Главная/Статьи/Доход для ипотеки

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Доход для ипотеки: какая зарплата нужна, как банк считает долговую нагрузку и какую сумму одобрит

Обновлено: 17 октября 2026 · 24 мин чтения · Татьяна Рогачева

Какой доход нужен для ипотеки, проще всего посчитать на один миллион кредита: по средневзвешенной рыночной ставке октября - около 31 352 ₽ в месяц, если платёж по ипотеке занимает половину дохода. Кредит 10 млн - доход около 313 518 ₽, 15 млн - 470 277 ₽, 20 млн - 627 036 ₽. Доход здесь - зарплата и другие поступления, которые вы можете подтвердить, а половина дохода - условие примера и порог из закона, выше которого банк обязан письменно предупредить о риске, а не лимит одобрения и не совет

Ниже - таблица, какую сумму дадут при вашей зарплате, сколько нужно зарабатывать на 10, 15 и 20 млн, как банк считает долговую нагрузку, сколько суммы отнимают другие кредиты и как меняет расчёт семейная ипотека

Три числа, от которых считается сумма.

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле: платёж - половина дохода, других кредитов нет, 30 лет, ставка неизменна весь срок, без страховки и разовых платежей банку. Ставка 18,74% - средневзвешенная по рыночной ипотеке на первичном рынке, данные на октябрь 2026 года (обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ на 14 октября 2026 года)

Какой доход нужен для ипотеки: короткий ответ

Нужный доход считается от платежа. Сначала платёж по кредиту, потом доход, в котором этот платёж занимает выбранную долю. По ставке 18,74% на 30 лет платёж на каждый миллион кредита - 15 676 ₽, а если он должен быть половиной дохода, доход нужен вдвое больше:

Почему именно половина дохода. Это условие примера, а не правило банка и не мой совет. Я беру её потому, что 50% стоит в законе: выше этого порога банк обязан письменно предупредить вас о риске, и на той же границе проходит самая узкая квота Банка России - обе вещи разобраны ниже. Комфортный для вас платёж может быть меньше, и тогда сумма тоже меньше. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Какую сумму одобрят при вашей зарплате: таблица

От зарплаты к сумме: сколько кредита выдержит половина вашего дохода. Строки - доход в месяц, дальше - платёж, кредит и цена квартиры:

Семейная в таблице - по льготной ставке первых 15 лет. Если банк считает нагрузку по ставке после льготы, сумма меньше: пример - в разделе о семейной ипотеке ниже

Цена квартиры = кредит + ваши деньги. Цена в четвёртой графе - это кредит, делённый на 0,8: при взносе ровно 20% цена выше кредита на четверть. Есть накопления или своя квартира на продажу - цена, которую выдержит тот же доход, выше на сумму этих денег. Как считается сам платёж, я показывала в справке как рассчитать платёж по ипотеке

Срок 20 лет вместо 30 почти не меняет сумму. При доходе 300 000 ₽ кредит на 20 лет - 9,37 млн, на 30 лет - 9,57 млн. Вторичка тоже мало что меняет: по средневзвешенной ставке вторичного рынка 18,69% из того же обзора при том же доходе 300 000 ₽ кредит выходит 9,59 млн против 9,57 млн, больше на 25 057 ₽

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку на 10, 15 или 20 млн

Обратный ход: от суммы кредита к доходу. Если вы уже знаете, сколько нужно занять, - вот какой доход в месяц для этого нужен, в Москве так же, как в любом другом городе: формула нагрузки в законе одна, разница только в цене квартир. Две колонки - платёж в половину дохода и с запасом, когда платёж занимает 40% дохода:

Доход здесь - сумма, которую банк примет как ваш среднемесячный доход. Как её посчитать, закон отдаёт самому банку: порядок расчёта дохода и платежей он определяет во внутреннем документе по требованиям Банка России (353-ФЗ, ст. 5.1 ч. 4), поэтому у двух банков один и тот же доход может дать разные цифры. Что банк готов засчитать, - в разделе о доходе, строки семейной ипотеки - в её разделе ниже

