Главная/Статьи/Как выбрать инвестиционную квартиру

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Как выбрать инвестиционную квартиру в Москве: доходность после расходов, ликвидность и выход на двух квартирах за одни деньги

Обновлено: 19 октября 2026 · 23 мин чтения · Татьяна Рогачева

Как выбрать инвестиционную квартиру? Не по самой высокой цифре в объявлении, а по тому, что останется на вложенный рубль после простоя, налогов и продажи. По нашему расчёту октября 2026 года на двух одинаковых однушках по 25 млн от 4,8% цены в год по объявлениям после месяца простоя и налогов остаётся около 4,1% до расходов собственника, торг при продаже забирает больше года чистой аренды, а 26 лишних дней простоя в год стирают преимущество квартиры, которая сдаётся на 0,4 пункта дороже.

Ко мне приходят с одним и тем же вопросом: хочу купить квартиру под сдачу, как выбрать такую, чтобы она реально приносила деньги, а не просто красиво смотрелась в объявлении? Квартира как инвестиция проверяется не ставкой аренды, а всей дорогой денег: от покупки до продажи. Ниже я прохожу эту дорогу на двух квартирах за одни деньги

Цифра в объявлении - ещё не доход.

Наш расчёт на двух однушках по 25 млн; аренда - наш замер на октябрь 2026 года, торг - данные на сентябрь, срок продажи - на июль 2026 года

Как выбрать инвестиционную квартиру: короткий ответ

Инвестиционная квартира - та, которую покупают ради аренды и последующей продажи, и выбирают её по тому, что останется на вложенный рубль после расходов и продажи. Доходность в объявлении этого не показывает: по ней не видно, сколько квартира простоит пустой, сколько уйдёт в налоги и с каким торгом она продастся через пять лет

Поэтому квартира для инвестиций выбирается в два хода. Сначала три вопроса к себе: сколько своих денег, зачем и на какой срок. Потом две-три квартиры, которые считают на одних допущениях: одинаковый простой, одинаковые налоги, продажа в конце срока. На таком расчёте квартира, которая выигрывает в объявлении, может выиграть меньше, чем кажется, а при чуть худшей ликвидности - проиграть

В примере я беру однушки, потому что так под сдачу и покупают: «Инвесторы, конечно, чаще покупают однушки или студии, чтобы дёшево, ликвидно, легко продать» (из моего голосового, октябрь 2026 года). Какой тип квартиры приносит больше на рубль, я разбирала в справке какую квартиру выгоднее сдавать, а в каком округе аренда к цене выше - в справке где купить квартиру для сдачи

С чего начинается выбор: капитал, цель и срок, потом квартира

Семь шагов, и квартира появляется только на четвёртом. Первые три - про вас, остальные - про то, что останется от аренды и продажи:

Две квартиры за одни деньги: что остаётся через пять лет

Возьмём две одинаковые однушки по 25 млн внутри МКАД. Квартира А сдаётся так, как однушки в округе с самой высокой доходностью нашего замера: 4,8% цены в год по объявлениям, 100 000 ₽ в месяц. Квартира Б - как медиана однушек 10 округов: 4,4%, 91 667 ₽ в месяц. Обе квартиры условные, это пример расчёта, а не две реальные квартиры

Через пять лет разрыв между ними меньше, чем обещает объявление.

Как читать. Разница 0,4 пункта в объявлениях - это 100 000 ₽ в год до вычетов, 88 000 ₽ в год чистыми и 440 000 ₽ за пять лет, если квартиры не продавать. С продажей разница итогов меньше - 416 438 ₽: пока пустая квартира продаётся, А теряет больше аренды, чем Б, потому что сдавалась дороже. Если цена в объявлениях через пять лет та же, что при покупке, А приносит за пять лет 14,3% на вложенное, Б - 12,7%, до расходов собственника. И даже без падения цены продавец получает меньше, чем заплатил: торг считается от цены в объявлении

Год сдачи по шагам. Сколько остаётся от аренды за год, до ремонта, мебели и управляющего:

Доходность аренды здесь - наш замер на октябрь 2026 года, торг - данные на сентябрь, срок продажи - на июль 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Какие расходы вычесть из аренды до покупки

От 4,8% по объявлениям у квартиры А остаётся около 4,1%, и это ещё не всё. Месяц простоя снимает доходность до 4,4%, налог самозанятого - до 4,2%, налог на имущество 23 262 ₽ в год - до 4,1%. Всего уходит около 14% аренды, а ремонт, мебель и управляющий ещё не вычтены

Откуда эти налоги:

• Налог самозанятого 4% - если жилец - человек: «4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам» (422-ФЗ, ст. 10). На этом режиме сдают только жилое помещение (там же, ст. 6), квартира подходит. Режим доступен, пока доход по нему за календарный год не превысил 2,4 млн рублей (там же, ст. 4): аренда нашего примера, 1,2 млн в год, в пределах. Если жилец - компания или ИП для своего дела, ставка другая; какой режим выбрать, - в справке налог со сдачи квартиры
• НДФЛ вместо него - у той же квартиры А остаётся 3,7%. Это 13% для налогового резидента, пока доходы основной базы за год вместе не больше 2,4 млн; выше ставка растёт по шкале - от 15 до 22% (НК РФ, ст. 224)
• Налог на имущество - от кадастровой стоимости минус 20 кв. м (НК РФ, ст. 403 п. 3). Ставку в Москве выбирают по кадастровой стоимости самой квартиры: от 20 до 50 млн - 0,2% (Закон г. Москвы № 51, ст. 1, сверено 19 августа 2026 года). В примере кадастровая равна цене - это допущение, у конкретной квартиры она в выписке из ЕГРН

Все три нормы с примерами я разбирала в справке доходность квартиры: что вычесть из аренды

Что в расчёте ещё не вычтено:

• Ремонт между жильцами и мебель. Сколько ремонт добавляет к ставке и когда окупается, - в справке ремонт под сдачу
• Управляющий, если сдаёте не сами, - в справке рантье: какие расходы у сдачи и доверительное управление квартирой
• Страховка и коммунальные платежи за месяцы, пока квартира пустая

Сколько стоит ликвидность: когда квартира с арендой выше проигрывает

Ликвидность стоит денег, и это можно посчитать. Преимущество квартиры А - 0,4 пункта в объявлениях. Что должно случиться с её ликвидностью, чтобы оно исчезло целиком? Хватит любого одного из трёх

Любое одно - и квартира Б догоняет.

Наш расчёт, октябрь 2026 года: те же две однушки по 25 млн, пять лет, цена в объявлениях та же, что при покупке. Пороги в днях и пунктах от цены квартиры не зависят

Три сценария на тех же квартирах - это допущения примера, а не замер:

120 дней продажи - не крайность: по районам Москвы средний срок, пока висит объявление, по данным Циан, доходит до 115-123 дней (данные на июль 2026 года). Это не значит, что у квартиры с арендой выше ликвидность хуже: такой связи в наших данных нет. Это значит, что её преимущество хрупкое и стоит конкретных денег

Почему это не видно заранее. Сколько квартира простоит и с каким торгом продастся, зависит от спроса в районе, а его в объявлении нет. Я говорю об этом так: «здесь лучше проконсультироваться с брокером, есть ли спрос на квартиры, потому что через объявление ты как поймёшь. Я вот когда переезжала в Москву, я никак бы это не поняла» (из моего голосового, август 2026 года). Квартира может продаваться дольше и с торгом больше, если рядом много таких же в продаже и аренде или в районе не ждут роста цены, - это я разбираю на конкретной ситуации, а не по средней

Что делает квартиру ликвидной, я разбирала в справке какие квартиры лучше продаются, а сколько простоя забирает преимущество студии над однушкой - в справке какую квартиру выгоднее сдавать

Выход: торг, срок продажи и почему считать на пять лет

Продажа - самая дорогая строка пятилетнего расчёта. По данным агентства «Этажи», в сентябре 2026 года средняя скидка при покупке вторичного жилья в Москве составляла 5,2% от первоначальной цены, заявленной продавцом. По данным Циан, объявление о продаже на вторичном рынке Москвы висит в среднем 86 дней - это среднее за 12 месяцев к июлю 2026 года, а по районам примерно от двух до четырёх месяцев

Цена выхода у квартиры А:

Торг - агентство «Этажи», средняя скидка от первоначальной цены продавца на вторичном рынке Москвы, данные на сентябрь 2026 года; срок продажи - средний срок экспозиции Циан за 12 месяцев, данные на июль 2026 года. Это средние по рынку, а не торг и срок вашей квартиры; расчёт - наш

В расчёте квартира продаётся пустой: все дни продажи она без аренды. Как сократить срок и не уступить лишнего, - в справке как быстро продать квартиру, когда выходить - в справке когда лучше продавать квартиру. Комиссия при продаже в расчёт не входит, сколько берут посредники, - в справке комиссия риэлтора

Почему пять лет. Это минимальный срок владения по общему правилу: «В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет» (НК РФ, ст. 217.1 п. 4). После него продажа без НДФЛ. Есть случаи, когда срок короче, - они в справке налог при продаже квартиры

А если цена вырастет: почему рост не решает выбор между квартирами

Одинаковое изменение цены разницу между квартирами не меняет. Я всегда считаю сначала вариант, где цена не меняется, а потом - с ростом. Итог на свои за пять лет, если цена в объявлениях у обеих квартир меняется одинаково, такой:

Разница стоит на месте, потому что торг - одна и та же доля цены у обеих квартир, а дни продажи от цены не зависят. Выбор между двумя квартирами решают аренда и ликвидность, а не угаданный рост

Прогноза цены я не даю: пересказываю планы города по району, выводы вы сделаете сами. Как я их читаю, - в справке что план города значит для цены квартиры; что происходит с ценами сейчас - в справках стоит ли покупать квартиру сейчас и рост цен на новостройки; как рост цены входит в доходность - в справке доходность квартиры с ростом цены

Квартира на стройке: месяцы до ключей тоже стоят денег

Каждый месяц до ключей - месяц без аренды. Квартира Б за 25 млн, которая сдавалась бы как 4,4% по объявлениям, теряет 91 667 ₽ аренды за каждый такой месяц: полгода - 550 000 ₽, это 2,2% цены, год - 1 100 000 ₽, уже 4,4% цены. Это валовая аренда, до простоя и налога

Как устроен вход на стройке, - в справке инвестиции в новостройки, готовая квартира против строящейся под сдачу - в разборе квартира под сдачу, перепродажа до ключей - в справке флиппинг квартир

Как я выбираю квартиру для инвестора

Сначала цель и срок, потом две-три квартиры на одних допущениях с продажей, потом одна. Я считаю, в каком районе квартиру эффективнее сдавать на вложенный рубль, разбираю, где она может лучше вырасти в цене по планам города, и показываю, как устроен расчёт. Каждую квартиру считаю одинаково: тот же простой, те же налоги, продажа в конце срока

Если квартира у вас уже есть и вопрос в том, держать её или продать, - это другой расчёт, он в справке сдавать квартиру или продать

Чего в этой справке нет

Расчёт честно отвечает на вопрос, как сравнить две квартиры, но у него есть границы:

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Две квартиры с одинаковой ценой могут дать разный результат, и по объявлению этого не видно: решают простой, торг и спрос в районе. Пришлите две-три квартиры, которые вы рассматриваете, или назовите сумму и срок - я посчитаю каждую на одних допущениях до продажи и покажу, какая выйдет вперёд и при каком условии

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы присылаете квартиры или задачуДве-три квартиры, которые рассматриваете, или сумма, план и какую доходность вы ожидаете
2. Я считаю каждуюНа одних допущениях: аренда, простой, налоги, продажа
3. Показываю, какая выйдет вперёдИ при каком условии - что из этого выгоднее под вашу конкретную ситуацию
4. Подсказываю, что проверитьУ выбранной квартиры до покупки