₽ в год, около 4,0% на свои до налогов и расходов. Долга и доплат нет, а цена квартиры двигает ваши деньги один к одному
Свои 15 → квартира 25 млн, взнос 60%
Кредит 10 млн, платёж 156 759 ₽. Аренда закрывает чуть больше половины, доплата около 73 тыс. ₽ в месяц. Ноль за первый год - при росте цены около 3,5%, каждый процент цены - 1,7% ваших денег
Без долга деньги ходят вместе с рынком. Итог первого года на свои, после месяца простоя, до налогов и расходов: цена за год не изменилась - около +4,0% арендой; упала на 3% - около +1,0%; прибавила 3% - около +7,0%. Это арифметика, а не прогноз. Чтобы деньги можно было достать, квартиру выбирают с расчётом на продажу - в справке ликвидная квартира. Какой тип квартиры приносит больше на рубль, - в справке какую квартиру выгоднее сдавать, в каком округе аренда к цене выше, - в справке где купить квартиру для сдачи в аренду
Почему ипотека умножает и рост, и падение цены
Чем меньше своих в цене, тем сильнее каждый процент цены. Сколько ваших денег весит изменение цены квартиры на 1%:
Изменение цены квартиры на 1% в процентах ваших денег: цена × 1% / свои деньги. Коричневая полоса - вариант без ипотеки, золотые - с ипотекой. Общая шкала от 0 до 5%; наш расчёт октября 2026 года. Чем меньше своих в цене, тем сильнее каждый процент цены
Так меняется итог года вместе с ценой. Итог первого года на свои деньги, если цена квартиры за год упадёт на 3%, не изменится или прибавит 3%:
| Свои → цена | −3% | 0 | +3% |
|---|---|---|---|
| 5 → 15 млн | −34,4% | −25,4% | −16,4% |
| 5 → 25 млн | −69,8% | −54,8% | −39,8% |
| 10 → 15 млн | −7,8% | −3,3% | +1,2% |
| 10 → 25 млн | −25,5% | −18,0% | −10,5% |
| 15 → 15 млн | +1,0% | +4,0% | +7,0% |
| 15 → 25 млн | −10,8% | −5,8% | −0,8% |
Какой рост цены нужен, чтобы выйти в ноль
Рост цены для нуля - это арифметика, а не прогноз. Это рост цены за год, при котором прибавка в цене закрывает разницу между процентами банку и арендой, и первый год выходит в ноль до налогов и расходов. Случится ли он, расчёт не отвечает. Прогноза цены я не даю: пересказываю планы города по району, а выводы вы делаете сами - в справке перспективные районы Москвы; что с ценами сейчас, - в справке стоит ли покупать квартиру сейчас, как рост цены входит в доходность, - в справке доходность недвижимости
Многое решает и ставка. Аренда с месяцем простоя закрыла бы весь платёж при своих 10 млн на квартире за 15 млн только при ставке около 11,7%, при своих 15 млн на квартире за 25 млн - около 9,5%. Это арифметика, а не прогноз ставки; как считается платёж, - в справке платёж по ипотеке
Как я считаю, куда вложить вашу сумму
Сначала сумма, цель и срок, потом три варианта на одних допущениях, потом объект. Первое, что я спрашиваю у инвестора, - сколько своих денег и на какой срок их можно не трогать. Дальше считаю. Порядок расчёта я когда-то надиктовала так: «Отдельно надо сравнить, сколько человек зарабатывает на вложенный капитал» - с ипотекой, в рассрочку и при покупке за наличные (из моего голосового, июль 2026 года)
Сначала я считаю так, как будто ничего не поменяется - ни цена, ни аренда, и только потом отдельно - с ростом. Рядом с ипотекой всегда ставлю вариант без ипотеки: так видно, что долг делает с вашими деньгами (моя мысль об этом - в справке доходность недвижимости). На ту же аренду коммерция может требовать меньше денег - мой пример в справке инвестиции в коммерческую недвижимость. А если деньги уже лежат в квартире, это другой расчёт - в справке сдавать квартиру или продать
Что принести на расчёт
- Сумму своих денег
- Цель: доход каждый месяц, рост цены или сохранить деньги
- На сколько лет деньги можно не трогать
- Сколько готовы доплачивать в месяц из дохода, если берёте ипотеку
- Будете сдавать сами или через управляющего
- Внутри МКАД или за ним
Чего в этой справке нет
Расчёт честно отвечает, что делает каждая сумма, но у него есть границы:
Расчёт не показывает
- Своей аренды для квартир за 15 и 25 млн. Одна доходность 4,4% для обеих цен - допущение: у однушки в ЦАО по тем же объявлениям 4,08%, а разброс по округам - 3,3-4,8%
- Аренды конкретной квартиры. Это медиана объявлений, а не ставка вашей квартиры; как оценить ставку своей, - в справке за сколько сдать квартиру
- Налогов и расходов собственника. Коммунальные, ремонт, мебель, страховка, расходы на сделку и продажу не вычтены. Что остаётся на руках, - в справке доходность недвижимости, налоговый режим - в справке налог со сдачи квартиры. Если продать квартиру раньше минимального срока владения, с дохода от продажи придётся заплатить налог - в справке налог при продаже квартиры
- Вашей ставки. 18,74% - средневзвешенная по банкам России, вашу назначит банк
- Изменений по годам. Рост аренды и смену ставки мы не закладывали, посчитан только первый год кредита
- Рассрочки и льготных программ. Их мы не считали
- Коммерции и апартаментов. Сравниваем квартиру с квартирой
- Одной квартиры против двух. Это я считаю на консультации под вашу сумму
- Прогноза цены. Рост цены здесь - только арифметика
Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram
Частые вопросы
Покроет ли аренда ипотеку, если вложить 5 миллионов как взнос?
