Главная/Статьи/Рыночная ипотека

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Рыночная ипотека в 2026 году: какая ставка сейчас и когда она выгоднее субсидированной с удорожанием

Обновлено: 17 октября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева

Рыночная ипотека - это кредит на условиях самого банка, без господдержки и без доплаты застройщика; её же называют обычной или стандартной ипотекой. Средневзвешенная ставка по ней на новостройку сейчас - 18,74%. Всё, что заметно ниже, у застройщика оплачивается ценой квартиры, и выгоднее это или нет, решает не ставка, а сколько лет вы продержите кредит

Этот вопрос я считаю первым, когда человек покупает квартиру для себя: стандартная ставка или квартира дороже, но под субсидированную ставку - и как это правильно посчитать. Ниже - расчёт на одной квартире за 20 млн: что будет, если платить по графику весь срок, если продать квартиру или закрыть кредит в первые годы и если получится рефинансироваться

Рыночная или низкая ставка застройщика: главное в четырёх цифрах.

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле: квартира 20 млн при обычной ипотеке, свои 5 млн, 30 лет. Рыночная ставка 18,74% - средневзвешенная на первичном рынке, данные на октябрь 2026 года (обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ на 14 октября 2026 года); пары «ставка - удорожание» - условия программы одного застройщика в сводке TrendAgent на октябрь 2026 года

Что такое рыночная ипотека простыми словами и кому она достаётся

Рыночная ипотека - кредит, условия которого банк назначает сам: без государственной программы и без доплаты застройщика за низкую ставку. Её же называют обычной или стандартной ипотекой. Ставку по ней банк подбирает под вас: на неё влияют первоначальный взнос, доход, кредитная история и страхование

Кому достаётся рыночная. Чаще всего тем, кому не подходит льготная программа или кому её мало:

• Нет права на семейную ипотеку. Главное условие семейной для договоров с 1 октября 2026 года - ребёнок, которому не исполнилось 7 лет на дату кредитного договора; второе основание - ребёнок-инвалид (правила программы, решение Минфина России от 22 сентября 2026 года, п. 39). Кому её одобряют, - в справке кому одобряют семейную ипотеку
• Не хватает лимита семейной. Сумма сверх лимита идёт по рыночной ставке - как кредит делится на две части, в справке комбо-ипотека по семейной
• Покупка на вторичном рынке. Субсидированную ставку даёт застройщик, поэтому у квартиры от частного продавца её нет. Какие ставки на вторичку, - в справке ставки по ипотеке на вторичное жильё

Если вы покупаете новостройку без семейной, выбор обычно из двух: рыночная ставка банка или программа застройщика с низкой ставкой. Дальше - что выгоднее и от чего это зависит

Какая ставка по рыночной ипотеке сейчас

Средняя ставка по рыночной ипотеке сейчас - 18,74% на новостройку и 18,69% на вторичное жильё. По обзору СПРОСИ.ДОМ.РФ, «ставки по рыночной ипотеке в российских банках на 14 октября находятся в диапазоне от 15,9% до 19,4% годовых» (обзор на 14 октября 2026 года). К прошлой неделе средневзвешенная ставка не изменилась

Это средняя по выборке банков, а не ставка для вас. Обзор считает средневзвешенную ставку по банкам всей России без господдержки и сам оговаривает: «Минимальная ставка не гарантирует, что кредит выдадут именно на таких условиях». Итог зависит от вашего взноса, дохода, кредитной истории и страхования, поэтому для расчёта я беру ставку, которую банк готов дать именно вам

На кредите 15 млн на 30 лет средневзвешенная ставка даёт платёж 235 138 ₽ в месяц. Платежи на другие суммы и сроки - в справке платёж по ипотеке: таблица

Ключевая ставка Банка России влияет на стоимость кредитов, но, как пишет тот же обзор, ипотечные ставки «не меняются автоматически вслед за решением ЦБ». Ждать ли снижения, я разбирала в справке снизят ли ставки по ипотеке. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что такое субсидированная ставка от застройщика и почему квартира с ней дороже

Субсидированная ставка - это ставка ниже рыночной, разницу за которую банку доплачивает застройщик. Свою доплату он может заложить в цену квартиры, и тогда одна и та же квартира при низкой ставке стоит дороже, чем при обычной ипотеке. Как устроены эти два ценника, я разбирала в справке кто платит за субсидированную ставку

Что видно в сводке программ застройщиков TrendAgent на 16 октября 2026 года. Стандартная программа с субсидированной ставкой, без семейной, - это 264 варианта у 77 застройщиков. У половины из них минимальная ставка не выше 12,6%. Самая низкая, 7,77%, действует только на 7 лет, дальше ставка 20,7%. Со ставкой на весь срок записаны 254 варианта, а у 5 ставка действует только льготный период, после которого она растёт

Лесенка одного застройщика: чем ниже ставка, тем дороже квартира.

