Главная/Статьи/Расторжение ДДУ

ПОКУПКА И СДЕЛКА · РАЗБОР СЛУЧАЯ · СЕНТЯБРЬ 2026

Расторжение ДДУ, если передумали: как вернуть деньги - разбор реального случая с акцией

Обновлено: 23 сентября 2026 · 23 мин чтения · Татьяна Рогачева

Купила квартиру по акции для беременных, зафиксировала цену. А если решим не брать - можно вернуть деньги?

С этим вопросом в сентябре пришла девушка: чуть меньше года назад она внесла деньги за квартиру по такой акции

Отвечаю сразу: если застройщик ничего не нарушил, уйти от договора в одиночку нельзя. Закон говорит прямо: в этом случае дольщик «не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке» (214-ФЗ, статья 9, часть 1.2). Остаются два пути - договориться с застройщиком о расторжении или переуступить договор другому покупателю. Деньги со счёта эскроу вернутся после того, как расторжение зарегистрируют, а кредит, если он был, при этом останется

Ниже - что решает возврат в трёх разных случаях: бронь до договора, договор с эскроу и договор в ипотеку. Дальше порядок расторжения по соглашению сторон по шагам, и тот самый случай с акцией: деньги можно было забрать в любой момент, но их не забрали

Можно ли расторгнуть ДДУ, если вы просто передумали?

Одной фразой закона - нет, если к застройщику нет претензий. Когда он «надлежащим образом исполняет свои обязательства» и соответствует требованиям закона, дольщик «не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке» (214-ФЗ, статья 9, часть 1.2). Для вас это значит простую вещь: написать застройщику, что вы передумали, и считать договор расторгнутым не получится

Но и тупика нет. Кодекс разрешает расторгнуть любой договор по соглашению сторон: «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором» (Гражданский кодекс, статья 450, пункт 1). Уйти можно, если застройщик согласится. На каких условиях - это его правила и ваш договор: ДОМ.РФ в своей инструкции пишет, что у разных девелоперов на этот счёт свои правила, и при таком отказе могут вернуть не полную сумму, а только часть, иногда периодами

Второй путь - не расторгать, а переуступить. Вы продаёте права по договору другому человеку, и он становится дольщиком вместо вас. Для этого может понадобиться согласие застройщика, а соглашение об уступке обязательно регистрируют. Как устроена такая сделка, я разобрала отдельно - переуступка квартиры

Бронь, ДДУ с эскроу, ДДУ в ипотеку: что можно вернуть

Первый вопрос, который я задаю, когда человек хочет вернуть деньги: по какому документу вы их внесли. От ответа зависит всё остальное - какая норма решает возврат, куда пойдут деньги и за какой срок

Сроки в таблице - из закона. Время на переговоры, подписание соглашения и приём документов закон не задаёт, и в эти сроки оно не входит

Что отсюда видно. Чем дальше зашла покупка, тем больше участников у возврата. На брони - только вы и продавец. На ДДУ с эскроу добавляются Росреестр и банк, где лежат деньги. При ипотеке - ещё и банк-кредитор, и у него своё слово

Когда закон разрешает уйти в одностороннем порядке

Это другой случай, чем «передумали», и смешивать их не стоит. Односторонний отказ - право дольщика, когда договор нарушил застройщик. Главные основания - в части 1 статьи 9 214-ФЗ:

• Просрочка передачи квартиры - в срок, превышающий установленный договором срок передачи на два месяца
• Существенное нарушение требований к качеству квартиры
• Неисполнение обязанностей по части 2 статьи 7 того же закона и иные случаи, установленные законом или договором

Уходят в этом случае уведомлением: «договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе», и направить его нужно «по почте заказным письмом с описью вложения» (214-ФЗ, статья 9, часть 4). Застройщик обязан вернуть деньги в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения и уплатить проценты на эту сумму, а если дольщик - гражданин, проценты платятся в двойном размере (часть 2)

