Главная/Статьи/Квартира по семейной

ИПОТЕКА · СПРАВКА С РАСЧЁТОМ · СЕНТЯБРЬ 2026

Какую квартиру купить по семейной ипотеке в Москве, если своих 2-3 млн

Обновлено: 1 октября 2026 · 37 мин чтения · Татьяна Рогачева

Есть семейная ипотека на 12 миллионов и 2-3 миллиона своих - какую квартиру и где в Москве на это можно купить?

Так я формулирую задачу, ради которой написана эта статья

Отвечаю сразу, и ответ окажется не тем, которого ждут. Ваш потолок цены задаёт не лимит 12 млн, а ваш первоначальный взнос. Программа требует взнос «не менее 20 % от стоимости приобретаемого жилья за счет собственных средств, в том числе за счет средств материнского капитала» (Минфин России, условия программы, открыто 19 сентября 2026 года). Отсюда и правило: цена не может быть больше, чем ваши деньги, делённые на 0,2

Отсюда вся арифметика статьи. Со своими 2 млн рублей потолок цены - 10 млн, кредит выходит 8 млн, и 4 млн льготного лимита вы не выбираете вовсе. Со своими 3 млн потолок - уже 15 млн, кредит ровно 12 млн, лимит использован целиком, платёж 123 434 ₽ в месяц. Лишний миллион взноса поднимает потолок сразу на пять миллионов - это мой расчёт-пример на ставке 12 % (семья с одним ребёнком, договор с 1 октября 2026 года) и сроке 30 лет, все пять допущений я называю ниже

Сколько на самом деле можно потратить

Арифметика на входе выглядит простой: есть лимит 12 миллионов, есть какие-то свои деньги, складываем - вот и бюджет. Эту логику я описываю так: «у людей, как правило, 2-3 миллиона каких-то своих где-то накоплено, то есть максимум это 14»

Сложение верное ровно в одной точке - при взносе 2,8 млн рублей. Во всех остальных случаях оно даёт цифру, которой у вас нет, и это не придирка: на этой цифре люди выбирают район, смотрят квартиры и подписывают бронь

Причина в том, что взнос привязан к цене квартиры, а не к остатку после кредита. Формулировка программы короткая и жёсткая: первоначальный взнос - «не менее 20 % от стоимости приобретаемого жилья за счет собственных средств, в том числе за счет средств материнского капитала» (Минфин России, условия программы). Проверьте на себе: если своих 2 млн, а квартира стоит 14 млн, двадцать процентов от неё - это 2,8 млн. Вам не хватает восьмисот тысяч, и сделка по правилам программы просто не складывается

Второе ограничение - сам лимит. Максимальная сумма льготного кредита - «до 12 млн рублей (включительно) - г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург, Ленинградская области» (тот же источник). Ставка при этом «до 6 % только в отношении части кредита, не превышающей 6 или 12 млн рублей соответственно». Потолок цены поэтому - меньшее из двух чисел: сколько разрешает взнос и сколько разрешает лимит

Отсюда вывод, ради которого написан весь этот раздел. Первое - пока своих меньше трёх миллионов, ограничивает вас не программа, а доля взноса, и разговор про лимит 12 млн к вашему случаю отношения не имеет. Второе - каждый миллион, добавленный во взнос, поднимает потолок цены на пять миллионов, и другого такого рычага в этой задаче нет. Третье - считать надо от своих денег вперёд, а не от понравившейся квартиры назад

Как за минуту посчитать свой потолок цены

Считается на телефоне, без калькулятора ипотеки и без банка. Возьмите ровно ту сумму, которая реально уйдёт во взнос

1. Соберите свои деньгинакопления плюс материнский капитал, если решили направить его сюда: программа прямо засчитывает его в собственные средства
2. Разделите на 0,2это первый потолок - максимальная цена, при которой ваш взнос дотягивает до обязательных 20 %
3. Прибавьте к своим деньгам 12 млнэто второй потолок - максимальная цена, при которой кредит укладывается в льготный лимит
4. Возьмите меньшее из двух чиселэто и есть ваш потолок цены. До взноса в 3 млн рублей меньшим всегда будет первое число

Пример на нецелой сумме, чтобы было видно, что формула работает на любых деньгах. Своих 2 350 000 ₽: делим на 0,2 - получаем 11,75 млн; прибавляем 12 млн - получаем 14,35 млн; берём меньшее. Потолок цены 11,75 млн рублей, кредит 9,4 млн, платёж 96 690 ₽ в месяц под 12 %. Ровно эту сумму и стоит забивать в фильтр поиска вместо круглого числа из головы

Тот же расчёт с любыми ставками и сроками можно прогнать в калькуляторе семейной ипотеки: он делит кредит на льготную и рыночную части и показывает платёж по каждой. Чем вообще можно закрыть сам взнос, кроме накоплений, разобрано в статье про первоначальный взнос по семейной ипотеке

Какой платёж выходит на каждой ступени

Потолок цены - половина ответа. Вторая половина - платёж, потому что именно его банк сравнит с вашим доходом, а вы - со своей нынешней арендой. Собрала всю лестницу в одну таблицу

Мой расчёт, а не предложение банка. Скрипт расчёта проверяет сам себя и отбрасывает типовую ошибку этой темы - счёт потолка как «свои плюс 12 млн»: при своих 2 млн он даёт 14 млн, а взнос при такой цене получается 14,3 % вместо минимальных двадцати

Что тут стоит прочитать внимательно. Расстояние между крайними ступенями - 41 145 ₽ в месяц. Столько стоит решение добрать миллион во взнос, и взамен вы получаете пять миллионов сверху к цене квартиры. Ни один другой ход в этой задаче такой отдачи не даёт

И вторая цифра, которую легко упустить из виду. За тридцать лет при полном сроке и без досрочных погашений выплаты составят 29 624 043 ₽ на нижней ступени и 44 436 064 ₽ на верхней; переплата - 21 624 043 ₽ и 32 436 064 ₽ соответственно. Досрочные погашения в расчёт не заложены, а именно они срезают эту сумму сильнее всего. И если за первый год долг опустится до половины цены, ставка станет не выше 6% - это прямо записано в правилах программы

Пять допущений этого расчёта, все до одного

• Платёж и срок. Платёж аннуитетный, срок 30 лет - это срок банка, а не условие программы
• Взнос. Взнос ровно 20 % цены, то есть минимум по программе; банк вправе требовать больше
• Ставка и лимит. Ставка 12 % на весь срок - семья с одним ребёнком, договор с 1 октября 2026 года; весь кредит в пределах льготных 12 млн, рыночной части нет. После 15 лет государство перестаёт доплачивать банку, и ставка может стать выше - в расчёте это не учтено
• Расходы на сделку. Страховки, комиссии и расходы на сделку не учтены
• Цена. Цена квартиры не меняется в ходе сделки, скидки застройщика не учтены

Что меняется в этом расчёте с 1 октября

Всё, что выше, посчитано под 12% - для семьи с одним ребёнком по договору с 1 октября 2026 года. Ставка и лимит в Москве и области зависят от числа детей, а до 30 сентября у всех было 6% (решение Минфина от 22 сентября 2026, п. 38 и 40)

Формула потолка цены остаётся той же: меньшее из двух чисел, свои деньги, делённые на 0,2, и свои деньги плюс лимит. На своих 2-3 млн рублей потолок по-прежнему задаёт взнос, поэтому цены на ступенях не меняются: 10, 13 и 15 млн. Меняется платёж

Мой расчёт на тех же допущениях, что выше, только ставка другая. Субсидирование по новым условиям - не дольше 15 лет, после него ставка не выше меньшего из двух: ставка договора плюс 4 п. п. или ключевая ставка Банка России плюс 3 п. п. В расчёте ставка взята на весь срок

Что из этого следует. Первое - для семьи с одним ребёнком тот же кредит 12 млн с 1 октября стоит на 51 488 ₽ в месяц дороже, и банк сравнит с доходом уже этот платёж. Второе - семье с двумя детьми лимит вырастает до 15 млн, но пригодится он только при своих деньгах больше 3 млн: до этой суммы потолок по-прежнему ставит взнос. Третье - вернуться к 6% по новому договору можно, если своими оплачено не меньше половины цены сразу или долг за первый год снижен до половины цены. На ступенях этой статьи свои деньги - 20% цены, поэтому для них действует ставка по числу детей

Все новые ставки и лимиты, включая регионы, собраны в статье семейная ипотека в 2026: условия до и после 1 октября

