Главная/Статьи/Ипотека для самозанятых

ИПОТЕКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Ипотека для самозанятых в 2026 году: дадут ли, как подтвердить доход и что с семейной

Обновлено: 28 сентября 2026 · 24 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: самозанятому ипотеку дают, решение принимает банк. Но доход от работы на себя банк увидит по справке о доходах из «Мой налог» (форма КНД 1122036), а не по выписке по карте: с 1 апреля 2026 года при расчёте долговой нагрузки выписка подтверждает только зарплату, пенсию, соцвыплаты и доход от сдачи недвижимости в аренду. А по обзорам 2026 года банки ещё и смотрят, сколько вы в статусе, - обычно на историю 6‑12 месяцев, у каждого банка своя планка

Ниже - сколько банк может дать на пределе дохода самозанятого (в нашем условном примере около 6,4 млн ₽ кредита), что с семейной ипотекой, чем отличается ИП на НПД и что сделать за полгода до заявки. В разделе про подготовку - памятка, которую можно скопировать

Может ли самозанятый взять ипотеку?

Может. Самозанятый по закону - это физическое лицо, в том числе ИП, которое перешло на специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (422‑ФЗ, ст. 4, ч. 1). Но режим открыт не всем: в ч. 2 той же статьи девять запретов. Среди них:

• работники, с которыми вы в трудовых отношениях
• перепродажа товаров и имущественных прав
• работа в интересах другого лица по агентским договорам, договорам поручения или комиссии
• другой специальный налоговый режим или предпринимательство с доходом под НДФЛ
• доход больше 2,4 млн ₽ за календарный год

Полный перечень и исключения из запретов - в ч. 2 ст. 4

Сам статус ипотеке не мешает. Вопрос в том, какой доход банк сможет у вас посчитать. По обзору Российской газеты от 15 июня 2026 года, «Многие банки принимают такую справку как официальный источник дохода - наравне с 2-НДФЛ» - речь о справке из «Мой налог» (Российская газета, 15 июня 2026 года). В том же обзоре про ипотеку без официальной работы есть и честная оговорка: «Но условия будут жестче: выше взнос, строже проверка»

Решение о выдаче всё равно принимает банк, и у каждого своя политика к самозанятым. С одобрением ипотеки мы тоже помогаем, об этом в конце статьи

Что это значит для вас: главный вопрос не в том, дадут ли вообще, а в том, какой доход банк у вас увидит. Ответ на него - в следующем разделе

Чем банк проверяет доход: справка, а не выписка

Главный документ самозанятого для банка - справка о состоянии расчётов (доходах) по налогу на профессиональный доход, форма КНД 1122036. ФНС прямо связывает её с кредитом: «Обычно для получения кредита банки требуют подтверждать доход, с которого были уплачены налоги», и для этого в «Мой налог» можно сформировать справку, подписанную электронной подписью ФНС (ФНС России, раздел «Вопросы и ответы» сайта о налоге на профессиональный доход). Слово «обычно» здесь честное: какие документы взять и какое принять решение, решает банк

Состав справок - ФНС, npd.nalog.ru; формы - приложения к письму ФНС России от 05.05.2023 № СД-4‑3/5763@

Почему не выписка. Банк России с 1 апреля 2026 года уточнил правила расчёта долговой нагрузки: «с 1 апреля выписки по счетам можно использовать только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду». Следующая фраза того же сообщения: «Иные поступления на счет надо будет подтверждать дополнительными документами» (сообщение Банка России от 25 марта 2026 года, Указание № 7286‑У)

Для самозанятого отсюда главное: переводы от клиентов на карту - это «иные поступления». При расчёте долговой нагрузки их подтверждает документ о доходе: для самозанятого это справка из «Мой налог» или сведения, которые банк получит из государственных информационных систем. Если же вы сдаёте квартиру, доход от аренды выписка подтвердить может - это исключение из того же правила. Какой налог с аренды платить, я разобрала в статье налог со сдачи квартиры

И ещё одно следствие. Самозанятый обязан передавать сведения о расчётах в налоговую и формировать чек, если закон не предусматривает иного. Передают их через «Мой налог», уполномоченную кредитную организацию или уполномоченного оператора электронной площадки (422‑ФЗ, ст. 14, ч. 1), а при продаже через посредника сведения может передать посредник со своей кассой (ч. 2). Поэтому в справке будет только тот доход, сведения о котором переданы в налоговую - вами или посредником

Когда пробивать чек, зависит от формы оплаты (ч. 3):

• наличными или с использованием электронных средств платежа - в момент расчёта
• при иных безналичных расчётах - «не позднее 9-го числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором произведены расчеты». Налоговый период по НПД - календарный месяц, если закон не предусматривает иного (422‑ФЗ, ст. 9, ч. 1)

Выходит, чек по оплате наличными или электронным средством платежа формируется сразу, а по иным безналичным расчётам может появиться позже, до 9-го числа следующего месяца. Справку, в которой должен быть весь прошлый месяц, надёжнее брать после 9-го числа. Для самого первого месяца в статусе срок позже: первый налоговый период длится до конца месяца, следующего за месяцем постановки на учёт (ст. 9, ч. 2)

Что это значит для вас: для банка ваш доход от клиентов - это справка из «Мой налог», а не переводы на карте. Проверьте, что по каждому поступлению от клиента есть чек

Сколько дадут при доходе самозанятого?

Сначала про предел. Режим нельзя применять тем, у кого «доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей» (422‑ФЗ, ст. 4, ч. 2, п. 8). Это 200 000 ₽ в месяц в среднем за год. Предел считается только по доходу, облагаемому этим налогом: доходы, «получаемые в рамках трудовых отношений», объектом налога не являются (422‑ФЗ, ст. 6, ч. 2, п. 1), поэтому зарплата по найму в 2,4 млн не входит

Теперь посчитаем, сколько банк может дать, если весь ваш доход - по НПД и он на этом пределе. Условный пример: платёж по ипотеке не больше половины дохода, аннуитет на 30 лет, ставка 18,73% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на первичном рынке (данные ДОМ.РФ на 23 сентября 2026 года). Рядом - сколько нужно зарабатывать, чтобы взять 10 млн ₽ по той же ставке

Условный пример, не оферта банка и не обещание одобрения. Расчёт - наш скрипт на входных из подписи таблицы, ставка - обзор ДОМ.РФ на 23 сентября 2026 года

На пределе самозанятости - около 6,4 млн ₽ кредита. Чтобы взять 10 млн, нужен доход около 313 тыс. ₽ в месяц, а это больше предела НПД

Допущения примера. Аннуитет, ставка не меняется весь срок, срок 30 лет, страховки, комиссии и другие кредиты не учтены, весь доход - самозанятость. «Платёж не больше половины дохода» - условие нашего примера, а не норма и не правило конкретного банка

Почему именно половина. Банк России ограничивает долю рискованных кредитов: на IV квартал 2026 года кредиты, где платежи съедают больше 80% дохода, а при маленьком взносе - больше половины, банк вправе выдавать лишь малой долей (решение Совета директоров Банка России от 24.07.2026). Это не запрет, но ориентир «не больше половины» я беру отсюда. Как банк считает долговую нагрузку и из-за чего отказывает, я разобрала в статье отказ в ипотеке

Ставки здесь - данные на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что это значит для вас: если весь ваш доход - самозанятость, предел НПД ограничивает и доход, который банк у вас посчитает. Для квартиры дороже нужен второй доход в семье или больший взнос

Почему самозанятому одобряют меньше и что с этим сделать

Главная причина - неровный доход. В обзоре Яндекс Недвижимости это сказано прямо: «Банки будут оценивать среднее значение дохода, главное - чтобы он был стабильным». Пример автора обзора: в справке может быть 10 тысяч рублей в одном месяце и 100 тысяч в другом (Яндекс Недвижимость, обновлено 17 апреля 2026 года). За какие месяцы банк возьмёт средний доход, у каждого банка по-своему, поэтому это стоит спросить до заявки

Что работает, по двум обзорам 2026 года:

Обзоры: Российская газета, 15 июня 2026 года, Яндекс Недвижимость, обновлено 17 апреля 2026 года. Это пересказ практики, а не нормы и не условия конкретного банка

Что это значит для вас: неровный доход банк усредняет. Чем дольше история в статусе и чем больше рядом подтверждённого дохода и своих денег, тем спокойнее выглядит заявка

Семейная ипотека для самозанятых: что говорят правила?