Про проценты по частям 2 и 6 статьи 9: за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года включительно они не начислялись, а по требованиям, предъявленным застройщику до вступления постановления в силу, дана отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно (постановление Правительства № 326 от 18 марта 2024 года, в редакции от 30 декабря 2025 года). Это касается только расторжения по вине застройщика, к случаю «передумали» отношения не имеет. В инструкции ДОМ.РФ 2021 года основания отказа перечислены по прежней редакции закона, здесь - по действующей, от 9 апреля 2026 года

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Это путь для тех, кто передумал, а застройщик договор выполняет. Порядок проходится на ваших бумагах: у каждого шага - действие и документ

1. Разговор с застройщикомспросите, на каких условиях он согласен расторгнуть договор. Правила у каждого застройщика свои: ДОМ.РФ пишет, что при таком отказе могут вернуть не всю сумму, а часть, и выплачивать её периодами
2. Если есть ипотека - в банк, до подписи соглашениянужно ли согласие банка, как правило, указано в договоре об ипотеке. Права по ДДУ - залог по кредиту, поэтому с банком согласуют замену обеспечения (ДОМ.РФ)
3. Соглашение о расторженииего подписывают в той же форме, что и сам договор (Гражданский кодекс, статья 452, пункт 1). Схему и сроки возврата денег ДОМ.РФ советует прописать конкретными датами или сроками - например, 30 дней после регистрации расторжения в Росреестре, иначе возврат может затянуться
4. Заявление в Росреестрего подаёт одна из сторон договора, с документом о расторжении - соглашением (218-ФЗ, статья 48, часть 8). Подать можно в Росреестре или в МФЦ
5. Сведения в ЕИСЖСРосреестр не позднее пяти рабочих дней после записи о расторжении в ЕГРН размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении записи о ДДУ (214-ФЗ, статья 15.5, часть 9)
6. Деньги с эскроубез кредита банк возвращает их вам не позднее трёх рабочих дней со дня размещения сведений. С кредитом - на залоговый счёт, если так записано в договоре с банком (214-ФЗ, статья 15.5, часть 8)

«30 дней» на шаге 3 - пример из инструкции ДОМ.РФ, а не норма закона. Сроки на шагах 5 и 6 - из закона, и отсчитываются они от записи о расторжении, а не от дня, когда вы договорились

Что будет с деньгами на эскроу

Пока договор жив, деньги на счёте эскроу не ваши в обычном смысле и не застройщика: права на них «принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару» (Гражданский кодекс, статья 860.7, пункт 1). Депонент - это вы. Расторжение договора прекращает и договор счёта эскроу (214-ФЗ, статья 15.5, часть 7)

Дальше деньги идут по цепочке из закона: запись о расторжении в ЕГРН, сведения о погашении записи о ДДУ в ЕИСЖС, потом перевод. Банк не ждёт вашего заявления - основанием для него служат именно эти сведения. Если при покупке использовали материнский капитал, его возврат идёт своим порядком: банк по вашему заявлению направляет запрос в Социальный фонд (часть 8.1)

Как устроен сам счёт, что с ним будет, если стройка встанет, и какая сумма на нём застрахована, я разобрала в статье про деньги на эскроу, если дом не достроят. Здесь важно одно: при расторжении деньги возвращаются по закону, а не по доброй воле застройщика

Что делать с ипотекой при расторжении ДДУ

Здесь легко ошибиться: кажется, что вместе с договором закончится и кредит. Это не так

Отсюда порядок. Первое - откройте договор об ипотеке: нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, как правило, написано там. Второе - идите в банк до того, как подпишете соглашение с застройщиком, и договаривайтесь о замене обеспечения по кредиту. Третье - проверьте, куда уйдут деньги с эскроу. Закон отправляет их на залоговый счёт, если такое условие есть в вашем договоре с банком, и даёт банку-залогодержателю 14 рабочих дней на заявление о таком перечислении (214-ФЗ, статья 15.5, часть 8)

