Главная/Статьи/Где купить квартиру для сдачи

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Где купить квартиру для сдачи в аренду в Москве: в каких округах аренда приносит больше на вложенный рубль

Обновлено: 16 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Где купить квартиру для сдачи в аренду, решает не столько округ, сколько конкретный дом. По нашему замеру объявлений ЦИАН октября 2026 года однушка в Москве приносит в аренду около 4,4% своей цены в год до расходов, а округа расходятся между собой всего на один процентный пункт - от 3,8 до 4,7%. Крайние дома внутри одного округа расходятся примерно втрое сильнее, а в семи городах ближнего Подмосковья на вложенный рубль выходит больше - около 5,1%

Апартаменты, доли и комнаты в замер не входили: сравниваю квартиру с квартирой. Это однушки 28-55 м², новостройки и вторичка вместе, 2 678 объявлений о продаже и 2 625 об аренде, снятые в один день - 15 октября

Округ меняет доход меньше, чем конкретный дом.

Наш замер объявлений ЦИАН 15 октября 2026 года: медианы цены и долгосрочной аренды однокомнатных квартир 28-55 м² по 12 округам Москвы и семи городам ближнего Подмосковья, апартаменты, доли и комнаты исключены. Валовая доходность - аренда за год к цене квартиры, до простоя, налога и расходов собственника

Где купить квартиру для сдачи в аренду в Москве: короткий ответ

Округ задаёт коридор, а деньги решает конкретная квартира. Если выбирать только по округу, разница в доходе небольшая: на каждый вложенный миллион аренда однушки по округам Москвы приносит от 3 146 до 3 931 ₽ в месяц, разница около 780 ₽. Выбор дома внутри округа меняет доход сильнее. Как это читается по трём частым вопросам:

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

В каком районе купить квартиру для сдачи: доходность и стоимость аренды по округам Москвы

Районы Москвы для сдачи квартиры мы сравнили по округам. В один день, 15 октября 2026 года, сняли объявления ЦИАН о продаже и о долгосрочной аренде однушек 28-55 м² в каждом из 12 округов и посчитали медианы. Валовая доходность - аренда за год, делённая на цену квартиры, до простоя, налога и расходов. Окупаемость - сколько лет аренда без вычетов возвращает цену квартиры, без роста цены

Между округами - сотни рублей на миллион, не тысячи.

Вся таблица по округам.

Медианная однушка во всех строках - 35-39 м². В ЦАО после отсева апартаментов осталось 94 объявления о продаже, у ЗелАО 45 объявлений аренды на весь округ, у ТАО - 52: это вся их выдача аренды однушек в день замера

Группы держатся, места внутри них - нет. Доходность округа я считала двумя способами: на квартиру (медиана аренды к медиане цены) и на метр. У 11 округов из 12 группа при обоих способах одна и та же (ЗелАО - отдельно, ниже), а места внутри группы меняются, поэтому порядок внутри группы не читайте как рейтинг:

• Чуть выше, 4,5-4,7% - СВАО, ЮВАО, НАО, ТАО
• Середина, 4,1-4,4% - САО, ВАО, ЮЗАО, ЗАО, ЦАО
• Ниже, 3,8-3,9% - ЮАО, СЗАО
• ЗелАО отдельно - на квартиру 4,6%, на метр 4,1%, то есть место зависит от способа счёта, и объявлений аренды там мало

Моя рабочая оценка - однушка в Москве сдаётся за 50-90 тысяч в месяц в зависимости от района, и замер октября её подтверждает: по всем округам, кроме ТАО, медиана аренды - от 50 до 90 тыс. ₽. В ТАО - 40 тыс., это Новая Москва за пределами старой границы. Порядок округов по цене метра у IRN.RU тот же, что у нас: центр и запад дороже, восток и юго-восток дешевле (IRN.RU, цены квартир по округам Москвы, данные на сентябрь 2026). Где по цене метра дешевле всего, я разбирала в справке дешёвые районы Москвы по округам

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Почему дом решает больше, чем округ?

Внутри одного округа дома расходятся сильнее, чем округа между собой. Чтобы это проверить, мы взяли дома, где в нашем замере однушку одновременно продают и сдают, - таких в Москве 174. Для каждого посчитали доходность по метру: аренда за метр за год к цене метра в том же доме. Медиана - 4,5%, почти та же, что у Москвы целиком по всем объявлениям, 4,4%. Поэтому таблица округов - не случайность разных наборов

Разброс домов шире разброса округов.

