Главная/Статьи/Какую квартиру выгоднее сдавать

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Какую квартиру выгоднее сдавать: студию, однушку или двушку - сколько аренды приносит каждый вложенный миллион

Обновлено: 17 октября 2026 · 19 мин чтения · Татьяна Рогачева

Какую квартиру выгоднее сдавать, если считать на вложенный рубль? По нашему замеру объявлений ЦИАН октября 2026 года студия приносит в аренду около 4,9% своей цены в год до расходов, однушка 4,4%, двушка 4,1% - это медианы одних и тех же 10 округов Москвы. Студия по объявлениям впереди, но разница - десятые доли процента: один лишний месяц простоя съедает больше двух третей её преимущества

Ко мне часто приходят с вопросом: хочу купить квартиру и сдавать - какую брать? Отвечаю цифрами одного дня. 16 октября 2026 года мы сняли объявления о продаже и долгосрочной аренде студий 12-35 м², однушек 28-55 м² и двушек 35-80 м² по 12 округам Москвы, в расчёт прошли 7 179 объявлений. Апартаменты, доли и комнаты в замер не входили: сравниваю квартиру с квартирой

Студия на рубль впереди, но на десятые доли.

Наш замер объявлений ЦИАН, октябрь 2026: медианы цены и долгосрочной аренды по 10 округам Москвы, без ЗелАО и ТАО, где объявлений аренды студий мало. Валовая доходность - аренда за год к цене квартиры, до простоя, налога и расходов собственника

Какую квартиру выгоднее сдавать: короткий ответ

Формат задаёт десятые доли, деньги решает конкретная квартира. Если сравнивать только тип квартиры, картина по объявлениям такая:

Студия на рубль выигрывает по объявлениям, и выигрывает не в одном месте, а в 9 округах из 10. Но мера выигрыша - около половины процентного пункта, и один лишний месяц, когда квартира стоит пустой, съедает больше двух третей его, а сколько она простоит, объявление не говорит. Поэтому я выбираю не формат, а конкретную квартиру - и считаю её до покупки

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Какие квартиры лучше сдаются на вложенный рубль: студия, однушка и двушка по округам Москвы

Сравнивали так: в один день, 16 октября 2026 года, сняли объявления ЦИАН о продаже и о долгосрочной аренде трёх типов квартир в каждом из 12 округов и посчитали медианы цены и аренды внутри округа. Валовая доходность - аренда за год, делённая на цену квартиры, до простоя, налога и расходов. Окупаемость - за сколько лет аренда без вычетов возвращает цену квартиры, без роста цены

На миллион студия даёт на несколько сотен рублей больше.

Студия впереди почти везде, но не везде. Внутри одного округа студия по объявлениям на квартиру приносит больше однушки в 9 округах из 10, ниже она только в ЮЗАО. Медиана разницы - плюс 0,6 пункта в год, а по округам от минус 0,9 до плюс 1,5. На каждый вложенный миллион это в середине около 500 ₽ аренды в месяц сверху. Выигрыш студии - не случайность одного места, но и не тысячи рублей

Вся таблица по округам.

* В ЗелАО и ТАО объявлений аренды студий мало, поэтому студии там в медиану и сравнения не входят, а медиана внизу таблицы для всех трёх типов посчитана по одним и тем же 10 округам. В расчёт прошли 757 объявлений о продаже студий и 840 об аренде, 1 440 и 1 384 у однушек, 1 407 и 1 351 у двушек

Разброс внутри типа шире, чем разница между типами: студия по 10 округам - 3,6-5,2%, однушка - 3,3-4,8%, двушка - 3,4-4,6%. А в каком округе аренда к цене выше вообще, я разбирала в справке где купить квартиру для сдачи по округам

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Почему студия приносит больше на рубль, хотя её метр дороже

Студия дешевле однушки, а сдаётся почти так же. По объявлениям это видно, если сравнить их внутри одного округа, а не медианы разных квартир по Москве:

Медиана по 10 округам отношения студии к однушке того же округа, объявления ЦИАН 16 октября 2026 года; наш расчёт

Часть разницы - это дома, а не только формат. У трёх студий из четырёх в объявлении о продаже указан жилой комплекс, у однушек и двушек - меньше чем у половины. Студии в выдаче чаще стоят в других домах, и сравнение «студия против однушки» отчасти сравнивает и сами дома

И ещё одна деталь выдачи. До фильтра слово «апартамент» стояло в 39% объявлений о продаже студий против 6% у однушек и двушек. Апартаменты мы из расчёта убрали: сравниваю квартиру с квартирой. Чем они отличаются по статусу, - в справке апартаменты или квартира

Студию против однушки у отдельных станций метро, ипотеку на студию и норму площади я разбирала в справке студия под сдачу: сколько приносит

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Однушка или двушка под сдачу: почему почти вровень

За двушку платите примерно на треть больше - и примерно на треть больше получаете. Двухкомнатная квартира под сдачу против однокомнатной в том же округе выглядит так:

Медиана по 12 округам отношения двушки к однушке того же округа, объявления ЦИАН 16 октября 2026 года; наш расчёт

