Главная/Статьи/Инвестиции в недвижимость

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Инвестиции в недвижимость в 2026 году: как вложиться в Москве и не потерять

Обновлено: 23 сентября 2026 · 26 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: вложиться в недвижимость можно пятью способами - купить квартиру под долгую аренду, зайти на старте стройки и выйти к сдаче дома, взять загородный дом под посуточную сдачу, купить коммерческое помещение или объект за рубежом ради диверсификации. Самый понятный из них считается одной формулой: по нашему замеру объявлений ЦИАН на сентябрь 2026 года однокомнатная квартира у девяти станций метро Москвы приносит арендой от 4,1 до 5,3% цены в год до налогов и расходов, то есть аренда возвращает цену квартиры примерно за 21 год. Всё, что сверх этого, - рост цены, и его вам никто не обещает, я в том числе

Ниже - пять способов одной таблицей, живые цифры по станциям, налоги инвестора и порядок, с которого начинается работа. А начну я с себя: в недвижимость я пришла не из любви к бетону, а после того, как попробовала приумножить капитал другими инструментами

Почему я сама выбрала недвижимость

Начну с себя, чтобы дальше была понятна моя осторожность. Мой капитал лежал в недвижимости, я продала её и решила деньги приумножить. Моими словами: «моя история про то, что я потеряла капитал, который у меня был в недвижимости, попыталась приумножить его через другие активы, через там инвестиции в чужой бизнес, через доверительное управление, через трейдинг, через инвестиционные фонды через акции и все это мне дало потери»

Направлений было пять, и все они сегодня выглядят одинаково:

• Инвестиционная платформа - деньги в чужой бизнес
• Инвестиционный фонд
• Трейдер, которому я доверила часть капитала
• Портфель акций, собранный советником
• Европейские бумаги, которые оказались заморожены

А вот прикидка, из-за которой я и рассказываю эту историю клиентам: «Если бы я тогда просто ничего не продавала, та недвижимость сегодня стоила бы 40 миллионов вместо моих 27». Это моя оценка по своим же объектам, а не расчёт доходности рынка и не обещание, что так будет у вас

Вывод я сделала такой: «моя стратегия в итоге остаться максимально в собственном бизнесе и в недвижимости». С клиентами я работаю ровно так же - только консервативно: защита капитала, без крипты и высокого риска. По моему опыту работы с риск-профилем больше 90% людей консервативны, и то, во что пошла я, им просто нельзя, а узнают они об этом обычно уже после

Почему именно недвижимость, я формулирую коротко: «недвижимость это возможность перетащить деньги в следующий год в следующий век». Её не закроют чужим решением, её можно увидеть своими глазами, сдать и передать дальше

Как заработать на недвижимости: пять способов

Когда человек говорит, что хочет вложиться в недвижимость, под одним словом он может иметь в виду пять очень разных покупок. Собрала их в одну таблицу: откуда идёт доход, на каком примере это видно, чем способ может подвести и где он разобран подробно

Суммы в этой таблице взяты из разных разборов и разных лет и между собой не сравниваются: у каждой назван свой набор и дата

Что это значит для вас. Выбор способа - это выбор того, чем вы готовы заниматься и как долго ждать денег. Нужен понятный доход каждый месяц - квартира под аренду. Готовы ждать стройку ради разницы в цене - вход на старте, а как считать перепродажу до покупки, я разобрала отдельно. Готовы иметь дело с бизнесом-арендатором - коммерция, включая производственно-складские блоки. Нужна часть капитала в другой стране - зарубежный объект. А загородный дом под сдачу - это ещё и работа по управлению, своя или чужая

Инвестиционная квартира: какая подходит и сколько приносит

Инвестиционная квартира отличается от квартиры для жизни одним: её выбирают по тому, кто и за сколько будет в ней жить после вас. Поэтому смотрят не на вид из окна, а на две цифры - сколько стоит однушка у этой станции и за сколько такие же сдаются. Мы сняли обе в один день, чтобы их можно было ставить рядом

