Главная/Статьи/Аванс или задаток при покупке квартиры

ПОКУПКА КВАРТИРЫ · СПРАВКА · СЕНТЯБРЬ 2026

Аванс или задаток при покупке квартиры: что выбрать покупателю и когда деньги вернут

Обновлено: 29 сентября 2026 · 18 мин чтения · Татьяна Рогачева

Нашёл квартиру, продавец просит внести задаток. Или лучше аванс? Что будет с моими деньгами, если сделка сорвётся?

Так спрашивают покупатели, которые собираются отдать деньги до основного договора

Отвечаю сразу: и задаток, и аванс - это деньги в счёт будущей цены квартиры, а разница в том, что с ними будет, если сделка сорвётся. Задаток работает в обе стороны: если за срыв отвечает продавец, он возвращает вам двойную сумму задатка, если отвечаете вы, задаток остаётся у него, и сверх того сторона, которая отвечает за срыв, возмещает убытки с зачётом задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ГК РФ, ст. 381, п. 2). У аванса двойной суммы нет: если сделка не состоялась, его по общему правилу возвращают. Задаток действует, только если соглашение о нём письменное: при сомнении сумма считается авансом, если не доказано иное (ГК РФ, ст. 380, п. 3)

Ниже - что будет с деньгами в каждом исходе на условном примере, как быть, если ипотеку ещё не одобрили, и памятка, что записать в соглашении о задатке. Памятку можно скопировать

Чем аванс отличается от задатка?

Оба платежа идут в счёт цены квартиры. Но задаток по кодексу - это ещё и обеспечение сделки: он выдаётся «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ГК РФ, ст. 380, п. 1). Аванс - просто часть цены, внесённая вперёд: правило о двойной сумме написано для задатка, у аванса его нет. Вся разница видна в момент, когда сделка срывается

Аванс возвращают не потому, что в кодексе есть статья об авансе, а потому, что у продавца больше нет основания держать деньги: это правило о неосновательном обогащении, и у него есть исключения. Подробно - в разделе что делать, если продавец не возвращает аванс

В новостройке деньги до договора часто оформляют третьим способом - обеспечительным платежом, у него свои правила (ГК РФ, ст. 381.1). Как устроены бронь и такой платёж и что из них можно вернуть, я разобрала в справке как расторгнуть ДДУ

Что будет с задатком, если сделка сорвалась?

Возьму условный пример: вы внесли задаток 500 000 ₽. Сумма взята для наглядности, закон размер задатка не задаёт. Допущения примера: кто отвечает за срыв, уже установлено, и договор не меняет правило об убытках

Первые два исхода - это ГК РФ, ст. 381, п. 2: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка». Там же сказано, что сверх этого сторона, ответственная за неисполнение, возмещает убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Поэтому задаток - не всё, что можно потерять или получить

Третий исход - узкий. Задаток возвращают «при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения» (ГК РФ, ст. 381, п. 1). А невозможность в кодексе - только обстоятельство, которое возникло после договора и за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416, п. 1). «Передумал» сюда не относится

Кто отвечает за срыв в спорном случае, решает суд по обстоятельствам - эту практику справка не разбирает

Вернут ли задаток, если банк не одобрит ипотеку?

Если вы покупаете в ипотеку, а одобрения ещё нет, это главный вопрос перед задатком. В статьях 380 и 381 такого случая нет, и отказ банка автоматически не становится «невозможностью исполнения»: она касается только обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает (ГК РФ, ст. 416, п. 1). Обещать, что задаток при отказе банка вернут, по закону нельзя

Зато закон позволяет связать права и обязанности по договору с «наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором» (ГК РФ, ст. 327.1). Поэтому случай отказа банка пишут в соглашение о задатке заранее, до передачи денег

• Что считается отказом - например, отказ в одобрении или одобрение на меньшую сумму
• Чем отказ подтверждается - каким документом от банка
• До какой даты вы должны получить решение банка
• Что тогда с деньгами - возвращаются ли они и в какой срок

Такое условие не снимает любой спор, но без него спорить не по чему. Мой совет - по возможности получить одобрение банка до того, как отдавать задаток

Что выбрать покупателю: аванс или задаток?

Выбор держится на одном: насколько ваша часть сделки в ваших руках

Если вы продаёте свою квартиру и сразу покупаете новую, задатков в цепочке несколько, и они зависят друг от друга. Как их связать, я разобрала в справке альтернативная сделка. А как тот же задаток выглядит глазами продавца - в справке как быстро продать квартиру, там задаток со стороны продавца

Соглашение о задатке при покупке квартиры: что в нём записать

Готового бланка здесь нет: важна не форма, а то, что в неё вписано. Памятка ниже проходится по порядку, в скобках помечено, где требование закона, а где мой совет

Нормы к памятке: ГК РФ, ст. 380, ст. 429, ст. 327.1. Прежде чем отдавать деньги, проверьте квартиру и продавца: что смотреть, я разобрала в справке на что обратить внимание при покупке квартиры

Как связаны задаток и предварительный договор?

Предварительный договор - это обещание подписать основной договор в будущем «на условиях, предусмотренных предварительным договором» (ГК РФ, ст. 429, п. 1). Задатком можно обеспечить и его: если иное не установлено законом, по соглашению сторон задаток обеспечивает обязательство заключить основной договор (ст. 380, п. 4)

Последний пункт - самый практичный. Кодекс говорит так: обязательства прекращаются, «если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (ГК РФ, ст. 429, п. 6). Что при этом будет с задатком, зависит от обстоятельств, и я здесь исход не обещаю. Что проверить в самом основном договоре, я разобрала в справке договор купли-продажи квартиры

Если в расписке не написано, что это задаток

Бывает, что деньги передают под расписку, где сказано только, что они получены в счёт квартиры, а слова «задаток» и соглашения о нём нет. Тогда работает ГК РФ, ст. 380, п. 3: в случае сомнения, задаток ли это, «в частности вследствие несоблюдения» письменной формы, «эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное»

Поэтому покупатель рискует тем, что по спору сумма будет считаться авансом, и тогда двойную сумму с продавца не взять. Деньги при несостоявшейся сделке в этом случае возвращают как аванс, по общему правилу. Если сделка ещё впереди, оформите соглашение о задатке по памятке выше

Что делать, если продавец не возвращает аванс?

Если сделка не состоялась, у продавца больше нет основания держать ваши деньги. Их возвращают по правилам о неосновательном обогащении: кто получил имущество без основания, обязан его вернуть, «за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109» (ГК РФ, ст. 1102, п. 1; к возврату исполненного по обязательству эти правила применяются по ст. 1103, если иное не установлено законом). Слова «аванс» в этих статьях нет, это общее правило, и исключения из него перечислены в ст. 1109

1. Письменное требованиевернуть деньги, с суммой и датой передачи. Это мой практический совет, закон такой шаг не предписывает
2. Проценты за просрочкуначисляются с того времени, когда продавец узнал или должен был узнать, что держит деньги без основания (ст. 1107, п. 2), а не со дня передачи денег
3. Размер процентовпо ключевой ставке Банка России за соответствующие периоды, если иной размер не установлен законом или договором (ст. 395, п. 1)

Если и после этого деньги не возвращают, дальше суд. Судебный порядок эта справка не разбирает

Сколько вносить задаток за квартиру?

Закон размер задатка не задаёт: соглашение пишут «независимо от суммы задатка» (ГК РФ, ст. 380, п. 2). Сумму вы определяете с продавцом

Размер работает в обе стороны. Чем больше задаток, тем больше вы теряете, если за срыв отвечаете вы, и тем больше получаете, если отвечает продавец. В условном примере с 500 000 ₽ это разница между 500 000 ₽, которые остаются у продавца, и 1 000 000 ₽, которые он возвращает вам, - плюс в обоих случаях убытки с зачётом задатка, если договор не говорит иначе. Процент от цены по обычаю рынка я не называю: закон его не задаёт. Мой совет - соизмеряйте сумму с тем, насколько вы уверены в своей части сделки

Чего в этой справке нет

Некоторые вопросы я здесь сознательно не разбираю - вот какие и почему

• Судебной практики: кто отвечает за срыв в спорных случаях и что суды считают невозможностью исполнения
• Договора купли-продажи с предоплатой - это уже основной договор, о нём справка договор купли-продажи квартиры
• Брони в новостройке подробно - она в справке как расторгнуть ДДУ
• Образца соглашения о задатке. Вместо бланка - памятка, что в нём должно стоять
• Проверки продавца и квартиры подробно - она в справке на что обратить внимание при покупке квартиры

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Задаток держит обе стороны и работает только письменно, аванс по общему правилу возвращают, но двойной суммы по нему нет. Всё, что зависит не от вас, - одобрение банка, продажу вашей квартиры, срок основного договора - записывают в соглашение до того, как отдать деньги

В моей команде есть юрист и ипотечный брокер. Мы проверим документы, поможем получить одобрение, подготовим комплект документов и сопроводим сделку для вашей безопасности и экономии времени. Работа со мной идёт так

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш запрос
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Подписываем договоркогда договорились о сотрудничестве
5. Подробные и точные расчётыпо выбранным лотам
6. Едем к застройщикуи согласовываем дополнительные скидки
7. Подписываеми помогаем с оформлением документов

Напишите, на каком вы этапе и что уже есть на руках, - начнём с разбора вашей ситуации