Главная/Статьи/Комплексное развитие территорий

РАЙОНЫ МОСКВЫ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Комплексное развитие территорий: что такое КРТ и что оно меняет для покупателя квартиры

Обновлено: 2 октября 2026 · 25 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: комплексное развитие территорий, или КРТ, - это не стройка одного дома, а обновление квартала или бывшей промзоны целиком. По закону это «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории» (ГрК РФ, ст. 1, п. 34). Для покупателя квартиры у КРТ два разных смысла. Покупаете новостройку рядом с бывшей промзоной - многоквартирный дом в КРТ нежилой застройки включить нельзя (ГрК РФ, ст. 65, ч. 6), для вас это стройка по соседству, а не риск потерять квартиру. Покупаете квартиру в старом доме - его может затронуть КРТ жилой застройки, если дом аварийный или подходит под критерии, которые утвердил регион; неаварийный дом включают решением собрания не менее чем двумя третями голосов всех собственников жилых помещений (ЖК РФ, ст. 46, ч. 1.3), а если собрание в срок не провели, дом включают и без него, если закон региона не установил иные правила (ГрК РФ, ст. 67, ч. 5)

Срок проекта записан в решении о КРТ (ГрК РФ, ст. 67, ч. 1), а не в рекламе. Для ориентира: у 13 проектов, одобренных в Москве в июле 2026 года, сроки реализации от пяти до девяти лет (сообщение портала КРТ Москвы от 31.08.2026). Я смотрю это до того, как предложить клиенту объект: где пройдут магистрали и где сейчас тихо, а по карте развития территории будет стройка. Ниже - две колонки, новостройка или старый дом, как дом попадает в КРТ, что получает собственник и памятка, что проверить до покупки

Что такое КРТ простыми словами?

Закон определяет КРТ так: это «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории» (ГрК РФ, ст. 1, п. 34). Главное здесь - утверждённая документация: сначала утверждают, что, где и в какой очередности строится, и только потом идёт стройка. Реализацию решения обеспечивает оператор КРТ - юридическое лицо, «определенное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации» (п. 34.1 той же статьи), а не любой застройщик, который захотел построить квартал

Зачем это нужно, закон тоже пишет. Среди целей КРТ - качество городской среды, развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, благоустройство, эффективное использование территорий и привлечение внебюджетных денег (ГрК РФ, ст. 64, ч. 1). Это цели, а не обещания. Из них не следует, что рядом с вашим домом появится школа или дорога: что именно строят и когда, записано в решении и договоре конкретного проекта

В Москве КРТ - целая программа. Портал программы описывает её так: «В Москве обновление и развитие бывших промышленных зон и неэффективно используемых участков осуществляется в рамках программы комплексного развития территорий» (портал КРТ Москвы). Кто в ней принимает решения и где их публикуют, - в разделе о программе КРТ в Москве ниже

Виды КРТ: комплексное развитие территории жилой застройки, нежилой и другие

Градостроительный кодекс называет четыре вида КРТ (ГрК РФ, ст. 65, ч. 1). От вида зависит, может ли КРТ коснуться вашего дома

Какие дома попадают в КРТ жилой застройки. Первое - аварийные. Второе - неаварийные многоквартирные дома, «которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации» (ГрК РФ, ст. 65, ч. 2). Критерии регион собирает из одного или нескольких требований, и закон даёт их пять

• Износ крыши, стен или фундамента выше значения, которое определил регион
• Стоимость капремонта на квадратный метр выше стоимости, которую определил регион
• Типовой дом индустриального периода: построен в период индустриального домостроения, определённый регионом, по типовым проектам
• Ограниченно работоспособное техническое состояние дома
• Нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения, определённых регионом

Значения задаёт регион, московский акт с критериями я здесь не разбираю. Поэтому дом попадает в КРТ не потому, что он старый, а только если подходит под утверждённые критерии

В КРТ нежилой застройки жилые дома включать нельзя. Закон говорит прямо: в границы такой территории «не могут быть включены многоквартирные дома», а также дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома (ГрК РФ, ст. 65, ч. 6). Поэтому, если рядом с вашей новостройкой развивают бывшую промзону, ваш дом в этот проект не попадёт

Программа КРТ в Москве: кто принимает решение и где его публикуют

Кто решает по закону. Решение о КРТ принимает Правительство РФ, высший исполнительный орган региона или глава местной администрации, и каждый - только «в одном из следующих случаев», которые перечислены в законе (ГрК РФ, ст. 66, ч. 2). Регион, например, решает, когда проект идёт на деньги его бюджета или его реализует юридическое лицо, которое определил регион. Застройщик решения о КРТ не принимает

Где это публикуют в Москве. Портал программы описывает механизм для КРТ нежилой застройки так: «Опубликование проекта решения о КРТ осуществляется на официальном сайте Правительства Москвы», а само решение принимают в форме постановления Правительства Москвы (портал КРТ Москвы, раздел «Механизм реализации КРТ»). В проекте решения указывают границы КРТ и предельный срок реализации - это и есть документ, который стоит открыть до покупки

