Главная/Статьи/Доходность квартиры

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Доходность недвижимости и окупаемость квартиры: как посчитать, сколько остаётся на вложенный рубль

Обновлено: 16 октября 2026 · 24 мин чтения · Татьяна Рогачева

Доходность недвижимости - это доход от квартиры за год, делённый на деньги, которые вы в неё вложили, а окупаемость - сколько лет этот доход возвращает вложенное. Доходность в объявлении - валовая. На одной однушке у метро из нашего замера 4,77% после месяца простоя и налогов превращаются в 4,14%, а если квартира куплена без отделки - в 3,59% на все вложенные деньги. Окупаемость при этом не 21 год, а 24-28 лет

Месяц простоя в году здесь - допущение, рост цены квартиры в расчёт не заложен. Ниже по шагам: что вычесть из аренды, на что делить и где на этом пути обычно ошибаются

Из 4,77% в объявлении до вас доходит около 4,1%.

Расчёт на одной однушке у станции Калитники: медианы объявлений ЦИАН о продаже (14 объявлений) и долгой аренде (31 объявление), 21 сентября 2026 года; продажа и аренда - разные объявления, а не одна квартира; простой - допущение, кадастровая стоимость принята равной цене - допущение; наш расчёт

Цифры здесь - наш замер на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Как посчитать доходность квартиры: формула в одну строку и почему её мало

Формула помещается в одну строку, и её знает любой калькулятор. Арендная доходность - это аренда за год, делённая на цену квартиры. Окупаемость - обратное число: цена, делённая на годовую аренду

Так считают объявления и калькуляторы, и это только первая ступень - валовая доходность. Её мало по двум причинам. Первая: из аренды до вас доходит не всё - квартира стоит пустой между жильцами, с дохода платится налог, за саму квартиру - налог на имущество. Вторая: делить надо не на цену из объявления, а на всё, что вы вложили до первого жильца

У девяти станций метро нашего замера валовая доходность однушки разная - все девять собраны в таблицу: валовая доходность у девяти станций. Здесь я беру одну из них, Калитники: у неё 4,77% при медиане девяти станций 4,77%, то есть это середина набора. И веду её по шагам до вложенного рубля

Валовая, чистая и на вложенный рубль: лестница на одной квартире

Пять ступеней - от 4,77% до 3,59%. Одна и та же однушка у станции Калитники, на каждой ступени вычитается ещё что-то или меняется то, на что делим. У каждой ступени - доходность в год и срок, за который такой доход вернёт вложенное

1. 4,77% · 21,0 годаВаловая: аренда 65 000 ₽ × 12 = 780 000 ₽ в год к цене 16 350 000 ₽. Так считают объявления и калькуляторы
2. 4,37% · 22,9 годаМинус месяц простоя: квартира сдаётся 11 месяцев из 12, это допущение. Доход - 715 000 ₽ в год
3. 4,20% · 23,8 годаМинус налог самозанятого 4%, жилец - человек: 686 400 ₽ в год, или 57 200 ₽ в месяц на руках после налога
4. 4,14% · 24,2 годаЧистая: после простоя, налога с дохода и налога на имущество 10 308 ₽ за полный год владения - 676 092 ₽ в год, но до ремонта между жильцами, управляющего и капремонта
5. 3,59% · 27,8 годаНа вложенный рубль, если квартира куплена без отделки: тот же доход делится на 18 820 000 ₽ - цену плюс отделку и мебель, это допущения

Расчёт на одной однушке у станции Калитники: медианы объявлений ЦИАН о продаже и долгой аренде, 21 сентября 2026 года; простой - допущение, кадастровая стоимость принята равной цене - допущение; наш расчёт

Слово «чистая» в этой статье стоит только у четвёртой ступени: 4,14% - это доходность после простоя, налога с дохода и налога на имущество, до расходов собственника. Третья ступень - деньги на руках после налога, и на этой же квартире её показывает справка сколько приносит одна квартира после простоя и налога: те же 57 200 ₽ в месяц

Что вычесть из аренды: простой, налоги и расходы собственника

Между объявлением и вашим доходом - три вычета. Каждый из них можно посчитать до покупки

Простой. Квартира сдаётся не все 12 месяцев: между жильцами она стоит пустой. Я закладываю один месяц в год - это допущение, а не замер. С ним доходность опускается с 4,77% до 4,37%

Налог с дохода - 4% или 13%. Какой из них ваш, решают три нормы:

• Самозанятый платит 4% с доходов «от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам» (422-ФЗ, ст. 10) - то есть если жилец - человек. Если жилец - компания или ИП, который снимает для своего дела, ставка 6%. И сдавать на этом налоге можно только жильё: аренда жилых помещений из него не исключена (ст. 6 ч. 2 п. 3), нежилые - исключены
• Лимит самозанятого - 2,4 млн ₽ в год. Режим теряют те, у кого «доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей» (422-ФЗ, ст. 4 ч. 2 п. 8). В этот лимит идёт только доход на налоге самозанятого, зарплата его не съедает
• НДФЛ - 13% для налогового резидента, пока зарплата, аренда и другие доходы основной базы за год вместе не больше 2,4 млн ₽. Сверх - 312 тыс. ₽ плюс 15% с превышения, пока сумма не больше 5 млн ₽, а выше ставка растёт по шкале: 18%, 20% и 22% (НК РФ, ст. 224 п. 1). У этих порогов свой счёт: в нём всё, что входит в основную базу за год, а не только аренда. Доход от продажи имущества считается отдельной базой (п. 1.1 той же статьи). Не резидент платит 30% (п. 3)

НДФЛ вместо налога самозанятого снимает ещё около 0,4 пункта.

Какой режим подходит именно вам, зависит от того, кто жилец, сколько у вас других доходов и готовы ли вы выдавать чек на каждый платёж. Это разобрано пятью вопросами в справке какой налоговый режим выбрать

Налог на имущество. Его считают не от цены, а от кадастровой стоимости за вычетом 20 кв. м: «Налоговая база в отношении квартиры, части жилого дома определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, части жилого дома.» (НК РФ, ст. 403 п. 3). Ставку в Москве выбирают по кадастровой стоимости самой квартиры, а не по базе после вычета: до 10 млн ₽ - 0,1%, от 10 до 20 млн ₽ - 0,15%, от 20 до 50 млн ₽ - 0,2%, от 50 до 300 млн ₽ - 0,3% (Закон г. Москвы № 51, ст. 1, сверено 19 августа 2026 года). В другом регионе ставки задаёт свой закон

В нашем примере кадастровая стоимость принята равной цене - это допущение, своё число берите из выписки ЕГРН. Тогда вычет за 20 кв. м - 9 478 261 ₽, база - 6 871 739 ₽, ставка 0,15%, и налог - 10 308 ₽ за полный год владения. В доходности это около 0,06 процентного пункта: 4,20% превращаются в 4,14%

Что я в этот расчёт не вычитала. Сумм по этим расходам для нашего примера у нас нет, а у вашей квартиры они будут свои:

• ремонт между жильцами
• плата управляющему, если квартирой занимается он
• взнос на капремонт и коммунальные платежи за месяцы, когда квартира пустая
• страхование
• расходы на сделку - они разобраны в справке расходы при покупке квартиры
• проценты по ипотеке, если квартира в кредите
• время на ремонт до первого жильца, если квартира без отделки

Как их учесть и где каждый посчитан подробно, - в разделе расходы, которых нет в расчёте справки о сдаче квартиры

Доходность на вложенный рубль: почему делить надо не на цену

Доходность на вложенный рубль - тот же доход, делённый на все ваши деньги в квартире. Если квартира куплена готовой к сдаче, с ремонтом и мебелью, вложена только цена - это допущение, и тогда доходность на вложенный рубль та же, 4,14%. Расходы на сделку я сюда не включала

Если квартира куплена без отделки, до первого жильца в неё вкладывают ещё ремонт и мебель. Отделка 60 000 ₽ за метр и мебель 400 000 ₽ - допущения, на которых я считала разбор квартиры под сдачу, по ценам работ августа 2026 года. Там мебель шла к квартире с отделкой, а здесь я кладу её и к квартире без отделки: после ремонта её тоже надо обставить

Без отделки - около 3,6%: ремонт и мебель тоже ваши деньги.

И ещё одного в этих цифрах нет: пока в квартире без отделки идёт ремонт, она не сдаётся. Это время я в расчёт не закладывала, а на деле оно отодвигает первый доход

Если квартира в ипотеке, своих денег в ней меньше, и доходность на них на бумаге выше. Я смотрю на это так: «в ипотеку он с одной стороны на вложенный капитал может заработать больше, если ипотека сама себя гасит. Но учитывая, сколько сейчас получается переплата, у него не идет такая скорость капитализации» (из моего голосового, июль 2026 года). На живых цифрах это видно в разборе покроет ли аренда платёж по ипотеке: при рыночной ставке аренда там не покрыла даже проценты банку

Срок окупаемости квартиры: за сколько лет она вернёт деньги

Окупаемость - не 21 год, а 24-28 лет. Срок окупаемости квартиры - вложенные деньги, делённые на годовой доход. За сколько окупается квартира, зависит от того, какой доход и какое вложение вы подставили, поэтому на каждой ступени срок свой

Окупаемость квартиры при сдаче в аренду я считаю без роста цены: это срок, за который вложенное вернёт аренда, а не продажа. Рост цены - отдельный вопрос, следующий раздел

У нежилого помещения своя арифметика: другие ставки налога на имущество и аренда по договору, а не по объявлению. Формула для него - в справке окупаемость коммерческой недвижимости

А если цена квартиры вырастет: доходность с ростом цены без прогноза

Каждый процент роста или падения цены за год двигает ваш итог примерно на процентный пункт. Это арифметика, а не обещание: 1% от цены 16 350 000 ₽ - это 163 500 ₽ за год. Поэтому я считаю два варианта: один без роста цены, второй - с ростом. И смотрю на оба

Пока квартира не продана, изменение цены - деньги на бумаге. И в минус цена может пойти так же, как в плюс: при падении на 3% за год итог года - 1,14% на вложенное, хотя аренда всё это время шла

Прогноза цены я не даю. Что власти планируют построить и развивать в районах, написано в их документах, и где это меняет город, я собрала в справке перспективные районы Москвы. Что происходит с ценами сейчас, - в справке стоит ли покупать квартиру сейчас. Выводы вы сделаете сами

И про выход: с дохода от продажи квартиры НДФЛ не платят после пяти лет владения - это общий срок, а после трёх лет - в случаях, которые перечислены в законе (НК РФ, ст. 217.1). Продадите раньше - с дохода от продажи в общем случае придётся заплатить налог

Где ошибаются, когда считают доходность квартиры

Ошибаются чаще не в формуле, а в том, что в неё подставляют. Калькулятор доходности посчитает любое число - вот шесть мест, где оно расходится с тем, что вы получите

И частый вопрос - какая доходность нормальная. Единой нормы нет. Сравнивайте не с чужой цифрой, а свои варианты на свои деньги одним способом счёта: тогда видно, где на тот же рубль выйдет больше

Одна сумма - разная доходность: как это выглядит на практике

На близкий бюджет - 3,6% или 6,0% валовой доходности. Это пример из моей работы: пара клиентки выбирала квартиру, и мы сравнили два варианта

Кейс клиентки, Москва, расчёт от 1 сентября 2026 года; валовая доходность - аренда за год к цене, аренда - объявления ЦИАН. Это другой набор, чем пример у станции Калитники выше, и сравнивать их между собой нельзя

На вложенный рубль разница между вариантами меньше: во вторую квартиру ещё вкладывать отделку, и сдаваться она начнёт только после ключей и ремонта. Но порядок цифр виден до покупки, а не через год после неё. А в каких округах Москвы аренда к цене выше, я сравнила в справке где купить квартиру для сдачи

Посчитайте свою квартиру: семь чисел до покупки

Соберите эти числа до задатка: большую часть вы найдёте сами - в объявлениях и в выписке ЕГРН

Формула одной строкой: доходность на вложенное = (аренда × месяцы сдачи × (1 - налог) - налог на имущество - расходы) / всё вложенное; окупаемость = всё вложенное / тот же годовой доход. На числах примера: (65 000 × 11 × (1 - 4%) - 10 308) / 16 350 000 = 4,14%, а если вложено 18 820 000 ₽ - 3,59%

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Формула одна, а числа у каждой квартиры свои: сколько она реально будет сдаваться, во что обойдётся до первого жильца и как вы из неё выйдете. Это я и считаю - на вложенный рубль, с учётом всех затрат, а не только аренды, и по нескольким вариантам сразу

Если вы присматриваете квартиру под сдачу, напишите мне: я посчитаю и подскажу, я знаю, где какие есть варианты. Для инвестора разговор начинается так: «Или если вы собираетесь инвестировать, то мы выстроим сценарий инвест-проекта… когда вы хотите выйти из этой инвестиции, сколько вы вообще хотите заработать. Мы сначала вот это все обсудим, потом я под эти варианты подберу, а потом еще по ним проведу аналитику по факту переговоров с застройщиком» (из нашего разговора, сентябрь 2026 года)

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборПодбираем максимально рентабельные варианты
3. РасчётыДелаем расчёты подробные, точные по цифрам
4. АналитикаПо выбранным вариантам провожу аналитику по факту переговоров с застройщиком