Главная/Статьи/Сдавать или продать квартиру

ИНВЕСТИЦИИ И ДОХОДНОСТЬ · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Сдавать квартиру или продать: как посчитать, что выгоднее - оставить квартиру или переложить деньги в другую

Обновлено: 17 октября 2026 · 21 мин чтения · Татьяна Рогачева

Сдавать квартиру или продать, решает не сама квартира, а то, сколько те же деньги дадут в другой. По нашему замеру объявлений ЦИАН октября 2026 года медианная однушка Москвы, если её оставить и сдавать, приносит на руках около 3,9% своей цены в год, а те же деньги по доходности однушек семи городов ближнего Подмосковья - около 4,5%. Это около 103 тыс. ₽ в год разницы до расходов на переход, и каждые 100 тыс. ₽ этих расходов разница возвращает примерно за год

Держать квартиру - не ошибка и не победа сама по себе. Апартаменты, доли и комнаты в замер не входили: сравниваю квартиру с квартирой. Это однушки 28-55 м², новостройки и вторичка вместе, объявления о продаже и долгой аренде, снятые в один день - 15 октября. Месяц простоя в году - допущение расчёта, рост цены в него не заложен

Те же деньги в другой квартире дают на сотню тысяч больше.

Наш замер объявлений ЦИАН, октябрь 2026 года: медианы цены и долгосрочной аренды однокомнатных квартир 28-55 м² по Москве и семи городам ближнего Подмосковья, апартаменты, доли и комнаты исключены; простой - допущение; налог самозанятого 4% - если жилец человек

Сдавать квартиру или продать: короткий ответ

Ответ даёт пара квартир, а не одна. На нашем замере другая квартира даёт больше, но переход стоит денег, и его надо отбить. По трём вопросам владельцев:

На руках - после месяца простоя и налога со сдачи, до налога на имущество и расходов собственника, по ступеням - доходность квартиры: от объявления до денег на руках. Налог - два варианта:

• Самозанятый платит 4%, если жилец - человек, и 6%, если платит компания или ИП для своей деятельности (422-ФЗ, ст. 10, ред. от 04.08.2026)
• НДФЛ - 13%, пока зарплата, аренда и другие доходы основной базы за год вместе не больше 2,4 млн ₽, с превышения - 15% и выше по шкале. Доходы от продажи имущества и подарки считаются отдельно и в порог не входят (НК РФ, ст. 224 п. 1, ред. от 04.08.2026). Ставка 13% - для налогового резидента, у нерезидента 30% (ст. 224 п. 3)

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Что выгоднее: держать и сдавать квартиру или продать и вложить деньги в другую

На одних деньгах переход даёт около 103 тыс. ₽ в год. Два варианта на одной сумме - 16,4 млн ₽, медианной цене однушки Москвы. Держу: квартира сдаётся за медианные 60,5 тыс. ₽ в месяц. Перекладываю: она продана за ту же медиану, а деньги целиком ушли в однушку с доходностью семи городов ближнего Подмосковья - это допущение, как и месяц простоя в году. Налог в обоих - 4%

Перекладываю - плюс около 103 тыс. ₽ в год до расходов.

Расчёт на медианной однушке Москвы и тех же деньгах в однушках семи городов ближнего Подмосковья: медианы объявлений ЦИАН о продаже и долгой аренде, 15 октября 2026 года; простой - допущение; наш расчёт

Медиана - ориентир, а не квартира. На деле деньги ложатся в целые квартиры, а не в медиану - это и есть расчёт под ваш бюджет. Где на рубль выходит больше, по городам области, - в справке о том, где купить квартиру для сдачи, какой налог со сдачи выбрать - в справке о налоге со сдачи квартиры

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Сколько стоит переход и когда он окупится?

Каждые 100 тысяч на переход - примерно год разницы. Разница 103 337 ₽ в год возвращает каждые 100 000 ₽ расходов на переход примерно за 11,6 месяца, при НДФЛ 13% - за 12,8 месяца. Своих чисел расходов здесь нет: у каждой пары квартир они свои

Из чего складывается переход:

• Продажа старой квартиры - плата риэлтору или брокеру: комиссия риэлтора при продаже
• Покупка новой - расходы при покупке квартиры
• Налог при продаже до конца срока владения - в разделе ниже
• Месяцы без жильца - пока новую сдают первый раз, а старую освобождают и продают
• Ремонт и мебель новой: доходность на вложенный рубль и ремонт квартиры под сдачу

Пустой месяц стоит больше половины годовой разницы.

Расходы на переход - условные, наш расчёт: разница 103 337 ₽ в год из расчёта выше, месяц без жильца - аренда за месяц после налога 4%, медианы объявлений ЦИАН 15 октября 2026 года

Поэтому дату, когда по договору съезжает жилец, я ставлю в расчёт рядом с датой продажи. А переложить деньги можно и одной цепочкой - продать свою и сразу купить новую: альтернативная сделка по шагам

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Налог до конца срока владения: сколько лет разницы аренды он съедает

Налог до срока может съесть годы разницы. Продать без налога можно, если квартира непрерывно была вашей минимальный срок владения - в общем случае пять лет, три года - в случаях из закона (НК РФ, ст. 217.1 п. 2-4, ред. от 04.08.2026). У новостройки по договору долевого участия срок считают с даты полной оплаты. Квартира, купленная под сдачу или перепродажу, когда у вас есть другое жильё, обычно ждёт пяти лет: условия трёх лет к ней чаще всего не подходят. Когда кончается ваш срок, - в справке когда кончается срок владения, в каких случаях налога нет, - когда налог при продаже не платят, свои условия у семей с двумя и более детьми - там же