Каждый пункт ставки вниз стоит 3-4% цены. С 13,9 до 12,9% удорожание растёт на 3 пункта, с 12,9 до 11,9% - на 4

Как записана цена у 264 вариантов. Удорожание числом назвали не все:

«Индивидуально» не значит «с удорожанием»: размер просто не записан в сводке. Удорожание числом названо у 9 застройщиков из 77 - от 0,21 до 22%, и у каждого от своей базы: от базовой цены, от цены при полной оплате или от суммы кредита. Поэтому проценты разных застройщиков напрямую не сравнить, сравнивать надо рубли. Почему при обычной ипотеке и полной оплате цена бывает ниже, - в справке как форма оплаты меняет цену квартиры

Рыночная или субсидированная ипотека с удорожанием: считаем на одной квартире

Возьмём одну квартиру и посчитаем её пятью способами. Цена при обычной ипотеке - 20 млн, свои деньги - 5 млн в каждом варианте, срок - 30 лет. Рыночная ставка - средневзвешенная 18,74%; низкие ставки - три ступени лесенки выше и ещё одна пара у другого застройщика, 13,89% с удорожанием 12,57%. Свои деньги одинаковы, поэтому вся надбавка к цене уходит в кредит

Допущения: удорожание считаем от цены той же квартиры при обычной ипотеке - совпадает ли с ней «базовая цена» застройщика у конкретной квартиры, сводка не говорит. Ставка неизменна весь срок, без страховок, разовых платежей банку и налоговых вычетов. Банк считает проценты по дням, поэтому в рублях возможна небольшая разница

Если платить все 30 лет по графику, низкая ставка выигрывает даже с удорожанием. При ставке 13,9% и удорожании 11,5% платёж ниже рыночного на 31 524 ₽ в месяц, а за весь срок вы отдадите на 11,35 млн меньше, хотя квартира дороже на 2 300 000 ₽. Чем ниже ступень лесенки, тем больше разница: при 11,9% платёж ниже на 44 226 ₽, а за 30 лет - на 15,92 млн

Насколько дорогим бывает удорожание. По моим наблюдениям, у многих застройщиков разница в цене между стандартной ипотекой и низкой ставкой может доходить до 5-6 миллионов. На нашей квартире надбавка 5 млн - это 25% цены: при ставке 13,9% платёж с ней почти равен рыночному, выше на 254 ₽, а при 12,9 и 11,9% он ниже рыночного на 15 461 и 30 954 ₽. Надбавку 5-6 млн при удорожании 11,5-18,5% дают квартиры примерно за 27-52 млн

Рыночный платёж 235 138 ₽ - тот же, что в справке платёж по ипотеке при сегодняшней ставке: кредит 15 млн на 30 лет по той же ставке. Цифры здесь - данные на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Где выигрыш исчезает: продажа или досрочное погашение в первые годы

Выигрыш низкой ставки складывается, только если вы платите по графику весь срок, ничего не гасите досрочно и не продаёте квартиру. Если квартиру продают или кредит закрывают раньше, считать надо цену выхода: свои деньги, все платежи и остаток долга на этот день

В нашем примере граница - около 5,6 года: с 67-го месяца ставка 13,9% обходится дешевле рыночной. У других пар граница позже: у 12,9% - около 5,7 года, у 11,9% - около 6,2 года, у 13,89% - около 6,4 года. Итог по четырём парам: раньше примерно 6 лет в нашем примере дешевле рыночная

Почему так: долг по низкой ставке больше с первого дня - на всю надбавку к цене. Через 5 лет по рыночной вы должны банку 14,91 млн, по ставке 13,9% - 17,02 млн. Какие ещё риски у продажи и досрочного погашения при субсидированной ставке, - в справке риски субсидированной ипотеки

Что меняет рефинансирование: сценарий, а не прогноз

Рефинансирование - это сценарий «если», а не прогноз. Допустим, через 3 года вы переводите кредит в другой банк под новую ставку на оставшиеся 27 лет. Субсидированную ставку есть смысл рефинансировать, только если новая ставка ниже её собственной. Как это меняет итог за 30 лет:

Граница в нашем примере - около 15,82%. Если через три года получится рефинансироваться примерно под 15-16% и ниже, рыночная выходит дешевле за весь срок; для ступеней 12,9 и 11,9% граница ниже - 15,17 и 14,63%. После рефинансирования под 14% платёж по рыночной станет 178 672 ₽

Почему низкой ставке рефинансирование помогает меньше. Её ставка уже низкая, а кредит с самого начала больше на всю надбавку к цене. Рыночный кредит при новой ставке дешевеет сильно, субсидированный - немного или никак

Можно ли рефинансировать и когда это окупается, я разбирала в справке рефинансирование ипотеки

Когда что выгоднее: рыночная, субсидированная или ставка на первые месяцы

Решает не ставка, а ваш срок и ваша ставка банка. На нашем примере это выглядит так:

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле: квартира 20 млн, свои 5 млн, 30 лет, рыночная 18,74% (данные на октябрь 2026 года). Ступенчатая ставка - по условиям программы в сводке TrendAgent: срок до 15 лет, ставка при страховании жизни, поэтому её платёж посчитан на 15 лет

Если вместо ипотеки застройщик предлагает рассрочку, там свой расчёт двух цен - в справке рассрочка от застройщика: две цены

Что спросить у застройщика и банка до брони

Пройдитесь по списку до того, как бронировать квартиру под низкую ставку

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Рыночная ипотека и низкая ставка застройщика - это не выбор между дорогим и дешёвым кредитом. Решают три вещи: сколько лет вы продержите кредит, какую рыночную ставку банк готов дать именно вам и сколько своих денег вы вносите

Скажите, какой платёж вам комфортен и сколько своих денег есть, - я посчитаю оба варианта на вашей квартире: по рыночной ставке, которую банк готов дать вам, и по субсидированной с удорожанием, и скажу, на каком сроке что выгоднее. Я знаю застройщиков, у которых цена при полной оплате, при ипотеке и при рассрочке одинаковая, и считаю варианты до показов. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно вы хотите жить
2. ПодборМы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам