Главная/Статьи/Досрочное погашение ипотеки

ИПОТЕКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Досрочное погашение ипотеки: уменьшить срок или платёж и как погасить быстрее

Обновлено: 28 сентября 2026 · 24 мин чтения · Татьяна Рогачева

Отвечаю сразу: вернуть ипотеку досрочно, целиком или частями, - право заёмщика по закону. Банк нужно предупредить способом из договора не позже чем за 30 календарных дней, а договор может дать срок короче. При частичном погашении уменьшение срока экономит на процентах намного больше, а уменьшение платежа облегчает каждый месяц. На условном кредите 12 млн ₽ на 30 лет под 18,67% один миллион, внесённый через год после выдачи, сокращает срок на 15 лет 10 месяцев

Ниже - таблица на одном условном кредите при рыночной и льготной ставке, почему разница такая большая, когда всё же лучше уменьшить платёж, как подать заявление, чтобы деньги ушли в долг, и что меняется по семейной ипотеке для договоров с 1 октября 2026 года. В разделе про оформление - памятка, которую можно скопировать

Можно ли погасить ипотеку досрочно и может ли банк запретить?

Можно, и целиком, и частями. Закон о потребительском кредите говорит: «Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа)» (353-ФЗ, ст. 11, ч. 4). К ипотеке, взятой не для предпринимательства, это правило применяется прямо (ч. 7.3), и то же право даёт Гражданский кодекс (ГК РФ, ст. 810, п. 2)

Проще говоря, спрашивать разрешения у банка не нужно, нужно его вовремя предупредить: способом, который записан в договоре, и не позже чем за 30 календарных дней до дня, когда вносите деньги. Если в договоре срок короче, действует он

Проценты вы платите только за время, пока пользовались деньгами: банк имеет право на получение процентов, «начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части» (ГК РФ, ст. 809, п. 6; то же в 353-ФЗ, ст. 11, ч. 6). Есть ли в вашем договоре комиссии за досрочное погашение, ДОМ.РФ советует проверить до того, как вносить деньги (СПРОСИ.ДОМ.РФ, инструкция от 6 марта 2025 года)

Договор может ограничить день частичного погашения: в нём бывает условие, что деньги принимают только в день очередного платежа по графику, но не позже 30 календарных дней со дня уведомления (353-ФЗ, ст. 11, ч. 5)

Что это значит для вас: решение гасить досрочно принимаете вы, от банка нужен только расчёт суммы. Способ и срок уведомления ищите в своём договоре

Что выгоднее: уменьшить срок или платёж?

Ответ лучше показать на одном кредите. Возьмём условный пример: кредит 12 млн ₽ на 30 лет, аннуитетные платежи, и через год, сразу после 12-го платежа, вы вносите 1 млн ₽ досрочно. Посчитаем при двух ставках: 18,67% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на вторичном рынке, 6% - средняя по льготным программам (данные ДОМ.РФ на 23 сентября 2026 года)

Условный пример, не оферта банка. Расчёт - наш скрипт на входных из подписи таблицы, ставки - обзор ДОМ.РФ на 23 сентября 2026 года

При рыночной ставке срок экономит почти в 8 раз больше. При льготной разница меньше, но и там срок впереди

Допущения примера. Аннуитет, ставка не меняется весь срок, досрочный взнос один раз после 12-го платежа, страховки, комиссии и налоговый вычет не учтены. Проценты посчитаны помесячно, а график банка считает по дням, поэтому в рублях возможна разница

Ставки здесь - данные ДОМ.РФ на сентябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что это значит для вас: если нынешний платёж вам по силам, уменьшение срока оставляет у вас больше денег. Какой вариант указать, решается в заявлении, об этом ниже

Оба варианта на ваших цифрах - остаток долга, ставка, разовый взнос или добавка каждый месяц - считает вкладка «Досрочное погашение» в калькуляторе: она устроена так же, как этот пример

Почему разница такая большая?

