Главная/Статьи/Когда продавать квартиру

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Когда лучше продавать квартиру и когда это выгодно: сезон, рынок 2026 года и срок владения

Обновлено: 7 октября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева

Когда лучше продавать квартиру, решают четыре вещи, и я считаю их в таком порядке: срок владения, куда пойдут деньги, рынок и сезон. Выгодно продавать квартиру, когда выдержан минимальный срок владения - три или пять лет: тогда налога с продажи в общем случае нет. Сезон меняет число покупателей, а не цену: в 2026 году сделок на вторичке Москвы больше всего было в апреле - в 1,8 раза больше, чем в январе. Свой прогноз цен я не даю, а чужой называю прогнозом

Ниже по порядку: с какого дня идёт срок владения и где эту дату посмотреть, в какие месяцы больше сделок, что с рынком осенью 2026 года, как быть с новостройкой и почему решение о деньгах после продажи я ставлю выше календаря. В конце - пять вопросов, по которым вы выберете свой момент, их можно скопировать

Когда лучше продавать квартиру: что решает момент

Когда меня спрашивают, когда продавать, обычно думают про календарь. Я начинаю с другого конца: что меняет деньги в рублях, а что - только число людей на показе. Порядок у меня такой

Почему именно так. Срок владения и решение о деньгах меряются рублями налога и судьбой денег после сделки. Рынок можно только наблюдать. А сезон меняет одно - сколько людей придёт смотреть квартиру. Это мой порядок, а не правило рынка

Об этом лучше думать ещё в день покупки. Когда я подбираю квартиру, мы «учтем сценарии и для жизни и для инвестиций и для перепродажи в дальнейшем». Какие квартиры потом легче продать, я разобрала в справке ликвидная квартира: о продаже думают в день покупки

Через сколько лет можно продать квартиру?

Продать квартиру можно в любой день. Срок владения решает не право продать, а налог. Если иное не установлено той же статьёй закона, доход от продажи не облагается налогом при условии, что объект «непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения» и дольше (НК РФ, ст. 217.1, п. 2)

Этот срок - три года или пять лет. Три года - если к квартире подходит хотя бы одно из условий п. 3 статьи 217.1. Пять лет - «в случаях, не указанных в пункте 3» (п. 4). Какие это условия, я разобрала в справке когда налог при продаже квартиры не платят

Когда продавать квартиру, чтобы не платить налог

Срок владения считают от конкретной даты в документах, и у разных квартир эта дата разная

Общий случай - дата регистрации. Право собственности у покупателя «возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом» (ГК РФ, ст. 223, п. 2). Её и показывает выписка из ЕГРН. Для срока владения у новостройки своя дата из налогового закона: он идёт с полной оплаты по договору (НК РФ, ст. 217.1, п. 2). У наследства тоже своя дата, о ней справка по ссылке в таблице. Поэтому в этих случаях выписку за точку отсчёта не берут

Три года или пять. Квартира, купленная под сдачу или перепродажу, когда у вас есть другое жильё, обычно ждёт пяти лет: условия трёх лет к ней чаще всего не подходят. Если три года у вас по условию, что другого жилья нет, новое жильё, купленное вами или супругом раньше чем за 90 календарных дней до регистрации перехода права на проданную квартиру, может этот срок отнять (п. 3 ст. 217.1)

И ещё одна дата, если срок не выдержан. Доход для налога берут не меньше 70% кадастровой стоимости, если она определена, - той, что действует на 1 января года, когда регистрируют переход права (НК РФ, ст. 214.10, п. 2). Сколько тогда налога - 13% или 15% по сумме налоговых баз за год, расчёт я вынесла в справку сколько налога при продаже квартиры. У семей с двумя и более детьми отдельное правило, если выполнены сразу все его условия: продажа без налога для семей с детьми

Что это значит для вас: дату конца срока смотрят до того, как ставят цену в объявлении, а не после первого звонка покупателя. Об этом же я пишу в справке как быстро продать квартиру

В какое время года лучше продавать квартиру?

