Главная/Статьи/Электронная регистрация сделки

ПОКУПКА И СДЕЛКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Электронная регистрация сделки с недвижимостью по шагам: сроки, пошлина и что проверить

Обновлено: 2 октября 2026 · 25 мин чтения · Татьяна Рогачева

Если банк, нотариус или вторая сторона предлагает зарегистрировать сделку электронно, отвечаю сразу: электронная регистрация сделки - это та же государственная регистрация перехода права, меняется только способ подачи. Вместо бумаги в МФЦ - электронные документы с усиленной квалифицированной электронной подписью (218-ФЗ, ст. 18, ч. 1). Квартира ваша с момента записи в ЕГРН при любой подаче (ГК РФ, ст. 8.1, п. 2). Обычную сделку электронная форма не ускоряет: закон даёт 7 рабочих дней «независимо от формы представления документов», если иное не установлено федеральным законом (218-ФЗ, ст. 16, ч. 1), а из сроков, которые зависят от формы подачи, один рабочий день, следующий за днём поступления, - у нотариальной сделки, документы по которой поступили электронно. Пошлина та же: 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры до 20 млн (НК РФ, ст. 333.33, п. 1, пп. 22)

Ниже - шаги подачи с нормой у каждого, таблица «кто подаёт» с условием у каждой дороги, сроки полосами, пошлина плитками, механизмы защиты собственника и памятка, что проверить до подачи. Памятку можно скопировать

Что такое электронная регистрация сделки и чем она отличается от обычной?

Это не отдельная процедура, а способ подать документы. Закон о регистрации знает две формы. Первая - бумага, которую приносят лично в МФЦ или в публично-правовую компанию. Вторая - электронные документы, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью, если иное не предусмотрено федеральным законом: через Госуслуги, сайт и личный кабинет Росреестра или иные технологии взаимодействия с органом регистрации, например через банк или нотариуса (218-ФЗ, ст. 18, ч. 1)

Договор с электронной подписью - тоже письменный. Письменная форма соблюдена и тогда, когда сделку совершают «с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки» (ГК РФ, ст. 160, п. 1). А документ с квалифицированной подписью закон приравнивает к бумажному с собственноручной подписью, кроме случая, когда закон требует составить документ исключительно на бумаге (63-ФЗ, ст. 6, ч. 1)

Регистрируют переход права, а не договор: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации» (ГК РФ, ст. 551, п. 1). Квартира ваша с записи в ЕГРН, а не с подписания и не с подачи: права «возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом» (ГК РФ, ст. 8.1, п. 2). Датой регистрации закон называет дату этой записи (218-ФЗ, ст. 16, ч. 2). При бумажной и при электронной подаче это правило одно

Какая подпись нужна. Закон об электронной подписи знает простую, неквалифицированную и квалифицированную (63-ФЗ, ст. 5). Простая - это коды и пароли, которые подтверждают, что подпись сформировало определённое лицо. Для регистрации нужна квалифицированная: её ключ проверки указан в квалифицированном сертификате (ч. 4). Где получить её, не выезжая, я разобрала в справке как купить квартиру в другом городе

Как проходит электронная регистрация сделки: по шагам

Если вы покупаете квартиру и документы идут на регистрацию электронно, путь такой. У каждого шага своя норма

1. Подпись у тех, кто подаётквалифицированная электронная подпись (63-ФЗ, ст. 5, ч. 4). Удостоверяющий центр устанавливает личность при личном присутствии или без него, например по действующей квалифицированной подписи (63-ФЗ, ст. 18, ч. 1, п. 1)
2. На вторичке - запись продавцапроверить, стоит ли в ЕГРН запись о возможности электронной регистрации, или вы идёте дорогой, где она не нужна (218-ФЗ, ст. 36.2); дороги - в таблице ниже
3. Договор - электронным документомс квалифицированными подписями сторон, а не скан бумажного (218-ФЗ, ст. 21, ч. 7 и 8)
4. Пошлина до подачидокумент об уплате прикладывать не обязательно, но если сведений об уплате нет, срок регистрации пойдёт с даты, когда они дойдут до органа регистрации (218-ФЗ, ст. 18, ч. 7)
5. Подачасамими через Госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра, через банк или через нотариуса (218-ФЗ, ст. 18, ч. 1)
6. Уведомленияо приёме - в течение рабочего дня, следующего за днём приёма (ч. 17); продавца как собственника уведомляют о поступившем заявлении (ч. 20)
7. Запись в ЕГРНс неё квартира ваша, это и есть дата регистрации (218-ФЗ, ст. 16, ч. 2)