В Правилах программы в редакции от 22 сентября 2026 года требований к тому, где и как вы работаете, нет: работа по найму, ИП или самозанятость ими не проверяются (Правила программы «Семейная ипотека», Решение Минфина России от 22.09.2026 № 25‑67381‑01850-Р). Остальные условия программы действуют как для всех: гражданство России, дети (если ребёнок один - до 7 лет), взнос не меньше 20% цены, одна льготная ипотека на семью. И главное: «Решение о выдаче кредитных средств принимает банк» (СПРОСИ.ДОМ.РФ, инструкция «Семейная ипотека»)

Для самозанятого в семейной ипотеке важнее другое правило. Супруг заёмщика включается в состав заёмщиков, «в том числе при наличии брачного договора» (п. 40, пп. «г»), кроме отдельных случаев, например если у супруга нет гражданства России. Для вас это плюс: доход супруга банк посчитает вместе с вашим. Если дохода семьи не хватает, в договор можно дополнительно включить третьих лиц - граждан России, например родственника (там же). Учтите: участие в льготном кредите ограничит его собственную льготную ипотеку потом (п. 40, пп. «н»)

Сколько это в деньгах, покажу на условном примере. Семья в Москве с одним ребёнком до 7 лет покупает новостройку, договор с 1 октября 2026 года, взнос не меньше 20%. Кредит 12 млн ₽ - лимит программы для Москвы при одном ребёнке (п. 38), ставка 12% - предельная по Правилам для такой семьи (п. 40, пп. «и»), срок 30 лет, ставка условно неизменна весь срок

Одному самозанятому дохода не хватит, нужен доход супруга. Это больше предела НПД в 200 000 ₽ в месяц, а супруг по семейной ипотеке и так созаёмщик

12% здесь - потолок, а не обещанная ставка. Льготу банку по договорам с 1 октября 2026 года возмещают не больше 15 лет (п. 2), и после этого, а также в ряде случаев - например, до регистрации залога или без договоров личного страхования и (или) страхования квартиры - договор вправе поставить ставку выше (п. 40, пп. «л»). Поэтому реальный платёж после 15-го года скорее выше, и вывод примера от этого только сильнее

По обзору Российской газеты от 15 июня 2026 года, «Некоторые банки допускают участие самозанятых и клиентов без 2-НДФЛ в семейной ипотеке, если выполняются остальные требования программы» (Российская газета, 15 июня 2026 года). Все ставки и лимиты с 1 октября - в статье семейная ипотека 2026 условия, весь пакет по порядку - в статье документы для семейной ипотеки

Что это значит для вас: семейная ипотека самозанятому не закрыта. Но на одном доходе самозанятого крупный кредит в Москве не собрать, рассчитывайте на доход супруга

ИП на НПД и ИП на других режимах: в чём разница для банка?

Для банка важен не статус ИП, а налоговый режим. Справки, которые ИП выдал сам себе, с 1 апреля 2026 года не работают: «Для оценки доходов индивидуальных предпринимателей с 1 апреля нельзя будет использовать документы, которые они выдали сами себе» (сообщение Банка России от 25 марта 2026 года)