Масштаб. По сообщению портала КРТ Москвы от 31 августа 2026 года, в столице «на разных стадиях проработки и реализации находится более 470 проектов КРТ общей площадью свыше 4,7 тысячи гектаров» (сообщение портала). Это все проекты программы: и те, что только готовятся, и те, что уже строятся

Это вся программа города, а не проекты рядом с вашим домом. Что идёт рядом с конкретным адресом, видно на странице проектов портала, о ней ниже

КРТ жилой застройки в Москве уже идёт. По сообщению портала от 9 сентября 2026 года, «Ветхие дома, не вошедшие в программу реновации в 2017 году, могут быть расселены через механизм КРТ жилой застройки» (сообщение портала КРТ Москвы от 09.09.2026). «Могут быть» - это возможность, а не план для любого старого дома. Первый пилотный проект КРТ жилой застройки, в районе Черёмушки, город одобрил в декабре 2025 года по результатам голосования жителей

Что КРТ меняет для покупателя новостройки рядом с бывшей промзоной

Сначала главная развилка всей темы: КРТ означает разное для того, кто покупает новостройку, и для того, кто покупает квартиру в старом доме

Дальше в этом разделе - только новостройка. Про старый дом - следующий раздел

Ваш дом в проект не включат. В КРТ нежилой застройки «не могут быть включены многоквартирные дома» (ГрК РФ, ст. 65, ч. 6). Для вас КРТ рядом - вопрос соседства со стройкой, а не риск потерять квартиру

Стройка рядом - на срок из решения. В решение о КРТ включают границы, перечень объектов, в том числе под снос, и «предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории» (ГрК РФ, ст. 67, ч. 1). Ориентир масштаба - сроки 13 проектов, которые город одобрил в июле 2026 года

В сообщении портала от 31 августа 2026 года сказано: «13 новых проектов комплексного развития территорий одобрила столица в июле текущего года», и «Сроки реализации проектов варьируются от пяти до девяти лет» (сообщение портала КРТ Москвы). Это сроки этих 13 проектов, а не срок проекта у вашего дома. Срок своей территории смотрят в её решении

Школы, дороги и благоустройство - по очередности, а не к сдаче вашего корпуса. В договор о КРТ включают обязательство строить объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры «в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, предусмотренной данной документацией очередностью» (ГрК РФ, ст. 68, ч. 4). Срок самого договора не может превышать предельный срок реализации решения. Поэтому въезд планируйте по сроку из своего договора, а окружение сверяйте с документами проекта

Об этом при продаже обычно молчат. Когда люди покупают квартиру, они смотрят на благоприятное развитие территории, а то, что рядом может пройти скоростная магистраль или вырасти здание, которое закроет красивый вид, брокеры обычно не проговаривают. Для меня комплексный подход к объекту - это ещё и учитывать планы развития территории и хотя бы предупредить о них покупателя. Как стройка по соседству сказывается на тишине и сколько она может длиться, я разобрала в справке районы Москвы: экология и шум

КРТ и расселение: что будет с квартирой в доме, который попал в программу

Этот раздел - для тех, кто покупает квартиру в старом доме или уже в ней живёт. Новостройки он не касается

Считают от общего числа голосов всех собственников жилых помещений, а не от пришедших на собрание

Порядок этапов задаёт закон (ГрК РФ, ст. 66, ч. 6), а решение собрания о включении принимают «не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме» (ЖК РФ, ст. 46, ч. 1.3). Поэтому собственник, который не пришёл, не помогает набрать ни две трети за включение, ни треть за выход. Выход дома возможен, только если решение собрания принято до дня утверждения документации по планировке территории (ГрК РФ, ст. 67, ч. 6). А дом, где собрание в установленный срок не провели, включают в решение, если закон региона не установил иные правила (ч. 5 той же статьи). Для домов московской программы реновации порядок свой: по примечанию КонсультантПлюс к статье 66 ГрК РФ такой дом может быть включён в КРТ без общего собрания. Реновацию я здесь не разбираю

Изъять для государственных нужд можно не любой дом. В КРТ жилой застройки нельзя изымать участки с неаварийными многоквартирными домами, «а также жилые помещения в таких многоквартирных домах» (ГрК РФ, ст. 65, ч. 8). Изъятие возможно в порядке земельного законодательства, если иное не предусмотрено Градостроительным и Жилищным кодексами (ч. 7 той же статьи), а неаварийный дом идёт другим путём: через собрание и обязательный договор с собственником

Аварийный и неаварийный дом расселяют по разным правилам. Для аварийного дома в КРТ жилой застройки - изъятие, права собственника при нём определяет статья 32 Жилищного кодекса (ЖК РФ, ст. 32), правила там другие, и эта справка их не разбирает. Таблица и правила ниже - про неаварийный дом: статья 32.1 действует в многоквартирных домах, «отвечающих критериям, установленным субъектом Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65» Градостроительного кодекса (ЖК РФ, ст. 32.1, ч. 1)

