Главная/Статьи/Платёж по ипотеке

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Платёж по ипотеке: как рассчитать ежемесячный платёж и сколько платить за 10, 15 и 20 млн

Обновлено: 16 октября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева

Ежемесячный платёж по ипотеке на 30 лет по средневзвешенной рыночной ставке октября - около 15,7 тысячи рублей на каждый миллион кредита. Кредит 10 млн - 156 759 ₽ в месяц, 15 млн - 235 138 ₽, 20 млн - 313 518 ₽. Это ставка 18,74% на первичном рынке, средняя по выборке банков, а не ставка, которую дадут именно вам

Ниже - таблица на 10, 20 и 30 лет, формула, по которой вы проверите любое число сами, сколько уйдёт в переплату и какую сумму кредита выдержит платёж, который комфортен вам

Платёж и переплата при ставке 18,74%.

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле. Ставка 18,74% - средневзвешенная по рыночной ипотеке на первичном рынке, данные на октябрь 2026 года (обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ на 14 октября 2026 года)

Сколько платить по ипотеке в месяц: короткий ответ

Проще всего держать в голове платёж на один миллион кредита и умножать на свою сумму. По ставке 18,74% он такой:

Кредит 15 млн на 30 лет - это 15 676 × 15, около 235 тысяч в месяц; точное число по формуле - 235 138 ₽. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Платёж по ипотеке за 10, 15 и 20 млн: таблица на 10, 20 и 30 лет

Срок меняет переплату намного сильнее, чем платёж. Все девять вариантов - на одной ставке 18,74%:

Допущения расчёта: ставка неизменна весь срок, без страховки, разовых платежей банку и досрочных погашений. Банк может считать проценты по дням месяца, поэтому в рублях его график может немного отличаться

Длинный срок почти не облегчает месяц. На 10 млн 30 лет против 20 снижают платёж всего на 3 290 ₽, со 160 049 до 156 759 ₽, а переплату поднимают с 28,41 до 46,43 млн - на 18,02 млн. Какой срок подходит вам, зависит от того, что вы собираетесь делать с кредитом дальше: это решается на ваших цифрах, а не по таблице

По ставке вторичного рынка 18,69% платёж на те же суммы ниже на 325-819 ₽ в месяц в зависимости от суммы и срока - разница небольшая. Какие ставки на вторичку и почему они не равны вашей, я разбирала в справке ставки по ипотеке на вторичное жильё

Как рассчитать платёж по ипотеке самостоятельно

Аннуитетный платёж - одинаковый весь срок - считается по одной формуле, и её можно пройти на бумаге. Формула:

P = S × r / (1 - (1 + r)^-n)

• P - платёж в месяц
• S - сумма кредита
• r - месячная ставка: годовая ставка / 12 / 100
• n - срок в месяцах: годы × 12

Пример на 15 млн, 30 лет и ставке 18,74%.

1. Месячная ставкаr = 18,74 / 12 / 100 = 0,015617
2. Срок в месяцахn = 30 × 12 = 360
3. Подставляем в формулуP = 15 000 000 × 0,015617 / (1 - (1 + 0,015617)^-360) = 235 138 ₽
4. Короткий путьплатёж на 1 млн × число миллионов: 15 676 × 15 = 235 140 ₽ - 2 ₽ разницы от округления

Если банк назовёт другое число, это не обязательно ошибка: он может считать проценты по дням месяца, добавить страховку, а ставка в вашем договоре может отличаться от средней по рынку

Почему первый платёж по ипотеке - почти одни проценты

Проценты за месяц считаются с остатка долга, а в начале он почти весь кредит. По 15 млн под 18,74% проценты первого месяца - 15 000 000 × 0,015617 = 234 250 ₽. Это 99,6% платежа 235 138 ₽, в долг уходит 888 ₽

Сколько долга вы погасите за первые 20 лет из 30.

Через 20 лет из 30 остаток долга - всё ещё 12 711 810 ₽ из 15 млн. Поэтому досрочное погашение в первые годы срабатывает сильнее всего: каждый рубль сверх графика сразу уменьшает долг, с которого считаются проценты. Что выбрать при досрочном - срок или платёж, - в справке досрочное погашение: срок или платёж

Переплата по ипотеке: сколько вы отдадите сверх суммы кредита

Переплата - это все платежи за срок минус сумма кредита. Платёж × число месяцев - кредит: по 15 млн на 30 лет это 235 138 × 360 - 15 000 000, около 69,65 млн. На одном кредите 15 млн срок меняет её так:

На 30 лет переплата 69,65 млн - больше самого кредита в 15 млн в несколько раз. И это только проценты: сверх них в стоимость кредита может войти страховка - когда она обязательна и как не переплатить, в справке страховка при ипотеке

Всю цену кредита банк обязан показать в договоре. Полная стоимость кредита «определяется как в процентах годовых, так и в денежном выражении» и стоит в рамке в правом верхнем углу первой страницы договора (353-ФЗ, ст. 6 ч. 1, ред. от 04.08.2026). Цифра в рублях там - и есть ответ на вопрос, сколько вы отдадите сверх кредита по своему договору. Как на переплату влияют взнос и срок вместе, я показывала на живом примере в разборе как взнос и срок меняют платёж

Какая ставка сейчас и насколько она меняет платёж

Средняя ставка рыночной ипотеки на новостройку - 18,74%. По обзору СПРОСИ.ДОМ.РФ, «ставки по рыночной ипотеке в российских банках на 14 октября находятся в диапазоне от 15,9% до 19,4% годовых. Средневзвешенная ставка составляет 18,74% на первичном рынке и 18,69% на вторичном» (обзор на 14 октября 2026 года). К прошлой неделе средневзвешенная ставка не изменилась. Это средняя по выборке банков всей России, без господдержки, а не ставка в Москве и не ставка для вас. Обзор сам оговаривает: «Минимальная ставка не гарантирует, что кредит выдадут именно на таких условиях»

Разница в ставке на кредите 15 млн на 30 лет.

