Главная/Статьи/Как продать квартиру без риэлтора

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Как продать квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция и где продавец рискует

Обновлено: 29 сентября 2026 · 25 мин чтения · Татьяна Рогачева

Хочу продать квартиру сам, без риэлтора. Что для этого нужно, с чего начать и где я могу ошибиться?

Так спрашивают собственники, которые решили продавать квартиру сами

Отвечаю сразу: продать квартиру самому законно. Сторонами договора закон называет продавца и покупателя, договор заключают письменно одним документом, а переход права собственности регистрирует Росреестр. Весь путь продавца - десять шагов, от документов до налога, они собраны в ленту ниже. Нотариус нужен не всегда, а в случаях, которые называет закон: доли, имущество ребёнка, опека. Главное место, где нельзя ошибиться, - расчёты: собственником покупатель становится с регистрации, поэтому деньги кладут в механизм, который отдаёт их продавцу по условию. А цена своих сил - охват объявления и переговоры с каждым покупателем отдельно

Ниже по порядку: что требует закон, с чего начать, как поставить цену и вести показы, как закрепить договорённость задатком, когда договор нужен у нотариуса, четыре способа получить деньги, сроки регистрации и пошлина, налог и где своими силами теряются время и деньги. В конце - памятка перед сделкой, которую можно скопировать

Весь путь продавца - десять шагов. Каждый ведёт к своему разделу ниже или к справке, где шаг разобран подробно

1. Документыто, что спросит покупатель, и особые случаи - с чего начать
2. Ценапо ценам сделок, а не соседних объявлений - цена и объявление
3. Объявлениеот охвата зависит, сколько людей позвонит - цена и объявление
4. Звонки и показыих вы ведёте сами, с каждым покупателем отдельно - показы и переговоры
5. Задаток или авансдоговорённость закрепляют письменно - задаток или аванс
6. Договорписьменный, в названных законом случаях у нотариуса - договор купли-продажи
7. Расчётыденьги по условию, а не из рук в руки - как получить деньги
8. Регистрацияпереход права регистрирует Росреестр - сроки и пошлина
9. Передача квартирыпо передаточному акту - регистрация и передача
10. Налогесть он или нет, решает срок владения - налог после продажи

Можно ли продать квартиру самому и что для этого нужно по закону?

Можно. Норма о договоре продажи недвижимости называет две стороны: «продавец обязуется передать в собственность покупателя… квартиру или другое недвижимое имущество» (ГК РФ, ст. 549, п. 1). Риэлтора, брокера или агентства в этой формуле нет: кого позвать в помощь, решаете вы. Моя позиция здесь простая: если хотите продать сами - «хорошо, продавайте сами»

А вот форму и порядок закон задаёт, и они одинаковы, продаёте вы сами или с брокером

Из второй карточки вытекает главное для продавца: пока переход права не зарегистрирован, сделка не закончена, и порядок расчётов надо привязывать к этому моменту. Подробно - в разделе как безопасно получить деньги

С чего начать продавать самому: документы и особые случаи

Начните с документов, а не с объявления: посмотрите на квартиру глазами покупателя, он всё это у вас спросит. Когда я веду покупателя, я прошу у продавца справки ПНД/НД - из психоневрологического и наркологического диспансеров, это «стандартная проверка», проверяю, не использовался ли материнский капитал, и спрашиваю согласие супруга. В моём списке это стоит так: «Согласие супруга - обязательно, если квартира приобреталась в браке»

Закон формулирует это через общее имущество. Если квартира - общее имущество супругов, для её продажи «необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга» (СК РФ, ст. 35, п. 3). Без него супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ней. Полный список документов и справок, откуда их брать и сколько они действуют, - в справке документы для продажи квартиры

Если у квартиры есть особенность из списка ниже, сделка идёт по своему порядку. Это стоит знать до объявления, а не на сделке

Как самому назначить цену и разместить объявление?