Потому что в начале срока почти весь платёж уходит на проценты. В первый месяц условного примера при ставке 18,67% из платежа 187 423 ₽ на проценты идёт 186 700 ₽, а в погашение долга - 723 ₽

В первый год вы платите почти одни проценты

Так устроен аннуитет: платёж один и тот же, а доля процентов в нём к концу срока падает. Досрочный взнос сразу уменьшает долг, на который начисляются проценты. Если сократить срок и платить прежнюю сумму, последние годы кредита просто не наступают. Если уменьшить платёж, срок остаётся прежним, и проценты начисляются все эти годы

В новости ДОМ.РФ о том же: «Наибольший эффект от досрочных платежей обычно можно получить в начале срока кредита», потому что в этот период значительная часть платежа приходится на проценты (СПРОСИ.ДОМ.РФ, 23 сентября 2026 года). Это хорошо видно, если внести тот же миллион не через год, а за 10 лет до конца срока

Условный пример на том же кредите: 12 млн ₽ на 30 лет под 18,67%, взнос 1 млн ₽, меняется только момент взноса

Что это значит для вас: свободные деньги сильнее всего работают в первые годы кредита. Чем ближе конец срока, тем меньше выигрыш от того же взноса

Когда лучше уменьшить платёж?

Когда важнее, сколько вы платите каждый месяц, а не сколько переплатите за весь срок. В новости ДОМ.РФ это сказано так: «Снижение ежемесячного платежа может быть более удобным, если доход семьи может уменьшиться. Например, это актуально перед декретным отпуском или при изменении работы» (СПРОСИ.ДОМ.РФ, 23 сентября 2026 года)

У второго варианта есть продолжение, о котором часто забывают. По описанию ДОМ.РФ, если после уменьшения платежа заёмщик «продолжает платить прежнюю сумму, с каждой выплатой итоговая сумма долга, и сумма каждой последующей выплаты будет уменьшаться», и в какой-то момент долг можно закрыть раньше срока (СПРОСИ.ДОМ.РФ, инструкция от 6 марта 2025 года). Выходит, меньший платёж становится подушкой: в спокойный месяц платите как раньше, в трудный - по новому графику

Что это значит для вас: выбор здесь не про то, что правильно вообще, а про ваш запас прочности. Если в ближайший год семья ждёт перемен в доходе, меньший платёж может оказаться разумнее большей экономии

Как оформить досрочное погашение: заявление, сроки, новый график

Сначала о выборе. Закон выбор между сроком и платежом не расписывает, порядок - в договоре. По описанию ДОМ.РФ, при частичном погашении клиент вносит сумму сверх ежемесячного платежа и выбирает одну из опций: сокращение срока или уменьшение платежа (СПРОСИ.ДОМ.РФ, инструкция от 6 марта 2025 года). Сроки же задаёт закон (353-ФЗ, ст. 11), и по шагам это выглядит так

1. Уведомить банкспособом из договора, не позже чем за 30 календарных дней до дня погашения, если договор не дал срок короче (ч. 4)
2. Узнать суммув течение 5 календарных дней со дня уведомления банк обязан рассчитать долг и проценты и сообщить их вам (ч. 7)
3. Внести деньги и оформить погашениепо заявлению; частичное договор может принимать только в день платежа по графику, но не позже 30 календарных дней со дня уведомления (ч. 5). Срок или платёж выбирают по правилам банка
4. Получить новый графикпосле частичного погашения банк обязан дать уточнённый график платежей, если он выдавался раньше, и новую полную стоимость кредита, если она изменилась (ч. 8)
5. Проверить остатокесли внесли меньше, чем указали в уведомлении, банк учтёт внесённое и в течение 3 рабочих дней сообщит текущий долг (ч. 7.1). Договор может обязать банк сначала спросить ваше согласие на такой зачёт (ч. 7.2)

Главная ловушка - в третьем шаге. В новости ДОМ.РФ прямо предупреждают: «просто положить деньги на счет недостаточно. Необходимо оформить досрочное погашение в соответствии с правилами банка и указать назначение платежа» (СПРОСИ.ДОМ.РФ, 23 сентября 2026 года). Без заявления деньги могут так и остаться на счёте до очередного платежа

Сколько вносить: по описанию ДОМ.РФ, «Как правило, на досрочное погашение кредита сверх ежемесячного платежа можно класть любую сумму», но в договоре может быть указана минимальная сумма досрочного платежа. Когда вносить: эксперт в той же новости советует направлять деньги «сразу после списания очередного платежа» - это совет, а не норма

Что это значит для вас: погашение - это не перевод на счёт, а заявление с выбором. Сохраните памятку и пройдите её по своему договору до того, как вносить деньги