Если подаёте сами, подпись нужна обоим. Электронные документы подписывают квалифицированной подписью стороны договора, а весь комплект - заявитель (218-ФЗ, ст. 21, ч. 8 и 10). Поэтому своя действующая подпись нужна и продавцу, и покупателю

Через банк, через нотариуса или самим: кто подаёт документы

Подать документы электронно можно самим, через банк или через нотариуса. От этого зависит, что нужно сторонам, нужна ли запись продавца и сколько идёт регистрация. Найдите свою строку

Сверх пошлины банк или нотариус берёт плату за свою работу, и размер называет он сам. У ДДУ банки и застройщики тоже могут брать плату за свою услугу подачи. Нотариальный тариф в Москве я посчитала в справке сделка через нотариуса

Через личный кабинет на сайте Росреестра заявление по сделке со своим объектом вправе подать собственник (218-ФЗ, ст. 18, ч. 1.3). Публично-правовая компания, которая выдаёт подпись из первой строки таблицы, - Роскадастр (218-ФЗ, ст. 3.1, ч. 1)

Запись продавца о возможности электронной регистрации. Если продавец - гражданин, а вы подаёте сами без исключений из закона, без этой записи электронное заявление вернут: её отсутствие «является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности», за исключением случаев, предусмотренных частью 6 (218-ФЗ, ст. 36.2, ч. 4). Запись вносят в срок не более пяти рабочих дней, а заявление о ней подают на бумаге и лично (ч. 1 и 3). Поэтому продавцу нужно подать его заранее, а не в день сделки. Все исключения по пунктам - в справке как купить квартиру в другом городе

Сроки электронной регистрации сделки: быстрее ли, чем на бумаге?

Сроки - из закона о регистрации, и у всех одна оговорка: они идут «независимо от формы представления документов», если иное не установлено федеральным законом (218-ФЗ, ст. 16, ч. 1). Поэтому обычную куплю-продажу электронная форма сама по себе не ускоряет

Откуда тогда 7 и 9. Девять рабочих дней закон даёт, когда документы приняты в МФЦ (п. 2), семь - когда их принял орган регистрации прав (п. 1). Электронные документы идут прямо в орган регистрации, поэтому для них срок семь. Если сравнивать с подачей через МФЦ, это 7 рабочих дней против 9, но разница от того, кто принял документы, а не от того, бумажные они или электронные. Бумагу тоже можно подать не через МФЦ

Где электронная подача правда короче. У нотариальной сделки: три рабочих дня, а если документы поступили в электронной форме, - «в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов» (п. 9). И у последующих ДДУ после регистрации первого: при электронной подаче три рабочих дня, следующих за днём поступления, иначе пять (п. 13)

Это срок регистрации, а не обещание, что квартира станет вашей в этот день: регистрацию могут и приостановить. Срок идёт с даты приёма, а если сведений об уплате пошлины нет - с даты, когда они дойдут до органа регистрации (218-ФЗ, ст. 18, ч. 7). Закон допускает срок в один рабочий день и для действий из перечня Росреестра, с отметкой в заявлении и отдельной пошлиной (ст. 16, ч. 1.1). Есть ли там ваш случай, проверяют до подачи, и обещать этот срок я не буду

Сколько стоит электронная регистрация сделки?

Электронно не дешевле: пошлина та же. Её платят по Налоговому кодексу, и форма подачи на неё не влияет

Для физических лиц пошлина - 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 000 000 рублей или не определена. Если превышает - 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 рублей (НК РФ, ст. 333.33, п. 1, пп. 22). За долю считают от кадастровой стоимости или её части по размеру доли

Скидки за электронную подачу для граждан нет. В действующей статье 333.35 Налогового кодекса об электронных документах говорится только в подпункте 32 пункта 3 - про регистрацию юридических лиц и предпринимателей, а пункт 4 этой статьи «Утратил силу с 1 января 2023 года» (НК РФ, ст. 333.35)

Пошлину платит покупатель: продавец от неё освобождён, регистрация прекращения его права при переходе к новому владельцу пошлиной не облагается (НК РФ, ст. 333.35, п. 3, пп. 8.1), подробнее - в справке как продать квартиру без риэлтора. Плата банку или нотариусу идёт сверх пошлины, и её размер называет он сам

