Главная/Статьи/Почему не продаётся квартира

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Почему не продаётся квартира и что делать: разбираем причины по порядку

Обновлено: 28 сентября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Квартира висит в продаже уже который месяц, никто не берёт. Почему и что делать: снижать цену или что-то другое?

Так спрашивают собственники, у которых квартира уже выставлена, а звонков, показов или предложений нет

Отвечаю сразу: квартира стоит, потому что путь покупателя где-то обрывается. Объявление видят мало людей, по нему не звонят, или на показ приходят, но предложения не делают. Где обрывается, там и причина, и я разбираю их пять: цена против похожих сделок, охват и подача объявления, сама квартира и дом, документы, ипотека покупателя. «Долго» мерят не по ощущению: медианный срок продажи квартиры в Москве - 83 дня у Яндекс Недвижимости за первое полугодие 2026 года, а по районам разброс большой. Цену я трогаю последней, когда остальное проверено

Ниже - как понять, что продажа затянулась, лента из четырёх шагов, по которой видно, где теряются покупатели, что делать с ценой, объявлением, показом и документами, когда снижать цену и почему трейд-ин, если вы продаёте, чтобы купить, мы не рекомендуем. В конце - памятка, которую можно скопировать, и что делать, если своими силами не выходит

Когда пора беспокоиться, что квартира продаётся долго?

Сначала проверьте, долго ли это на самом деле. Срок продажи в Москве меряют три компании, и числа у них разные, потому что считают они по-разному. Я ставлю их рядом, но между собой не сравниваю

Срок экспозиции - сколько объявление висит до продажи. Три числа не сводятся в одно: у Циана это среднее по районам Москвы на июль 2026 года против 108 дней годом раньше, у Инком-Недвижимости - среднее по старой Москве за месяц, у Яндекс Недвижимости - медиана за полугодие

Для проверки своей квартиры удобнее всего медиана. Медиана 83 дня значит, что половина объявлений в выборке Яндекс Недвижимости по Москве уходила быстрее, а половина дольше. Это не срок вашей квартиры, а середина рынка. Если ваша стоит заметно дольше, это повод искать причину, а не просто ждать

Второе, что сдвигает ориентир, - район. Разброс внутри Москвы Циан показывает на своих данных

Источник: Циан, публикация 31 июля 2026 года. В публикации перечни районов с самым долгим и самым коротким сроком длиннее, здесь названы не все. Цифры здесь - данные на июль 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Вывод простой: «долго» - это дольше, чем продаются похожие квартиры в вашем районе, а не дольше, чем у соседа по подъезду. Квартира в сталинке в центре и квартира в новом доме в Новой Москве живут в разных сроках. Если ваша уже перешагнула срок своего района, переходите к следующему разделу: там главное

Как найти причину: на каком шаге отваливаются покупатели?

Продажа - это цепочка из четырёх шагов, и каждый следующий держится на предыдущем. Нет людей, увидевших объявление, - нет звонков. Нет звонков - нет показов. Нет показов - нет предложений. Поэтому первое, что я бы сделала на вашем месте, - записала, что было на каждом шаге за время продажи: сколько звонков, сколько показов, сколько предложений

1. Увидели объявление, но не звонятзвонков нет или единицы: объявление видят мало людей или оно не цепляет. Смотрите охват и фото - раздел почему не звонят по объявлению
2. Звонят, но не едут на показпосле разговора что-то не сошлось: цена против похожих квартир или то, что человек узнал по телефону и чего не было в объявлении. Смотрите цену против сделок и описание
3. Приходят на показ, но не делают предложениевопрос в самой квартире, доме или документах, а иногда в том, что покупатель с ипотекой считает платёж по рыночной ставке. Смотрите показ и документы и ипотеку покупателя
4. Предложения есть, но ниже вашей ценыэто уже торг. Сравните разницу с тем, насколько на рынке уступают при сделке, - раздел когда снижать цену

Порога, сколько звонков считать нормой, здесь нет: единой нормы не существует, она зависит от района, дома и цены. Запись нужна для другого - увидеть, на каком шаге цепочка рвётся. Лечится каждый шаг по-своему: снижение цены не поможет, если объявление почти никто не видит, а сотня просмотров не поможет, если после показа человек понимает, что сделка будет сложной

Как проверить, не завышена ли цена?