Между нижней и верхней ставкой обзора - 42 752 ₽ в месяц. А каждый процентный пункт сверх 18,74% добавляет к платежу за 15 млн около 12 307 ₽. Поэтому разговор о платеже я начинаю со ставки, которую банк готов дать вам, а не со ставки из рекламы. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Ждать ли снижения ставок, я здесь не разбираю: что сейчас с ключевой ставкой и от чего зависят ставки, - в справке ставка по ипотеке сегодня, а про ожидания - в её разделе снизят ли ставки

Платёж по семейной ипотеке с 1 октября: что меняется в расчёте

По семейной ипотеке платёж ниже, но с двумя условиями: лимит и 15 лет. Для новых договоров с 1 октября 2026 года в Москве и Московской области ставка зависит от числа детей, а сверх лимита кредит идёт по рыночной ставке (Минфин России, 24 сентября 2026 года). Хотя бы один ребёнок не должен достичь 7 лет на момент заключения договора

Платёж на 30 лет по семейной и по рыночной ставке.

Как кредит делится на льготную и рыночную части, я разбирала в справке комбо-ипотека по семейной, все условия программы до и после 1 октября - в справке семейная ипотека в 2026 году, а какую квартиру семья может взять при своих деньгах - в справке потолок цены по семейной ипотеке

Что будет с платежом после 15 лет. По новым правилам субсидирование действует не дольше 15 лет. Возьмём 12 млн под 12% на 30 лет: первые 15 лет платёж 123 434 ₽, через 15 лет остаток долга - 10 284 686 ₽. Если после этого ставка вырастет на 4 п. п., до 16%, следующие 15 лет платёж составит 151 051 ₽ - на 27 618 ₽ больше

16% здесь - потолок по ставке договора, а не обязательное повышение. По решению Минфина ставка после льготы не может превышать меньшее из двух значений: ставку договора плюс 4 п. п. или ключевую ставку Банка России, действующую на первое число месяца, когда кончилась льгота, плюс 3 п. п. (решение от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р, п. 40). Каким будет второй потолок через 15 лет, сегодня не знает никто. Как правило двух ставок работает для одного ребёнка, - в справке семейная ипотека с одним ребёнком

Банк России рекомендует показать такой платёж заранее. По сообщению СПРОСИ.ДОМ.РФ от 14 октября 2026 года, ЦБ рекомендовал банкам «формировать график платежей с учетом возможного увеличения ставки на 4 п. п. после окончания льготного периода, если договором не предусмотрено меньшее повышение». Это рекомендация банкам, а не закон: смотрите, что заложено в вашем графике после 15 лет

По данным СПРОСИ.ДОМ.РФ (инструкция обновлена 8 сентября 2026 года), IT-ипотека в Москве не действует, поэтому здесь я её не считаю

От платежа к цене квартиры: какую сумму выдержит ваш комфортный платёж

Я начинаю не с цены квартиры, а с платежа, который вам комфортен. Моя задача - «рассчитать платежи так, чтобы вам хватило с учетом зарплаты», а для этого считать нужно в обратную сторону: от платежа к кредиту. Почему выбор начинается с платежа, а не с метров, я показывала в разборе с чего начинается выбор квартиры

Какой кредит выдержит ваш платёж.

Семейная - для договоров с 1 октября 2026 года, если хотя бы одному ребёнку нет 7 лет; платёж посчитан на первые 15 лет льготы

Цена квартиры = кредит + ваши деньги. Если взнос ровно 20%, цена - это кредит, делённый на 0,8, как в графе «Цена при взносе 20%». Если у вас есть накопления или своя квартира на продажу, цена, которую выдержит тот же платёж, выше - на сумму ваших денег

Одобрит ли банк такой платёж, решает не он сам, а ваша долговая нагрузка: банк сравнивает все ваши платежи по кредитам с доходом - как это считается, в справке долговая нагрузка при ипотеке

Дальше начинается работа, которую таблица за вас не сделает: какие варианты есть под этот платёж в нужном вам районе и где условия выгоднее. Моими словами: «я вам посчитаю, я вам подскажу, я вам подберу, я вам выберу под ваш возможный комфортный платеж варианты»

Что проверить, прежде чем верить расчёту платежа

Пройдитесь по списку до подписи кредитного договора

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Платёж по ипотеке складывается из трёх чисел - суммы, срока и ставки, и любой из них вы теперь проверите сами по формуле или таблице. Но квартиру выбирают не по таблице: под один и тот же платёж в разных районах и по разным программам выходят очень разные варианты

Скажите, какой платёж вам комфортен и сколько своих денег есть, - я посчитаю, какой кредит он выдержит при сегодняшних ставках, подберу варианты под этот платёж и согласую выгодные условия. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно вы хотите жить
2. ПодборМы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам