Главная/Статьи/Налог при продаже квартиры

ПРОДАЖА И ПОКУПКА · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Налог при продаже квартиры в 2026 году: когда платить, сколько и как уменьшить законно

Обновлено: 27 сентября 2026 · 23 мин чтения · Татьяна Рогачева

Я продаю квартиру - придётся ли платить налог и сколько?

С этим вопросом приходят собственники, которые продают квартиру, чтобы купить другую, или уже продали её в этом году

Отвечаю сразу: если квартира была вашей непрерывно пять лет, а в ряде случаев три года, налога с продажи нет. Если срок не вышел, налог - 13% с базы до 2,4 млн ₽ за год и 15% со всего, что сверх, причём порог считают вместе с процентами по счетам в банках, дивидендами и доходами от ценных бумаг. Доход считают по цене договора, но не ниже 70% кадастровой стоимости, и уменьшают его на вычет 1 млн ₽ или на расходы на покупку этой квартиры - одно из двух, выбираете вы

Ниже - от какой даты считать срок, когда хватает трёх лет, как семье с детьми не платить при любом сроке, условный пример, где расходы вместо вычета снижают налог с 2 952 000 до 402 000 ₽, и что делать с декларацией. В конце - памятка документов, которые уменьшают налог

Когда налог при продаже квартиры платить не нужно?

Когда квартира пробыла вашей минимальный срок владения. Кодекс освобождает доход от продажи «при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более» (НК РФ, ст. 217.1, п. 2). Слово «непрерывно» в действующей редакции записано прямо: этот пункт изменён с 1 января 2026 года (закон от 28.11.2025 № 425‑ФЗ). Срок бывает двух видов

Что это значит для вас: первый вопрос перед продажей - не сколько платить, а сколько лет квартира ваша и под какой срок она подпадает. Выдержан срок - налога нет, и доход в декларации можно не указывать. Как подготовить квартиру и провести саму сделку, я разобрала в статье как быстро продать квартиру

С какого дня считать срок владения?

Для квартиры в новостройке у кодекса отдельное правило: срок «исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения… в соответствии с соответствующим договором» (НК РФ, ст. 217.1, п. 2). Доплата за увеличение площади после ввода дома эту дату не сдвигает. Остальные случаи - в таблице

Новостройка, уступка, раздел, маткапитал, реновация - НК РФ, ст. 217.1, п. 2; наследство - ГК РФ, ст. 1114 и ст. 1152

Если в квартире есть доли детей по материнскому капиталу, кроме срока там свои правила самой сделки - это отдельная тема: продажа квартиры с материнским капиталом. Как такие доли появляются при покупке, я писала в статье семейная ипотека и материнский капитал

Что это значит: для новостройки и наследства срок считают не от дня регистрации в выписке, а от дня полной оплаты или дня смерти наследодателя. Найдите документ с этой датой до того, как выставите квартиру на продажу

Когда семьям с детьми налог не платить при любом сроке?

Кодекс освобождает доход «независимо от срока нахождения в собственности… если одновременно соблюдаются следующие условия» (НК РФ, ст. 217.1, п. 2.1). Условий пять, и нужны все сразу

• Дети. Вы или ваш супруг - родители или усыновители двух и более детей до 18 лет: до 24 лет, если ребёнок учится очно, и в любом возрасте, если суд признал его недееспособным. Продавцом может быть и сам один из этих детей. Возраст смотрят на дату регистрации продажи
• Новое жильё. В год регистрации продажи или не позднее 30 апреля следующего года вы или члены семьи из первого пункта купили другое жильё и зарегистрировали на него право, либо полностью оплатили договор участия в долевом строительстве или договор об участии в ЖСК
• Больше, чем было. Площадь или кадастровая стоимость купленного жилья больше, чем у проданного, с учётом долей всей семьи
• Не дороже 50 млн ₽. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей, какую бы долю вы ни продавали
• Нет крупной доли в другом жилье. На дату регистрации продажи вам, супругу и детям до 18 лет вместе не принадлежит больше 50% в праве на другое жильё, которое больше купленного по площади или по кадастровой стоимости. Если продаёт ребёнок, в расчёт идут и его родители

Пункт изменён с 1 января 2026 года, поэтому условия я даю по действующей редакции (425‑ФЗ, пометка к ст. 217.1). Что это значит: если вы продаёте, чтобы купить семье жильё побольше, сверьте все пять условий до сделки, особенно срок покупки новой квартиры - до 30 апреля следующего года

Сколько заплатить, если срок не вышел?

Ставка по действующей редакции кодекса - «13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет не более 2,4 миллиона рублей», а если больше - 312 тысяч рублей и 15% с превышения (НК РФ, ст. 224, п. 1.1). С зарплатой доход от продажи не складывают, у него своя группа баз. Но 2,4 млн ₽ считают по всей этой группе за год: кроме продажи и дарения имущества в неё входят проценты по счетам в российских банках, дивиденды, доходы от ценных бумаг, выплаты по договорам страхования и пенсионного обеспечения (НК РФ, ст. 210, п. 6)

Если за год у вас были ещё проценты по банковскому счёту или дивиденды, они складываются с базой от продажи, и граница 2,4 млн ₽ наступит раньше, чем по одной квартире

База - это доход минус вычет или расходы. А доход - цена из договора, но с полом: если она меньше кадастровой стоимости на 1 января года, когда зарегистрирован переход права, «умноженной на понижающий коэффициент 0,7», доход принимают равным 70% кадастровой стоимости (НК РФ, ст. 214.10, п. 2). Если кадастровой стоимости в ЕГРН нет, это правило не применяется

Условный пример. Кадастровая стоимость квартиры условно 16 000 000 ₽, в договоре продажи - 10 000 000 ₽. 70% кадастровой стоимости - 11 200 000 ₽, это больше цены договора, поэтому налог считают не с 10, а с 11,2 млн ₽ (минус вычет или расходы)

Закон региона может поднять коэффициент до 1 (НК РФ, ст. 214.10, п. 9). По сводке «Клерка» на 22 декабря 2025 года так сделали 15 регионов, Москвы и Московской области среди них нет

Что это значит: пока вы не вычли расходы или 1 млн ₽, налог считают со всей цены договора, а не с вашей «прибыли». Как уменьшить базу - в следующем разделе

Вычет 1 млн или расходы на покупку: что выгоднее?

Доход уменьшают одним из двух способов, не обоими сразу. Первый - вычет при продаже в размере дохода, но «не превышающем в целом 1 000 000 рублей» на все такие продажи жилья за год (НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 1). Второй - вместо вычета «уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 2). Посмотрите, как это выглядит на цифрах

Разница - 2 550 000 ₽ в пользу расходов

Допущения примера. Цифры условные, не с рынка. Другое жильё у продавца есть, поэтому срок - пять лет, и он не выдержан. Кадастровая стоимость условно 16 000 000 ₽, 70% от неё - 11 200 000 ₽, это меньше цены договора, поэтому доход - 21 000 000 ₽. Продажа одна за год, других доходов из той же группы (процентов по счетам в банках, дивидендов, доходов от ценных бумаг) в этом году нет, продавец - налоговый резидент

Что это значит: если квартиру вы купили, а не получили даром, расходы почти всегда выгоднее вычета в 1 млн ₽. Вычет выгоден, когда расходов нет или они меньше 1 млн ₽. Своим клиентам я советую поднять договор покупки и платёжки до выставления квартиры на продажу: без них останется только вычет. А почему при перепродаже ремонт не уменьшает налог, я разобрала отдельно

Квартира по наследству или в подарок: как считают налог?

Срок для такой квартиры - три года, но у подарка есть оговорка: только «от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом» (НК РФ, ст. 217.1, п. 3, пп. 1). Подарок от другого человека - общий срок, пять лет

С какого дня считать срок по наследству, отвечает Гражданский кодекс: «Временем открытия наследства является момент смерти гражданина» (ГК РФ, ст. 1114, п. 1), а принятое наследство принадлежит наследнику «со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника» (ГК РФ, ст. 1152, п. 4). Выходит, три года идут со дня смерти, а не с даты свидетельства или выписки

Что это значит: унаследовали - сначала посчитайте три года от дня смерти. Не вышли - ищите документы о покупке у наследодателя, прежде чем соглашаться на вычет в 1 млн ₽

Есть ли льгота пенсионерам?

Нет. Возраст продавца среди условий освобождения и вычета в кодексе не назван (НК РФ, ст. 217.1 и ст. 220), поэтому пенсионер платит налог с продажи по тем же правилам, что и все

• Срок - пять лет или три года для наследства, подарка от близкого родственника, приватизации и единственного жилья
• Единственное жильё - если другой квартиры и доли нет, хватает трёх лет
• Вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку - как у всех

Что это значит: если родители-пенсионеры продают квартиру, налога нет, когда вышел срок, - возраст здесь ни при чём. Не вышел - считайте по разделам выше

Почему опасно занижать цену в договоре?

По переуступке, как я это вижу, «часто ставят не полную цену в договоре». Продавец, допустим, покупал за 20 миллионов, продаёт за 25, а в договоре пишет 20, «потому что продавец не хочет платить налоги» с этих 5 миллионов. Покупателю это потом аукается: если он будет перепродавать квартиру раньше, чем через пять лет, налог придётся показывать уже ему

Покупатель переплатит 722 000 ₽ на своей продаже. Это наш расчёт: 25 и 20 миллионов - её пример, 26 миллионов через два года - наше допущение, срок пять лет не выдержан, продажа одна за год, других доходов из той же группы (процентов по счетам в банках, дивидендов, доходов от ценных бумаг) нет, продавец - налоговый резидент

Что это значит: если вы покупаете и продавец просит поставить в договор меньше, вы берёте на себя его налог, просто позже. Если продаёте вы - занижение не спасает от пола в 70% кадастровой стоимости. Законные способы уменьшить налог есть, они в следующем разделе. Что ещё проверить в сделке по уступке, я разобрала в статье переуступка квартиры

Как законно уменьшить налог при продаже?

Способов пять, и первые три обнуляют налог совсем

1. Дождаться срокапять лет или три года - после этого налога нет (НК РФ, ст. 217.1, п. 3 и 4)
2. Проверить, не хватает ли трёх летнаследство, подарок от близкого родственника, приватизация, единственное жильё с правилом 90 дней
3. Семья с двумя и более детьмивсе пять условий пункта 2.1 - и срок не важен
4. Расходы вместо вычетадоговор покупки, платёжки, расписки - ваши или наследодателя
5. Вычет при покупке в том же годуостаток вычета при покупке, который не ушёл на зарплатный доход, в том же году может уменьшить доход от продажи; на следующий год для этого он не переносится (НК РФ, ст. 210, п. 6)

Как оформить вычет при покупке и сколько он вернёт, я разобрала отдельно: налоговый вычет при покупке квартиры. Тем, кто продаёт, чтобы купить, я советую считать обе сделки вместе ещё до продажи: срок, расходы и вычет при покупке складываются в одну картину

Когда подавать 3‑НДФЛ и платить налог?

Если срок не выдержан, доход от продажи вы декларируете сами (НК РФ, ст. 228, п. 1, пп. 2 и п. 3). Сроки такие

1. Год продажидоход от продажи входит в декларацию за этот год
2. До 30 апреля следующего годаподать декларацию 3‑НДФЛ: «Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом» (НК РФ, ст. 229, п. 1)
3. До 15 июля следующего годазаплатить налог (НК РФ, ст. 228, п. 4)

Когда доход можно не указывать. Если срок владения выдержан, доход освобождён, и указывать его в декларации не нужно. Если срок не выдержан, но все доходы от продажи жилья за год не больше вычета 1 млн ₽ (с учётом правила 70% кадастровой стоимости), вы «вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества» (НК РФ, ст. 229, п. 4). Это право не указывать доход, а не правило «подавать ничего не нужно никогда»

Если декларацию не подали, налоговая при проверке сама посчитает налог по данным Росреестра о цене сделки, с правилом 70% кадастровой стоимости. Расходы она учтёт по документам, а если их нет - по цене сделки, по которой регистрировали вашу покупку; иначе применит вычет 1 млн ₽ (НК РФ, ст. 214.10, п. 3). Надёжнее подать декларацию самим и приложить документы о расходах

Что может пойти не так

Пять ситуаций, где общий расчёт выше не работает как есть

• Доли покупались в разные годы. Срок по такой квартире стоит разобрать по документам до продажи: в этой справке я этот случай не считаю. Если вы продаёте не всю квартиру, а свою долю, порядок самой сделки другой - продажа доли в квартире
• Вы не налоговый резидент. Ставка другая - 30% (НК РФ, ст. 224, п. 3), а вычеты для такого случая я здесь не разбираю
• Регион поднял коэффициент до 1. Тогда пол - вся кадастровая стоимость, а не 70% (НК РФ, ст. 214.10, п. 9)
• Нет документов о покупке. Расходы без документов не учитывают, остаётся вычет 1 млн ₽
• Совместная собственность супругов и 90 дней. Жильё в совместной собственности супругов для правила единственного жилья считается вашим. Не учитывается только то, что куплено вами или супругом за 90 дней до регистрации продажи. Купили раньше - трёх лет уже не хватит, нужен срок пять лет

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Сначала посмотрите, сколько лет квартира ваша и под какой срок она подпадает: выдержан - налога нет. Не выдержан - налог 13% до 2,4 млн ₽ и 15% сверх, и главный способ его уменьшить - расходы на покупку по документам вместо вычета 1 млн ₽. Декларация - до 30 апреля следующего года, налог - до 15 июля

Налог - одна строка в расчёте продажи. Если вы продаёте, чтобы купить, работа со мной идёт так

1. Встречапокажу, как именно мы продвигаем объекты, дам примеры статистики по похожим квартирам, покажу договор и разберу конкретно ваш случай
2. Подготовка и продажаподготовка квартиры, реклама, показы, переговоры
3. Оплата после продажикогда квартира продана
4. Подбор новой квартирывы говорите бюджет и запрос, мы подбираем максимально рентабельные варианты и даём предварительные цифры, потом делаем точные расчёты по выбранным лотам и согласуем у застройщика дополнительные скидки

Что я не решаю: декларацию подаёт и налог платит сам продавец, правовую оценку вашей ситуации даёт юрист. Моя часть - продажа, подбор и порядок действий. Напишите, какая у вас квартира, сколько лет она ваша и что вы хотите купить дальше, - сначала разберём вашу ситуацию