Главная/Статьи/Сделка через нотариуса

ПОКУПКА И СДЕЛКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Сделка через нотариуса при покупке квартиры: когда она обязательна и сколько стоит

Обновлено: 1 октября 2026 · 28 мин чтения · Татьяна Рогачева

Нам сказали, что сделка будет через нотариуса. Это обязательно? И сколько это будет стоить?

Так спрашивают покупатели и продавцы, когда в сделке с квартирой впервые звучит слово «нотариус»

Отвечаю сразу: при обычной купле-продаже квартиры целиком нотариус не обязателен. Договор продажи недвижимости заключают в письменной форме, одним документом, подписанным сторонами (ГК РФ, ст. 550). Обязателен нотариус в случаях, которые назвал закон: продаётся доля - по общему правилу, продают недвижимость, которая принадлежит ребёнку или ограниченно дееспособному, квартиру дарят друг другу граждане, оформляют ренту. И ещё когда стороны сами договорились о нотариальной форме (ГК РФ, ст. 163, п. 2). Сколько это стоит в Москве в 2026 году, покажу на условном примере квартиры за 15 млн: 30 000 рублей, когда нотариус обязателен по закону, и 40 000 рублей за ту же квартиру, когда вы идёте к нему по желанию. Регистрация по нотариальной сделке, если документы поступили в электронной форме, идёт один рабочий день, следующий за днём поступления, а по обычной сделке - семь рабочих дней, если иное не установлено федеральным законом (218-ФЗ, ст. 16, ч. 1)

Ниже - таблица случаев с нормой у каждого, из чего складывается тариф и шкала для вашей цены, сроки регистрации, ход сделки по шагам, как устроены расчёты через нотариуса и памятка, что спросить у нотариуса до дня сделки. Памятку можно скопировать

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Закон разрешает продать квартиру без нотариуса: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» (ГК РФ, ст. 550). Нотариальное удостоверение сделки становится обязательным в двух случаях: когда так сказано в законе и когда так договорились сами стороны, «хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась» (ГК РФ, ст. 163, п. 2). Случаи, которые касаются квартиры, собраны в таблице

Документы к сделке, которые сами нотариальные. Даже если договор идёт в простой письменной форме, нотариус может понадобиться рядом с ним. Если квартира - общее имущество супругов, одному из них нужно нотариально удостоверенное согласие другого, и закон называет три вида таких сделок: распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделку с обязательной нотариальной формой и сделку, подлежащую обязательной государственной регистрации (СК РФ, ст. 35, п. 3). Соглашение о разделе общего имущества супругов «должно быть нотариально удостоверено» (СК РФ, ст. 38, п. 2), брачный договор тоже удостоверяет нотариус (СК РФ, ст. 41, п. 2). Когда согласие супруга нужно при покупке, я разобрала в справке покупка квартиры в браке, а брачный договор и раздел - в справке семейная ипотека при разводе

Договор дарения квартиры у нотариуса: обязателен ли он?

Да, если дарят друг другу граждане. Кодекс говорит прямо: «Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению» (ГК РФ, ст. 574, п. 3). Поэтому подарить квартиру маме, сыну или другому человеку можно только через нотариуса

Тариф здесь считают как за обязательную нотариальную сделку. Федеральная часть - 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей (НК РФ, ст. 333.24, п. 1, пп. 5), к ней прибавляют региональную часть: в Москве в 2026 году 10 000 рублей за договор с одним объектом по документу Московской городской нотариальной палаты. Цены в договоре дарения нет, поэтому пошлину считают от стоимости квартиры по документу, который представит плательщик: рыночной, кадастровой либо иной. Вид стоимости выбирает он сам, а нотариус определять его не вправе (НК РФ, ст. 333.25, п. 1, пп. 5). Как складываются обе части тарифа, я показываю ниже, в разделе о цене

Что проверяет нотариус и за что он отвечает?

Нотариус не просто ставит печать. Закон поручает ему четыре дела, и вот что каждое значит для вас

И после нотариуса орган регистрации «вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом» (ГК РФ, ст. 8.1, п. 5). Поэтому я говорю так: нотариус проверяет законность, право сторон, принадлежность квартиры и ограничения и отвечает за свою ошибку, если она была. А обещать, что сделку никто и никогда не оспорит, закон ему не поручает

Сколько стоит сделка через нотариуса в Москве?

Нотариальный тариф у частного нотариуса единый и состоит из двух частей, федеральной и региональной (Основы о нотариате, ст. 22, ч. 3). Развилка - в федеральной части. Если нотариальная форма обязательна по закону, она равна госпошлине по Налоговому кодексу, а если вы идёте к нотариусу по желанию, её считают по статье 22.1 Основ (ст. 22, ч. 4). Региональную часть в Москве устанавливает документ Московской городской нотариальной палаты на 2026 год: за договор об отчуждении недвижимости с одним объектом - 10 000 рублей, с двумя и больше - 11 000 рублей

Идти по желанию дороже на 10 000 рублей на этой цене. Разницу даёт потолок 20 000 у обязательной формы

Если форму сделали обязательной вы сами, договорённостью, тариф считают как по желанию, по статье 22.1, то есть на этой цене 40 000. Обязательной по закону форму называет закон, а здесь он её не предусматривает (Основы о нотариате, ст. 22, ч. 4)

На чём держится пример. Цена 15 млн взята для счёта, это не рыночный замер. Я считаю, что цена договора не ниже кадастровой стоимости: если стороны оценили квартиру ниже, тариф считают от кадастровой (Основы о нотариате, ст. 22.1; при обязательной форме - НК РФ, ст. 333.25, п. 1, пп. 5). В договоре один объект, среди продавцов нет несовершеннолетних, и покупатель продавцу посторонний

Колонка обязательной сделки не растёт: 0,5% упираются в потолок 20 000 рублей при сумме договора от 4 млн. Если сумма договора меньше, например продаётся недорогая доля, федеральная часть будет меньше 20 000. У добровольной сделки федеральная часть растёт с ценой, но для квартир, комнат и жилых домов она не больше 100 000 рублей (Основы о нотариате, ст. 22.1)

Если продаёте близким. При продаже супругу, родителям, детям или внукам своя шкала: на условных 15 млн в Москве в 2026 году по желанию выйдет 38 000 рублей - 28 000 федеральной части и 10 000 региональной (Основы о нотариате, ст. 22.1, ч. 1, п. 1)

Что оплачивают сверх тарифа. Если нотариус выезжает к вам, вы возмещаете ему фактические транспортные расходы (Основы о нотариате, ст. 22, ч. 8). Если он сам запрашивает платные сведения и документы, эти расходы, в том числе пошлины, тоже оплачивают, когда вы не оплатили их сами (ч. 11). Льготы по госпошлине действуют и у частного нотариуса (ч. 7). Госпошлина за регистрацию перехода права в тариф нотариуса не входит: сколько она и кто её платит, я разобрала в справке как продать квартиру без риэлтора

Кто платит нотариусу. В нормах о тарифе не сказано, кто из сторон его платит. Договоритесь заранее и запишите в договор. Одна льгота в Москве всё же есть: несовершеннолетние, которые продают или дарят свою недвижимость, освобождены от регионального тарифа пропорционально своей доле

Региональные тарифы - по документу «Размеры региональных тарифов, применяемые нотариусами города Москвы с 01 января 2026 года» Московской городской нотариальной палаты, в редакции от 22 января 2026 года, действует с 26 января 2026 года. Это тариф на 2026 год и только для Москвы: в другом регионе региональная часть своя

На сколько быстрее регистрация по нотариальной сделке?

Сроки - из закона о регистрации, и у всех одна оговорка: «если иное не установлено федеральным законом» (218-ФЗ, ст. 16, ч. 1). По нотариальной сделке регистрация идёт три рабочих дня, а если документы поступили в электронной форме - «в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов» (п. 9). Это срок регистрации, а не обещание, что квартира станет вашей в этот день: регистрацию могут и приостановить. Без нотариуса электронная подача срок обычной сделки не меняет, это я разобрала в справке электронная регистрация сделки

Электронная подача - обязанность нотариуса. После удостоверения договора он обязан подать заявление о регистрации в электронной форме незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, которые стороны установили в договоре, «если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом» (Основы о нотариате, ст. 55, ч. 2). Если электронно не получилось по причинам, за которые нотариус не отвечает, он подаёт документы на бумаге не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора (ч. 4)

Когда нотариус документы не подаёт. Если в ЕГРН стоит отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника, а договор от его имени подписал представитель по доверенности (ч. 3). Об этом стоит спросить заранее

И ещё одно отличие. По обычной сделке запись в реестр вносят по заявлениям всех, кто совершил сделку, если иное не установлено законом, а по нотариальной её можно внести по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса (ГК РФ, ст. 8.1, п. 3). Регистрируют при этом переход права собственности, а не сам договор (ГК РФ, ст. 551, п. 1)

Как проходит купля‑продажа квартиры через нотариуса: по шагам

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, сделка у нотариуса идёт так. У каждого шага своя норма