Вывод про ИП на НПД я делаю из двух документов - закона о самозанятых (422‑ФЗ, ст. 4) и разъяснения ФНС о справке. Отдельной нормы специально для ИП на НПД в них нет. НПД не применяют те, кто применяет иные специальные налоговые режимы или ведёт предпринимательство с доходом под НДФЛ, то есть и ИП на общем режиме (ст. 4, ч. 2, п. 7). Исключение из этого пункта - переход с упрощёнки или сельхозналога: в течение месяца после постановки на учёт ИП уведомляет налоговую, что прекращает прежний режим (422‑ФЗ, ст. 15, ч. 4), иначе постановку на учёт аннулируют (ч. 5). Остальные запреты - в ч. 2 ст. 4

Что это значит для вас: если вы ИП на НПД, готовьте ту же справку из «Мой налог», что и самозанятое физлицо

Можно ли без справки, по заявленному доходу?

Иногда можно, но этот путь сужается. Банк России сохранил упрощённый подход, при котором заёмщик «заявляет доход в анкете банка, не предоставляя при этом подтверждающие документы». Такой доход банк вправе учесть не выше среднедушевого дохода в регионе по данным Росстата, а с 1 июля 2026 года - ещё и с дополнительным дисконтом 10%. Дальше - план: «С 1 июля 2027 года планируется полностью отказаться от упрощенного подхода и учитывать только официально подтвержденные доходы заемщиков» (сообщение Банка России от 25 марта 2026 года). Это намерение регулятора, а не принятое решение

В обзорах такой путь часто называют «ипотекой по двум документам». По описанию Яндекс Недвижимости, подтверждать доходы не требуется, «нужно только указать в анкете их размер», но «у ипотеки по двум документам достаточно строгие ограничения» (Яндекс Недвижимость, обновлено 17 апреля 2026 года)

Что это значит для вас: заявленный доход справку не заменит - выше среднего по региону банк его не возьмёт. Если вы зарабатываете больше, выгоднее показать доход справкой

Как подготовиться за полгода до заявки

Полгода - это нижняя граница той истории в статусе, на которую, по обзорам, смотрят банки. За это время можно сделать так, чтобы справка из «Мой налог» показала ровный доход без долгов по налогу, а заявка пришла в банк с понятным составом заёмщиков. Порядок подготовки опирается на ФНС (npd.nalog.ru), закон о самозанятых (422‑ФЗ, ст. 14) и обзоры 2026 года

Что это значит для вас: главное в подготовке - не документы в последний день, а полгода ровных поступлений с чеками. Сохраните памятку и пройдите её по своей ситуации

Чего в этой статье нет

Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и почему

• Списка банков и их условий для самозанятых. Названия банков на сайте не публикуются, а условия меняются быстрее, чем статьи
• Отдельной ставки «для самозанятых». Надёжного источника, что она выше или ниже, нет, поэтому числа не будет
• За какой период банк считает средний доход. Банки делают это по-разному, этот вопрос стоит в памятке - задайте его банку
• Налогового вычета. Это отдельная тема, к вопросу, дадут ли ипотеку, она не относится
• Прогноза ставок. Что будет с ипотекой дальше, не обещаю ни я, ни этот текст

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Самозанятому ипотеку дают, но доход от клиентов банк увидит по справке из «Мой налог», а не по выписке. Предел НПД в 2,4 млн ₽ за год ограничивает сумму кредита, поэтому для квартиры в Москве чаще всего нужен второй доход в семье или больший взнос, а к заявке стоит готовиться заранее

В моей команде есть юрист и ипотечный брокер: мы проверим документы, поможем получить одобрение и подготовим комплект документов. А если вы ещё выбираете квартиру, работа со мной идёт так

1. Запросвы говорите, какой у вас бюджет, запрос и в каком районе ориентировочно ищете
2. Подбормы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыподробные, точные по цифрам расчёты выбранных лотов
5. Скидки у застройщикаедем к застройщику и согласуем дополнительные скидки
6. Сделкаподписываем, помогаем с оформлением документов

Что я не решаю: одобрение даёт банк, и ставку тоже называет он. Моя часть - разобрать вашу ситуацию, подобрать варианты и посчитать их. Напишите, какой у вас доход и какую квартиру вы ищете, - сначала разберём вашу ситуацию