Если продать раньше, налог считают так:

• Ставка - 13%, если доходы от продажи имущества и другие доходы этой группы за год вместе не больше 2,4 млн ₽, и 312 тыс. ₽ плюс 15% с суммы сверх 2,4 млн ₽ (НК РФ, ст. 224 п. 1.1). Это для налогового резидента
• База - не цена продажи: доход уменьшают либо на вычет до 1 млн ₽ в целом за год, либо вместо него на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (ст. 220 п. 2). Как выбрать, - в отдельной справке о том, как уменьшить налог при продаже
• Нижняя граница - доход для налога берут не меньше 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, когда регистрируют переход права, если эта стоимость есть в реестре (ст. 214.10 п. 2). Как это считается, - сколько налога при продаже

Миллион налоговой базы - больше года разницы аренды.

Вывод из таблицы. Если до конца срока владения осталось меньше, чем налог съест лет разницы, считать стоит с датой конца срока, а не с сегодняшнего дня. Свой налог зависит от того, когда и как квартира получена и за сколько куплена, поэтому эти две строки я прошу принести на расчёт

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Переложить деньги в другой округ Москвы: где прячется разница

Внутри Москвы решает, из какого округа вы уходите. Те же 16,4 млн ₽ по медианной доходности другой группы округов, с тем же налогом 4%:

Группы округов - как в справке о том, где купить квартиру для сдачи; «+40» и «+118» - на руках при налоге самозанятого 4%, на тех же 16,4 млн ₽; «3,99-5,14%» - валовая доходность домов, до налога и расходов, с 3,9% на руках её не сравнивать; медианы объявлений ЦИАН 15 октября 2026 года; наш расчёт

Группы - как в справке о покупке под сдачу: чуть выше - СВАО, ЮВАО, НАО и ТАО (у ТАО мало объявлений аренды), ниже - ЮАО и СЗАО, ЗелАО отдельно, мест внутри групп я не ставлю. Вся таблица - доходность и стоимость аренды по округам Москвы

Дома расходятся сильнее, чем Москва с областью. У середины половины домов, где однушки одновременно продают и сдают, разброс валовой доходности 1,15 п.п., а между медианами Москвы и семи городов области - 0,72 п.п. Решают ваша квартира и та, куда переходите, а не районы на карте - почему дом решает больше, чем округ

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

А если квартира вырастет в цене: рост цены без прогноза

Рост цены решает, только если квартиры дорожают по-разному. В обоих вариантах в квартире лежат одни и те же 16,4 млн ₽. Если цена обеих растёт одинаково, прирост у них одинаковый, и разница аренды остаётся той же. Итоги сравняются, только если ваша квартира будет дорожать быстрее новой примерно на 0,63 п.п. в год, при НДФЛ 13% - на 0,57 п.п. Это арифметика, а не прогноз

По будущей цене прогноза я не даю: пересказываю планы города по району, а выводы вы делаете сами. Как я читаю эти планы, - в справке о том, что план города значит для цены квартиры, что с ценами сейчас, - в справке о том, стоит ли покупать квартиру сейчас, как рост цены входит в доходность, - в справке о доходности с ростом цены

Я сама когда-то продала выросшую квартиру и переложила деньги не в недвижимость - поэтому теперь считаю, куда пойдут деньги, до продажи. Эта история - в справке о том, почему я выбираю недвижимость

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Держать или продавать: что решает, кроме процента

Выгодно ли сдавать квартиру в Москве, видно только в паре. Около 3,9% на руках само по себе ни хорошо, ни плохо: число читается рядом с тем, что те же деньги дадут в другой квартире. Иногда, предполагаю, две квартиры подешевле дают на рубль больше одной дорогой - это проверяет расчёт на целых квартирах. Кроме процента решают:

Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Как я считаю, держать квартиру или переложить капитал

Первое, что я спрашиваю у владельца, - сколько квартира сдаётся по договору и когда кончается срок владения. Дальше я считаю, где те же деньги дадут больше на вложенный рубль: вашу квартиру как есть и два-три варианта, куда их можно переложить, на одних допущениях - простой, налог, расходы на переход

Пересчитать, что даёт каждая ваша квартира, и переложить капитал туда, где он работает лучше, - отдельная часть моей работы. Я называю это услугой «по перерасчету, переоценке объектов, перераспределению капитала» (из разговора, июль 2026 года)

Чего в этой справке нет

Здесь сравниваю только квартиру с квартирой. У расчёта есть границы, и я называю их прямо:

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Арифметика одна, а пара квартир у каждого своя: сколько ваша реально сдаётся по договору, когда кончается срок владения, во что обойдётся переход и куда именно переходить. Это я и считаю: вашу квартиру и два-три варианта, куда те же деньги встанут лучше, на одних допущениях. Приходите с цифрами своей квартиры - я вам посчитаю, я вам подскажу

В инвестиционной задаче главное - расчёты, поэтому работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой бюджет, какой план и какую доходность вы ожидаете
2. ПодборПодбираем максимально рентабельные варианты, куда переложить деньги
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам, по выбранным лотам
5. Скидки у застройщикаЕсли новая квартира в новостройке - едем к застройщику и согласовываем дополнительные скидки
6. Сделка и документыПодписываем и помогаем с оформлением документов