Что вообще можно купить по программе в Москве

Здесь легко потерять время: посмотреть вторичку, влюбиться в квартиру и только потом узнать, что льготной ставки на неё не будет. Поэтому границу лучше знать до просмотров

Первое основание на льготную ставку сформулировано так: «семьи, в которых есть ребенок в возрасте до 6 лет (включительно)». Для такой семьи перечень целей кредита открывается покупкой «готового или строящегося жилого помещения у застройщика по ДДУ или ДКП». В том же перечне - покупка у закрытого паевого инвестиционного фонда, у Фонда развития территорий или Московского фонда реновации жилой застройки, а также строительство дома по договору подряда через эскроу (Минфин России, условия программы, открыто 19 сентября 2026 года). Кредитный договор при этом должен быть заключён «до 31 декабря 2030 г.»

Вторичка в этом перечне тоже есть, но не московская. Разрешена покупка готового жилья в городах, где строек нет или строится не больше двух домов, и дальше идёт прямая оговорка: «за исключением населенных пунктов, входящих в состав города федерального значения Москва, города федерального значения Санкт-Петербург, Московской области и Ленинградской области». В Москве и Подмосковье этот путь закрыт текстом самого условия, а не практикой банков. Подробный разбор - в статье про семейную ипотеку на вторичное жильё

Дальше нормы я не иду намеренно. Она говорит, какие цели кредита допускает программа, и не говорит, что банк обязан одобрить вашу заявку: решение по заявке принимает банк по своим правилам

На что хватает в разных частях Москвы

Сразу оговорю выборку, иначе числа ниже прочтутся неправильно. Это индекс цен готового жилья по макролокациям за август 2026 года, посчитанный «без учета элитного жилья» (ИРН, обзор рынка Новой Москвы и Подмосковья, опубликован 2 сентября 2026 года, открыто 19 сентября 2026 года). По семейной ипотеке в Москве покупают новостройку у застройщика, и цена метра в конкретном корпусе от индекса отличается. Поэтому берём эти числа как ориентир по географии цен, а не как прайс

Внутри Новой Москвы разброс того же индекса готового жилья тоже заметный: Новомосковский округ - 227 842 ₽ за метр (плюс 0,7 %), Троицкий - 190 029 ₽ (плюс 0,9 %). Разница между средней Москвой и Троицким округом - больше чем в полтора раза, и это на одной и той же карте одного города

Теперь переведём это в метры. Считаю от цены квартиры, а не от кредита, и получаю порядок величины, а не площадь конкретного лота

Мой расчёт: цена делится на индекс ИРН по макролокации за август 2026 года. Это порядок величины по рынку готового жилья, а не площадь квартиры в конкретной новостройке: по программе в Москве покупают у застройщика, и там свои цены

Цифры здесь - данные на август 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Главная мысль этой таблицы в одной строке. На бюджете 13 млн рублей по индексу готового жилья выбор идёт не между тем, купить или не купить, а между 42,9 метрами в средней Москве и 58,6 метрами в Новой - то есть примерно шестнадцать метров разницы, целая комната, за один и тот же платёж 106 976 ₽. Новая Москва при этом остаётся Москвой и по адресу, и по прописке - что именно она даёт, разобрано в статье о том, что даёт московская прописка

Внутри старой Москвы разброс ещё сильнее, и он считается уже не по макролокациям, а по районам: там своя карта и свой рейтинг - он разобран в материале в каком районе Москвы купить квартиру. Здесь я намеренно не ухожу в удобство районов, школы и транспорт: это отдельный разговор, а тут мы решаем бюджетную грань

А если и Новая Москва не проходит по бюджету, следующий шаг - город в области. Как его выбрать при переезде и что там стоит однушка и двушка, я показала в разборе где купить квартиру в Подмосковье

Какой формат квартиры берут в этот бюджет

Программа формат не диктует: требований к площади, числу комнат и возрасту дома в условиях нет вовсе. Границу ставят деньги и банк, а не документ. Поэтому вопрос, брать студию, однушку или евродвушку, решается не правилами, а тем, сколько метров вы получаете на свой потолок цены

По данным того же обзора, спрос на этом бюджете виден по комнатности: в Новой Москве «в разрезе комнатности здесь вышли в лидеры однушки» - плюс 1,5 % за август против плюс 0,6 % по Москве в целом. Растёт быстрее всего ровно тот формат, в который упирается наш бюджет

По моему наблюдению на сентябрь 2026 года картина такая: «уже однушки в большинстве в Новой Москве подняли выше 18» - и тут же добавлю, какие варианты всё-таки остаются: «которые даже за 13 500, за 14 миллионов, за 15 миллионов, которые я буквально недавно подбирала клиентам». Это именно наблюдение практика, а не замер: замер рынка в статье - числа ИРН выше

И про формат, ради которого стоит смотреть шире однушки. «Там за 15 мы однушку очень хорошую нашли» - и по ощущению от планировки «она почти как двушка»: большая кухня-гостиная, из которой получается вторая зона, а по документам комната одна. На потолке 13-15 млн рублей это способ получить вторую зону, не выходя за бюджет

Что стоит сравнивать между вариантами, когда цена у них одинаковая

Названий жилых комплексов, застройщиков и конкретных корпусов здесь нет намеренно: мы разбираем характеристики формата, а не рекламируем объекты. Цены конкретных лотов живут неделями, и публиковать их в статье было бы обманом ожиданий

Что делать, если своих 2 млн, а не 3

Это нижняя граница того расклада, который я описала в начале - «2-3 миллиона каких-то своих», и решается он не одним ходом, а тремя. Они не равны по цене, поэтому перечисляю по порядку, в котором их стоит перебирать

1. Добрать взнос до трёх миллионовкаждый добавленный миллион поднимает потолок цены на 5 млн рублей и добавляет к платежу 41 145 ₽ на крайних ступенях расчёта. Это лучший обменный курс в задаче: вы меняете единицу денег на пятикратный рост бюджета
2. Направить во взнос материнский капиталпрограмма прямо засчитывает его в собственные средства: взнос вносится «за счет собственных средств, в том числе за счет средств материнского капитала». Сумм я здесь не называю, они разобраны в отдельном материале
3. Менять не цену, а географию и форматесли добирать нечего, потолок остаётся 10 млн рублей - и тогда работает таблица метров выше: тот же бюджет за МКАД даёт заметно больше площади, чем в среднем по Москве

Про маткапитал подробнее - в статье семейная ипотека и материнский капитал: там и порядок направления его в сделку, и что для этого нужно. А что вообще принимают в зачёт взноса, кроме живых денег, разобрано в материале про первоначальный взнос по семейной ипотеке. Отдельно стоит знать, что стоит за предложениями, где взнос вносит не покупатель, - это посчитано в справке семейная ипотека без первоначального взноса

Чего в этом списке нет и не будет: совета копить дальше и покупать потом. Решение покупать вы уже приняли, и моя задача - показать, что даёт каждая сумма сегодня, а не уговаривать вас подождать

Что делать, если квартира дороже потолка

Такое бывает, и выход у программы предусмотрен. Формулировка прямая: «Максимальная сумма кредита в этом случае составит: до 30 млн рублей (включительно)» для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области (Минфин России). Но льготными при этом остаются только первые 12 млн: сумма сверх лимита идёт по рыночной ставке банка

Во что это превращается в платеже, стоит понимать заранее. На 16 сентября 2026 года средневзвешенная ставка на первичном рынке - 18,73 % годовых (обзор ставок СПРОСИ.ДОМ.РФ), то есть более чем втрое выше льготной, и небольшая на вид добавка к сумме кредита даёт непропорционально большой прирост платежа. Как именно это считается и какие есть ещё четыре пути закрыть разницу, посчитано в разборе комбо-ипотека по семейной, а прикинуть свой случай можно в калькуляторе семейной ипотеки

Ставки здесь - данные на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Почему банк может дать меньше, чем позволяет программа

Программа задаёт верхнюю границу, а не обязанность банка. В условиях нет ни требований к доходу, ни предельного возраста дома, ни минимальной площади - зато всё это есть у банка в его собственных правилах, и именно они решают, сколько вам в итоге дадут

Обзор ставок оговаривает это прямым текстом: «минимальная ставка, указанная банком, не означает, что кредит на таких условиях доступен каждому заемщику», а итоговый процент зависит от первоначального взноса, дохода и других параметров заёмщика (СПРОСИ.ДОМ.РФ, обзор на 16 сентября 2026 года). Отсюда два практических следствия. Первое - взнос 20 % это минимум программы, а не обещание банка: свой порог банк вправе ставить выше. Второе - сумму кредита банк считает от вашей долговой нагрузки, а не от лимита программы

