Главная/Статьи/Рост цен на новостройки

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Рост цен на новостройки в Москве: как дорожает квартира от котлована до ключей и сколько это в годовых

Обновлено: 19 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Рост цен на новостройки в Москве по индексу ДОМ.РФ выглядит так: медианная цена метра в договорах на строящиеся дома Москвы с января 2021 по сентябрь 2026 года выросла на 141,7%, в среднем 16,9% в год. Купили на старте и получили ключи через три года - в годовых выходило от 10,5% до 18,7%, смотря в каком месяце зашли. Но это средний рост всего рынка, а не обещание для вашей квартиры

Эта справка - для инвестора, который смотрит московскую новостройку на старте стройки и слышит, что за стройку квартира прибавит в цене. Я взяла ряд ДОМ.РФ, перевела рост за три и четыре года стройки в годовые и сняла цены корпусов одного застройщика в один день, чтобы отделить рост рынка от цены самой готовности

Рост цен на новостройки в четырёх цифрах.

Индекс цен ДОМ.РФ здесь - данные на сентябрь 2026 года, цены корпусов одного застройщика - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Рост цен на новостройки в Москве: короткий ответ

Средний рост рынка и рост вашей квартиры - разные числа. Индекс отвечает на вопрос, что было с ценой метра во всём городе. Что будет с вашим домом, он не говорит, и вот почему:

Поэтому любую цифру роста от котлована я перевожу в годовые и спрашиваю, от какой цены и при каком способе оплаты она посчитана. Прогноза цены я не даю: здесь только прошлые данные, а выводы вы делаете сами

Рост цен на квартиры в новостройках Москвы с 2021 года: что показывает индекс ДОМ.РФ

Индекс ДОМ.РФ - это изменение медианной цены метра в договорах, а не цена квартиры. ДОМ.РФ считает его по данным Росреестра о договорах участия в долевом строительстве: изменение цены за месяц «рассчитывается индивидуально для каждого дома и типа квартир» (методология индекса ДОМ.РФ, п. 4.3). Москва поделена на классы жилья «типовой-комфорт» и «бизнес-элит» и по числу комнат, а в индекс попадает только покупка до ввода дома в эксплуатацию (раздел 2): сданный дом из него выпадает. Цены номинальные, без пересчёта на общий рост цен. Так метр в строящихся домах Москвы дорожал по годам:

За весь ряд, с января 2021 по сентябрь 2026 года, медианная цена метра выросла на 141,7% за 68 месяцев - в среднем 16,9% в год. Но год на год не приходился: из полных лет 2022-2025 самым быстрым был 2025-й (+22,5%), самым медленным - 2024-й (+7,6%). Последний месяц ряда, сентябрь 2026 года, дал +2,1%, а за двенадцать месяцев к сентябрю 2026 года - +19,0%. Стоит индекс на десятках тысяч договоров в год, поэтому это честная картина рынка, но рынка целиком

Как дорожает квартира от котлована до ключей: три и четыре года стройки

Один и тот же вход на старте давал очень разный рост: решал месяц, в котором вы зашли. Я взяла все окна по 36 и 48 месяцев в ряду ДОМ.РФ - как будто вы купили на старте продаж и получили ключи через три или четыре года - и посчитала рост метра за срок и в годовых:

Что из этого следует. Самым слабым входом в трёхлетнюю стройку было лето 2022 года, самым сильным - начало 2021 года: между ними от 10,5% до 18,7% в год при одной и той же стратегии. Так что мысль, будто на котловане зарабатывают всегда, прошлые данные не подтверждают. Они показывают другое: в среднем по рынку метр рос, но по-разному в разные годы. Как устроен сам вход на стройке и выход из неё, - в справке инвестиции в недвижимость

Окна в три и четыре года - допущение. Застройщик может сроки переносить: актуальный срок по вашему корпусу я проверю на консультации

Сколько это в годовых: как переводить рост цены за стройку

Рост за срок без числа лет ничего не говорит. Один и тот же рост за стройку за три года и за пять лет - совсем разный темп. Поэтому любую цифру роста я первым делом перевожу в годовые

Почему делить рост на число лет неточно. Каждый следующий год растёт уже выросшая цена, поэтому простое деление на длинном сроке завышает годовой темп, а на коротком - занижает. По окнам, которые закончились в сентябре 2026 года, по индексу ДОМ.РФ годовой темп падает с длиной окна: 19,0% за год, 16,5% в год за два, 15,0% за три и 13,7% за четыре года - за четыре года рост за срок больше, а в годовых меньше. Почему так, - в частых вопросах ниже. Какой рост нужен, чтобы ипотечный год вышел в ноль, - в справке куда вложить 5 миллионов

Цена квартиры на этапе котлована и в готовом корпусе: сколько стоит готовность

Готовность в цене при полной оплате стоит несколько процентов, на витрине - заметно больше. Я сняла шахматку одного застройщика в один день и сравнила корпуса с ранними и поздними ключами внутри одних и тех же комплексов - при той же комнатности и отделке:

Цена метра в корпусах с ключами раньше против корпусов с ключами позже: наш замер шахматки одного застройщика на октябрь 2026 года, 838 лотов, 9 пар корпусов внутри трёх комплексов, не меньше 3 лотов с каждой стороны; этаж и вид не выровнены. Это срез одного дня, а не рост во времени. Цены корпусов - наш замер на октябрь 2026 года