Как банк считает долговую нагрузку по ипотеке и что значат 50% и 80%

Долговая нагрузка - доля дохода, которая уходит на все платежи по кредитам, включая новую ипотеку. Закон считает её «как отношение суммы величин среднемесячных платежей по всем кредитам и займам заемщика… к величине его среднемесячного дохода» (353-ФЗ, ст. 5.1 ч. 3, ред. от 04.08.2026). Статья стоит в законе о потребительском кредите, но по её ч. 8 те же правила применяются к кредитам, «обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой», то есть по общему правилу и к вашей ипотеке

Посчитайте свою нагрузку сами. Сложите все платежи по кредитам в месяц вместе с будущей ипотекой и разделите на доход. Пример: доход 300 000 ₽, платёж по другому кредиту 30 000 ₽, ипотека 10 млн по рыночной ставке на 30 лет с платежом 156 759 ₽. Нагрузка: (30 000 + 156 759) ÷ 300 000 = 62,3%

50% - это предупреждение, а не запрет. Если нагрузка выше пятидесяти процентов, кредитная организация «обязана уведомить заемщика в письменной форме о существующем риске неисполнения заемщиком обязательств» (353-ФЗ, ст. 5.1 ч. 5). Запрета выдать кредит при такой нагрузке в этой статье закона нет

80% и взнос до 20% - это квоты Банка России на IV квартал 2026 года. Для банков с универсальной лицензией он ограничил долю рискованных кредитов в каждом виде ипотеки (решение Совета директоров Банка России от 24 июля 2026 года, применяется с 1 октября 2026 года). Самая узкая квота - у новостроек: кредиты, где нагрузка выше 50% и одновременно взнос до 20% включительно, - лишь 1% всех кредитов банка на новостройки. Это доля кредитов банка, а не запрет вам

Как квоты связаны со взносом, подробно - в справке почему банки неохотно дают ипотеку при взносе 20%; если ипотека у вас уже есть - нагрузка со второй ипотекой, а если банк уже отказал - что делать после отказа в ипотеке

Одобрят ли ипотеку, если есть другие кредиты

Банк смотрит не на сам кредит, а на его платёж. Он вычитается из той же половины дохода, которую можно отдать за ипотеку, и сумма выходит меньше. Пример на доходе 300 000 ₽ и платеже в половину дохода:

Правило в рублях: каждая 1 000 ₽ платежа по другому кредиту - минус 63 792 ₽ ипотеки. Поэтому кредит с платежом 30 000 ₽ снижает сумму с 9,57 до 7,66 млн, и мелкий кредит дешевле закрыть до заявки, чем потерять сумму. Что ещё сделать до подачи, - в справке как повысить шансы на одобрение ипотеки

Что банк считает доходом: зарплата, справка, выписка

Для расчёта нагрузки банк опирается прежде всего на доход, подтверждённый документами. С 1 апреля 2026 года Банк России уточнил правила расчёта долговой нагрузки: «выписки по счетам можно использовать только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду» (сообщение Банка России от 25 марта 2026 года). Остальное подтверждается так:

Каждые 10 000 ₽ подтверждённого дохода - это кредит.

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле: платёж - половина дохода, 30 лет, ставка 18,74%, данные на октябрь 2026 года; семейная - 12% по льготной ставке первых 15 лет

Если вы самозанятый, порядок свой - в справке как самозанятому подтвердить доход для ипотеки, а что банк делает с доходом без справки, - в её разделе ипотека без справки о доходах. Документы о доходе для семейной ипотеки списком - в справке какие документы о доходе нужны для семейной ипотеки

Если вы переезжаете в Москву, а зарплату получаете в своём городе, мало подтвердить доход: проверьте, работает ли банк там, где вы его получаете. Что банк смотрит на самом деле, - в справке ипотека без прописки в Москве

