Главная/Статьи/Первоначальный взнос по ипотеке

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году: какой минимальный, сколько нужно на квартиру в Москве и что выгоднее - больше взнос или запас

Обновлено: 18 октября 2026 · 24 мин чтения · Татьяна Рогачева

Минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке в 2026 году - 20% цены квартиры, по рыночной ипотеке его назначает банк. На квартиру 15, 25 и 35 млн 20% - это 3, 5 и 7 млн. Но минимум не отвечает на главный вопрос - сколько своих денег отдать во взнос, а сколько оставить: каждый миллион взноса снимает с платежа 15 676 ₽ в месяц, а 2,5 млн, оставленные в запасе на квартире 25 млн, добавляют к платежу 39 190 ₽ и стоят 468 339 ₽ процентов за год

Если у вас ребёнок до 7 лет, начните с раздела о семейной ипотеке: там половина цены своими меняет саму ставку. Ниже - таблица по программам, почему в условиях пишут 20,1%, сколько нужно на квартиру вашей цены, что меняет каждый миллион и что выгоднее - отдать всё во взнос или оставить запас

Четыре числа, от которых считается взнос.

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле на 30 лет: ставка неизменна весь срок, без страховки, разовых платежей банку и расходов сделки. Ставка 18,74% - средневзвешенная по рыночной ипотеке на первичном рынке, данные на октябрь 2026 года (обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ на 14 октября 2026 года). Варианты программ застройщиков - сводка TrendAgent на 16 октября 2026 года, минимум по семейной ипотеке - правила программы

Какой первоначальный взнос нужен по ипотеке в 2026: короткий ответ

Минимум по семейной ипотеке - 20% цены договора, по рыночной - сколько назначит банк. Взнос считается от цены квартиры, а не от кредита. В рублях 20% выглядят так:

Минимум - нижняя граница, а не ответ. Дальше вопрос в том, сколько из своих денег отдать во взнос и сколько оставить после сделки: каждый миллион сверх минимума снимает с платежа 15 676 ₽, а каждый месяц, пока деньги лежат в запасе, стоит процентов по кредиту на их сумму. И есть две точки, где взнос меняет сами условия, а не только сумму: 20% включительно по новостройке - это квота банка, а половина цены своими по семейной ипотеке - ставка не выше 6%. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке: таблица по программам

Минимум зависит от программы, и назначают его разные люди: по семейной ипотеке - правила программы, по рыночной - банк, по программе застройщика - условия этой программы

Что считается своими деньгами по семейной ипотеке. Правила программы требуют, чтобы заёмщик оплатил «не менее 20 процентов цены договора» (решение Минфина России от 22 сентября 2026 года № 25-67381-01850-Р, п. 40 пп. «е»), и называют, чем: собственные средства, помощь из бюджета региона, местного бюджета или от работодателя и материнский капитал. Чем ещё закрыть взнос, кроме накоплений, - в справке пять источников первоначального взноса, про сертификат - материнский капитал как первоначальный взнос, про продажу своей квартиры - альтернативная сделка

По рыночной ипотеке цифру назначает банк. СПРОСИ.ДОМ.РФ пишет прямо: «Размер минимального первого взноса определяет банк» (инструкция «Первоначальный взнос по ипотеке», обновлена 18 августа 2026 года). Поэтому смотрите условия своего банка и своей программы, а где граница 20% меняет отношение банка к заявке, - в следующем разделе. ИТ-ипотека, по той же инструкции портала, действует на всей территории России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга (СПРОСИ.ДОМ.РФ, 8 сентября 2026 года)

Почему в условиях пишут 20,1%, а не 20%

Граница квоты Банка России - 20% включительно. На IV квартал 2026 года для банков с универсальной лицензией доля кредитов на новостройки, «по которым ПДН превышает 80 процентов либо размер первоначального взноса не превышает 20 процентов (включительно)», - совокупно 5% от всех кредитов банка по договорам долевого участия, а доля тех, где одновременно нагрузка выше 50% и взнос до 20% включительно, - 1% (решение Совета директоров Банка России от 24 июля 2026 года, применяется с 1 октября 2026 года)

