Главная/Статьи/Новостройка или вторичка

ПОКУПКА И СДЕЛКА · РАЗБОР · СЕНТЯБРЬ 2026

Новостройка или вторичка: что выгоднее в ипотеку - разбор случая, где 16,9% превратились в 19%

Обновлено: 26 сентября 2026 · 20 мин чтения · Татьяна Рогачева

Ко мне пришла клиентка с задачей: купить квартиру в Москве в ипотеку, чтобы ближайшие два-три года её сдавать, а потом в ней жили и учились её дочки. Вопрос у неё был тот же, что у многих: новостройка или вторичка и что выгоднее в ипотеку

Отвечаю сразу: по рынку ставки на новостройку и вторичку сейчас почти равны - 18,73% и 18,67%, данные ДОМ.РФ на 23 сентября 2026 года. Разница рождается в условиях конкретной сделки. У клиентки на встрече у застройщика платёж посчитали по ставке одного банка 16,9%, а когда она пошла оформлять ипотеку на квартиру в сданном доме, тот же банк дал 19%. При оформлении ипотеки платёж вышел 220 тысяч в месяц вместо 180, названных на встрече. Ниже разбираю, откуда взялась эта разница и что спросить, чтобы с вами так не вышло

Что случилось у клиентки: 16,9% на встрече и 19% в банке

Клиентке была нужна квартира рядом с метро или МЦД, не дальше 15 минут пешком, желательно у парка и воды. Мы с ней подбирали и считали варианты в нескольких комплексах. Она остановилась на сданном доме бизнес-класса у метро с видом на реку: в приоритете было то, что квартира уже готовая. Дальше всё шло так

1. Встреча у застройщикаброкер застройщика посчитала ей платёж по ставке одного банка 16,9%; на встрече звучало 180 тысяч в месяц
2. Броньклиентка забронировала квартиру застройщика, цена по брони - 26 628 788 ₽
3. Оформление ипотекивыяснилось, что 16,9% у этого банка действовали только на строящиеся дома, а на сданные - 19%
4. Новый платёжпри взносе 50%, это 13 млн своих денег, и кредите на 13 млн платёж по 19% получался 220 тысяч в месяц
5. Решение банкаипотеку банк не одобрил, и у нас остался один вариант - рассрочка

Клиентка засомневалась, стоит ли вообще покупать. «Я её понимаю, то есть это постоянно такая переплата несколько миллионов за квартиру». Ставку 16,9% на встрече никто не выдумал: у банка она была, только на другой тип дома. Урок из этого случая другой - платёж со встречи ещё не расчёт банка

Где ставка ниже: на новостройку или на вторичку?

Если смотреть на рынок целиком, разницы почти нет. ДОМ.РФ публикует обзор ставок в банках, и в обзоре на 23 сентября 2026 года средневзвешенные ставки рыночной ипотеки - то есть средние по банкам рынка, без льготных программ, - такие

На рынке ставки на новостройку и вторичку почти равны. Возьмём ту же сумму, что у клиентки: 13 млн на 30 лет. По средним ставкам рынка платёж, по моему расчёту, - 203 680,12 ₽ на первичном рынке и 203 041,46 ₽ на вторичном, разница 638,66 ₽ в месяц

Сравнивать эти средние с цифрами из случая клиентки напрямую нельзя. 18,73% и 18,67% - средние по рынку в сентябре 2026 года, а 16,9% и 19% - ставки одного банка на один лот в августе. И у обзора есть важная оговорка: «Минимальная ставка не гарантирует, что кредит выдадут именно на таких условиях. Итоговый процент зависит от первоначального взноса, дохода, кредитной истории, страхования и параметров конкретной программы». Как оформить ипотеку на вторичку по шагам и какую квартиру банк не возьмёт в залог, я разобрала в справке ипотека на вторичное жильё

Ставки здесь - данные ДОМ.РФ на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации. Источник: обзор ставок по ипотеке в банках на 23 сентября 2026 года, СПРОСИ.ДОМ.РФ

Сколько стоит одна ставка на её сумме

Чтобы понять, много ли это - 16,9% против 19%, я посчитала платёж на её сумме кредита, 13 млн. Срок её кредита мне неизвестен, поэтому беру для примера три срока

Одна ставка стоила бы ей около 8 миллионов за 30 лет. За весь срок разница - 8 018 376,24 ₽ на 30 лет и 5 038 301,94 ₽ на 20 лет, по моему расчёту

А теперь главное. На 13 млн под 16,9% платёж не опускается ниже 184 тысяч даже на 30 лет, а на встрече назвали 180. Выходит, расчёт на встрече и расчёт банка расходились не только ставкой. Разница между 180 и 220 тысячами - 40 000 ₽ в месяц, 480 000 ₽ в год. Из них смена ставки даёт от 17,5 до 22 тысяч в зависимости от срока, остальное - другие условия расчёта на встрече. Какие именно, я не знаю и гадать не буду. Поэтому платёж со встречи сверяют с расчётом банка по всем условиям сразу

Стройка, сданный дом и вторичка: в чём разница

В вопросе «новостройка или вторичка» на деле три пути, и случай клиентки это хорошо показывает: квартира от застройщика в сданном доме - уже не стройка, но и не вторичка у частного продавца

Сроки выхода на сделку в таблице - моя оценка из письма этой клиентке, а не норма. Во вторичке их растягивают проверки: у квартиры есть история и собственник, и всё это проверяют до подписания

Что дешевле по цене: сданный дом, стройка или вторичка?