Самая показательная пара - двушки с одной отделкой, ключи в 2026 году против 2028 года: на витрине ранние дороже на 9,3%, а при полной оплате - на 0,3%, почти вровень. Бывает и выброс: у трёшек с ключами в 2027 году против 2029 года на 3 и 10 лотах разница +45,7% на витрине и +33,6% при полной оплате - в середину такую пару я не тяну. Это сходится по смыслу с августовским сравнением по многим комплексам, где сданный и строящийся корпус тоже стояли рядом, - в справке от чего зависит стоимость квартиры

Это разные мерки, и делить одну на другую нельзя: индекс - средний рост метра по городу за годы, срез - разница между корпусами одного комплекса в один день. Вместе они говорят одно: основную часть роста за стройку даёт рынок в эти годы, а не сама стадия готовности. Когда готовый дом дешевле нового строящегося рядом, это другое сравнение - разных домов, я разбирала его в справке какую квартиру купить в Москве. А за более низкую цену на старте вы берёте риск срока - в справке как проверить застройщика

Некоторые застройщики прямо на витрине показывают, сколько квартира будет стоить через три года, - это их расчёт. Переведите его в годовые и спросите, от какой цены он посчитан

Почему у вашего дома рост может выйти иначе

Среднее по городу прячет то, что случается с отдельным домом. Даже в самом ряду ДОМ.РФ были отрезки, когда цена стояла или шла вниз:

То, что прячет «в среднем»: наш расчёт по индексу ДОМ.РФ, Город Москва, все классы, медианная цена метра в договорах; данные на сентябрь 2026 года

У вашего дома к этому добавляется своё. Когда вы через пару лет решите продать квартиру на стройке, рядом всё ещё продаёт свои лоты сам застройщик. Ему нужно найти следующих покупателей, и он может дать им скидку или удобную схему оплаты, которых у вас нет. Тогда цена вашей квартиры идёт не за средним индексом, а за тем, что застройщик предлагает в соседнем корпусе

И сам вход на старте сейчас редкость. По данным «Метриум» на конец III квартала 2026 года, доля лотов на начальном этапе стройки в продаже массового сегмента «старой» Москвы - 13,1%, за квартал она сократилась на 6,5 п. п. (итоги III квартала 2026 года, «Метриум», 09.10.2026). Выбор на котловане узкий, а значит, и выбор удачного месяца входа тоже

Выход до ключей - это уступка договора, со своими расходами и налогом, если квартира в собственности меньше минимального срока: подробно - в справках флиппинг квартир, переуступка квартиры и налог при продаже квартиры. Деньги до сдачи защищает эскроу, а что будет, если дом встанет, - в справке что если дом не достроят

Когда «рост» оказывается ценой способа оплаты

Цена в договоре зависит от того, как вы платите. Субсидированная ставка, транши и рассрочка застройщику чего-то стоят, и часть этой стоимости может оказаться в цене квартиры. Журнал IRN.RU пишет об этом прямо:

«…тем большую сумму застройщик добавляет к цене квартиры, что и создает иллюзию роста цен на новостройки. Но при этом сама квартира-новостройка не дорожает»

- IRN.RU, 9 сентября 2026 года, со ссылкой на мнение Олега Репченко

Аналитик «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков в той же статье говорит, что цена квартиры при таких схемах выше, чем при полной оплате или обычной ипотеке

На витрине это видно числом. По нашему замеру шахматки одного застройщика на октябрь 2026 года цена при полной оплате ниже витринной в середине на 15,0% по 838 лотам, у 109 лотов разницы нет, а по комплексам середина - от 0% до 22%. Это скидка за способ оплаты на один день, а не скидка, которую дадут вам. Но вывод из неё простой: витрина и цена при полной оплате - разные числа, и рост, посчитанный от одной к другой, - это не рост квартиры

Поэтому сравнивать цены во времени или между корпусами честно только при одном способе оплаты. Как устроены рассрочки и почему скидка и удорожание бывают у разных программ, - в справке рассрочка от застройщика; как ставка застройщика попадает в цену - в справках рыночная ипотека и субсидированная ипотека от застройщика, транши - в справке траншевая ипотека

Как я считаю рост цены, когда подбираю квартиру инвестору

Сначала прошлое в годовых и цена готовности, потом расчёт без роста и с ростом, потом объект. Когда мне говорят, что за стройку квартира выросла в цене на столько-то, первое, что я спрашиваю, - за сколько лет и от какой цены. Дальше считаю, где у квартиры больше шансов вырасти в цене и как это выглядит на прошлых данных

Сам расчёт я всегда делаю в двух вариантах: один без роста цены, второй - с ростом, чтобы было видно, на чём держится результат (подробно - в справке доходность квартиры). Прогноза цены я не даю: пересказываю данные и планы города по району, а выводы вы делаете сами - в справках перспективные районы Москвы и комплексное развитие территорий. Что с ценами на рынке сейчас, - в справке стоит ли покупать квартиру сейчас, а как я выбираю саму квартиру под вложение, - в справке инвестиционная квартира

Чего в этой справке нет

Цифры честно показывают прошлый рост рынка, но у них есть границы:

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Средний рост по городу отвечает на вопрос, что было с рынком. На вопрос, что будет с вашей квартирой, он не отвечает. Пришлите комплекс или задачу - я посчитаю, сколько там стоит готовность при вашем способе оплаты, переведу обещанный рост в годовые и покажу расчёт без роста цены и с ростом. Посчитаю, подскажу - я знаю, где какие варианты есть

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборПодбираю максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываю варианты и даю предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам, по выбранным лотам
5. Скидки у застройщикаСогласовываем с застройщиком дополнительные скидки
6. Сделка и документыПодписываем и помогаем с оформлением документов