Надбавки сверх рыночной стоимости закон не называет. В возмещение включают «рыночная стоимость жилого помещения», доли в общем имуществе и земле, «а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием» (ЖК РФ, ст. 32, ч. 7)

Ещё правила статьи 32.1 для неаварийного дома:

• Семье, где живут дети, деньгами не выплачивают. Если в квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, «предоставление собственнику такого жилого помещения равноценного возмещения не допускается» (ЖК РФ, ст. 32.1, ч. 21)
• Ипотека переходит на новую квартиру. Обременения не мешают передаче и переходят на предоставляемое жильё (ч. 15 той же статьи)
• Пожить после выплаты - не более шести месяцев, по вашему заявлению, если другого жилья в собственности нет и договор не дал срок дольше (ч. 5)
• Договор обязателен. Собственник заключает его в обязательном порядке, а если не заключил в течение 45 дней с получения проекта договора заказным письмом, исполнитель КРТ вправе обратиться в суд (ч. 10, 14)

Что действует в Москве. По сообщению портала от 9 сентября 2026 года, «Процесс переселения будет регулироваться гарантиями, закрепленными нормативным правовым актом правительства Москвы» (сообщение портала КРТ Москвы). Условия этого акта я здесь не пересказываю

Как до покупки проверить, есть ли рядом КРТ и какой у него срок

Я объезжаю жилые комплексы до того, как предложить их клиенту, знаю, где проходят магистрали, и смотрю карту комплексного развития территорий: где сейчас тихий район, а потом будут трассы. Ту же проверку можно сделать самому по пяти шагам

Срок - в решении, а не на карточке проекта и не в рекламе. По данным портала КРТ Москвы о механизме для КРТ нежилой застройки, «В проекте решения о КРТ указываются границы КРТ, предельный срок реализации КРТ» (портал КРТ Москвы), а по закону предельный срок входит в само решение (ГрК РФ, ст. 67, ч. 1)

Можно ли решение изменить? Да. Изменения вносят в том же порядке, в каком решение принимают, а в ряде случаев - без публикации проекта изменений; так, предельные параметры застройки можно изменить «не более чем на десять процентов» (ГрК РФ, ст. 67, ч. 7, 8). Это про параметры застройки, а не про сроки: на сколько могут сдвинуться сроки, закон числа не даёт

По моему опыту, сроки у городских проектов сдвигаются, как правило, до года: задерживается приёмка на полгода или идут дополнительные согласования, но это не на пять и не на десять лет. Это моя оценка, а не статистика по программе. На чём она держится, я рассказала в разборе Печатники район Москвы

Вырастет ли цена квартиры рядом с КРТ?

Обещать не буду. Я не могу говорить и писать, что всё точно сложится так, как записано в планах: вдруг что-то поменяется. Поэтому я пересказываю планы комплексного развития территории и планы правительства Москвы - решение, договор, сообщения портала - со ссылкой и датой, а выводы вы делаете сами. Своё впечатление о месте я расскажу, но и подам его как впечатление. Как это выглядит на одном районе, я показала в разборе Печатники район Москвы

Чего в этой справке нет

Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и почему

• Московские критерии домов и условия московского акта о гарантиях переселения: называю их актами региона и не пересказываю
• Реновация и её отличия от КРТ, порядок изъятия по Земельному кодексу - это отдельные темы
• Сроки и состав конкретных проектов: срок вашей территории - в её решении о КРТ
• Статистика сдвигов сроков по программе: её нет, есть только моя оценка выше
• Работа сервиса проверки границ на портале: что он покажет по вашему адресу, я не проверяла
• Прогноз цен рядом с КРТ: его не будет, почему - в разделе о цене

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. КРТ - это обновление квартала по утверждённой планировке. Новостройку рядом с бывшей промзоной в КРТ нежилой застройки не включат: для неё это вопрос стройки по соседству и очередности дорог, школ и садов. Старый дом может попасть в КРТ жилой застройки, если он аварийный или подходит под критерии региона, а неаварийный - решением двух третей голосов всех собственников жилых помещений или без собрания, если его в срок не провели и закон региона не решил иначе. Аварийный дом идёт изъятием, неаварийный - через обязательный договор. Срок проекта - в его решении

Закон и портал покажут рамку, а подойдёт ли вам конкретная квартира рядом с КРТ, - вопрос расчёта под вашу задачу. Карту развития территории я смотрю до того, как предложить объект, а где жить и во что вкладывать, решаете вы. Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос, с проверкой того, что строится рядом
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос и показываем все варианты
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Подробные и точные расчётыпо выбранным лотам
6. Едем к застройщикуесли выбрали новостройку, и согласовываем дополнительные скидки
7. Подписываеми помогаем с оформлением документов

Напишите, какую квартиру и в каком районе вы присматриваете, - начнём с разбора вашей ситуации