Главная/Статьи/Family office

ИНВЕСТИЦИИ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Family office, или семейный офис: что это такое и чем отличается от брокера и управляющего

Обновлено: 4 октября 2026 · 20 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: family office, он же фэмили офис и семейный офис, - это команда специалистов, которая ведёт дела и состояние состоятельной семьи целиком: финансы, право, инвестиции, налоги, наследство. Это слово рынка, а отношения офиса с семьёй строятся на договоре. Я не семейный офис и не управляющий, я брокер по недвижимости. Но из этого формата я беру порядок работы: сначала ситуация семьи и цель, потом объекты

Ниже - откуда взялся семейный офис, что он делает, чем он отличается от брокера, доверительного управляющего и инвестиционного советника, и что из его подхода стоит взять, если у вас одна-две квартиры или вы только собираетесь купить

Что такое family office простыми словами?

Если сказать по-простому, семейный офис - это когда юристы, финансисты, налоговые специалисты и другие советники работают не каждый над своим кусочком, а вместе и на одну семью. Они смотрят на её дела как на одно целое. Так его и определяют источники

Википедия говорит короче: семейный офис - «частная независимая организация, оказывающая услуги семьям в связи с управлением семейным имуществом и другими активами» (статья «Семейный офис»). Названий у формата несколько, и все они про одно и то же

• Family office - исходное английское название
• Фэмили офис - то же слово русскими буквами
• Семейный офис - перевод
• Офис или центр управления семейным капиталом - ещё два русских варианта, которые приводит автор Т-Бизнес секретов

Главное в семейном офисе - не список услуг, а отношения. Тот же автор называет ключевым признаком то, что офис «связывают с семьёй максимально доверительные, прочные и долгосрочные отношения», а между главой семьи или его супругом и руководителем офиса «заключается письменный контракт». Поэтому мой короткий ответ такой: семейный офис - слово рынка, а что именно офис делает для семьи, решает договор с ней

Откуда взялся фэмили офис и кому он нужен

Историю семейного офиса обычно начинают с двух известных семей, и дальше она идёт так

1. 1838: «Дом Моргана»по Википедии, свой офис раньше других организовала семья Морган: «в 1838 году на свет появляется «Дом Моргана» (House of Morgan)»
2. 1882: офис РокфеллераДжон Рокфеллер «передал управление активами своей семьи группе доверенных людей» (Википедия). В колонке для РБК 24 декабря 2015 года Сергей Кашин описывает это так: юристы, бухгалтеры, налоговые специалисты и прочие советники «были собраны под одной крышей»
3. Середина 2010-х: офисы на несколько семейкак писали РБК Тренды в 2023 году, тогда «на рынке стали развиваться более демократичные структуры, которые обслуживают сразу несколько состоятельных семей»

Отсюда два вида офиса, которые различают и сегодня: single family office обслуживает только одну семью, multi family office - несколько семей (Т-Бизнес секреты, 2025 год)

Кому он нужен. Классический семейный офис - формат очень больших состояний. По экспертным оценкам, которые приводили РБК Тренды в 2023 году, создавать собственный семейный офис считали целесообразным «при размере активов от $150 млн». Это оценка экспертов 2023 года, а не правило

А вот моё наблюдение о том, кто вообще думает о таком формате: «только те, кто сильно в теме - про family office, а остальные могут даже иметь деньги, но не задумываться, что можно вот так посчитать цифры более кропотливо»

Управление семейным капиталом: что делает семейный офис

Состав работы у каждого офиса свой, его определяет договор с семьёй. Типичный набор автор Т-Бизнес секретов (2025 год) перечисляет так, а я пересказываю своими словами

Поэтому классический офис - это штат. Как писали РБК Тренды в 2023 году, такая структура «требует целого штата высококвалифицированных специалистов - от инвестконсультантов и брокеров до юристов и арт-дилеров». Если в картине семьи есть коммерческая недвижимость, это отдельная арифметика: как она устроена на примере помещений на первых этажах, я разобрала в статье стрит-ритейл

Есть ли такие офисы в России. Автор Т-Бизнес секретов пишет: «В России в настоящее время семейных офисов довольно мало» и «нередко функции семейного офиса принимают на себя банковские структуры и юридические фирмы». Это его оценка 2025 года. А по исследованию Frank Research Group, на которое ссылались РБК Тренды в 2023 году, в стране было больше 2 тысяч семей с состоянием от $10 млн, и собственный семейный офис был примерно у 10% из них. Это данные 2023 года, более свежих я не нашла

Family office, брокер, управляющий и советник: в чём разница

Когда человеку предлагают «управление капиталом», за этими словами может стоять одна из четырёх ролей. Различаются они не названием, а двумя вещами: у кого остаётся имущество и кто принимает решение. Таблица листается вбок

Как пользоваться таблицей. Когда вам предлагают «семейный офис» или «управление капиталом», задайте два вопроса: у кого будет моё имущество и кто будет принимать решения. Если имущество остаётся у вас и решаете вы, перед вами брокер или советник. Если имущество передаётся в управление и действует другой человек, это доверительное управление, и для квартиры оно оформляется по правилам Гражданского кодекса - о них в следующем разделе

Отдельно про слово «брокер». В законе о рынке ценных бумаг брокерская деятельность - это исполнение поручений клиента на сделки «с ценными бумагами и (или) на заключение договоров, являющихся производными финансовыми инструментами» (39-ФЗ, ст. 3). Брокер по недвижимости - другое занятие с тем же словом: я не покупаю бумаги по вашему поручению, я помогаю выбрать квартиру и купить её

Какой я брокер, я объясняю так: это «когда мы с вами разбираем не только подходящий район», но и план «взаимодействия с этим объектом и на входе, и на выходе». Брокеры при этом бывают разные, и как отличить того, кто ставит на первое место свою выгоду, я разобрала в статье комиссия риэлтора

Чем отличается доверительное управление?