При рыночной ставке октября 2026 года - нет. На квартире за 15 млн свои 5 млн оставляют кредит 10 млн, и под 18,74% на 30 лет (средневзвешенная ставка по банкам России, данные на октябрь 2026 года) аренда с месяцем простоя закрывает около трети платежа. Весь платёж она закрыла бы только при ставке около 4,5%, а на квартире за 25 млн - около 3,0%. Это арифметика, а не прогноз ставки. Как стратегию сдавать и гасить ипотеку арендой считают на живых лотах, я разбирала в справке вторая квартира в ипотеку
На какой срок брать ипотеку под сдачу: 20 или 30 лет?
По нашему расчёту октября 2026 года на кредите 10 млн под 18,74% (средневзвешенная ставка по банкам России, данные на октябрь 2026 года) платёж на 30 лет - 156 759 ₽ в месяц, на 20 лет - 160 049 ₽, разница 3 290 ₽. А долга за первый год на 20 лет гасится 50 806 ₽ против 7 750 ₽ на 30 лет. При такой ставке короткий срок мало прибавляет к платежу, но быстрее превращает его в вашу долю в квартире. Решает то, какой платёж вы спокойно потянете в месяц, когда квартира стоит без жильца
Что изменится, если банк даст ставку ниже средней?
Если банк одобрит ставку по нижней границе обзора, 15,9% (данные на октябрь 2026 года), при своих 5 млн на квартире за 15 млн доплата из кармана - около 83 тыс. ₽ в месяц вместо 106 тыс. ₽, а рост цены, при котором первый год выходит в ноль, - 6,6% вместо 8,5%. Но нижнюю границу обзора дают не всем: ставку назначает банк. При верхней границе, 19,4%, доплата в том же варианте - 111 754 ₽ в месяц, а нужный рост цены - 8,9%
Почему в первый год почти весь платёж уходит на проценты?
Так устроен аннуитетный платёж: он одинаковый весь срок, а проценты банк начисляет на остаток долга, и в начале остаток самый большой. По нашему расчёту на кредите 10 млн на 30 лет под 18,74% (данные на октябрь 2026 года) за первый год банку уходит 1 873 357 ₽ процентов и только 7 750 ₽ в погашение долга. Доля долга в платеже растёт с каждым годом, а быстрее её сдвигает досрочное погашение - как оно работает, я разбирала в справке досрочное погашение ипотеки
За сколько лет окупятся 15 миллионов в квартире без ипотеки?
Квартира за 15 млн, купленная целиком своими, по нашему расчёту октября 2026 года окупается арендой примерно за 22,7 года, если считать по валовой доходности 4,4% (медиана однушек по объявлениям, наш замер на октябрь 2026 года), и примерно за 24,8 года с месяцем простоя в году. Это без роста цены и без расходов собственника: налог, ремонт, мебель и плата управляющему срок удлиняют. Продажа квартиры в такую окупаемость не входит, это отдельный расчёт выхода
Что делать дальше
Сумма отвечает на вопрос, куда вложить, только наполовину. Вторая половина - ваша цель, срок и то, сколько вы готовы доплачивать каждый месяц. Назовите сумму и цель - я посчитаю три варианта на одних допущениях: без ипотеки, с ипотекой и в рассрочку, сначала без изменения цены, потом с ростом, и покажу, что каждый делает с вашими деньгами. Посчитаю, подскажу - я знаю, где какие варианты есть
В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так
- Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
- ПодборПодбираю максимально рентабельные варианты
- Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываю варианты и даю предварительные цифры
- Договор и расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам, по выбранным лотам
- Скидки у застройщикаЕсли квартира в новостройке - согласовываем с застройщиком дополнительные скидки
- Сделка и документыПодписываем и помогаем с оформлением документов
Считаете, будет ли квартира приносить доход?
Моя задача - не показать вам весь рынок. Моя задача - убрать из него всё лишнее. Сначала стратегия. Потом отбор. Потом показы. Потом решение
Задайте свой вопрос в комментариях в моём Telegram-канале. Если для разбора нужны ваши личные данные - бюджет, доход, состав семьи, - попросите, и я напишу вам в личные сообщения
Задать вопрос в Telegram откроется пост в Telegram-каналеО цифрах в этой статье
Ставка ипотеки - обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ «Обзор ставок по ипотеке в банках на 14 октября 2026 года»: средневзвешенная 18,74% на первичном рынке и 18,69% на вторичном, диапазон 15,9-19,4%, по банкам России. Доходность аренды - наш замер объявлений ЦИАН 16.10.2026: однушки 28-55 кв. м, медиана 10 округов Москвы 4,4% валовая, апартаменты исключены. Расчёт платежа, аренды, доплаты, итога первого года и роста цены для нуля - наш, октябрь 2026 года, аннуитет на 30 лет. Лимиты - решение Совета директоров Банка России от 24.07.2026, действует на IV квартал 2026 года. Слова Татьяны Рогачевой - её голосовые 05.07.2026, 20.07.2026 и 16.10.2026, порядок работы - разговор 15.09.2026. Материал носит информационно-аналитический характер и не является офертой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Было полезно?
Спасибо. Это помогает понять, какие разборы нужны дальше
Жаль. Напишите в Telegram, чего не хватило, - дополню статью