Главная/Статьи/Какой этаж выбрать

ВЫБОР ОБЪЕКТА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Какой этаж лучше выбрать в квартире: первый, средний или последний

Обновлено: 4 октября 2026 · 20 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: единственно правильного этажа нет. По итогам 2025 года 47,4% всех сделок в новостройках Москвы пришлось на этажи со 2-го по 11-й, но это распределение сделок, а не совет: нижних и средних этажей в любом доме просто больше. Какой этаж лучше выбрать именно вам, решают две вещи - будете вы здесь жить или сдавать и что вы увидите из окна, когда подниметесь на этот этаж. Этаж я выбираю глазами на месте, а не по таблице

Ниже - плюсы и минусы первого, второго и последнего этажа, что важно на высоком этаже в высотке, насколько различается цена метра по этажам одного корпуса по нашему замеру и памятка из 10 пунктов: что проверить до покупки, даже если вы живёте в другом городе

Какой этаж лучше: короткий ответ

Какой этаж лучше, зависит не от номера, а от того, как вы будете жить. Но посмотреть, как распределяются покупки, полезно - хотя бы чтобы не принять распределение за совет

По исследованию bnMAP.pro и «Хайтэк Девелопмент», по итогам 2025 года на этажи со 2-го по 11-й пришлось 47,4% всех сделок в новостройках Москвы, а лидером продаж стал четвёртый этаж - 5,11% сделок (Коммерсантъ, 13 марта 2026 года). Это доля сделок, а не то, о чём мечтают покупатели: нижних и средних этажей в любом доме просто больше

Источник - Ricci в Коммерсанте, 13 марта 2026 года

Ricci считал по-другому - только сделки на первичном рынке в пределах МКАД, поэтому с цифрой bnMAP.pro эти полосы не складываются. Смысл у обеих цифр общий: распределение показывает, каких этажей в продаже больше, а не какой этаж лучше

Цифры здесь - данные на март 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Плюсы и минусы каждого этажа я собрала в четыре карточки. У каждой строки - откуда она взялась, ниже по каждому этажу подробнее

Первый и второй этаж: плюсы и минусы

Главный плюс нижних этажей - цена. В нашем замере на август 2026 года метр на этажах с первого по третий оказался дешевле, чем выше в том же корпусе, во всех 20 комплексах, где такое сравнение было возможно. Как мы считали и какие у замера оговорки, я показала ниже, в разделе про новостройки

Минусы первого этажа обычно описывают через шум и воздух. Как этаж и окна связаны с шумом улицы, я разбирала в статье экология и шум районов Москвы и здесь повторять не буду. Я смотрю на первый этаж нового дома с другой стороны - кто на нём окажется

Что откроется на первом этаже нового дома, по-настоящему можно проверить только в готовом доме. Но сейчас застройщики сами подбирают арендаторов первых этажей, дают целевую аренду и не пускают туда круглосуточные алкобары. Спросите у застройщика, что задумано на первом этаже вашего корпуса

Для вас это значит две вещи. Ваша квартира на первом этаже - одна из немногих, которую закон допускает перевести в нежилое, если соблюдены и другие его требования. Соседняя тоже: однажды за стеной может оказаться офис. Как переводят и что для этого нужно - отдельная тема, здесь я её не раскрываю

Про второй этаж скажу одно: номер этажа не равен высоте. Разбирая с клиентом квартиру на третьем этаже в доме, где первый этаж высокий, я сказала: «в человеческом измерении это будет пятый, шестой этаж». Поэтому, выбирая второй или третий этаж в новом доме, узнайте, какой высоты первый: от него зависит, как высоко вы окажетесь на самом деле

Последний этаж: плюсы и минусы

Последний этаж выбирают ради вида, и за вид платят. По данным Циан на май 2025 года, в стандартных домах комфорт-класса верхние этажи дороже нижних в среднем на 7-9%, в бизнес-классе - на 14%. Главный аналитик Циан Алексей Попов уточнял, что «на размер наценки влияет вид из окон и плотность окружающей застройки» (Циан через РИА Недвижимость, Mail.ru Финансы, 21 мая 2025 года)

У надбавки есть обратная сторона. Тот же Попов говорил, что «популярность квартир на последних этажах часто переоценена в сравнении с реальным спросом покупателей». Проще говоря, надбавка за последний этаж бывает выше, чем спрос на такие квартиры

Мой совет про последний этаж тот же, что про любой: на объекте «выйдите на этот этаж» и «посмотрите в окно сами». Вид, за который вы доплачиваете, должны увидеть вы, а не только рендер. А если квартира нужна под сдачу, как вид и этаж влияют на неё в бизнес-классе, я разбирала в статье квартира бизнес-класса

Высокий этаж в высотке: что важно, кроме вида

Высоких домов в Москве всё больше. По данным ЕРЗ.РФ, в декабре 2025 года дома высотой 25 этажей и выше составляли 44,9% корпусов в продаже на первичном рынке Москвы, а в конце 2023 года их доля не превышала 31,9%. Поэтому вопрос, брать ли этаж повыше, встаёт всё чаще. И доплата за высоту в таких домах растёт быстро

Источник - данные Циан в Коммерсанте, 13 марта 2026 года. Только новостройки Москвы в домах выше 30 этажей