С семейным офисом доверительное управление легко спутать: и там и там кто-то «управляет» вашим. Но доверительное управление - конкретный договор из Гражданского кодекса. По нему вы передаёте другой стороне имущество «на определенный срок», а она управляет им в ваших интересах или в интересах человека, которого вы назовёте. Главная фраза нормы: «Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему» (ГК РФ, ст. 1012, п. 1). Квартира остаётся вашей, но сделки с ней управляющий совершает от своего имени, указывая, что действует как управляющий (п. 3 той же статьи)

Похожая конструкция - у закрытого паевого фонда недвижимости: имуществом управляет управляющая компания, а не вы. Чем пай отличается от своего помещения, я разобрала в статье инвестиции в коммерческую недвижимость

Я и сама когда-то пробовала доверительное управление вместе с другими инструментами, и всё это закончилось для меня потерями. Почему после этого я осталась в недвижимости, рассказала в статье инвестиции в недвижимость

Что из подхода семейного офиса я беру в работу с недвижимостью

Сразу скажу честно: я не семейный офис. Я не веду все дела семьи и не беру чужие деньги в управление. Но сама мысль мне очень близка. Для себя я сформулировала это так: «моя история, и вообще история вот Анфиланта, это все-таки про family office». И ещё: «мне хочется строить компанию на позиционировании, про помощь, про поддержку, про точку опоры»

Классический офис - для очень больших денег. Моя идея в другом: «Моя идея в том, чтобы человеку вообще на старте не предлагать никакие объекты, а сначала делать формат такой, его называют family office, но, как правило, family office это для капиталов от миллиарда, а я предполагаю этот формат для людей, у которых просто есть одна, две, три, четыре квартиры, или даже план купить одну, две»

Дальше по шагам: «сначала мы, допустим, анализируем текущий портфель, смотрим, что есть в недвижимости, что сколько денег приносит, смотрим, что устраивает, что хорошо, что не устраивает. Дальше смотрим цели». Порядок такой: «сначала разработка стратегии, а потом уже сопровождение там сделок и подбор объектов». Это и есть, как я говорю, «вот такой вот комплексный подход к человеку»

Из этого подхода в работе с недвижимостью у меня остаются четыре вещи

• Сначала стратегия, потом объект. Объекты появляются только после разговора о том, что у вас есть и зачем вам покупка
• Несколько сценариев, а не один «идеальный объект». Как я говорю о себе, я «разбираюсь в цифрах, в ликвидности проекта и понимаю и сценарий жизни, и сценарии, и все сценарии инвестиций»
• Второе мнение. «В услугах Family Office это называют второе мнение». Риелторы же, по моему опыту, «как правило, примерно просчитывают по одному объекту, они тебе весь обзор, там, 10 вариантов не предлагают»
• Вход и выход заранее, и честное «ничего не покупайте». Я говорю это прямо: «Можем порекомендовать ничего не покупать и не продавать, если это лучшее решение»

И это не только для инвесторов: «я подход частного инвестора, который думает, относится к покупке любого объекта стратегически, применяю и к обычному покупателю, который хочет просто купить». Что я называю выходом из квартиры и почему думаю о нём в день покупки, я разобрала в статье ликвидная квартира

Такую работу, как я сама писала, «надо объяснять кейсами». Как я считаю вход и выход на живых сделках, показываю в трёх разборах

• Вход на стройке и продажа договора. Недвижимость на Пхукете - сделка клиента, разобранная по отчёту о сделке. Это прошлый результат одной сделки, а не обещание
• Скидка у застройщика. Как получить скидку от застройщика - разбор реальной сделки. Скидку я не гарантирую
• Мой собственный объект. Расчёт по моему объекту в Паттайе стоит на главной странице - это мой объект, а не результат работы для клиента

Что я не делаю

Чтобы граница была видна, перечислю, что в мою работу не входит. Коротко то же самое есть на странице об авторе

• Не беру деньги и имущество в управление. Квартира, деньги и решение остаются у вас: я ищу, считаю и договариваюсь, а покупаете вы
• Не консультирую по ценным бумагам. Это работа инвестиционных советников и управляющих, и инвестиционным советником я себя не называю
• Доходность не обещаю, рост цены не обещаю. Я считаю сценарии на цифрах, а планы развития района пересказываю по документам
• Не работаю с высоким риском. Только консервативные стратегии и защита капитала, без крипты
• Могу сказать «ничего не покупайте». Если это лучшее решение, вы услышите его до сделки, а не после

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Family office - формат для очень больших состояний, где команда ведёт все дела семьи. Брокер, доверительный управляющий и советник - разные роли, и различаются они тем, у кого имущество и кто решает. А сам подход семейного офиса - сначала ситуация и цель, потом объект - работает и тогда, когда у вас одна квартира или только план купить. В работе со мной акцент на расчётах: план по объекту считается «и на входе, и на выходе». Работа идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет и запрос, а если покупаете под инвестицию - какой план и какую доходность вы ожидаете
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод вашу задачу
3. Встреча в Zoomполная картинка и предварительные цифры
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Подробные и точные расчётыпо цифрам выбранных лотов
6. Согласовываем дополнительные скидкиу застройщика, если покупаете в новостройке
7. Подписываеми помогаем с оформлением документов

Напишите, что у вас есть сейчас - квартира, две или только план купить - и какая у вас цель. Начнём с разбора вашей ситуации, а объекты пойдут потом. Как проходит первая встреча, описано на странице разбор ситуации