Сравнивать свою цену стоит не с соседними объявлениями, а с ценами, по которым похожие квартиры реально продались. Объявления - это пожелания продавцов, и в витрине стоят в том числе те, кто просит больше рынка. Где смотреть цены закрытых сделок и как выставить цену с первого дня, я подробно разобрала в статье как быстро продать квартиру

Здесь добавлю два ориентира, и меряют они разное. «Этажи» меряют дисконт при сделках: в Москве на конец июня 2026 года это 3,8% (РИА Недвижимость, 14 июля 2026 года). Это и есть торг - сколько уступают покупателю при сделке. Яндекс Недвижимость меряет другое - как менялась цена в объявлениях за время продажи: медианный дисконт по Москве за первое полугодие 2026 года - 3,5% (РБК Недвижимость, 4 августа 2026 года). Сделок в этом замере нет, это снижение цены в самих объявлениях. Оба числа небольшие. Если ваша цена отличается от похожих сделок намного сильнее, это уже не торг, а другая цена, и покупатель её сравнивает с похожими

При этом уступать на сделке в Москве - обычное дело: по Инком-Недвижимости, в начале 2026 года доля сделок со скидками на вторичном рынке Москвы составила 73% (РБК Недвижимость, 4 августа 2026 года)

Цифры здесь - данные на июнь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Почему не звонят по объявлению?

Если звонков почти нет, начните не с цены, а с двух вопросов: много ли людей видят объявление и цепляет ли оно. Когда я разговариваю с продавцами, я объясняю это так: «Многие собственники поступают так: размещают 1-2 объявления, в лучшем случае выводят одно из них в топ за небольшую плату. Но этого недостаточно, чтобы собрать весь поток заинтересованных покупателей. В итоге объявление видят полторы-три тысячи человек - и это потолок.»

Когда продажу ведём мы, объявление расходится по каналам и базе покупателей агентства. По нашей статистике, так объявление может увидеть до 35 000 человек

Вторая причина - подача. По фото человек решает, открывать ли объявление и звонить ли. Перед съёмкой мы приезжаем с фотографом и декоратором и продумываем композицию кадра: где поставить цветы, добавить текстиль, повесить шторы поэффектнее. Убираем визуальный мусор, а фото дорабатываем так, чтобы картинка оставалась реалистичной, но выглядела дороже. Что подготовить до съёмки своими силами, есть в статье как быстро продать квартиру

Прежде чем снижать цену из-за тишины в телефоне, проверьте оба пункта: сколько у вас объявлений и какие в них фото

Приходят на показ, но не покупают: квартира, дом или документы?

Если на показы ходят, а предложений нет, человек увидел на месте не то, что ждал по объявлению, или понял, что сделка будет непростой. Причины здесь три

Первое - дом и район. Их вы не поменяете, но они объясняют срок. Циан пишет, что на Арбате больше половины квартир в продаже - в дореволюционных домах, в Тверском больше 20%, и много сталинок, где «уровень цен также ограничивает спрос». Для такой квартиры особенно важно, чтобы цена стояла вровень с похожими сделками, а ожидание мерили сроком своего района

Второе - сама квартира. Что не видно на фото, покупатель видит на показе. Что подготовить к показу, я собрала в статье как быстро продать квартиру

Третье - документы. Если в квартире есть что-то из списка ниже, сделка идёт по своему порядку, и покупателю спокойнее, когда продавец этот порядок знает заранее. Каждый случай разобран отдельно

Как ипотека покупателя влияет на продажу вторички в Москве?

Если покупатель вашей квартиры берёт ипотеку, он считает платёж по рыночной ставке, а не по льготной. Семейной ипотеки на вторичку в Москве и Московской области нет. ДОМ.РФ пишет об этом прямо: «Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также сельские поселения не участвуют в программе» (СПРОСИ.ДОМ.РФ, 15 сентября 2026 года). Правила программы, которые действуют с 1 октября 2026 года, это исключение сохраняют (решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р, раздел V, п. 40 «с»)

Цифры здесь - данные на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что это значит для вас. Это рамка, в которой считает ваш покупатель, а не объяснение, почему стоит ваша квартира: Циан в той же публикации, где считал сроки, называет среди причин их сокращения «хорошие темпы продаж в 2026 г. на фоне перетока спроса из новостроек и медленное пополнение предложения». Покупатель с ипотекой соотносит цену квартиры с платежом по рыночной ставке, и это ещё один довод держать цену вровень с похожими сделками

Что со ставками сейчас, я разбираю в статье стоит ли брать ипотеку в 2026 году, а как покупатель оформляет кредит на готовую квартиру - в статье ипотека на вторичное жильё

Когда снижать цену на квартиру и на сколько?

Когда вы прошли шаги выше и ваша цена выше цен закрытых сделок по похожим квартирам. Не раньше и не потому, что надоело ждать

Единого шага в процентах нет. Правила, по которому через заданный срок цену снижают на заданный процент, нет ни у одного из измерителей, на которые я опираюсь в этой статье. Размер шага зависит от того, насколько ваша цена выше похожих сделок, и считается на разборе вашей квартиры

Ориентир для разговора о торге - насколько на рынке уступают при сделке: 3,8% у компании «Этажи» на конец июня 2026 года. Рядом можно держать 3,5% у Яндекс Недвижимости за первое полугодие 2026 года, но это другое измерение: медианный дисконт в объявлениях за время продажи, а не торг на сделке. Если разница между вашей ценой и похожими сделками в пределах такого торга, это разговор на переговорах с покупателем. Если она заметно больше, это уже цена выше рынка, и её стоит пересмотреть

Цифры здесь - данные на июнь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Может, отдать квартиру в трейд‑ин или срочный выкуп?