Мера такая. Крайние дома одного округа расходятся на 1,5-5,3 процентного пункта: меньше всего в ЦАО, больше всего в ТАО, а в середине по 12 округам - около 3 п.п. Это примерно втрое больше, чем разница между округами, 0,9 п.п. И даже без крайних домов середина половины домов Москвы, 4,0-5,1%, шире всего разброса округов. Оговорка: в одном доме у нас часто одна продажа и одна аренда, поэтому отдельный дом - пример, а не замер. Но направление ясное: выбор дома двигает доход сильнее, чем выбор округа. Тот же порядок дал и наш сентябрьский замер у девяти станций метро - он в справке сколько приносит сдача квартиры у метро

Это я вижу и вживую: место бывает отличным для жизни и слабым под сдачу. Про один район, где я недавно была, я рассказывала так: «Там район вообще шикарнейший для жизни», но «минус то, что там 20 минут»… «25 минут пешком от метро», и «скорее всего сдаваться эта квартира будет»… «чуть ниже рынка», «но для жизни идеально» (из моего голосового, август 2026 года). Это про один район, а не правило для всех домов у метро: поэтому я и считаю конкретную квартиру

Я сама когда-то купила квартиру для жизни там, где её потом некому было сдать, - эта история в справке почему о продаже я думаю в день покупки. А посчитать свою квартиру по пяти числам можно по справке как посчитать свой случай

Купить квартиру для сдачи в Подмосковье или в Москве: что даёт область

В области квартира дешевле сильнее, чем аренда. Эту мысль я формулировала так: «Есть районы, например, для квартиры дешевые, но сдаются они не дешевле, чем в Москве», и «можно тоже там в области купить в этих городах-спутниках» (из разговора, сентябрь 2026 года). Замер октября её уточняет: в семи городах ближнего Подмосковья аренда однушки ниже, чем в Москве целиком, примерно на четверть, а цена - примерно на треть. Поэтому на вложенный рубль выходит больше. Это наш расчёт по медианам замера

На каждый миллион в области - на 597 ₽ больше аренды в месяц.

Семь городов по отдельности.

Кроме процента, у области три своих вопроса:

• Дорога арендатора. Квартиру в городе-спутнике снимают те, кому удобно ездить оттуда на работу или учёбу. Сколько времени займёт его дорога, решает, как быстро квартиру снимут
• Кто здесь снимает. У города свой арендатор и своя ставка, и средняя по семи городам за неё не скажет: Видное и Люберцы в таблице уже расходятся. Как живётся в одном из этих городов, - в справке жить в Балашихе
• Выход. Через сколько лет и кому вы будете продавать квартиру, - вопрос не меньше, чем доходность. О нём справка квартира для жизни и под инвестицию

Новая Москва - НАО и ТАО - стоит в таблице округов, а не области: как там с метро и ценами, я разбирала в справке жить в Новой Москве. Сколько стоит сам шаг за МКАД по цене квартиры, - в справке Москва или Люберцы и Балашиха

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Сколько остаётся на руках и за сколько окупается квартира?

На руках - около 3,9% в Москве и 4,5% в области. Валовая доходность - ещё не деньги. Я вычитаю два шага: месяц простоя в году - время найти жильца, как в справке сколько приносит сдача квартиры: от объявления до денег на руках, и налог

• Самозанятый платит 4%, если жилец - человек, и 6%, если платит компания или ИП для своей деятельности (422-ФЗ, ст. 10, ред. от 04.08.2026)
• НДФЛ - 13%, пока зарплата, аренда и другие доходы основной базы за год вместе не больше 2,4 млн ₽, с превышения - 15% и выше по шкале. Доходы от продажи имущества и подарки считаются отдельно и в порог не входят (НК РФ, ст. 224 п. 1 и 1.1, ст. 210 п. 6, ред. от 04.08.2026). Если вы не налоговый резидент России, ставка 30% (ст. 224 п. 3)

Какой режим подходит вам, - в справке какой налоговый режим выбрать при сдаче квартиры

Вычеты съедают около половины пункта.

По округам Москвы на руках выходит 3,3-4,2% в год при налоге 4% и 3,0-3,8% при НДФЛ 13%, окупаемость на руках без роста цены - 24-33 года

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что ещё решает, кроме округа

Процент - не единственное, что решает. Две квартиры с одной доходностью в объявлениях сдаются по-разному. Что я смотрю, кроме округа:

Как я считаю, где ваш рубль принесёт больше

Первое, что я спрашиваю у инвестора, - сколько он хочет получать на вложенный рубль и через сколько лет выходить. Дальше я считаю, в каком районе квартиру выгоднее сдавать и где на вложенный рубль выходит больше. Подбираю самые рентабельные варианты в Москве и Московской области, считаю доходность как соотношение затрат и аренды и сравниваю варианты между собой на одних допущениях

По будущей цене квартиры прогноза не даю: пересказываю планы города по району, а выводы вы делаете сами. Как я читаю эти планы, - в справке что план города значит для цены квартиры

Чего в этой справке нет

Замер честно отвечает на вопрос «где», но у него есть границы:

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Округ - это коридор, а доход решает конкретная квартира. Принесите бюджет, срок и сколько хотите получать на вложенный миллион - я посчитаю несколько вариантов в Москве и ближнем Подмосковье на одних допущениях и покажу, где ваш рубль работает больше

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборПодбираем максимально рентабельные варианты в Москве и ближнем Подмосковье
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам, по выбранным лотам
5. Скидки у застройщикаЕсли квартира в новостройке - едем к застройщику и согласовываем дополнительные скидки
6. Сделка и документыПодписываем и помогаем с оформлением документов