Метр двушки дешевле однушечного (в 0,93 раза), и аренда метра тоже ниже (в 0,95 раза), поэтому на вложенный рубль они почти вровень: на квартиру чуть чаще впереди однушка, на метр - двушка, разница в десятых долях процента. В медианах 10 округов это 4,4% против 4,1%

Выбор между однокомнатной квартирой под сдачу и двухкомнатной поэтому решает не процент. Его решают ваш бюджет и то, кого вы ждёте в арендаторы, - и это я считаю под конкретную квартиру, а не по средней

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Евродвушка под сдачу: что видно в объявлениях

По объявлениям евродвушка не впереди ни одного типа. Евродвушки мы искали по тексту объявления: «евродвушка», «евро-двушка», «евро-2» или «кухня-гостиная» у двушки до 50 м². По всей Москве таких нашлось 183 объявления о продаже и 205 об аренде, по округам их делить мало

Наш замер объявлений ЦИАН 16 октября 2026 года, все помеченные объявления Москвы вместе; продажа и аренда - разные квартиры, часть евродвушек в объявлениях так не подписана

Эти 4,4% нельзя ставить рядом с медианами по округам выше: они посчитаны другим способом, по всей Москве сразу. Если тем же способом посчитать студии, однушки и двушки, евродвушка не впереди ни одного из них, разница - в десятых долях. Что это за формат и чем он отличается от однушки и двушки, - в справке евродвушка: что это

При этом саму планировку с отдельной комнатой я вижу рабочей под сдачу. На встрече с клиенткой мы разбирали небольшую квартиру с кухней-нишей и отдельной комнатой, и я сказала, что такая квартира может сдаваться, потому что «на такие квартиры есть спрос» (из записи встречи, август 2026 года). Это про одну планировку, а не правило для всех евродвушек. Своё наблюдение о том, какие квартиры сдаются, я подробнее рассказывала в справке квартира под сдачу

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что объявления не показывают: простой, конкуренция и выход

Объявление показывает ставку, но не показывает, сколько квартира простоит. По объявлениям студия на рубль выигрывает, и это её главный довод. Но в объявлении не видно, сколько она простоит и как быстро продастся, - а студий в аренде на каждую выставленную на продажу больше, чем однушек и двушек. Поэтому студию я считаю с запасом на простой и выход

Число объявлений аренды и продажи - из заголовков выдачи ЦИАН 16 октября 2026 года по 12 округам вместе, вместе с апартаментами. Это предложение, а не спрос: как быстро квартиры сдаются, оно не говорит. Простой мы не мерили - месяц простоя здесь пример расчёта

Месяц простоя порядок не меняет, лишний месяц - меняет. Если каждая квартира в году стоит пустой месяц, у всех трёх типов доходность падает одной долей, и студия по объявлениям остаётся впереди на те же десятые доли:

А вот если студия стоит пустой дольше однушки, её выигрыш тает быстро. Один лишний месяц без жильца забирает у неё около 0,4 пункта - больше двух третей преимущества. Около 38 лишних дней в год - и преимущества нет совсем, а с двумя лишними месяцами студия уже ниже однушки. Разницу в простое между типами мы не мерили, поэтому это арифметика, а не вывод о том, что студии простаивают

Кроме ставки, есть ещё три вопроса:

• Выход. Квартиру под сдачу когда-то продают, и как легко её будет продать, решается в день покупки - в справке квартира для жизни и под инвестицию
• Деньги на руках. Валовая доходность - ещё не доход: простой, налог и расходы собственника я вычитаю по шагам, как в справке доходность квартиры: от валовой к чистой. Какой налоговый режим выбрать, - в справке налог со сдачи квартиры
• Посуточно или надолго. Здесь посчитана только долгосрочная аренда, а когда посуточная её обгоняет, я разбирала в справке посуточно или долгосрочно

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Какую квартиру купить для сдачи в аренду: как я считаю

Формат - десятые доли, деньги решает конкретная квартира. Первое, что я спрашиваю у инвестора, - сколько он хочет получать на вложенный миллион и как будет выходить из квартиры. Дальше я считаю, где в каком районе квартиру эффективнее сдавать и где на вложенный рубль выходит больше, и сравниваю студию, однушку и двушку на одних допущениях: одинаковый простой, одинаковые вычеты, один срок

По будущей цене квартиры прогноза не даю: пересказываю планы города по району, а выводы вы делаете сами. Как я читаю эти планы, - в справке что план города значит для цены квартиры

Чего в этой справке нет

Замер честно отвечает на вопрос о типе квартиры, но у него есть границы:

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Формат даёт разницу в десятые доли процента - её легко съедает лишний месяц простоя. Деньги решает конкретная квартира: сколько она реально будет сдаваться, кто её снимет и как вы из неё выйдете. Принесите бюджет и сколько хотите получать на вложенный миллион - я посчитаю студию, однушку и двушку в выбранных районах на одних допущениях. Я знаю, где какие варианты есть, и подскажу, какой из них работает на ваши деньги

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборПодбираю максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываю варианты и даю предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам, по выбранным лотам
5. Скидки у застройщикаЕсли квартира в новостройке - едем к застройщику и согласовываем дополнительные скидки
6. Сделка и документыПодписываем и помогаем с оформлением документов