Цену сравнивают не с соседними объявлениями, а с ценами, по которым похожие квартиры реально продались: объявление - это пожелание продавца, а не цена рынка. Где смотреть цены сделок и как выставить цену с первого дня, я разобрала в статье как быстро продать квартиру

Ориентир на торг: по данным риелторской компании «Этажи», средний дисконт при продаже вторичного жилья в Москве - 3,8% (РИА Недвижимость, 14 июля 2026 года). Чьи это сделки и сколько их, публикация не говорит, поэтому это ориентир рынка, а не прогноз торга по вашей квартире

Цифры здесь - данные на июнь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

С объявлением у продавца без риэлтора главное ограничение - охват. Я объясняю это продавцам так: «Многие собственники поступают так: размещают 1-2 объявления, в лучшем случае выводят одно из них в топ за небольшую плату». В итоге «объявление видят полторы-три тысячи человек - и это потолок». Это моё наблюдение, а не замер площадок. Какие фото и описание помогают, есть в той же статье про быструю продажу

Если объявление висит, а звонков нет, причину ищут по шагам - от охвата до цены. Это разобрано в справке почему не продаётся квартира

Показы и переговоры: что продавец делает сам

Без риэлтора звонки, показы и разговоры о цене - на вас. Честно скажу то же, что говорю продавцам: своими силами вы, «скорее всего, будете вести переговоры с каждым покупателем отдельно, тратя время и силы». Помогает то, что вопросы покупателя предсказуемы, и ответы на них можно собрать заранее

Первое - документы. Справки, материнский капитал, согласие супруга - то, что я как брокер покупателя спрашиваю у продавца, перечислено в разделе выше. Если это собрано до показа, вы отвечаете сразу, а не обещаете уточнить

Второе - кто живёт в квартире. Если там живут люди, которые сохраняют право пользования квартирой по закону и после её продажи, в договоре обязателен «перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» (ГК РФ, ст. 558, п. 1). Речь не обо всех зарегистрированных, а о тех, за кем закон сохраняет право пользования. Покупатель спросит об этом на показе, и ответ лучше знать заранее

Задаток или аванс: как закрепить договорённость с покупателем?

Когда покупатель нашёлся, договорённость закрепляют деньгами до основного договора - задатком или авансом. Со стороны продавца важны три вещи

• Задаток - только письменно. «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме» (ГК РФ, ст. 380, п. 2). Если есть сомнение, задаток ли это, в частности потому, что письменной формы нет, сумма считается авансом, если не доказано иное (п. 3). Задатком можно обеспечить и заключение основного договора по предварительному договору, если иное не установлено законом (п. 4)
• Что будет, если сделка сорвётся. Если виноват покупатель, давший задаток, задаток остаётся у вас; если виноваты вы, закон говорит: сторона, получившая задаток, «обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка» (ГК РФ, ст. 381, п. 2). Но если обязательство прекратилось до начала исполнения по соглашению сторон или потому, что исполнить его стало невозможно, задаток возвращается (п. 1). Сверх задатка виновная сторона возмещает убытки с зачётом его суммы, если договором не предусмотрено иное
• Срок основного договора. Если задатком закрепляют будущую сделку, заключают предварительный договор, а в нём «указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор» (ГК РФ, ст. 429, п. 4). Если срок не определён, основной договор заключают в течение года. Предварительный договор заключают в форме основного, иначе он ничтожен (п. 2). Если до конца срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить, обязательства прекращаются (п. 6)

Как брать задаток, чтобы не попасть на спор, я разобрала в статье как быстро продать квартиру, в разделе про задаток

Договор купли‑продажи: простая письменная форма или нотариус?

