Главная/Статьи/Комбо-ипотека

ИПОТЕКА · РАЗБОР С РАСЧЁТОМ · СЕНТЯБРЬ 2026

Комбо-ипотека по семейной: сколько стоит рыночная часть

Обновлено: 19 сентября 2026 · 34 мин чтения · Татьяна Рогачева

Есть только 12 миллионов, хочу квартиру побольше, но не влезаю в бюджет семейной ипотеки

Так я формулирую задачу, ради которой написана эта статья

Отвечаю сразу: взять больше 12 млн можно, и это разрешает сама программа, а не хитрость банка. Льготная ставка действует только на часть кредита в пределах лимита: с 1 октября 2026 года ставка и лимит зависят от числа детей, а в правилах до 30 сентября это было записано так - ставка до 6 % действует «только в отношении части кредита, не превышающей 6 или 12 млн рублей соответственно», а на сумму сверх лимита «кредитным договором может быть установлена иная процентная ставка» (Минфин России, условия программы, открыто 18 сентября 2026 года). Там же назван потолок: с рыночной частью максимальная сумма кредита - до 30 млн рублей включительно для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 15 млн для других регионов

Вопрос не в том, дадут ли, а в том, во что это обходится. Возьмём квартиру за 25 млн: взнос 20 % - это 5 млн, кредит 20 млн, из них 12 млн идут под 12 % (так с 1 октября 2026 года платит семья с одним ребёнком), а 8 млн - по рыночной ставке. Рыночная часть - это 40 % суммы кредита, но 50,4 % ежемесячного платежа: 125 342 ₽ из 248 775 ₽. Это мой расчёт на примере, а не условия конкретного банка, и все шесть допущений я называю ниже. Прежде чем брать рыночную часть, стоит пройти ещё четыре пути закрыть ту же разницу - они в статье тоже посчитаны

Можно ли взять по семейной ипотеке больше 12 млн?

Да. И это не серая схема, о которой шепчутся в ипотечном центре, а прямая норма программы - просто написана она так, что в глаза не бросается

Смотрите, из чего она складывается. Льготная ставка привязана не ко всему кредиту, а к его части: до 6 % «только в отношении части кредита, не превышающей 6 или 12 млн рублей соответственно», а «в отношении суммы, превышающей 6 млн рублей/12 млн рублей, кредитным договором может быть установлена иная процентная ставка» (Минфин России, условия программы). Дальше там же сказано, до каких пределов эту сумму можно увеличить: «Максимальная сумма кредита в этом случае составит: до 30 млн рублей (включительно)» для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 15 млн рублей для других регионов

Читается это так. Первое - 12 млн рублей остаются льготными, и на них ставка до 6 %. Второе - всё, что сверх, банк даёт по своей ставке, и никакой льготы там нет. Третье - суммарный кредит не может быть больше 30 млн рублей, сколько бы ни стоила квартира. И четвёртое, о чём забывают чаще всего: первоначальный взнос никуда не девается, он по-прежнему «не менее 20 % от стоимости приобретаемого жилья за счет собственных средств, в том числе за счет средств материнского капитала»

Так устроены договоры до 30 сентября 2026 года. По договорам с 1 октября механика та же, меняются две цифры: льготная часть - 12, 15 или 18 млн по числу детей, ставка на неё - от 12% с одним ребёнком до 4% с пятью и больше. Потолок всего кредита и взнос 20% прежние (решение Минфина от 22 сентября 2026, п. 38 и 40)

Дальше этой нормы я не иду намеренно. Она говорит, что программа допускает увеличение суммы по рыночной ставке, и называет потолок. Она не говорит, что такой кредит обязан выдать любой банк и что вашу заявку одобрят: решение по заявке принимает банк по своим правилам

Чем комбо-ипотека отличается от двух отдельных кредитов

Слово «комбо» люди приносят из банковских калькуляторов, а у оператора программы оно звучит длиннее. Формулировка такая: «Заёмщик может оформить часть кредита на условиях программы Семейной ипотеки по ставке 6%, а оставшуюся часть оплатить на рыночных условиях или получить в рамках региональной ипотечной программы», и дальше - «Семейную ипотеку с увеличенным размером кредита называют комбинированной» (СПРОСИ.ДОМ.РФ, инструкция по семейной ипотеке, обновлена 3 июня 2026 года, открыто 18 сентября 2026 года)