Сезон меняет число покупателей, а не цену. На графике - сколько сделок на вторичке Москвы регистрировали по месяцам 2026 года и для сравнения в декабре 2025 года

Источники: сообщения Управления Росреестра по Москве в перепечатках Финансов Mail за февраль, за апрель и за май 2026 года, РБК Недвижимости за июнь и за итоги 2025 года, IRN.RU за июль и за август 2026 года; сравнение апреля с январём - наш расчёт. Цифры здесь - данные на август 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Январь - меньше всего сделок. Про февраль в ведомстве написали так: «После продолжительных новогодних праздников вторичный рынок московского жилья в феврале показывает рост активности… Кроме сезонного фактора на такую динамику могло оказать влияние снижение ключевой ставки, а также смещение части спроса в сегмент готовых квартир». Рост февраля, по словам ведомства, - не только сезон

Апрель - максимум 2026 года, а не любого года. В апреле 2026 года зарегистрировали 13 522 перехода права, «почти на 12% больше мартовского результата этого года». А в 2025 году февраль (12 058) обогнал апрель (11 411). Поэтому совета выставлять квартиру весной я не даю

Что ведомство называет повторяющимся. Май, по его словам, «показывает традиционное снижение к апрелю, сократившись на 23% за месяц… а в среднем с 2020 года май ежегодно уступает предыдущему месяцу на 20%». Летний спад августа к июлю тоже обычный для этого периода, его я разобрала в справке стоит ли покупать квартиру сейчас. А про декабрь в ведомстве пишут: «максимальный объем - почти 17 тыс. договоров - традиционно зафиксирован в декабре, когда часть покупателей и продавцов стремятся завершить сделки до конца года». Почему спешат, ведомство не пишет

Что это значит для вас: в месяцы, когда сделок больше, больше и покупателей, которые доходят до сделки. О цене этот график не говорит ничего: цифр о цене по сезонам в источниках, которые я смотрела, нет. И это регистрации, то есть конец пути: объявление и показы были раньше. Сколько времени квартира обычно висит в объявлении до сделки, я разобрала в справке сколько продаётся квартира

Продать квартиру сейчас или подождать: что с рынком в 2026 году

Своего прогноза цен я не даю - пересказываю чужой, с именем и месяцем. Аналитики IRN.RU в прогнозе на октябрь 2026 года пишут, что стоимость жилья пока «топчется на месте или пытается подрасти на уровне инфляции» (прогноз IRN.RU на октябрь 2026 года). Это их оценка, а не обещание

Что пишут про осень. По итогам сентября IRN.RU: «С наступлением осеннего делового сезона прорыва на московском рынке недвижимости не произошло». Получили развитие тенденции, которые были и раньше: «переток спроса с рынка новостроек на вторичку, а также умеренный прирост цен на готовое жилье». Для продавца готовой квартиры это фон, а не сигнал

Про скидку - отдельный набор. По подсчёту «ИНКОМ-Недвижимость», средняя скидка в сделках со вторичным жильём - 4,2%, год назад была 5%; с дисконтом проходит около 69% сделок, год назад - 89%. Это подсчёт одного агентства, а не данные по всему рынку. В «Эст-а-Тет» считают так: «Если продавец выставляет объект по справедливой рыночной цене, сделка проходит достаточно быстро»

Ставка. Ключевая ставка Банка России сейчас 14%, следующее решение - 23 октября 2026 года (таблица ключевой ставки, снимок 4 октября 2026). Для продажи это контекст, а не сигнал продавать или ждать. Как ипотечные ставки идут за ключевой ставкой, я разобрала в справке стоит ли брать ипотеку в 2026 году, а что с ценами со стороны покупателя - в справке стоит ли покупать квартиру сейчас

