Главная/Статьи/Траншевая ипотека

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Траншевая ипотека: что это простыми словами и как посчитать платёж до и после сдачи дома

Обновлено: 16 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Траншевая ипотека - это кредит на квартиру в строящемся доме, который банк переводит застройщику частями: сначала 100 000 ₽, остальное ближе к сдаче дома. Проценты идут только на выданное, поэтому, пока дом строится, платёж маленький. В нашем примере на квартиру за 20 млн с кредитом 13 млн это 1 646 ₽ в месяц до второго транша и 214 316 ₽ после - против 203 361 ₽ по обычной ипотеке с первого месяца.

После второго транша платёж здесь выше обычного: ставка программы на этих условиях, без зарплатного дисконта, выше ставки обычной ипотеки. А цену квартиры при траншах в 16 из 35 вариантов программ в сводке TrendAgent на 15 октября 2026 года считают индивидуально - и надбавка к цене около 1 % уже съедает выигрыш. Ниже - условия, расчёт до и после, сравнение с обычной ипотекой и рассрочкой и вопросы, которые стоит задать до заявки

Маленький платёж на стройке - это отсрочка, а не скидка.

Наш пример: квартира 20 млн, взнос 7 млн, кредит 13 млн на 30 лет, второй транш через 24 месяца; ставка траншевой программы 19,7 % без зарплатного дисконта, обычной ипотеки - 18,7 %. Наш расчёт на условиях октября 2026 года

Что такое траншевая ипотека простыми словами

Банк переводит кредит не разом, а частями - траншами. Отсюда и название: траншевая ипотека, или ипотека траншами. Я объясняю её клиентам так: при траншах «ты начинаешь платить не на всю котлету денег», а кредит словно делится на кусочки, и процент идёт «только на кусочек». Кусочки в этом объяснении условные, а в программах сводки на 15 октября 2026 года первый транш везде одинаковый - 100 000 ₽

1. ПодписаниеБанк переводит первый транш - 100 000 ₽: в день подписания договора, при заключении договора долевого участия или после его регистрации
2. Пока дом строитсяВы платите только с выданной суммы - в нашем примере 1 646 ₽ в месяц
3. Второй траншБанк переводит остаток кредита, а при трёх-четырёх траншах - его часть, остальное позже. Срок задаёт программа: за несколько месяцев до разрешения на ввод, через 6 или 12 месяцев, к определённой дате
4. ПослеПлатёж идёт со всей суммы кредита - в нашем примере 214 316 ₽ в месяц

Деньги банка, как при обычной ипотеке на новостройку, идут на эскроу-счёт и лежат там до сдачи дома; разница только в том, что переводы на счёт идут траншами (Т-Ж, 15 мая 2026 года). Когда застройщик получает эти деньги и что с ними будет, если дом не сдадут, я разбирала в справке когда раскрывается эскроу-счёт

Какие условия у траншевой ипотеки в Москве сейчас

Во всех вариантах сводки на 15 октября банк один - Сбербанк. Условия программ я смотрю в сводке для брокеров, где видно, что предлагает каждый застройщик. Строка в ней - это вариант программы: дом или группа домов и условие, а не квартира и не жилой комплекс

Для сравнения - обычная ипотека того же банка. Ставка Сбера по рыночной ипотеке в обзоре ДОМ.РФ на 14 октября 2026 года - 18,7 %, средневзвешенная по рынку на первичном рынке - 18,74 % (обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ на 14 октября 2026 года). Ставка в обзоре не гарантирует ставку в вашем договоре: итоговый процент, как оговаривает сам обзор, зависит от взноса, дохода, кредитной истории, страхования и условий программы. Что сейчас происходит с ипотечными ставками в целом, я разбирала в справке стоит ли брать ипотеку сегодня. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Как посчитать платёж до и после сдачи дома: пример на 20 млн

До второго транша - 1 646 ₽, после - 214 316 ₽. Это наш пример на условиях программ октября, и вот как он выглядит рядом с обычной ипотекой:

Входы примера.

• Квартира 20 000 000 ₽ - условный круглый пример, не конкретный дом
• Взнос 7 000 000 ₽ (35 %), кредит 13 000 000 ₽ на 30 лет
• Ставка траншевой программы 19,7 %: базовые 20,7 % минус 1 п. п. за взнос от 30,1 %, без зарплатного дисконта
• Первый транш 100 000 ₽, второй - через 24 месяца
• Обычная ипотека 18,7 % - ставка Сбера по рыночной ипотеке в обзоре ДОМ.РФ на 14 октября 2026 года

Формула та же, что у любой аннуитетной ипотеки. Платёж P = S × r / (1 - (1 + r)^-n), где S - сумма долга, r - годовая ставка / 12, n - число месяцев. Как по ней посчитать обычный платёж на свою сумму и срок, я показывала в справке платёж по ипотеке

1. До второго траншаS = 100 000 ₽, ставка 19,7 %, n = 360: платёж 1 646 ₽
2. После второго траншаS = 12 999 864 ₽ - весь кредит за вычетом погашенного, ставка 19,7 %, n = 336: платёж 214 316 ₽
3. Обычная ипотекаS = 13 000 000 ₽, ставка 18,7 %, n = 360: платёж 203 361 ₽

До второго транша мы считаем аннуитет на выданные 100 000 ₽ на весь срок, после - аннуитет на весь остаток на оставшиеся месяцы; ставка не меняется, страхование и другие расходы по кредиту не учтены. Это наше допущение для примера; точный график по вашей сделке считает банк. Цифры здесь - наш расчёт на условиях октября 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Почему после второго транша платёж выше обычного. Ставка программы в примере - 19,7 %, у обычной ипотеки в обзоре - 18,7 %, и после полной выдачи траншевая дороже на 10 955 ₽ в месяц. Но это на этих ставках, без зарплатного дисконта. Если ставка программы 18,7 % - например, с зарплатной картой, - платёж после второго транша 203 709 ₽, почти как обычный 203 361 ₽, а по сумме за 30 лет транши дешевле на 4,73 млн. При ставке 20,7 % на тех же входах - 224 967 ₽ после, и по сумме дороже на 2,42 млн. Поэтому, когда мне показывают платёж в полторы тысячи, я первым делом считаю, каким он станет после сдачи дома

Траншевая или обычная ипотека: что выгоднее по деньгам?

Чем дольше стройка, тем больше выигрыш траншей. Тот же пример, меняется только срок до второго транша:

Сумма за 30 лет - простая сумма всех платежей, без поправки на инфляцию, страхования и других расходов по кредиту

За 24 месяца стройки по обычной ипотеке вы отдадите банку 4 880 658 ₽, и почти всё это - проценты: 4 858 241 ₽, а долг уменьшится всего на 22 418 ₽. По траншевой за те же месяцы - 39 512 ₽. Но потом платёж траншевой выше, и эта разница копится до конца срока. При годе до сдачи более высокая ставка съедает выигрыш стройки целиком, при трёх годах выигрыш заметный. Т-Ж пишет о том же: большая экономия выходит, когда до сдачи дома несколько лет (Т-Ж, 15 мая 2026 года)

Удорожание: когда маленький платёж уже оплачен в цене квартиры

При траншах важна не только ставка, но и цена, по которой вам продают квартиру. В сводке цена записана по-разному:

Сводка программ траншевой ипотеки TrendAgent на 15 октября 2026 года, раздел «Москва» (туда входят и проекты Подмосковья). Ещё в одном варианте - базовая цена, в одном - надбавка по ступеням взноса

Про ступени - отдельно. В одной из программ сводки надбавка к цене прямо зависит от взноса: чем меньше вы платите сразу, тем она выше, а при взносе от половины цены её нет. А Т-Ж пишет так: «Квартиры по траншевой ипотеке могут продавать с удорожанием до 10% - зависит от конкретного застройщика и ЖК» (Т-Ж, 15 мая 2026 года)

Надбавка около 1 % съедает весь выигрыш. Тот же пример на 24 месяца, взнос тот же, надбавка добавлена к кредиту:

Точка, где выигрыш исчезает, в нашем примере - надбавка около 1,05 % цены, 209 455 ₽. Поэтому спрашивайте две цены: при траншевой ипотеке и при полной оплате или обычной ипотеке. Как застройщик закладывает низкую ставку в цену квартиры, я разбирала в справке кто платит за низкую ставку, а почему цена за деньги сразу и частями разная - в справке скидка при рассрочке и при полной оплате

Если вы переезжаете и снимаете жильё, пока дом строится

На стройке транши снимают двойную нагрузку, после ключей - платёж выше. Тот же пример, плюс аренда однушки или студии у девяти станций метро нашего замера - от 60 000 до 90 000 ₽ в месяц по медианам выборки ЦИАН на 21 сентября 2026 года (подробно в справке снимать первое время или покупать сразу):

За 24 месяца стройки с арендой 60 000 ₽ траншевая обходится в 1 479 512 ₽ против 6 320 658 ₽ у обычной, с арендой 90 000 ₽ - в 2 199 512 ₽ против 7 040 658 ₽. Финансы Mail так и называют это плюсом траншей: «возможность совмещать аренду жилья с выплатами по ипотеке, пока финансовая нагрузка на заемщика не возрастет после выплаты второго транша» (Финансы Mail, 22 января 2026 года). Но после ключей аренды нет, а платёж траншевой в нашем примере выше обычного

С переезжающими я обычно начинаю с простого вопроса: сколько вы платите за аренду сейчас и какой платёж сможете нести после ключей. И при переезде я смотрю прежде всего готовое жильё - жить надо сразу, почему так, в справке готовый дом или стройка при переезде. Если же вы всё-таки выбираете дом, который ещё строится, транши помогают пережить годы стройки, но считать надо весь путь до ключей и после них. Где жить, пока дом строится, - в разборе когда заехать в новостройку

Чем транши отличаются от рассрочки застройщика

Транши - это кредит банка, рассрочка - ваши деньги частями. Разница по главным пунктам:

Рассрочку против ипотеки на цифрах, с другим примером и своими входами, я считала в справке рассрочка или ипотека: расчёт. С траншами её роднит одно: и там и там цена квартиры может отличаться от цены при полной оплате, поэтому сравнивать надо итоговые суммы, а не первый платёж

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Собрала в две колонки, у каждого пункта - откуда он

Финансы Mail называют ещё один минус, и с ним я согласна: низкий платёж до сдачи дома может ввести в заблуждение, и человек «не учтет, что после перечисления всех траншей его платежи многократно возрастут» (Финансы Mail, 22 января 2026 года)

Что спросить в банке и у застройщика до заявки

Пройдитесь по списку до подписания договора долевого участия

Чего в этой справке нет

Того, чего нет в открытых источниках:

• Как Сбербанк считает платёж до второго транша. Мы этого не знаем, поэтому в примере это наше допущение
• Проверяет ли банк доход заново перед вторым траншем. Источники об этом не говорят твёрдо
• Надбавка к цене в рублях по конкретным домам. Сводка её не называет, кроме одной программы со ступенями

Об этом говорим на консультации по вашему дому, а условия семейной ипотеки, если вы выбираете между ней и траншами, - в справке семейная ипотека в 2026 году

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Маленький платёж на стройке - только половина расчёта. Прежде чем подписывать ДДУ по траншевой программе, я посчитаю платёж после сдачи дома под ваш доход, сравню цену при траншах с ценой при полной оплате и с обычной ипотекой - и скажу, какой вариант дешевле именно вам. Скажу своими словами: «я вам посчитаю, я вам подскажу, я вам подберу, я вам выберу под ваш возможный комфортный платеж варианты, я согласую выгодные»

Схема непривычная, и это нормально: «иногда может быть от этого тревожно, но по факту это все юридически грамотно делается и мы помогаем с этим разобраться». В команде есть ипотечный брокер - с ним все вопросы по программе можно задать заранее. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно вы хотите жить
2. ПодборМы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам выбранных лотов
5. У застройщикаЕдем к застройщику и согласовываем дополнительные скидки
6. СделкаПодписываем и помогаем с оформлением документов: помогаем принять решение и сопровождаем