Главное отличие от двух отдельных кредитов - в том, что это одна покупка и одна квартира в залоге, а не ипотека плюс потребительский кредит на стороне. Обе части идут по одной сделке, и лимит считается по ней же. У оператора программы приведён и свой пример устройства: «если вы хотите взять кредит в Саратовской области в размере 10 млн рублей на 20 лет, вы можете получить 6 млн рублей по ставке 6%, а еще 4 млн рублей - на рыночных условиях». Это чужой пример и другой регион - наш, по Москве, посчитан ниже

И честная оговорка оттуда же, которую стоит запомнить: «Некоторые банки предлагают комбинированную ипотеку, если бюджет покупки превышает лимит по госпрограмме». Некоторые - значит не все. Поэтому вопрос о том, даёт ли банк комбинированную ипотеку и до какой суммы, задаётся до заявки, а не после того, как льготную часть одобрили

Есть и вторая сторона, о которой стоит знать заранее. Рыночная часть не обязана оставаться с вами навсегда: по программе доступно рефинансирование кредитов, выданных на условиях комбинированной ипотеки, причём «по рыночной ставке рефинансируется только комбинированная часть кредита, а льготная часть не меняется» (тот же источник). Даты, с которой это работает, я здесь не называю: открытые источники о ней расходятся, и пока они спорят, надёжнее считать платёж по сегодняшней ставке. Что вообще меняется в программе и что обсуждают ведомства - в материале семейная ипотека в 2026 году: условия. Как рефинансируют рыночную часть и сколько это даёт в платеже, я разобрала в статье рефинансирование семейной ипотеки

Сколько стоит рыночная часть: расчёт на квартире за 25 млн

Здесь самая полезная арифметика статьи. Считаю на квартире за 25 млн рублей - это верхний из двух форматов, которые я разбираю в этой теме, а нижний, на 16 млн, разберу следом

Лента расчёта простая, повторите её на своей цене

1. Цена и взносквартира 25 млн рублей, взнос 20 % - это 5 млн рублей своими деньгами. Меньше нельзя: программа требует взнос «не менее 20 %» из собственных средств
2. Кредит и его частикредит 20 млн рублей. Из них 12 млн - льготная часть под 12 % (один ребёнок, договор с 1 октября 2026 года), остальные 8 млн - рыночная часть. Весь кредит укладывается в потолок 30 млн
3. Платёж по льготной части12 млн под 12 % на 30 лет дают 123 434 ₽ в месяц
4. Платёж по рыночной части8 млн под 18,73 % на тот же срок дают 125 342 ₽ в месяц
5. Платёж вместе248 775 ₽ в месяц. Меньшая часть кредита стоит больше большей

Две цифры из этих трёх стоит держать рядом, и сравниваю я их на одной и той же квартире, с тем же сроком и теми же ставками. Первая - 40 % против 50,4 %: рыночная часть занимает меньше половины кредита, а съедает половину платежа, потому что ставка по ней в полтора раза выше льготной. Вторая - 64 579 ₽: если бы программы не было вовсе, те же 20 млн под 18,73 % стоили бы 313 354 ₽ в месяц вместо 248 775 ₽. Льготная часть работает и экономит серьёзные деньги - но платёж всё равно определяет рыночный хвост

Тот же перекос виден на длинной дистанции. За 30 лет при полном сроке и без досрочных погашений переплата по льготным 12 млн составит 32 436 064 ₽, а по рыночным 8 млн - 37 122 980 ₽. Это не повод пугаться: досрочные погашения и рефинансирование рыночной части в расчёт не заложены, и именно на них стоит планировать первые годы

Шесть допущений этого примера, все до одного

• Платёж и срок. Платёж аннуитетный, срок 30 лет у обеих частей - это срок банка, а не условие программы
• Ставки. Льготная часть под 12 % - семья с одним ребёнком по договору с 1 октября 2026 года (решение Минфина от 22 сентября 2026, п. 40), рыночная под 18,73 % - средневзвешенная ставка первичного рынка на 16 сентября 2026 года; у вашего банка она будет своя
• Взнос. Взнос ровно 20 % и вносится своими деньгами
• Расходы на сделку. Страховки, комиссии, полная стоимость кредита и расходы на сделку не учтены
• Досрочные погашения. Досрочных погашений и рефинансирования в расчёте нет
• Цена. Цена квартиры не меняется, рост цен не считается

Уберите любое допущение - числа поедут, порядок величины останется. Расчёт воспроизводится скриптом, и тот же скрипт отбрасывает типовую ошибку этой темы: когда весь кредит считают по одной средней ставке между льготной и рыночной вместо двух частей отдельно

Сколько своих денег нужно, чтобы рыночной части не было вовсе

Обратная задача решается в одно действие, и начинать удобнее с неё. Своих денег нужно столько, чтобы кредит уложился в льготные 12 млн, но не меньше обязательных 20 % цены. Формула такая: свои = 20 % цены или цена минус 12 млн - смотря что больше

Мой расчёт по формуле выше. Строка про 16 млн - это второй формат разбора: 12 млн одобренной льготной части плюс 4 млн взноса. Платёж выходит 123 434 ₽ под 12 %, и рыночной части нет вообще. В строке про 25 млн своих больше половины цены - а при этом по правилам с 1 октября 2026 года ставка не выше 6 %

Из таблицы видно, где проходит граница. До 14 млн рублей рыночная часть не нужна: хватает обязательного взноса. От 15 млн и выше каждый следующий миллион цены требует целого миллиона своих денег - потому что льготный лимит стоит на месте, а цена растёт. Поэтому на московских бюджетах вопрос, где взять недостающее, возникает почти у каждой семьи, и отвечать на него лучше до того, как выбрана конкретная квартира. Чем закрывают сам взнос, кроме накоплений, я разбирала отдельно - в статье про первоначальный взнос по семейной ипотеке, а что стоит за предложениями, где взнос вносит застройщик, посчитано в справке семейная ипотека без первоначального взноса

А если лимита на вашу квартиру хватает, задача разворачивается в обратную сторону - какой потолок цены даёт ваш взнос и что на эти деньги берут, посчитано в справке какую квартиру купить по семейной ипотеке в Москве

Пять путей закрыть разницу и чем платишь за каждый

Комбо-ипотека - самый заметный путь, но не единственный и далеко не всегда лучший. Собрала все пять в одну таблицу вместе с ценой каждого: не в рублях комиссии, а в том, чем вы за него расплачиваетесь

Перечень путей мой: это то, что я перебираю, когда льготного лимита на выбранную квартиру не хватает; цифры по комбо - из расчёта выше. Условия рассрочек и трейд-ина у каждого застройщика свои, поэтому чисел по ним здесь нет: они живут в отдельных статьях со своими замерами

Перебирать эти пять путей удобнее в таком порядке. Сначала - есть ли у семьи свои деньги, которые просто не участвуют в расчёте: квартира в другом городе, доля, накопления. Потом - что даёт их превращение в деньги: сроки, дисконт, где жить между сделками. И только потом - рыночная часть, потому что она единственная из пяти путей стоит одинаково каждый месяц все 30 лет. Подробности по каждому пути - в отдельных материалах: рассрочка от застройщика, трейд-ин квартиры и субсидированная ипотека от застройщика, где ставку снижают за счёт цены объекта

Отдельной строкой - материнский капитал. Он не закрывает разницу целиком, но программа прямо засчитывает его в собственные средства: взнос вносится «за счет собственных средств, в том числе за счет средств материнского капитала». Сумм я здесь не называю намеренно, они разобраны в материале семейная ипотека и материнский капитал. И ещё одно решение, которое часто оказывается самым дешёвым, - пересмотреть сам объект: иногда дешевле поменять район или корпус, чем обслуживать лишние миллионы по рыночной ставке

Ипотека траншами: кому она подходит

Этот путь вспоминают реже всех, а спрашивают про него охотно - из-за маленького платежа на старте. Устроен он так: банк переводит деньги застройщику не разом, а частями - первую при подписании договора долевого участия, а сколько всего будет траншей, зависит от условий застройщика. Главное в этой механике - когда приходит вторая часть: «Второй и последующие банк перечислит уже после сдачи дома в эксплуатацию» (Финансы Mail, материал от 22 января 2026 года, с комментарием доцента кафедры экономической политики и экономических измерений Госуниверситета управления Натальи Казанцевой, открыто 18 сентября 2026 года)

Дальше - самое важное, ради чего это вообще берут. Первый транш - это «в среднем 10-50% от общей суммы займа на эскроу-счет», а до перечисления следующего транша у заёмщика идут «минимальные выплаты». Причина низкого платежа названа там же и она честная: «проценты начисляются только на выданную сумму кредита, а не на всю его величину». Пока дом строится, вы обслуживаете не весь долг, а его часть

И ограничения, без которых картина неполная. Первое - маленький платёж заканчивается: после сдачи дома банк переводит остаток, и платёж становится полным. Второе - выбор квартир не ваш: «Какие из построенных квартир подходят для продажи по траншевой ипотеке, решает застройщик». Третье - первоначальный взнос по таким программам «может быть выше, чем в обычном случае». Поэтому транши - не способ сэкономить, а способ пережить период стройки, когда вы одновременно снимаете жильё и платите за строящееся

Ставку и правила траншевых программ здесь числом не называю: это продукт конкретного банка и конкретной стройки, у него нет единой нормы. Спросить про них нужно у своего банка - вопрос стоит в чек-листе ниже. На условиях октября 2026 года я посчитала ставки и платёж траншевой ипотеки отдельно

Как выбрать путь под свою ситуацию: пример на цифрах

Соберу разбор в один пример. Он обобщённый: герой собран из типичных портретов покупателей, а все цифры взяты из расчёта этой статьи. Это не реальная сделка и не рассказ о конкретном клиенте

Разница между путями - 138 140 ₽ в месяц на одной и той же квартире, при том же сроке и тех же ставках. Это и есть цена решения продавать или пока не продавать, выраженная в деньгах. Но сводить выбор к одной цифре я не буду: за путём Б стоит продажа, у которой свои сроки, свой дисконт и вопрос, где жить между сделками

Поэтому на разборе мы считаем не только платёж. Первое - за сколько реально продаётся такая квартира в своём городе и что будет, если она продаётся дольше. Второе - можно ли состыковать сделки через трейд-ин, чтобы не жить на два дома. Третье - подойдёт ли рассрочка как мост: взять её сейчас, а закрыть деньгами от продажи. Четвёртое - что будет с платежом, если продажа сорвётся и рыночная часть останется с вами надолго. Эти вопросы и есть содержание разбора, а не выбор между двумя цифрами

Вывод примера простой и он же главный совет статьи: путь выбирается не по ставке, а по тому, есть ли чем закрыть разницу и как быстро. Ставка - следствие выбора, а не его причина

Что сейчас со ставками и с условиями программы

Скажу ровно то, что известно из документов на дату этой статьи, и ни слова прогноза

По ставке рыночной части. На 16 сентября 2026 года ставки по рыночной ипотеке «находятся в диапазоне от 15,9% до 19,4% годовых», средневзвешенная - 18,73 % на первичном рынке и 18,67 % на вторичном, а «по льготным ипотечным программам средняя ставка составляет 6% годовых» (СПРОСИ.ДОМ.РФ, обзор ставок, открыто 18 сентября 2026 года). Рыночную среднюю я и беру в расчёт - и именно поэтому ваш платёж будет отличаться от моего примера. Льготная 6 % из того же обзора относится к договорам до 30 сентября: для новых в расчёте стоит 12 % по решению Минфина

По ключевой ставке. «11 сентября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Следующее заседание Совета директоров по ключевой ставке запланировано на 23 октября» (тот же обзор). Дальше там стоит оговорка, которая закрывает соблазн угадывать: «Ключевая ставка влияет на стоимость кредитов, но ипотечные ставки не меняются автоматически вслед за решением Банка России». Поэтому обещать вам, что рыночная часть подешевеет к зиме, я не стану - я не знаю этого, как не знает никто

По условиям программы. С 1 октября 2026 года для новых договоров действуют новые условия (решение Минфина от 22 сентября 2026, п. 38 и 40). Для Москвы и области: один ребёнок младше 7 лет - 12% и до 12 млн рублей, двое детей - 10% и до 15 млн, трое - 8%, четверо - 6%, пятеро и больше - 4%, до 18 млн; субсидирование - не дольше 15 лет. Для комбинированной сделки это значит: льготная часть стала дороже, а у семей с двумя и более детьми - больше. Потолок всего кредита с рыночной частью не изменился: до 30 млн в Москве, Петербурге и их областях, до 15 млн в остальных регионах (там же, п. 40, пп. «д»). Все новые условия - в материалах семейная ипотека в 2026: условия до и после 1 октября и семейная ипотека с одним ребёнком

Про сезон. Август и сентябрь - пик спроса семей, которые переезжают к учебному году, и в эти недели показы и брони идут плотнее. Но это сезонность, а не закрывающаяся дверь: те же покупатели продолжают покупать и позже, и решать вопрос на 25 млн рублей в спешке ради даты в календаре - плохая идея

Что спросить в банке и у застройщика до заявки

Эти девять вопросов закрывают почти все неприятные сюрпризы комбо-ипотеки. Задавайте их именно так, как написано: вопрос про платёж вообще и вопрос про платёж по каждой части отдельно - это разные вопросы с разными ответами

Список собран по условиям программы, инструкции оператора и расчёту этой статьи. Пояснения к вопросам мои

Где здесь обычно ошибаются

Соберу в одном месте то, что дороже всего стоит - по порядку, как это случается в сделке

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Взять по семейной ипотеке больше 12 млн рублей можно - программа сама это разрешает и ставит потолок 30 млн рублей для Москвы и области. Но льготной остаётся только часть до 12 млн, а всё, что сверх, идёт по рыночной ставке: в моём примере на квартире за 25 млн рублей рыночные 8 млн - это 40 % суммы кредита и 50,4 % платежа, 125 342 ₽ из 248 775 ₽. Чтобы обойтись без рыночной части, своих нужно 20 % цены или цена минус 12 млн - смотря что больше. И прежде чем брать её, стоит пройти четыре других пути: рассрочку, трейд-ин, продажу своей квартиры и транши. В примере выше разница между двумя путями на одной квартире вышла 103 815 ₽ в месяц

Если хотите пройти это вместе со мной, порядок работы такой

1. Вы рассказываете запрос и бюджеткакой у вас бюджет, какой запрос, в каком районе ориентировочно вы в целом хотите
2. Я подбираю вариантыподбираем максимально рентабельные варианты под ваш запрос
3. Встреча в Zoom с предварительными цифрамиразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договордоговорились о сотрудничестве - подписываем договор
5. Подробные расчёты по выбранным лотамделаем подробные, точные по цифрам расчёты выбранных лотов. Здесь и видно, во что обходится рыночная часть на каждом конкретном лоте: обе части кредита, платёж и весь срок
6. Переговоры о дополнительной скидкеедем к застройщику и начинаем согласовывать ещё дополнительные скидки
7. Подписание и помощь с документамиподписываем и помогаем с оформлением документов

Сроков этапов в этом маршруте нет намеренно: они зависят от того, как быстро складывается решение у вас. В семейной покупке акцент я делаю на помощь в принятии решения и сопровождение, а не на цифры отдачи

Что даёт работа со мной сверх калькулятора. Я работаю со всеми застройщиками, поэтому выбор получается непредвзятый - он строится под ваш сценарий жизни, а не под чью-то рекламу. Отсюда и та часть, которую в открытой продаже не видно: лоты вне открытой продажи и скидки, которых частнику напрямую не дают. И честная граница: ставку я не назначаю, за банк не решаю и одобрения не обещаю

В каждом случае свои нюансы, и обсуждать их правильнее лично. Сначала собирается стратегия, и уже под неё считаются платёжный план и объект

Напишите мне со своей задачей, разберём вместе. С чего вам удобнее начать: посчитать платёж с рыночной частью на вашей квартире или сначала посмотреть, чем можно закрыть разницу без неё?