Полное погашение: что сделать до и после

Порядок тот же: уведомить банк и внести деньги по заявлению. Но в конце нужно ещё снять залог. ДОМ.РФ описывает полное погашение пятью шагами (СПРОСИ.ДОМ.РФ, инструкция от 6 марта 2025 года)

1. Изучить договоресть ли комиссии и за какой срок уведомлять банк
2. Запросить остаток«Запросите в банке актуальный остаток долга, включая проценты»
3. Подать заявлениев офисе или онлайн через мобильное приложение
4. Внести суммуту, которую назвал банк на дату погашения
5. Забрать документысправку о полном погашении, выписку с нулевым остатком и закладную с отметкой об исполнении обязательства, чтобы снять обременение с квартиры

Запись об ипотеке в реестре погашается «в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав» заявления, если иное не предусмотрено законом (102-ФЗ, ст. 25, п. 1). Как выглядит полное погашение, когда долг закрывают деньгами покупателя, я разобрала в статье как продать квартиру в ипотеке

Если при кредите вы заключали добровольную страховку в обеспечение кредита, после полного погашения по вашему заявлению можно вернуть часть премии: её возвращают за вычетом части за время, пока действовало страхование, не позже семи рабочих дней со дня получения заявления и только если не было событий с признаками страхового случая (353-ФЗ, ст. 11, ч. 10, 12, 13). Как это работает с разными полисами - в справке страховка при ипотеке

Что это значит для вас: последний платёж - ещё не конец. Без справки о погашении и закладной с отметкой обременение с квартиры не снять

Досрочное погашение семейной ипотеки: что говорят правила?

Отдельных правил досрочного погашения в программе нет. В тексте самих правил о нём одна фраза: «Порядок досрочного погашения кредита устанавливается кредитными организациями в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации» (Правила программы «Семейная ипотека», п. 40, пп. «к», Решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р). Для семейной ипотеки действуют те же нормы закона, что выше: уведомление, расчёт суммы, новый график

Проще говоря, если по новому договору за первый год досрочно погасить долг так, чтобы он стал не больше половины цены квартиры, ставка по этому требованию правил будет не более 6%. Сколько для этого внести, зависит от цены вашей квартиры и графика: прикинуть сумму с учётом платежей до срока можно во вкладке «Досрочное погашение» калькулятора, точную назовёт банк по вашему договору. Первое требование касается оплаты цены при покупке, и оно к досрочному погашению не относится

Но у 6% есть оговорки. Следующий подпункт правил разрешает записать в кредитный договор ставку выше, чем в пп. «к», в перечисленных там случаях (Правила программы «Семейная ипотека», п. 40, пп. «л»). Среди них:

• пока залог не зарегистрирован - до даты, следующей за ближайшим платежом после того, как вы сообщили банку о регистрации залога
• нет страховки - вы не заключили договоры личного страхования (жизни, от несчастного случая и болезни) и (или) страхования квартиры после регистрации права собственности или не выполняете их условия
• кончился срок возмещения банку - тот, что назначен в п. 2 правил, о нём ниже

Есть и другие случаи, полный список - в самом подпункте. Поэтому, прежде чем гасить досрочно ради 6%, найдите в своём договоре, в каких случаях банк вправе поставить ставку выше

Ещё одна перемена для тех же договоров: банку возмещают недополученный доход по такому кредиту «не более чем 15 лет с даты заключения кредитного договора» (п. 2 Правил), а по договорам до 30 сентября 2026 года - весь срок действия договора

Досрочный взнос при льготной ставке работает слабее, чем при рыночной: в таблице выше тот же миллион при 6% экономит ≈ 3,8 млн ₽ процентов, если сократить срок, а при 18,67% - ≈ 34,7 млн ₽. Если семья думает о второй льготной ипотеке, полное погашение первой при рождении ребёнка после её оформления - одно из условий, при которых прежний льготный кредит не учитывается (п. 40, пп. «л»), подробно - в статье вторая семейная ипотека. А если низкую ставку дал застройщик, досрочное погашение устроено иначе - об этом в статье субсидированная ипотека от застройщика

Что это значит для вас: семейную ипотеку гасить досрочно можно по общим правилам. По договору с 1 октября 2026 года ранний крупный взнос ещё и связан со ставкой, поэтому в первый год его стоит посчитать особенно внимательно

Материнский капитал и 450 тысяч многодетным на погашение

Материнский капитал можно направить на ипотеку, не дожидаясь трёх лет ребёнка. Закон разрешает тратить его на «погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты», и делать это «независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка» (256-ФЗ, ст. 10, ч. 6). После такого взноса выбор тот же: короче срок или меньше платёж. Сроки рассмотрения заявления, доли детей и расчёт - в статье семейная ипотека и материнский капитал

Многодетным семьям закон даёт до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки. Право есть у матери или отца, у которых «в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родились третий ребенок или последующие дети». Деньги дают однократно, «не более 450 тысяч рублей», они идут на основной долг, а если долг меньше - остаток на проценты; кредитный договор должен быть заключён до 1 июля 2031 года (157-ФЗ, ст. 1, ч. 2, 4, 5)

Что это значит для вас: и материнский капитал, и 450 тысяч - это тот же досрочный взнос, только не из вашего кармана. И работают они так же: чем раньше в сроке кредита, тем больше экономия на процентах

Как погасить ипотеку быстрее и когда спешить некуда?

Что ускоряет погашение

• Вносить досрочно регулярно, пусть понемногу. Каждый взнос уменьшает долг, с которого считаются проценты
• Уменьшили платёж - платите прежнюю сумму. Тогда долг уходит быстрее, а меньший платёж остаётся запасом на трудный месяц
• Вносить раньше, а не копить к концу. В условном примере тот же миллион через год сокращает срок на 15 лет 10 месяцев, а за 10 лет до конца - на 2 года 3 месяца
• Направить на долг материнский капитал и 450 тысяч многодетным, если они положены вашей семье

Когда спешить некуда

• Ставку субсидировал застройщик. Банк России в пресс-релизе 12 октября 2022 года предупреждал, что при досрочном погашении такого кредита расходы заёмщика выше, чем при классической ипотеке. Низкая ставка работает, пока вы платите по графику, - подробно в статье субсидированная ипотека от застройщика
• До конца срока осталось немного. Взнос всё ещё экономит проценты, но выигрыш меньше: в том же примере 4,2 млн ₽ вместо 34,7 млн ₽ через год после выдачи
• Вы берёте вычет по процентам, а их за весь срок наберётся меньше 3 млн ₽. Вычет дают в сумме фактически уплаченных процентов, «но не более 3 000 000 рублей» (НК РФ, ст. 220, пп. 4 п. 1 и п. 4). Поэтому досрочное погашение уменьшает вычет, только если уплаченные за весь срок проценты с ним не дойдут до 3 млн ₽. В условном примере выше они и после взноса намного больше, так что вычет не меняется. И даже когда он уменьшается, вычет возвращает только налог с уплаченных процентов, то есть лишь их часть. Когда вычет реально теряется - в статье налоговый вычет при покупке квартиры

Если ставка по вашему договору заметно выше нынешних, кроме досрочного погашения есть рефинансирование. Как снизить ставку по уже взятой ипотеке, я разобрала в статье стоит ли брать ипотеку в 2026 году, а для семейной программы - в статье рефинансирование семейной ипотеки

Что это значит для вас: быстрее всего ипотеку гасят ранние и регулярные взносы с уменьшением срока. Но при субсидированной ставке и в конце срока сначала посчитайте, а потом вносите

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Гасить ипотеку досрочно - ваше право, банк нужно предупредить по договору не позже чем за 30 календарных дней. Уменьшение срока экономит на процентах больше, уменьшение платежа даёт запас каждый месяц, а деньги уходят в долг только по заявлению

Бывает, что вопрос шире, чем «срок или платёж». Семья растёт, и деньги, которые хочется отдать банку, могут понадобиться на следующую квартиру побольше. Такой вопрос решается от запроса и бюджета, с этого и начинается разбор. Если вы думаете о покупке, работа со мной идёт так

1. Запросвы говорите, какой у вас бюджет, запрос и в каком районе ориентировочно ищете
2. Подбормы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в Zoomразбираем варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыподробные, точные по цифрам расчёты выбранных лотов
5. Скидки у застройщикаедем к застройщику и согласуем дополнительные скидки
6. Сделкаподписываем, помогаем с оформлением документов

Что я не решаю: заявление о досрочном погашении подаёте вы, новый график считает банк. Моя часть - разобрать задачу семьи, подобрать варианты и посчитать их. Напишите, какая у вас ипотека и что вы хотите решить, - сначала разберём вашу ситуацию