При этом главный аналитик Циан Алексей Попов говорит, что даже в высотных корпусах 30 этажей и выше наиболее ликвидными остаются предложения примерно на 9-12-м этажах: «За квартиры на более высоких этажах покупатели не всегда готовы доплачивать десятки процентов к цене лота». Это его оценка для домов от 30 этажей, на обычный дом я её не переношу

Кроме вида, в высотке я смотрю расстояние до соседнего корпуса. Я ездила в один премиальный комплекс, а там между зданиями «просто очень маленькое расстояние», то есть «окна в окна». На рендере этого не видно, поэтому такие вещи, как я говорю, надо «смотреть уже на месте»

И лифт. Мой ориентир: если на площадке больше 15 квартир при одном лифте, для постоянной жизни это может быть стоп-фактором. Под сдачу на это обращают меньше внимания, а вот «если вы планируете жить семьей и жить постоянно», считать квартиры на лифт стоит обязательно. Логика здесь простая: чем выше квартира, тем больше вы зависите от лифта, поэтому в высотке этот вопрос важнее

Какой этаж лучше в новостройке и насколько различается цена

В новостройке удобно сравнивать: в одном корпусе продаются похожие квартиры на разных этажах, и цену метра видно по каждой. Мы так и сделали - в выгрузке лотов застройщиков из TrendAgent от августа 2026 года сравнили цену метра внутри одной группы: тот же комплекс, корпус, тип квартиры и отделка

Что это значит для вас: внизу в новостройке метр почти всегда немного дешевле, а чем выше этаж, тем дороже метр. Разница обычно небольшая, но в отдельных комплексах доходит до заметной. А что ещё влияет на цену метра в одном комплексе - отделка, срок сдачи, тип квартиры, - я посчитала на той же выгрузке отдельно

Это наш замер на август 2026 года по ценам застройщиков. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Этаж - не единственное, что двигает цену внутри корпуса. Про квартиры с окнами на внешнюю сторону я говорю коротко: «видовые конечно дороже». А как на цену влияет отделка, я разобрала отдельно в статье отделка white box. Практический вывод один: сравнивайте цену метра на соседних этажах одного корпуса, а не средние цифры из обзоров

Как я выбираю этаж с клиентом

Первое, что я спрашиваю про этаж, - вы здесь будете жить или сдавать? От этого зависит, насколько важны лифт и вид. Для меня этаж и этажность дома, то есть сколько в нём этажей, - часть первого из трёх факторов, по которым я оцениваю квартиру: «сам объект». Рядом с ними расположение, качество здания, планировка и инфраструктура вокруг. Отдельно от всего остального этаж я не выбираю

Дальше я прошу найти квартиру на плане корпуса и посмотреть сторону света и вид, а потом на объекте «выйдите на этот этаж» и «посмотрите в окно сами». Если дом уже сдан, попросите своего брокера согласовать с застройщиком посещение объекта - и тоже посмотрите в окна сами

Вид из окна действительно «может быть стоп-фактором», если все окна выходят на дорогу, промзону или глухую стену в 10 метрах. Но это стоп-фактор для конкретной квартиры, и «это не повод отказаться от жилого комплекса». Если всё остальное в комплексе подходит, можно выбрать в нём другую планировку

У нас был такой случай, причём застройщик сам это подсветил: квартира на четвёртом этаже, а окна выходят на крышу соседнего двухэтажного дома. Выход нашёлся в том же комплексе: «зато есть другой с хорошим видом»

Бывает и наоборот. Клиентка собиралась брать квартиру на этаже повыше - её впечатлили панорамный вид и широкая река. Но когда мы поднялись на невысокий этаж, она сказала, что этой высоты ей достаточно: вид и отсюда прекрасный. Иногда доплачивать за высоту просто не нужно

Памятку ниже можно скопировать и пройти по ней с каждым вариантом

Влияет ли этаж на то, как квартиру потом продать?

Честный ответ: свежих данных о том, какие этажи продаются быстрее, нет. Ни в открытых данных, на которые я опираюсь, ни в выгрузке TrendAgent, с которой я работаю, сроков продажи по этажам нет, и придумывать их я не буду

Есть только оценка для высоток: по словам главного аналитика Циан Алексея Попова, в домах от 30 этажей наиболее ликвидными остаются предложения примерно на 9-12-м этажах (Коммерсантъ, 13 марта 2026 года). Это мнение о высотных корпусах, на обычный дом его переносить нельзя

Что делает квартиру ликвидной в целом, я разобрала в справке какие квартиры быстрее продаются - и там тоже прямо сказано, что сравнений по этажу в данных нет. Поэтому при выборе этажа я думаю о продаже так же, как о жизни: вид, лифт и то, что под окнами, увидит и следующий покупатель

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Какой этаж лучше, решают не таблицы, а то, как вы будете жить или сдавать, и то, что видно из окна на месте. Этаж, вид и лифт проверяются глазами. Если вы переезжаете из другого города и не можете ездить по объектам, это делаю я: по сути, «я продаю представительство на месте». Если вы покупаете для себя, мой акцент - помочь принять решение, сопровождать и согласовать скидки. Работа идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ищете
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос и даём предварительные цифры
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Подробные и точные расчётыпо цифрам выбранных лотов
6. Согласовываем дополнительные скидкиесли покупаете в новостройке
7. Подписываеми помогаем с оформлением документов

Напишите, какую квартиру и на каком этаже вы присматриваете, - начнём с разбора вашей ситуации