По общему правилу - простая письменная форма: договор одним документом, подписанным сторонами (ГК РФ, ст. 550). Без трёх вещей в нём не обойтись

Нотариус обязателен в двух группах случаев

• Сделка с долями. «Сделки по отчуждению… долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению» (218-ФЗ, ст. 42, ч. 1.1), за некоторыми исключениями. Главное из них для продавца: если все собственники продают свои доли по одной сделке, по этой норме нотариус не обязателен. Если продаётся одна доля, нотариус нужен, порядок - в справке продажа доли в квартире
• Имущество ребёнка или подопечного. Нотариально удостоверяют «сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным» (218-ФЗ, ст. 54, ч. 2). Для отчуждения имущества подопечного нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ГК РФ, ст. 37, п. 2, норма об опекуне и попечителе). Как это устроено, когда доли у детей, - продажа квартиры с материнским капиталом

Нотариальное согласие супруга, о котором я писала выше, - это отдельный документ, а не нотариальная форма самого договора. И ещё одно отличие нотариальной сделки: регистрация по ней короче, об этом в следующем разделе. Сколько стоит и как проходит сделка через нотариуса, я разобрала в справке сделка через нотариуса

Что ещё стоит проверить в договоре до подписи, по пунктам, - в справке договор купли-продажи квартиры

Как безопасно получить деньги за квартиру?

Это место, где продавцу без посредника нельзя ошибиться. Логика простая: собственником покупатель становится с регистрации перехода права (ГК РФ, ст. 551, п. 1), а регистрация занимает дни. Если квартира перешла, а денег у вас ещё нет, на кону вся сумма сделки. Поэтому деньги кладут в механизм, который отдаёт их вам по условию, записанному заранее, и это условие проверяет банк или нотариус

Четыре способа расчёта: что говорит закон, когда продавец получает деньги и что проверить до подписи

Тарифы банков и нотариусов за эти услуги здесь не привожу: их называет банк или нотариус при оформлении

Что выбирают на практике. По описанию Циан в статье об альтернативных сделках (23 июня 2025 года), «чаще всего стороны выбирают аккредитив, реже - банковскую ячейку», а про ячейку сказано: «Сегодня это менее популярный способ расчёта, чем аккредитив» (Циан, 23 июня 2025 года). Это описание практики в статье о сделке со встречной покупкой, а не подсчёт по всем сделкам

Наличные из рук в руки и перевод напрямую ни один из этих механизмов не страхует: условие, при котором деньги переходят, никто, кроме самих сторон, не проверяет. Циан в той же статье называет перечисление денег напрямую без участия банка «устаревший и крайне ненадёжный способ»

Когда я веду сделку, этот пункт я согласую отдельно: «Согласую условия и форму расчётов (аккредитив/эскроу), подготовлю проект договора». Если вы продаёте, чтобы сразу купить другую квартиру, и деньги идут дальше по цепочке, расчёты устроены сложнее - это альтернативная сделка

Регистрация и передача квартиры: сколько ждать и сколько платить пошлину?

Сроки идут «независимо от формы представления документов», но с оговоркой: «если иное не установлено федеральным законом» (218-ФЗ, ст. 16, ч. 1). Отсчёт - с даты приёма заявления и документов. Если же документы нотариальной сделки поступили в электронной форме, регистрация займёт один рабочий день, следующий за днём поступления (218-ФЗ, ст. 16, ч. 1, п. 9). Как проходит электронная регистрация сделки и ускоряет ли она обычную сделку, я разобрала в отдельной справке

Госпошлина. Если кадастровая стоимость квартиры превышает 20 000 000 рублей, пошлина - 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей (НК РФ, ст. 333.33, п. 1, пп. 22). Платит её покупатель: продавец освобождён, потому что регистрация прекращения его права при переходе к новому владельцу пошлиной не облагается (НК РФ, ст. 333.35, п. 3, пп. 8.1)

Передача квартиры. Квартиру передают «по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче» (ГК РФ, ст. 556, п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность продавца передать квартиру исполнена после её вручения покупателю и подписания документа о передаче. Уклонение от подписания считается отказом продавца передать или покупателя принять квартиру. А если покупатель принял квартиру, которая не соответствует договору, даже с оговоркой в акте, продавца это от ответственности не освобождает (п. 2)

Какой налог заплатить после продажи?