Когда квартира долго стоит, а вы продаёте её, чтобы купить новую, трейд-ин кажется выходом: отдал и забыл. Моя позиция здесь прямая: трейд-ин в такой ситуации мы не рекомендуем, «реально не рекомендуем, потому что невыгодны… условия». Мой совет - «лучше поставить… на продажу» и обратиться к нам, «чтобы мы продали квартиру… по-нормальному»

Невыгодно - потому что за скорость платят ценой: выкуп и трейд-ин дают деньги быстрее, но меньше, чем обычная продажа. Сколько именно и когда такой путь всё-таки оправдан, я посчитала в статье трейд-ин квартиры. Если думаете о нём, сравните эти цифры со сроком своего района из первого раздела

А чтобы продать свою и купить новую без выкупа и без спешки, продажу и покупку можно связать в одну цепочку - это альтернативная сделка

Когда звать брокера и что он меняет?

Если вы продаёте сами и дело идёт - «хорошо, продавайте сами». А «если давно не продаётся», обращайтесь: «мы… в этом плане помогаем». Спорить с тем, кто хочет продать сам, я не буду, но скажу честно: «своими силами вы получите ограниченный охват и, скорее всего, будете вести переговоры с каждым покупателем отдельно, тратя время и силы»

Что меняется, когда подключаюсь я

• База покупателей. В агентство, где я работаю, приходит около 150 обращений каждую неделю, поэтому «всегда есть покупатели, которым можем продать», и «это можно быстрее, чем вы сами продаёте»
• Охват и подача: каналы и база, подготовка к съёмке, о которых я писала выше
• Весь цикл на нас: «от подготовки и рекламы до показов, переговоров и выхода на сделку»
• Оплата после продажи: «вы ничего не платите вперёд: комиссия оплачивается только после продажи, из денег, которые внесёт покупатель». Сколько вообще берут риэлторы на рынке - в статье комиссия риэлтора

Если брокер уже есть, а квартира стоит, это тоже решаемо. Я сама через это проходила: продавала свою недвижимость в Петербурге, и первый брокер работал «спустя рукава» - на объявления не откликались, дело не двигалось. Я попросила заменить брокера, и со вторым пошло иначе. Познакомиться с двумя-тремя брокерами, прежде чем выбрать, - нормально: может не совпасть, это обычный процесс. А перед тем как менять, пройдите с нынешним брокером шаги из ленты выше: сколько было звонков, показов, предложений. По ним видно, где теряются покупатели

Если квартира не в Москве и не в области, помочь можем не везде: в некоторых городах у нас есть партнёры, поэтому это по запросу. А если вы продаёте, чтобы купить, и думаете, нужен ли брокер на стороне покупки, - это я разобрала в статье нужен ли риэлтор при покупке квартиры

Что брокер не решит: дом, район и тип квартиры он не поменяет, а цену заметно выше похожих сделок рекламой не оправдать. Моя часть - найти, где рвётся цепочка, и закрыть этот шаг

Если всё-таки продолжаете сами, пройдите путь по шагам, от задатка и договора до безопасного получения денег: как продать квартиру без риэлтора

Что проверить, если квартира не продаётся

Памятка проходится по порядку: каждый пункт - то, что можно проверить самому до разговора с брокером

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Квартира стоит, потому что где-то рвётся цепочка «увидели - позвонили - пришли - предложили». Сначала сверьте срок со своим районом, потом найдите шаг, где теряются покупатели, и закройте его: охват и фото, показ, документы. Цену трогайте последней и по сделкам, а не по усталости. Если своими силами не выходит, работа со мной идёт так

1. Вы рассказываете ситуациюсколько квартира в продаже, сколько было звонков и показов
2. Разборпокажу примеры статистики по похожим квартирам, подскажу, какую цену ставить и как быстрее выйти на сделку, покажу договор
3. Предпродажная подготовкафотограф и декоратор, композиция кадра, реалистичная доработка фото
4. Реклама и базаканалы и база покупателей агентства, куда приходит около 150 обращений каждую неделю
5. Показы, переговоры, выход на сделкуберём на себя
6. Вознаграждение после продажииз денег, которые внесёт покупатель
7. Если продаёте, чтобы купитьпока квартира в продаже, параллельно знакомитесь с объектами для покупки

Вне Москвы и области - по запросу, через партнёров. Сроков продажи я не обещаю: они зависят от того, какой шаг цепочки придётся чинить. Напишите, сколько квартира в продаже и что было на каждом шаге, - начнём с разбора вашей ситуации