А в условиях программ чаще всего стоит 20,01-20,1%. В сводке программ застройщиков TrendAgent на 16 октября 2026 года 214 из 264 вариантов начинаются со взноса 20,01-20,1%, и только 11 - ровно с 20%. Вариант здесь - сочетание застройщика, объекта и банка, а не отдельный банк. Почему условия записаны так, сводка не объясняет; видно другое: первая цифра в большинстве вариантов стоит сразу над границей квоты

Что это значит для вас. Взнос ровно 20% и 20,1% для банка - разные заявки: первая по признаку взноса попадает в долю, которую банк ограничен выдавать, вторая - нет. Это доля выдач банка в целом, а не запрет вам: решение по вашей заявке он принимает сам. Есть и вторая граница: если платежи по всем кредитам выше 80% дохода, заявка попадает в ту же квоту при любом взносе - как банк считает нагрузку, разобрано в справке как банк считает долговую нагрузку. Как квоты связаны со взносом подробнее - в справке почему банки неохотно дают ипотеку при взносе 20%

Сколько нужно на квартиру в Москве: 15, 25 и 35 млн

Цена × доля взноса: сколько своих денег нужно, какой будет кредит, платёж и переплата. Найдите строку своей цены:

На квартире 25 млн взнос 30% вместо 20% снимает с платежа 39 190 ₽, а с переплаты - 11,61 млн. Половина цены вместо 20% - минус 117 569 ₽ в месяц и 34,82 млн переплаты. Одинаковый платёж 274 328 ₽ в двух строках - не опечатка: и на 25 млн при 30%, и на 35 млн при половине цены кредит один и тот же, 17,5 млн. На вторичке по средневзвешенной ставке вторичного рынка 18,69% из того же обзора платёж в этих девяти строках ниже на 307-1 146 ₽

Какая цена у двушки в вашем округе. По нашему замеру объявлений ЦИАН медиана цены двухкомнатной квартиры 35-80 м² - 17,2 млн в Зеленоградском округе, 18,9 млн в Новомосковском, 19,7-27,0 млн в старых округах кроме центрального и 44,35 млн в центральном. Это цены объявлений, а не сделок. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Обратный ход: от своих денег к цене. Я начинаю не с квартиры, а с ваших денег на взнос: при минимуме 20% они и задают потолок цены. Своих 5 млн при взносе 20% - квартира до 25 млн с платежом 313 518 ₽. Для 7,5 и 10 млн:

Платёж в этой таблице - первое, что надо примерить к себе: какой доход нужен, чтобы банк его выдержал, - в справке какую сумму одобрят при вашей зарплате

Что меняет каждый миллион взноса

Миллион взноса - это миллион кредита, которого у вас нет. На 30 лет по ставке 18,74% миллион кредита стоит 15 676 ₽ в месяц и 4,64 млн переплаты за срок. Каждый миллион, который вы добавляете во взнос, снимает с платежа 15 676 ₽, а с переплаты - 4,64 млн, если кредит идёт весь срок. Как устроен сам расчёт, я показывала в справке как рассчитать платёж по ипотеке самостоятельно

Ставку банк тоже может назначить с оглядкой на взнос. В обзоре СПРОСИ.ДОМ.РФ сказано: «Итоговый процент зависит от первоначального взноса, дохода, кредитной истории, страхования и условий конкретной программы». Насколько именно больший взнос снизит ставку, у каждого банка своё, и цифрой я это не обещаю: «Минимальная ставка не гарантирует, что кредит выдадут именно на таких условиях». Разброс рыночных ставок в обзоре на 14 октября 2026 года - 15,9-19,4%, и вот что он значит для одного и того же кредита:

Поэтому ставку при вашем взносе стоит спросить у банка до брони, вместе с полной стоимостью кредита. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации. Почему выбор квартиры я начинаю с платежа, - в разборе с чего начать выбор квартиры в Москве

Что выгоднее: больше взнос или запас после сделки

Пример: квартира 25 млн, своих 7,5 млн - условия примера, а не планка. Три способа их разложить:

Пока запас лежит, за него платят проценты по ипотеке. Лишние 2,5 млн долга в варианте В стоят около 234 тыс. ₽ за полгода и 468 339 ₽ за год - это примерно ставка кредита на сумму запаса, то есть проценты на долг, взятый вместо своих денег:

Если запас потом уходит в досрочное погашение, разница почти исчезает. Внесли 2,5 млн через год с уменьшением платежа - платёж 274 298 ₽ против 274 328 ₽ у варианта А. Запас с назначением и сроком стоил ровно проценты за те месяцы, пока лежал. А если он так и пролежит все 30 лет, переплата в варианте В больше, чем в А, на 11,61 млн

Мой вывод - условиями, а не правилом:

• Подушка у вас есть отдельно и доход стабильный - каждый рубль во взнос дешевле: лишний запас стоит процентов по кредиту
• Запас нужен на цель - паузы в доходе, ремонт, расходы при покупке квартиры в ипотеку: держите столько, сколько нужно на неё, и заранее решите, когда остаток уйдёт в досрочное погашение, - уменьшать срок или платёж. Ремонт, если доход есть, не обязан лежать в запасе в день сделки: квартира без отделки

Семейная ипотека: 20% на вход, половина цены - ставка не выше 6%

Минимум тот же - 20%, но половина цены своими меняет ставку. По договорам с 1 октября 2026 года ставка по семейной ипотеке «составляет не более 6 процентов годовых», если своими оплачено не менее 50% цены договора или остаток долга в течение 365 (366) дней снижен до половины цены (правила программы, решение Минфина России от 22 сентября 2026 года, п. 40 пп. «к»). Без этого условия в Москве и Московской области ставка с одним ребёнком не выше 12% до 12 млн, с двумя - не выше 10% до 15 млн, с тремя - не выше 8% до 18 млн (Минфин России, 24 сентября 2026 года). Право даёт ребёнок до 7 лет или ребёнок-инвалид (там же, п. 39), пример ниже - если у вас один ребёнок до 7 лет

На квартире 15 млн лишние 4,5 млн своих снимают с платежа 78 467 ₽ на первые 15 лет льготы, на квартире 25 млн лишние 7,5 млн - 169 057 ₽. Сколько своих нужно, чтобы рыночной части не было вовсе, - в справке комбинированная ипотека по семейной. Второй путь к ставке не выше 6% - снизить долг до половины цены в течение года после договора; как он устроен, - в справке какие условия действуют с 1 октября

Платёж здесь - на первые 15 лет. По новым договорам ставку субсидируют не дольше 15 лет. По сообщению СПРОСИ.ДОМ.РФ от 14 октября 2026 года, после этого периода «банк вправе повысить ставку не более чем на 4 п. п.», и Банк России рекомендовал банкам учитывать это при расчёте нагрузки по кредитам на срок больше 15 лет (сообщение СПРОСИ.ДОМ.РФ). Что это значит для дохода и платежа, - в справках доход для семейной ипотеки и платёж по семейной ипотеке с 1 октября

Что посчитать до брони: памятка

Семь вопросов, с которыми взнос перестаёт быть «сколько не жалко»

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Какой минимальный взнос нужен, вы теперь знаете: 20% по семейной ипотеке и сколько назначит банк по рыночной. Но решает не минимум, а то, как разложить свои деньги: сколько во взнос, сколько в запас и когда запас уйдёт в погашение. А это зависит от вашего дохода, программы и квартиры

Скажите, сколько у вас своих денег и какой платёж вам комфортен, - я посчитаю, сколько отдать во взнос и сколько оставить, сравню ипотеку, рассрочку и программы застройщиков на вашей квартире и подберу варианты под этот платёж. В каждом способе оплаты я проверяю, от какой цены он считает, что будет, когда отдают ключи, и что будет, если вы захотите погасить раньше или продать, - и подбираем способ под вашу ситуацию. В моей команде есть юрист и ипотечный брокер: мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно вы хотите жить
2. ПодборМы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос и показываем все варианты