Медиана цен и ставок аренды предложения ЦИАН для однокомнатных квартир у станции (в выборку однушек вошли и студии), n объявлений, 21 сентября 2026 года, апартаменты исключены; доходность валовая - до налогов и расходов. Цифры здесь - наш замер на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что в этих цифрах не учтено, говорю сразу. Доходность здесь валовая: аренда за двенадцать месяцев делится на цену, а налог, коммунальные платежи, ремонт, мебель, простой между жильцами и комиссии из неё ещё не вычтены. Цены и ставки взяты из объявлений, то есть это предложение, а не сделки. Считались однокомнатные квартиры вместе со студиями, апартаменты исключены. Станций девять, и это наша выборка, а не весь город. Рост цены квартиры в расчёт не заложен вообще. И ещё одно: квартиры на продажу и квартиры в аренду у одной станции - это разные объявления, а не один и тот же объект. На том же наборе я досчитала, что остаётся после простоя и налога и сколько таких квартир нужно, чтобы жить на аренду, а на одной квартире разобрала, как посчитать доходность квартиры после всех вычетов

Локация решает больше, чем торг. Между лучшей и худшей станцией нашей выборки разница 1,2 процентного пункта в год. Если перенести её на квартиру за 20 млн, это 240 000 рублей в год, и берётся такая разница до сделки, а не после

Внутри одного бюджета разброс не меньше. В разборе квартира под сдачу я считала двадцать четыре комплекса в двух бюджетах, из них четырнадцать - в бюджете около 25 млн: разница между лучшим и худшим выбором за десять лет - 8,61 млн (наш расчёт на 19.08.2026), а аренда в районах одного бюджета отличалась вдвое - 106 против 53 тысяч в месяц (наш замер, август 2026). Там же видно, что при рыночной ставке аренда не покрывает проценты по ипотеке ни в одном из двадцати четырёх комплексов

Два вопроса, которые задают дальше. Возвращается ли переплата за класс - считала в разборе квартира бизнес-класса. Какой ремонт делать под сдачу, чтобы он окупился, - в статье ремонт под сдачу: там про инвест-ремонт без дорогого дизайна

Инвестиции в новостройки на старте стройки

Второй способ - зайти в дом на старте стройки и выйти к сдаче или раньше. Доход здесь не арендный: он в разнице между ценой входа и ценой выхода, а вход обычно идёт рассрочкой - платите не всю сумму сразу, а по графику, пока дом строится. Покажу на сделке клиента: объект зарубежный, но механика входа на стройке везде одна

Сделка клиента по отчёту о сделке: вход 1 ноября 2023 года, продажа 16 сентября 2025 года. Это прошлый результат одной закончившейся сделки, а не обещание: повторить его на другом объекте не может никто

Три вещи делают этот результат таким, какой он есть. Первое - платили не всю сумму, поэтому процент считается на вложенные деньги, а не на полную цену по договору. Второе - выход состоялся до финального платежа, через переуступку прав. Третье - это чужая история с конкретными датами, и её цифра ничего не говорит о вашем будущем объекте. Целиком этот случай, с графиком платежей и расходами на выходе, разобран в статье недвижимость на Пхукете

В России я захожу с клиентами на старте стройки как соинвестор в Московской и Калужской области. И сразу о риске, про который на входе не думают: выходить вы будете не в пустоту. Уступки продают и те, кто купил раньше, и инвесторы нередко просят за квартиру меньше застройщика. На выходе вы конкурируете ценой и с застройщиком, и с такими же инвесторами. Мой вывод по переуступке короткий: «такой вариант возможен», но «надо очень сильно, очень тщательно проверять»

Что именно проверять, разобрано по соседству: как устроена сама уступка и нужно ли согласие застройщика - в разборе переуступка квартиры; что защищает ваши деньги, пока дом строится, - в статье что если дом не достроят, и там же видно, что эскроу защищает деньги, но не ваш доход; как смотреть на самого застройщика до входа - как проверить застройщика

И налоговая деталь, которая стоит денег. Если квартира куплена по уступке прав по договору долевого участия, минимальный срок владения считается с даты полной оплаты прав требования по такому договору уступки (Налоговый кодекс, статья 217.1, пункт 2, текст статьи). Отсчёт идёт не от ключей и не от регистрации права, а раньше, и для планирования продажи это важно

Коммерция, квартира или загородный дом

Эти три варианта чаще всего и сравнивают между собой, а сравнивать их надо на одной вашей цифре: сколько денег есть и какой доход нужен. Мой пример про коммерцию выглядит так: квартира за 35 млн сдавалась бы примерно за 160 тысяч в месяц, а помещение за 20-25 млн может приносить те же 160 тысяч, и тогда «вы с меньшими деньгами получаете тот результат, который хотите, плюс у вас два объекта в собственности». Это пример, а не правило рынка; целиком, с рисками и налогами, он разобран в статье инвестиции в коммерческую недвижимость

Про загородный дом расскажу ровно то, что рассказывали мне. Мне рассказывали про случай, когда на вложенные 13 миллионов рублей в строительство загородного дома объект приносит 1,8-2,3 млн в год на краткосрочной аренде. Документами я этот случай не проверяла, поэтому процентов из него не считаю и вам не советую

Зато у меня есть разобранная модель. В статье дом под сдачу я считала проект, где обещанные 18,8-22% годовых оказались средним за шесть лет при допущении, что цена ночи растёт; в первый год той же модели выходило 12,3% до налога, а при загрузке 47% - 7,7% после налога (всё это - числа разобранной модели проекта, август 2026). Самый доступный лот в том проекте стоил 21 млн. Вывод из этого простой: у дома доход держится на загрузке, и её проверяют до покупки

Апартаменты в этом ряду стоят особняком: юридически это нежилое помещение, поэтому и налоги, и регистрация там устроены иначе. Чем они отличаются от квартиры - в разборе апартаменты или квартира

Зарубежная недвижимость: не вместо Москвы, а в дополнение

Зарубежный объект я рассматриваю как диверсификацию: часть капитала в другой стране и другой валюте. Не как замену московской квартире и не как способ заработать побольше. Работаем мы по Эмиратам, Таиланду и Турции, а фокус при этом остаётся на Москве и России

Мой собственный объект, расчёт на вложенные деньги. Объект не продан, поэтому цифра расчётная, а не подтверждённый результат

И честно о том, что зарубежная покупка добавляет к работе: перевод денег, налоги сразу в двух странах и управление объектом на расстоянии. Как это устроено по шагам, я разобрала на примере Эмиратов в статье купить квартиру в Дубае

Какие налоги платит инвестор

Налоги превращают валовую доходность в ту, что остаётся на руках, поэтому считают их до покупки. У инвестора их два вида: со сдачи и с продажи

Норма про срок владения звучит так: «В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет» (Налоговый кодекс, статья 217.1, пункт 4, текст статьи). По-человечески: продали раньше срока - считаете налог с дохода, дождались - не платите ничего. Для инвестора это значит, что дату выхода планируют вместе с датой входа

Про самозанятость важная граница. Налог на профессиональный доход - это «4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам» (422-ФЗ, статья 10, текст статьи), и для сдачи жилья он подходит. К сдаче коммерческого помещения - нет: в законе доходы от передачи имущественных прав на недвижимость выведены из-под режима, а исключение сделано только для аренды жилых помещений. Ещё два ограничения: применять режим нельзя тем, у кого доходы за календарный год превысили 2,4 млн рублей (422-ФЗ, статья 4, текст статьи), а сам режим - эксперимент до 31 декабря 2028 года включительно, так что план на десять лет на нём не строят

Что будет с ценами на квартиры?