Какой доход нужен для семейной ипотеки с 1 октября

Семейная ипотека снижает нужный доход, но с оговоркой - как банк посчитает ставку после 15 лет. Для новых договоров с 1 октября 2026 года в Москве и Московской области ставка и лимит зависят от числа детей: с одним ребёнком - 12% до 12 млн, с двумя - 10% до 15 млн, с тремя - 8% до 18 млн, сверх лимита кредит идёт по рыночной ставке (Минфин России, 24 сентября 2026 года). Право на программу даёт ребёнок до 7 лет на дату договора или ребёнок, которому установлена категория «ребенок-инвалид» (правила программы, решение Минфина России от 22 сентября 2026 года, п. 39). Субсидирование по новым договорам - не дольше 15 лет

Доход для семейной ипотеки: две оценки.

Почему две цифры. По сообщению СПРОСИ.ДОМ.РФ от 14 октября 2026 года, Банк России рекомендовал банкам учитывать повышение ставки после окончания льготного периода при расчёте долговой нагрузки по семейной ипотеке на срок больше 15 лет: «При оценке долговой нагрузки и расчете полной стоимости кредита также рекомендуется учитывать ставку, увеличенную на 4 п. п.» (сообщение СПРОСИ.ДОМ.РФ). Это рекомендация, а не закон, и как именно банк её учтёт, решает его внутренний документ. Поэтому для 10 млн с одним ребёнком нужен доход от 205 723 ₽ по льготной ставке до 251 752 ₽, если банк считает по ставке после 15 лет, - в обоих случаях меньше 313 518 ₽ по рыночной

Что будет с самим платежом через 15 лет, я разбирала в справке платёж по семейной ипотеке с 1 октября, все условия программы - в справке семейная ипотека в 2026 году

Что делать, если дохода не хватает на нужную сумму

Рычагов немного, и каждый уже виден в расчётах выше.

• Закрыть другие кредиты. Их платёж вычитается из той же половины дохода, расчёт - в разделе о других кредитах
• Подтвердить весь доход. Зарплату, аренду и другие поступления - теми документами, которые банк засчитает для расчёта нагрузки
• Созаёмщик. Как он появляется в кредите и что это значит для квартиры в браке, - в справке ипотека в браке
• Больше своих денег. Цена квартиры - это кредит плюс ваши деньги: чем больше своих, тем меньше нужно занимать, а взнос больше 20% выводит кредит на новостройку из самой узкой квоты банка
• Программа с господдержкой. Если вы подходите под семейную, нужный доход ниже - с оговоркой о ставке после 15 лет

Потолок банка - не ваш комфортный платёж. Половина дохода в моих расчётах - граница из закона, а не сумма, которую вам удобно отдавать каждый месяц. Я обычно предлагаю начать с другого: сколько вы сейчас платите за аренду, столько вы уже умеете платить каждый месяц. Назовите этот платёж, и дальше, как я говорю: «давайте я вам рассчитаю» и «подберу варианты» под него в ипотеку или рассрочку. Почему выбор квартиры начинается с платежа, а не с метров, - в разборе с чего начать выбор квартиры в Москве

Что посчитать до заявки на ипотеку: памятка

Семь чисел и ответов, с которыми идти в банк спокойнее

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Какой доход нужен для ипотеки, вы теперь прикинете сами: платёж на миллион кредита, доля дохода и минус платежи по другим кредитам. Но сумма банка - только потолок, а квартиру выбирают под платёж, который комфортен вам, и под район, где вы хотите жить

Скажите, какой у вас доход и какой платёж вам комфортен, - я посчитаю, на какую сумму можно рассчитывать при сегодняшних ставках, подберу варианты под этот платёж и согласую выгодные условия. В моей команде есть юрист и ипотечный брокер: мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку для вашей безопасности и экономии времени. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно вы хотите жить
2. ПодборМы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры, которые согласовываем с вами