1. Выбираете нотариуса в регионе квартирыдоговор об отчуждении квартиры удостоверяет нотариус любого нотариального округа в том субъекте, где она находится (Основы о нотариате, ст. 56). Квартира в Москве - значит, нотариус Москвы, где бы вы ни жили. Как купить на расстоянии, я разобрала в справке как купить квартиру в другом городе
2. Передаёте документы и проект договоранотариус проводит правовой анализ представленных документов и полученной информации (ст. 16, ч. 2). Платные сведения он запросит сам, если вы их не принесли, и эти расходы оплачивают сверх тарифа (ст. 22, ч. 11). Какие документы нести, назовёт нотариус; общий список со стороны продавца - в справке документы для продажи квартиры
3. Нотариус проверяет собственника и ограничениячто квартира принадлежит продавцу и нет ограничений, обременений и иных обстоятельств, препятствующих сделке (ст. 55, ч. 1)
4. Разъяснение и подписаниев день сделки нотариус разъясняет смысл договора и сверяет его с вашими намерениями (ст. 54), стороны подписывают, нотариус удостоверяет договор
5. Деньги на публичный счёт нотариуса, если так решилипокупатель переводит деньги по заявлению о депонировании (ст. 88.1, ч. 1); как это устроено - в разделе о расчётах ниже
6. Подача на регистрацию в тот же деньв электронной форме, если стороны не возражают (ст. 55, ч. 2)
7. Регистрация перехода правав сроки из раздела выше (218-ФЗ, ст. 16)
8. Деньги продавцупродавец требует деньги, нотариус проверяет, что условие передачи наступило (ст. 88.1, ч. 4), и передаёт их

Если кто-то из сторон подписывает по доверенности, скажите нотариусу заранее: при отметке о личном участии собственника в ЕГРН он документы на регистрацию не подаст. Когда доверенность нужна и чем рискуете, есть в той же справке о покупке в другом городе

Расчёты через нотариуса: как устроено депонирование денег

Рассчитаться можно через самого нотариуса. Стороны вправе обратиться к нему «с совместным заявлением» о принятии денег на депонирование, чтобы он передал их продавцу «в порядке, в сроки и на условиях, которые указаны в таком совместном заявлении» (Основы о нотариате, ст. 88.1, ч. 1). Если сама сделка удостоверена нотариально и предусматривает депонирование, заявление может подать один покупатель

Деньги лежат на отдельном публичном счёте нотариуса, и зачислять на этот счёт собственные деньги нотариусу закон не разрешает (Основы о нотариате, ст. 87, ч. 5). Сначала действуют правила Основ о нотариате, а правила об эскроу применяются к таким отношениям в том, что Основы не установили сами (ГК РФ, ст. 327, п. 4). Когда продавец требует деньги, «нотариус обязан проверить наступление условий передачи» (ст. 88.1, ч. 4). Какое условие вы записали, такое он и проверит. Поэтому формулируйте его конкретно, например: переход права зарегистрирован за покупателем

При нотариальной сделке расчёты через нотариуса почти ничего не добавляют. При обычной на условных 15 млн они дороже самой нотариальной сделки. Как нотариус соотносится с аккредитивом и банковской ячейкой, я разобрала в справке альтернативная сделка

Когда идти к нотариусу, даже если закон не требует

Если закон нотариуса не требует, решение за вами. Я бы пошла к нотариусу в таких случаях

• Кто-то подписывает по доверенности или издалека. Законность сделки и право стороны на неё проверит нотариус, а не только вы по копиям
• Собственников несколько, и вы не уверены, подпадает ли сделка под обязательную форму. Например, в квартире есть доли или собственник - ребёнок. Ошибка в форме стоит всей сделки, а у нотариуса она будет в нотариальной форме в любом случае
• Важен срок. Один рабочий день при электронной подаче против семи по обычной сделке, по закону о регистрации и с той же оговоркой
• Хотите рассчитаться через нотариуса. По нотариальной сделке это 3 000 рублей в Москве в 2026 году, а по сделке в простой письменной форме на условных 15 млн - 79 200 рублей

И честно, когда я бы не переплачивала. Если сделка обычная: квартира продаётся целиком, все подписывают сами, документы уже проверяет ваш юрист, а расчёты идут через банк. Тогда нотариус по желанию - это 40 000 рублей в Москве в 2026 году на условных 15 млн, и платить их стоит, только если вам нужно то, что даёт именно он

Чего в этой справке нет

Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и почему

• Удалённых и электронных нотариальных сделок и порядка, когда сделку удостоверяют два нотариуса в разных регионах
• Наследства, завещания и доверенности подробно: про доверенность - в справке как купить квартиру в другом городе
• Тарифов других регионов: региональная часть везде своя, здесь только Москва на 2026 год
• Сравнения нотариуса с аккредитивом и банковской ячейкой: справка альтернативная сделка
• Налога при дарении квартиры: это другая тема

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Обычную покупку квартиры целиком можно провести без нотариуса, а в случаях, которые назвал закон, без него не обойтись. В Москве в 2026 году на условных 15 млн обязательная нотариальная сделка стоит 30 000 рублей, добровольная - 40 000, и за эти деньги нотариус проверяет законность сделки и собственника и сам подаёт документы на регистрацию. Расчёты через него в этот тариф не входят и оплачиваются отдельно. А подходит ли вам эта квартира и этот продавец - отдельная работа

В моей команде есть юрист и ипотечный брокер. Мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку для вашей безопасности и экономии времени. Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос и показываем все варианты
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Подробные и точные расчётыпо выбранным лотам
6. Если покупаете в новостройке, едем к застройщикуи согласовываем дополнительные скидки
7. Подписываеми помогаем с оформлением документов

Напишите, какую квартиру покупаете и кто в сделке, - начнём с разбора вашей ситуации