Что делать, если по заявке пришёл отказ, и как подать вторую так, чтобы она прошла, разобрано в статье про отказ в ипотеке

Про ключевую ставку, раз о ней всегда спрашивают: «11 сентября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых», следующее заседание запланировано на 23 октября (тот же обзор). На льготную ставку по программе в годы, когда государство доплачивает банку, она не влияет - она объясняет только, почему часть сверх льготного лимита стоит так дорого

Как выглядит такой подбор в работе

Разберу на примере. Он собирательный: герой собран из типичных запросов, с которыми приходят семьи, а все цифры взяты из расчёта этой статьи и из индексов выше. Это не рассказ о конкретной сделке

Ход работы в таком случае у меня один и тот же: разбираем запрос и бюджет, подбираем варианты, встречаемся в Zoom и показываем всё с предварительными цифрами, после договора считаем точные цифры по выбранным лотам, едем к застройщику согласовывать дополнительные скидки и помогаем с оформлением. Чего в этом примере намеренно нет - имён, названий комплексов, адресов и цены конкретного лота

Похожая задача с другим бюджетом и не по семейной программе разобрана подробно, с картой сценариев и подборкой: какую квартиру купить в Москве

Что проверить до брони за один вечер

Этот список закрывает почти все неприятные сюрпризы. Проходится за вечер, до любых показов и броней

Шаги собраны по условиям программы и расчёту этой статьи. Доли цены на расходы сделки я здесь не называю числом: единого норматива у неё нет, сумма зависит от объекта и от того, въезжаете вы с отделкой или без

Где здесь обычно ошибаются

Соберу в одном месте то, что в этой задаче дороже всего стоит

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу всё в одну мысль. Ваш потолок цены - это меньшее из двух чисел: свои деньги, делённые на 0,2, и свои деньги плюс 12 млн. Со своими 2 млн это 10 млн рублей и платёж 82 289 ₽, с 2,6 млн - 13 млн и 106 976 ₽, с 3 млн - 15 млн и 123 434 ₽ (12 %, один ребёнок). Покупать по программе в Москве можно только у застройщика, вторичка исключена текстом условия. А выбор между районами на этом бюджете - это выбор между метрами: по индексу готового жилья за август 2026 года 42,9 квадратных метра в средней Москве против 58,6 в Новой за одни и те же деньги

Если хотите пройти это вместе со мной, порядок работы такой

1. Вы рассказываете запрос и бюджеткакой у вас бюджет, какой запрос, в каком районе ориентировочно вы в целом хотите
2. Я подбираю вариантыподбираем максимально рентабельные варианты под ваш запрос
3. Встреча в Zoom с предварительными цифрамиразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договордоговорились о сотрудничестве - подписываем договор
5. Подробные расчёты по выбранным лотамделаем подробные, точные по цифрам расчёты выбранных лотов: здесь и видно, какой потолок цены реально получается у вас и что за ним стоит по платежу
6. Переговоры о дополнительной скидкеедем к застройщику и начинаем согласовывать ещё дополнительные скидки
7. Подписание и помощь с документамиподписываем и помогаем с оформлением документов

Сроков этапов здесь нет намеренно: они зависят от того, как быстро складывается решение у вас. В семейной покупке акцент я делаю на помощь в принятии решения и сопровождение, а не на цифры отдачи

Что даёт работа со мной сверх калькулятора. Я работаю со всеми застройщиками, поэтому выбор получается непредвзятый - он строится под ваш сценарий жизни, а не под чью-то рекламу. Отсюда и та часть, которую в открытой продаже не видно: лоты вне открытой продажи, скидки и более выигрышные конфигурации под ту же задачу. И честная граница: взнос за вас я не назначаю, за банк не решаю и одобрения не обещаю

В каждом случае свои нюансы, и обсуждать их правильнее лично. Сначала собирается стратегия, и уже под неё считаются платёжный план и объект

Напишите мне со своей задачей, разберём вместе. С чего вам удобнее начать: посчитать свой потолок цены на вашей сумме или сразу посмотреть, что этот потолок даёт по метрам в разных частях Москвы?