Честный ответ: я не знаю, и никто не знает. Моё правило здесь жёсткое: «просто пересказывать планы, выдержки и цитаты, а люди сделают выводы сами». Поэтому показываю то, что уже случилось, с источником и датой

По данным аналитического центра IRN.RU на август 2026 года индекс стоимости готового жилья в Москве прибавил за август 0,8% и составил чуть более 303 тысяч рублей за квадратный метр без учёта элитного жилья. С начала 2026 года прирост - чуть более 6%, и это, как пишет сам IRN.RU, сопоставимо с официальной инфляцией по расчёту Росстата. Данные IRN.RU на август 2026 года, это прошлое, а не прогноз

Поэтому в расчёте доходности выше рост цены не заложен ни одним рублём: аренду можно посчитать, а цену через пять лет - только предположить. Отдельно вопрос момента - брать сейчас или ждать - я разобрала в справке стоит ли покупать квартиру сейчас

С чего начать инвестиции в недвижимость

Порядок один и тот же, с какой бы суммой человек ни пришёл. Пройдите его на своих числах до того, как откроете объявления

1. Цельзачем вам объект: сдавать, перепродать, оставить детям или жить самому. Мои клиенты приходят с разными причинами - «для личной жизни, для переезда для семьи, или по причине того, что он хочет пристроить капитал и сдавать, или он хочет действительно защитить деньги от инфляции» - и от цели зависит всё остальное
2. Срок и выходна сколько лет вы заходите и как будете выходить. Мой вопрос к каждому объекту - «как я из него выйду», он появился у меня после истории Барвихи и с тех пор задаётся первым
3. Бюджет и ожидаемая доходностьсколько денег есть и какую доходность вы ожидаете. Без этой цифры нельзя сказать, подходит объект или нет: подходит он всегда подо что-то конкретное
4. Стратегия, а не объектмоя позиция тут простая: «нам нужно не рекламировать объекты, а рекламировать стратегии». Сначала выбирается способ из таблицы выше, и уже он определяет, что мы вообще смотрим. Так устроен и подход семейного офиса: сначала цель, потом объект
5. Объект по трём факторамобъект, цифры и ваш сценарий жизни считаются вместе - это мой метод трёх факторов. Объект, хороший «вообще», но не ложащийся в ваш сценарий, не подходит

Где здесь обычно ошибаются и чего в этой статье нет

Самая честная часть, и я её не пропускаю. Семь границ, которые стоит держать в голове, пользуясь цифрами выше

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Инвестиции в недвижимость - это пять разных способов, и выбирают их не по самому красивому проценту, а по цели, сроку и тому, чем вы готовы заниматься. Цифра, которую можно посчитать заранее, - арендная: по нашему замеру на сентябрь 2026 года это от 4,1 до 5,3% в год у девяти станций Москвы до налогов и расходов. Для инвестиционной задачи главное - расчёты, и работа со мной идёт так

1. Вы рассказываете запросчто ищете, какой бюджет, какой план и какую доходность ожидаете. С этой цифры всё и считается
2. Я подбираю максимально рентабельные вариантыне список объектов, а варианты, которые проходят по вашей цифре
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос и показываем все варианты
4. Предварительные цифрысколько стоит, что приносит, за сколько возвращается
5. Договордоговорились о сотрудничестве - подписываем договор
6. Подробные точные расчёты по выбранным лотамарендный поток, налоги по вашему режиму, расходы собственника
7. Переговоры о дополнительной скидке и сделкаедем к застройщику согласовывать скидку, подписываем и помогаем с оформлением документов

Сроков этапов и обещаний доходности в этом маршруте нет намеренно

Отдельно о том, зачем здесь вообще брокер. Застройщик даёт брокеру скидки, конкретные лоты и достаёт варианты из резерва, частнику этого не будет. Моими словами про такие лоты: «иногда удаётся предложить квартиры, которые ещё не вышли в продажу, получить лучшие условия или проверить, можно ли вернуть в продажу интересующий лот, если он находится в резерве». И сразу оговорка, которую я всегда добавляю: «Не всегда это возможно, но такие ситуации случаются регулярно»

В каждом случае своя цель, свой срок и своя налоговая ситуация. Сначала собирается стратегия, и только под неё считаются объекты, а не наоборот. Напишите мне со своей задачей - разберём её вместе