Цифры здесь - данные на сентябрь 2026 года, скидка - на август 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что это значит для вас: ждать роста или падения, которого никто не обещает, - не план. План - дата конца срока владения и решение о деньгах

Квартира в новостройке: когда её продавать

У новостройки срок владения идёт с даты полной оплаты по договору, а не с ключей и не с регистрации права. Закон говорит, что он «исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения» (НК РФ, ст. 217.1, п. 2). Это про договор долевого участия и ЖСК. По уступке срок считают «с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки», то есть с вашей оплаты по договору уступки. Если после ввода дома площадь оказалась больше и вы доплатили за метры, эта доплата дату не сдвигает

И ещё одна вещь, о которой вспоминают поздно. Пока застройщик продаёт квартиры в том же доме, вы конкурируете и с ним. Механика простая: продавец «начинает конкурировать, мало того, что с соседними домами, он начинает конкурировать с этим застройщиком, который сам же еще продолжает продавать свои квартиры». А застройщик продаёт со скидкой и «дает рассрочки». Если вы думаете продать ещё до сдачи дома, сначала посмотрите, как продают квартиру на стройке и как устроена переуступка квартиры

Что будет с деньгами после продажи: вопрос, который задают поздно

Шесть лет назад я продала свою квартиру в Петербурге. Продажа была удачной: «она прилично выросла в цене», мы добавили косметический ремонт и «красивые шторы», и квартира «пользовалась спросом». Она и сейчас мне нравится - «она очень удачно расположена»

Больно мне потом было не за продажу. Больно за то, как «я распорядилась этими деньгами»: «мне казалось я делаю все идеально». Что пошло не так и почему после этого я выбрала недвижимость, я рассказала в справке инвестиции в недвижимость

Цитаты - из моего голосового для канала, октябрь 2026

Продать удачно и распорядиться деньгами удачно - две разные задачи. Первую обычно считают до мелочей, вторую решают уже после сделки. Я советую наоборот: сначала решить, куда пойдут деньги и через сколько они понадобятся, и только потом ставить дату продажи

Если продаёте, чтобы купить, а три года у вас по условию, что другого жилья нет, дата продажи привязана к дате покупки: новое жильё, купленное раньше чем за 90 дней до регистрации продажи старой, может лишить её трёхлетнего срока. Как провести покупку и продажу в одной цепочке, - в справке альтернативная сделка: купить до продажи. Если квартира была под инвестицию, у неё два выхода - продать или сдать, о них в справке ликвидная квартира

Где здесь обычно ошибаются

Шесть ошибок с моментом продажи. Каждая закрывается одним из разделов выше

Как выбрать свой момент продажи: пять вопросов

Ответьте на эти пять вопросов до того, как выставлять квартиру. У каждого написано, где взять ответ

Чего в этой справке нет

• Цен по сезонам. В источниках, которые я смотрела, нет цифр о том, в каком месяце квартиры стоят больше или меньше
• Сделок за сентябрь 2026 года. На 7 октября данных Управления Росреестра по Москве за сентябрь я не нашла
• Сделок по районам, комнатности и срокам в объявлении по месяцам. Таких рядов в источниках нет
• Моего прогноза цен. Пересказываю только чужой, с именем и месяцем
• Сокращения срока владения в Москве. Регион вправе сократить срок своим законом, а был ли такой закон в Москве, я здесь не проверяла

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Момент продажи я считаю по четырём вещам: дате, с которой идёт срок владения, тому, куда пойдут деньги, рынку и сезону. На консультации посчитаем ваш

Если вы решаете, продавать ли квартиру сейчас, напишите мне. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуЕсли квартира под инвестицию - какой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
3. ДоговорДоговорились о сотрудничестве - подписываем договор
4. Точные расчётыДелаем расчёты подробные, точные по цифрам
5. Если продаёте, чтобы купитьПодбираем максимально рентабельные варианты, едем к застройщику и согласовываем дополнительные скидки