Электронная регистрация ДДУ и ипотеки

ДДУ можно подписать электронно. Договор участия в долевом строительстве «может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью» (214-ФЗ, ст. 4, ч. 3). Заключённым он считается с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом о долевом строительстве. В ряде случаев, установленных федеральным законом, заявление о регистрации ДДУ направляют только в форме электронных документов (218-ФЗ, ст. 18, ч. 1.7)

Срок ДДУ. Последующие ДДУ после регистрации первого при электронной подаче регистрируют три рабочих дня, следующих за днём поступления (218-ФЗ, ст. 16, ч. 1, п. 13). Это срок именно для последующих договоров, не для первого. Банки и застройщики могут брать плату за свою услугу электронной подачи: сколько, называет тот, кто подаёт

Ипотеку жилья регистрируют пять рабочих дней с даты приёма или поступления документов, а если их принял МФЦ - семь, если иное не установлено федеральным законом (п. 11 и 12). Это срок самой ипотеки, а не обещание, что вся сделка с ипотекой займёт пять дней. Если стороны подают документы через банк, с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав, запись продавца о возможности электронной регистрации не нужна (218-ФЗ, ст. 36.2, ч. 6, п. 3). Как купить в ипотеку из другого города, я разобрала в справке как купить квартиру в другом городе

Риски электронной регистрации сделки и что проверить до подачи

Закон дал собственнику механизмы, которые защищают квартиру от чужого электронного заявления. У каждого своё условие

Если вы покупаете из другого города

Я помогаю купить удалённо, поэтому скажу прямо, что здесь можно сделать на расстоянии, а ради чего всё равно придётся прийти лично

Подпись без визита. Удостоверяющий центр устанавливает личность и без личного присутствия, например по действующей квалифицированной подписи (63-ФЗ, ст. 18, ч. 1, п. 1). Остальные способы - в справке как купить квартиру в другом городе

Удалённо нотариус сделку не удостоверяет. Закон разрешает ему совершать удалённо, без личной явки, только действия из закрытого перечня, и удостоверения сделки с квартирой там нет (Основы о нотариате, ст. 44.3). Сделку можно удостоверить у двух нотариусов, если в ней участвуют два и более лица «без их совместного присутствия» (Основы о нотариате, ст. 53.1), но каждый участник подписывает её в присутствии своего нотариуса. И один из нотариусов должен работать в субъекте, где находится квартира (Основы о нотариате, ст. 56): для московской квартиры - в Москве

Поэтому без визита к нотариусу обходится только электронная подача с квалифицированными подписями сторон, самими или через банк. Весь путь покупки на расстоянии, от выбора до приёмки, я собрала в справке как купить квартиру в другом городе, а с чего начать покупку в Москве - в справке как купить квартиру в Москве

Чего в этой справке нет

Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и почему

• Экранов Госуслуг, сайта Росреестра и приложений банков: интерфейсы меняются чаще закона
• Цен услуг банков, нотариусов и удостоверяющих центров: их называет тот, кто оказывает услугу; нотариальный тариф в Москве - в справке сделка через нотариуса
• Перечня Росреестра для регистрации за один рабочий день и пошлины за неё
• Способов расчётов: аккредитив, ячейка и расчёты через нотариуса - в справках альтернативная сделка и как продать квартиру без риэлтора
• Доверенности подробно: в справке покупка квартиры по доверенности
• Схем мошенничества: здесь только механизмы защиты, которые дал закон

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Электронная регистрация сделки - та же регистрация перехода права, только другой способ подачи: обычную сделку она не ускоряет, пошлина та же, а квартира ваша с записи в ЕГРН. Меняется другое - кто подаёт документы, чья подпись нужна и нужна ли продавцу запись о возможности электронной регистрации. Подать документы можно и самим, а вот что подписывать и что проверить в договоре и у продавца - работа юриста

В моей команде есть юрист и ипотечный брокер. Мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку для вашей безопасности и экономии времени. Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос и показываем все варианты
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Подробные и точные расчётыпо выбранным лотам
6. Если покупаете в новостройке, едем к застройщикуи согласовываем дополнительные скидки
7. Подписываеми помогаем с оформлением документов

Напишите, какую квартиру покупаете и откуда, - начнём с разбора вашей ситуации