Главная/Статьи/Стрит-ритейл

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Стрит-ритейл: что это такое и как выбрать помещение, которое будет сдаваться

Обновлено: 4 октября 2026 · 19 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: стрит-ритейл - это помещение на первом этаже со своим входом с улицы, которое сдают магазину, кафе, аптеке. Юридического определения у термина нет, это язык рынка. Для того, кто покупает такое помещение под сдачу, важнее другое: в новом жилом комплексе в первый год после завершения строительства пустует 90% коммерческих площадей и более - данные NF Group на март 2025 года, в среднем по рынку. Доход начинается не в день ключей, а когда дом заселится и в помещение придёт арендатор

Ниже - почему в договоре вы увидите не «стрит-ритейл», а «свободное назначение», чем центр отличается от первых этажей жилых кварталов, кто арендует такие помещения, что я смотрю до покупки и где помещение купить. Список проверки можно скопировать

Что такое стрит-ритейл простыми словами?

Помещение стрит-ритейл - это магазин, кафе, аптека или салон на первом этаже, куда заходят прямо с тротуара. Медиа о недвижимости «Движение» определяет его как «любое торговое помещение, имеющее собственный вход с улицы» («Движение», 28 июня 2024 года). Юридического определения у термина нет, это язык рынка: так говорят брокеры, консультанты и арендаторы, а в документах на помещение этого слова не будет

Для инвестора в этом определении важны два слова - «вход с улицы». Доход такого помещения держится на людях, которые идут мимо двери, поэтому его проверяют на месте. Чем стрит-ритейл отличается от офиса и склада как вложение, я разбирала в статье о типах коммерческой недвижимости, а здесь - один формат целиком

Помещение свободного назначения (ПСН): что это и чем оно отличается от торгового?

Помещение свободного назначения, или ПСН, - так продавцы чаще всего называют помещение на первом этаже. Консультанты NF Group пишут, что это «не юридическое понятие» и что это «нежилая коммерческая недвижимость», а главное отличие видят в одном: «отсутствие специализации» (блог NF Group, 10 мая 2023 года). Торговое помещение продают уже под торговлю, у свободного назначения такой привязки нет

Насколько это слово привычно у застройщиков, видно по нашему пересчёту. Мы взяли выгрузку TrendAgent на август 2026 года: коммерческие помещения от застройщиков Москвы и области ценой 18-30 млн ₽, всего 1 029. На первом этаже из них 382 помещения свободного назначения и торговых, и почти все - свободное назначение

Что это значит для вас. Слова «стрит-ритейл» в договоре от застройщика вы почти не увидите, увидите «свободное назначение», и это нормально. Но это слово не говорит, что именно можно открыть в помещении: это решают документы помещения и сам дом, а не слово в объявлении. Поэтому до задатка я спрашиваю продавца, под какой бизнес подходит это помещение. Цифры здесь - выгрузка TrendAgent на август 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Центр и первые этажи жилых кварталов: два разных стрит-ритейла

Слово одно, а рынка два, и цифры у них разные. Поэтому цифры центра я не переношу на помещение в жилом квартале, и наоборот

Источники - NF Group в Shopandmall, 13 июля 2026 года, и NF Group в CRE, 2 апреля 2025 года

А покупают инвесторы в основном не в центре. «Магазин магазинов» посчитал, где в 2025 году заключались инвестиционные сделки со стрит-ритейлом Москвы, - это доля в объёме сделок:

Источник - Коммерсантъ, 17 февраля 2026 года

Что это значит для вас. Цифра 6,5% - это про центральные торговые улицы, к помещению на первом этаже нового жилого дома эта цифра отношения не имеет. Большая часть инвестиционных сделок идёт не в центре, и там решает, заселён ли дом и кто ходит мимо витрины. Цифры здесь - данные на I полугодие 2026 года, 2025 год и март 2025 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Кто арендует помещение на первом этаже и кто съезжает чаще

В центре главный арендатор - общепит, и он же меняется чаще всех. По данным NF Group за I полугодие 2026 года, на центральных торговых улицах Москвы картина такая:

В новых домах картина другая. Застройщик Plus Development в марте 2026 года оценил, кто на первых этажах новостроек устойчивее всех: «сервисы и товары повседневного спроса, которые жители предпочитают брать «у дома»» (Голоса городов, 13 марта 2026 года). Это оценка одного застройщика, а не замер. В его списке:

• аптеки и медицинские услуги
• детские сервисы и услуги для животных
• пункты выдачи заказов
• сетевые минимаркеты и кулинарии
• студии красоты
• мелкие сети стройматериалов и хозтоваров

А полноценной кофейне с посадкой или пекарне с залом, по той же оценке Plus Development, нужно примерно 3-5 тысяч человек в шаговой доступности

И размер помещения важен. IPG.Estate по итогам 2025 года пишет, что «вырос спрос на коммерческие помещения небольшого формата площадью до 150 кв. м» и что такая динамика «отмечается и в спальных районах» (IPG.Estate в CRE, 16 января 2026 года)

По моим наблюдениям, застройщики новых домов сейчас сами подбирают, кто откроется на первых этажах, и круглосуточные бары туда не пускают. Поэтому ограничения по профилю арендатора я спрашиваю у продавца и смотрю в договоре до сделки

Что это значит для вас. Общепит в центре занимает больше всех площадей, но и меняется чаще всех. Для помещения в жилом квартале я сначала смотрю, какой сервис «у дома» здесь нужен жителям и хватит ли ему людей рядом. Цифры здесь - данные на I полугодие 2026 года и итоги 2025 года, оценка застройщика - на март 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Как выбрать помещение под стрит-ритейл: что я смотрю

Когда ко мне приходят с вопросом про помещение под сдачу, я первым делом спрашиваю, кто будет в нём сидеть и кто ходит мимо. Дальше смотрю семь вещей

Купить стрит-ритейл: от застройщика, на вторичке или с арендатором

Помещение под стрит-ритейл покупают тремя путями, и у каждого свой главный вопрос

Что приходит от застройщика. В той же выгрузке TrendAgent помещения первого этажа почти всегда пустые, и дом у большинства из них ещё не сдан:

Выходит, в большинстве случаев вы покупаете пустое помещение в доме, который ещё строится, и доход начнётся не в день ключей. Как устроена покупка помещения на стройке и что учесть в рассрочке, я разбирала в разделе можно ли зайти в коммерцию на старте стройки

НДС в цене. В цене может сидеть НДС по ставке 22%, которая действует с 1 января 2026 года (Налоговый кодекс, статья 164, пункт 3). Когда он появляется и что спросить у продавца, я разбирала в разделе есть ли НДС в цене и когда он появляется

Налог владельца. Есть ли конкретное помещение в перечне города по кадастровой стоимости, проверяют по перечню до сделки. Как перечень связан с налогом на имущество, - в разделе какие налоги платит владелец помещения

Новые районы. IPG.Estate по итогам 2025 года пишет, что благодаря строительству, в том числе по программе КРТ, «интерес бизнеса к помещениям формата стрит-ритейл смещается в новые локации». Что это за программа и как она меняет район, я разбирала в справке про комплексное развитие территорий. Цифры здесь - выгрузка TrendAgent на август 2026 года и итоги 2025 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Сколько приносит стрит-ритейл и как это посчитать до покупки

Своей средней доходности я здесь не называю. Средняя - это про весь рынок за год, а вам нужен ответ про одно помещение. Ориентиры доходности по типам коммерции с источником я собрала в таблице стрит-ритейл, офис, склад: чем отличаются, а как посчитать доходность и окупаемость на своих числах по шагам - в разделе как посчитать доходность и окупаемость до сделки

Я часто привожу пример: помещение за 20-25 млн может давать ту же аренду, что квартира за 35 млн. Как это считается, я показала в разделе коммерция или квартира. И небольшой стрит-ритейл - не только история про большие деньги: его можно рассматривать в тех же суммах, что и квартиру под сдачу

Поэтому доходность конкретного помещения я считаю до покупки: на его цене, на аренде, которую реально получить в этом месте, и с месяцами простоя

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Стрит-ритейл - понятный по устройству формат: помещение со своим входом, которое живёт на людях вокруг. Но решает не слово в объявлении, а место, заселённость дома, арендатор и расчёт на ваших числах

Если вы думаете о помещении под сдачу, напишите мне. В команде есть специалисты по коммерческой недвижимости и те, кто считает доходность. Сначала мы посчитаем помещение на ваших числах и сравним его с квартирой под сдачу и с помещением, где арендатор уже сидит, а потом выберем. Если же вам нужна своя квартира, чтобы жить в ней сейчас, - тогда мы подбираем лучшую квартиру, помещение её не заменит. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборПодбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomПоказываем варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем подробные, точные расчёты выбранных вариантов
5. СкидкиСогласовываем дополнительные скидки
6. Помогаем с оформлением документов