Налога нет, если квартира была в собственности не меньше минимального срока. Закон говорит так: если иное не установлено той же статьёй, доход от продажи освобождается от налога, если объект «непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения… и более» (НК РФ, ст. 217.1). В общем случае это пять лет. Три года - в случаях, которые перечисляет п. 3 той же статьи: например, квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, в порядке приватизации, по договору ренты, или у продавца нет другого жилья на дату регистрации перехода права

Если продаёте раньше срока, доход можно уменьшить на вычет - не больше 1 000 000 рублей в целом за налоговый период - или вместо него на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (НК РФ, ст. 220, п. 2). Условия по каждому случаю, льгота для семей с детьми и расчёт на примерах - в справке налог при продаже квартиры

Где продавец без риэлтора теряет время и деньги и когда звать брокера?

Моё отношение без ультиматумов: «Если скажете «я сам всё размещу и продам», я не буду спорить. Но давайте честно: своими силами вы получите ограниченный охват и, скорее всего, будете вести переговоры с каждым покупателем отдельно, тратя время и силы.»

Если пройти по шагам выше, видно три места, где продавец без риэлтора теряет

• Охват. Своими объявлениями вы упираетесь в тот потолок, о котором я писала в разделе про цену
• Время. Звонки, показы и переговоры с каждым покупателем - на вас
• Расчёты и договор. Условие раскрытия денег, перечень жильцов, нотариус в особых случаях: здесь ошибка стоит всей суммы сделки

Сколько я сэкономлю без риэлтора? Честный ответ - считать не комиссию, а итог. Когда меня об этом спрашивают, я говорю: «здесь важно смотреть не на комиссию, а на итоговый результат». Сравните две суммы: сколько вы получите сами за то время, что готовы ждать, и сколько останется после продажи с брокером. Сколько берут риэлторы на рынке, разобрано в справке комиссия риэлтора

Если вы продаёте сами и дело идёт - продавайте. А «если давно не продаётся», обращайтесь: «мы… в этом плане помогаем». Мы берём на себя «весь цикл: от подготовки и рекламы до показов, переговоров и выхода на сделку», а на сделке я согласую форму расчётов и готовлю проект договора. В агентстве, где я работаю, «всегда есть покупатели, которым можем продать», поэтому «это можно быстрее, чем вы сами продаёте». Платить вперёд не нужно: «комиссия оплачивается только после продажи, из денег, которые внесёт покупатель»

Что брокер за вас не сделает: не поменяет дом и район и не отменит требований закона - нотариус при долях и имуществе ребёнка, согласие супруга и разрешение опеки нужны и с брокером

Если продаёте, чтобы купить, и думаете, нужен ли брокер на стороне покупки, - это я разобрала в статье нужен ли риэлтор при покупке квартиры. Если квартира не в Москве и не в области, помочь можем не везде: в некоторых городах у нас есть партнёры, поэтому это по запросу

Что проверить перед сделкой, если продаёте сами

Памятка проходится по порядку: каждый пункт - это действие или отметка, что он к вам не относится

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Продать квартиру самому законно, и путь понятен: документы, цена, объявление, показы, задаток, договор, расчёты, регистрация, передача и налог. Нотариус нужен в случаях, которые называет закон, а деньги стоит получать через механизм с условием, а не из рук в руки. Если хотите, чтобы часть пути взял на себя брокер, работа со мной идёт так

1. Вы рассказываете ситуациюпродаёте сами или думаете, звать ли помощь, и что уже сделано
2. Разборпокажу примеры статистики по похожим квартирам, подскажу, какую цену ставить и как быстрее выйти на сделку, покажу договор
3. Подготовка и рекламавесь цикл от подготовки и рекламы до показов, база покупателей агентства
4. Переговоры и выход на сделкуберём на себя
5. Сделкаформа расчётов - аккредитив или эскроу, проект договора
6. Вознаграждение после продажииз денег, которые внесёт покупатель
7. Если продаёте, чтобы купитьпока квартира на продаже, параллельно знакомитесь с объектами для покупки

Вне Москвы и области - по запросу, через партнёров. Сроков продажи я не обещаю: они зависят от квартиры, цены и рынка. Напишите, что уже сделано и где вы сейчас на ленте шагов, - начнём с разбора вашей ситуации