Главная/Статьи/Альтернативная сделка

ПОКУПКА И СДЕЛКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Альтернативная сделка: как продать свою квартиру и купить новую, в том числе в ипотеку

Обновлено: 26 сентября 2026 · 19 мин чтения · Татьяна Рогачева

Как продать свою квартиру и сразу купить другую, чтобы не остаться ни без денег, ни без жилья?

С этим вопросом приходят те, кто хочет переехать - в квартиру побольше, в другой район, из области в Москву - и не может купить новую, не продав свою

Отвечаю сразу: альтернативная сделка - это когда вы продаёте свою квартиру и в тот же день покупаете другую. Оба договора подписывают вместе, а деньги покупателя лежат в банке, пока Росреестр не зарегистрирует переход права по всем квартирам цепочки. Так можно и с ипотекой, причём с обеих сторон: продавать квартиру в залоге и покупать новую в кредит

Ниже - как идёт такая сделка по шагам, где всё это время лежат ваши деньги, сколько ждать регистрации и на каком звене цепочка может встать. В конце - памятка, что проверить до подписания

Что такое альтернативная сделка простыми словами?

Это сделка, при которой вы одновременно продаёте одно жильё и покупаете другое. Так её определяет Циан в статье от 23 июня 2025 года, и там же сказано, что на вторичном рынке такие сделки - большая часть. В законе отдельного термина нет. Юридически это обычные договоры купли-продажи, просто связанные между собой: их подписывают в один день и вместе подают на регистрацию. Покупку, которую вы делаете в пару к своей продаже, на рынке называют встречной

Когда звеньев много, связку называют цепочкой, а крайние звенья - тот, кто только покупает, и тот, кто только продаёт, - замыкают её с двух сторон. Если вы меняете вторичку на новостройку у застройщика, это другая схема, её я разобрала в статье трейд-ин квартиры

Как идёт альтернативная сделка по шагам

Порядок одинаковый, сколько бы звеньев ни было в цепочке. Меняется только то, сколько квартир проверять и сколько договоров подписывать в один день

1. Документысобираете бумаги на свою квартиру, пока она ещё не выставлена
2. Покупатель и новая квартира - одновременноищете покупателя на свою и параллельно смотрите, куда переезжать
3. Порядок расчётовдоговариваетесь, где будут лежать деньги, на каком условии их получит продавец и кто платит доплату
4. Проверка и задаткипроверяют документы по всем квартирам, подписывают предварительные договоры, вносят задатки
5. Один деньоткрывают аккредитив и подписывают все договоры цепочки
6. Регистрациявсе договоры вместе подают в Росреестр
7. Выписки из ЕГРНполучают выписки о переходе права по всем квартирам
8. Деньгипоследний продавец по выпискам получает деньги с аккредитива
9. Переездвсе освобождают квартиры в сроки, записанные в договорах

Порядок этапов - по описанию Циан, 23 июня 2025 года, своими словами

Что должно стоять в каждом договоре цепочки и что проверить перед подписью - в справке договор купли-продажи квартиры

На втором шаге я советую не ждать продажи: «первый шаг для семьи с детьми, уже когда вы запускаете в продажу, например, свою квартиру, можно параллельно начинать знакомиться с объектами.» Тогда к моменту, когда нашёлся покупатель, вы уже знаете, что покупаете, и сроки обсуждаете спокойно. Задаток и предварительный договор здесь такие же, как при обычной продаже: как взять задаток и не попасть на спор, я разобрала в статье как быстро продать квартиру

Где лежат деньги, пока регистрируют переход права?

Пока Росреестр регистрирует переходы, деньги не должны быть ни у продавца, ни в конверте. Есть четыре способа, при которых они ждут в банке или у нотариуса, и один, которого стоит избегать

Нормы - ГК РФ, ст. 867, ст. 860.7, ст. 922, Основы законодательства о нотариате, ст. 87 и ст. 88.1; практика цепочки - Циан, 23 июня 2025 года

Аккредитив. Банк обязуется заплатить продавцу «по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива» (ГК РФ, ст. 867, п. 1). Какие документы откроют выплату, решаете вы с покупателем и продавцом, а банк только сверяет их со списком

Ячейка устроена иначе: банк даёт класть и забирать ценности «вне чьего-либо контроля, в том числе и со стороны банка» (ГК РФ, ст. 922, п. 3). Что лежит внутри, банк не проверяет, поэтому условия доступа к ячейке расписывают особенно подробно. По описанию Циан, ячейка сегодня менее популярна, чем аккредитив. Счёт эскроу держит деньги за покупателем, пока не наступило основание из договора (ГК РФ, ст. 860.7, п. 1), а при депонировании у нотариуса он по требованию продавца проверяет, наступили ли условия передачи, записанные сторонами в заявлении (Основы о нотариате, ст. 88.1). Как устроены эскроу и аккредитив и какую строку в них читать до подписания, я разобрала в статье как продать квартиру в ипотеке

Если новая квартира дороже вашей, на доплату, по описанию Циан, открывают отдельный аккредитив. Сколько стоит аккредитив и как он работает, я разобрала в отдельной справке про аккредитив при покупке квартиры, а тарифов за ячейку и стоимости услуг нотариуса здесь нет: у банков условия разные, и мы их не замеряли. Условие раскрытия стороны записывают сами, в договоре с банком, - это та строка, которую читают до подписи

Сколько идёт регистрация?