Общего ответа цифрой я не дам. Цены новостроек и вторички в Москве меряют разные источники и разными мерками, и честного сравнения на одном наборе квартир у меня нет. Сданный и строящийся корпус внутри одного комплекса я сравнила отдельно - там они почти вровень. Есть моё наблюдение этого лета, не измерение рынка: сданные объекты сейчас часто получаются дешевле строящихся, потому что застройщик покупал материалы раньше и дешевле. Как это выглядело на живой подборке, я показала в разборе какую квартиру купить в Москве, а что происходит с ценами на обоих рынках, - в статье стоит ли покупать квартиру сейчас

В случае клиентки было ещё одно наблюдение. В этом же комплексе, где она забронировала квартиру застройщика, варианты у частных продавцов встречались примерно на 1-1,5 млн ₽ дешевле. Но такую разницу оплачивают временем: у частного продавца, по моему опыту, 2-4 недели уходит только на проверки и согласования

Когда заехать и где жить, пока дом строится

Этот вопрос я обязательно задаю на встрече. Одну клиентку я спросила ровно так: «ты хочешь вторичку сразу заехать или ты готова будешь подождать». От ответа зависит, какие пути вообще рассматривать

Какие риски у каждого пути и что проверить

У каждого пути свой главный риск, и проверяют его до брони, а не после

Если для покупки вам нужно продать свою квартиру, порядок тоже зависит от пути. Под вторичку это чаще всего альтернативная сделка, а у застройщика можно спросить про трейд-ин квартиры

Что с семейной ипотекой на новостройку и на вторичку?

С 1 октября 2026 года для новых договоров меняются условия. В Москве и области ставка и лимит теперь зависят от числа детей: с одним ребёнком младше 7 лет - 12% и до 12 млн, с двумя, если хотя бы один младше 7 лет, - 10% и до 15 млн (Минфин, 24 сентября 2026 года). Касается это только договоров с 1 октября. Все условия до и после этой даты я собрала в статье семейная ипотека 2026

На вторичку в Москве семейная ипотека не действует ни до 1 октября, ни после. Вторичку по программе покупают только в городах из перечня: с 1 июля 2026 года это 886 городов в 83 регионах, и столичных регионов в нём нет (СПРОСИ.ДОМ.РФ, 2 июля 2026 года). Исключение Москвы и области осталось и в правилах программы в редакции решения Минфина от 22 сентября 2026 года. Что делать семье, которой нужна именно Москва, - в статье семейная ипотека на вторичное жильё

Для себя или чтобы сдавать: что выбрать

Клиентка покупала с двумя задачами сразу: ближайшие два-три года сдавать, а потом в квартире будут жить и учиться её дочки. Под такую задачу выбор держался на трёх вещах

• Когда квартира начнёт работать. Готовую можно сдавать сразу после сделки, стройку - только после сдачи дома
• Место. Обязательным для неё было метро или МЦД не дальше 15 минут пешком, желательным - парк и вода рядом
• Платёж. Он должен выдерживаться при любой ставке, которую реально даст банк на этот дом, а не только при ставке со встречи

Если покупаете для себя, порядок тот же, только первым встаёт вопрос, где вы живёте, пока дом строится. Как выбирать квартиру под свой платёж, я разобрала в статье какую квартиру купить в Москве

Что делать, если банк отказал

У клиентки банк ипотеку на сданный дом не одобрил. Почему, неизвестно, и это обычное дело: «банк никогда не сообщает, почему он отказал, он просто отказывает». Гадать о причине я не буду

Что осталось: свои деньги у неё были на половину стоимости квартиры, и у нас остался вариант только рассрочка. Как устроена рассрочка и что в ней проверить, я разобрала в статье рассрочка от застройщика, а что делать после отказа банка - в статье отказ в ипотеке

Что спросить до того, как верить платежу на встрече

Если вам уже посчитали платёж у застройщика, пройдите этот список до брони. У каждого пункта - что спросить и у кого

Где здесь обычно ошибаются

С чего начинается работа со мной

Когда вы покупаете для себя, моя работа - помочь вам принять решение и посчитать всё до встречи у застройщика, а не после брони. По шагам это так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш бюджет и задачу
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Подписываем договоркогда решили работать вместе
5. Подробные и точные расчётыпо выбранным лотам
6. Едем к застройщикуи начинаем согласовывать дополнительные скидки
7. Подписываеми помогаем с оформлением документов

В моей команде есть юрист и ипотечный брокер. Мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку для вашей безопасности и экономии времени

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. По рынку новостройка и вторичка в ипотеку сейчас стоят почти одинаково: средние ставки 18,73% и 18,67%. Выгоду решают условия вашей сделки: на какой дом действует ставка, чей это расчёт и одобрит ли банк именно этот объект. Платёж со встречи - ещё не расчёт банка

Что статья за вас не решит - какой путь выгоднее в вашем случае: стройка, сданный дом или квартира у частного продавца, с каким платежом и когда вы заедете. Напишите мне свой бюджет и задачу, и мы разберём вашу ситуацию на цифрах