Сроки регистрации записаны в законе, и в цепочке они касаются каждого договора

Подписали в один день - ждите записи в ЕГРН. Сроки действуют, «если иное не установлено федеральным законом» - эта оговорка стоит в самом начале нормы (218-ФЗ, ст. 16, ч. 1). А право переходит не в день подписания: датой регистрации считается дата внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 16, ч. 2). Поэтому деньги в цепочке раскрывают по выпискам из ЕГРН, а не по дате договора

Как провести альтернативную сделку с ипотекой?

Можно, и с обеих сторон: ваша квартира может быть в ипотеке, и новую можно покупать в кредит. У каждой стороны свой порядок

Согласие банка - не формальность. Циан пишет прямо, что согласие кредитора «способно легко развалить альтернативную сделку». Поэтому с банком по вашей квартире разговаривают в самом начале, до того как нашёлся покупатель, а не за неделю до подписания. Ставок и требований конкретных банков здесь нет: они разные, и называть их в общем виде значит ввести вас в заблуждение

Можно ли внести свою квартиру как первоначальный взнос?

Да, и в альтернативной сделке это получается само собой: деньги от продажи вашей квартиры в той же цепочке и есть взнос по новой ипотеке. Отдельно продавать, копить на счёте и потом нести взнос в банк не нужно

1. Взносденьги покупателя вашей квартиры, которые он кладёт на аккредитив
2. Доплата, если нужнаваши накопления; по описанию Циан на доплату открывают отдельный аккредитив
3. Кредитвсё остальное, и новая квартира встаёт в залог банка с регистрации ипотеки

Какой взнос нужен и какие у банка требования к покупаемой квартире, зависит от банка и программы. Здесь я их не называю: это считают под вашу ситуацию, с вашей квартирой и вашим доходом. Норма о залоге новой квартиры - та же 102-ФЗ, ст. 77, п. 1, что и в разделе выше

На каком звене цепочка встаёт и что проверить заранее?

«Выпадет одно звено - и сделка может не состояться», - так это описывает Циан. Остальные ждут. Поэтому смотреть надо не только на свою квартиру, а на все квартиры цепочки. Мест, где цепочка может встать, пять, и каждое можно проверить до подписания

Если в цепочке продают не квартиру, а долю в ней, нужны извещение остальных собственников и нотариус - это я разобрала в справке продажа доли в квартире

А если цепочка встала раньше всего, потому что ваша квартира не находит покупателя, по шагам от звонков до предложений это разобрано в справке почему не продаётся квартира

Что проверить по каждой квартире по шагам и с адресами реестров, я собрала в справке на что обратить внимание при покупке квартиры. Какие документы собрать по своей квартире, пока она продаётся, - в справке документы для продажи квартиры. А ниже - короткий список именно для цепочки

Можно ли купить новую квартиру, не продавая свою?

Можно. Путей два, и у каждого своя цена

Если выбираете первый путь с кредитом, после продажи старой квартиры кредит можно погасить досрочно. Банк предупреждают «не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа)» (353-ФЗ, ст. 11, ч. 4)

И про налог, если покупаете до продажи. Для единственного жилья минимальный срок владения - три года, а не пять. Новая квартира это условие не ломает, если куплена «в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение» (НК РФ, ст. 217.1, п. 3, пп. 4). Купили раньше - на дату продажи у вас уже две квартиры, и если других оснований для трёх лет нет, срок для старой - пять лет (там же, п. 4). Как считается налог при продаже, я разобрала в статье как быстро продать квартиру

Мне ближе второй путь. Моё видение такое: сначала продаём, «получаем наличные, и на момент… что у нас будет в наличии, то тогда и купим». Если квартира, которая нравилась, к этому времени ещё продаётся, - «возьмём её, не будет её - возьмём другую». Честный минус я называю сразу: «единственная… здесь потеря… конкретного лота» - той самой квартиры, которая понравилась. Какой путь ваш, зависит от того, насколько вам важна именно эта квартира и выдержит ли бюджет две сразу

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Альтернативная сделка - это ваша продажа и ваша покупка, связанные в один день. Деньги в ней ждут в банке или у нотариуса, пока не зарегистрированы все переходы права, и именно это условие решает, останетесь ли вы в безопасности, если одно звено выпадет. Ипотека не мешает ни с одной стороны, но согласие банка и проверку всех квартир цепочки начинают заранее

Сколько стоят услуги риэлтора по такой сделке и кто их оплачивает, - в статье комиссия риэлтора. А работа со мной, если вы продаёте, чтобы купить, идёт так

1. Пока ваша квартира продаётсяпараллельно знакомимся с объектами, чтобы к моменту покупателя вы знали, куда переезжаете
2. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно хотите жить
3. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
4. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем варианты и даём предварительные цифры
5. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
6. Точные расчёты по выбранным лотамуже по цифрам конкретных квартир
7. Переговоры о скидкахпо выбранному варианту
8. Подписание и помощь с документамипомогаем с оформлением

Что я не решаю: согласие на продажу квартиры в залоге и условия кредита даёт банк, регистрацию проводит Росреестр, правовую оценку договора даёт юрист. Моя часть - подбор и порядок действий. Напишите, что продаёте и что хотите купить, - сначала разберём вашу ситуацию