Если ДДУ ещё не подписан: бронь и фиксация цены

Акция с фиксацией цены может начинаться не с договора долевого участия, а с брони или предварительного договора. Важно понимать, что это за деньги. Оплата цены ДДУ по закону «производится после государственной регистрации договора» (214-ФЗ, статья 5, часть 3). Всё, что внесено раньше, - это не оплата по ДДУ, и что с этими деньгами будет, если вы передумаете, решает тот договор, по которому вы их внесли

Чем задаток отличается от аванса для покупателя и что с ними будет при срыве сделки, я разобрала в справке аванс или задаток при покупке квартиры

Как бронь выглядит вживую. Так бронь объясняли в одном из отделов продаж в сентябре 2026 года, на встрече, где я была: устную бронь можно поставить по развороту первой страницы паспорта, и она «фиксируется на сутки». Денег на этом этапе не берут: «сейчас в любом случае ничего не вносите». Максимальный срок брони у этого застройщика - 5 рабочих дней при ипотеке и 3 рабочих дня при полной оплате или рассрочке, это «тот период, за который мы с вами должны выйти на сделку». У другого застройщика сроки и условия будут свои: единого правила для брони в законе нет

Реальный случай: акция для беременных и 7 млн на счёте

Чуть меньше года назад девушка, которая ждала ребёнка, взяла квартиру по акции для беременных: сниженная цена, двухкомнатная квартира за 19 миллионов. Она внесла 7 миллионов своих денег, они легли на счёт эскроу, и за ней зафиксировали эту цену. Оформлять покупку до конца она собиралась после родов, уже с семейной ипотекой. Условия программы я разбирала отдельно - семейная ипотека 2026

В сентябре она пришла и стала обсуждать, чтобы деньги забрать. По договору это было можно. Но ей рассказали, что такая же двухкомнатная, которую она тогда зафиксировала за 19 миллионов, сейчас стоит дороже. И она сказала: «не, я не буду возвращать». А как возвращать, в итоге мы и узнавать не стали: порядок возврата по её договору так и остался непроверенным

До подписи: что проверить в условиях акции

Лучшее время разобраться с возвратом - до того, как вы внесли деньги. Акция с фиксацией цены выгодна, если вы понимаете, на каких условиях сможете из неё выйти. Этот список можно взять с собой в отдел продаж

Последний пункт закрывается за один вечер, и порядок я расписала в статье как проверить застройщика. А зачем здесь брокер: люди сами пытаются идти к застройщику, и, как я это вижу, «застройщик, как правило, не открывает те нюансы, которые знает брокер, который видит рынок целиком». Это не упрёк застройщику, у него своя задача. Моя - чтобы вы видели условия акции до того, как в неё вошли. Юридическую оценку вашего конкретного договора я при этом не заменяю: её даёт юрист

Что эта статья не решает

С чего начинается работа со мной

Если вы выбираете квартиру и хотите, чтобы условия были понятны заранее, работа идёт так. Акцент для покупки для себя - помочь с решением, сопроводить сделку и согласовать скидки

1. Вы обращаетесьи говорите, какой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе хотите жить
2. Подбираем максимально рентабельные вариантыпод ваш бюджет и задачу
3. Встреча в Zoomразбираем ваш запрос и даём предварительные цифры
4. Подписываем договоро сотрудничестве и дальше работаем по выбранным вариантам
5. Подробные расчёты по выбранным лотамточные по цифрам
6. Едем к застройщикуи согласовываем дополнительные скидки
7. Подписываем и помогаем с оформлением документовдо конца сделки

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Соберу в одну мысль. Если застройщик договор выполняет, уйти в одиночку нельзя - только соглашение с ним или переуступка. Если нарушил - отказ уведомлением и возврат в течение двадцати рабочих дней. Деньги с эскроу вернутся после регистрации расторжения, а кредит останется, поэтому при ипотеке первый разговор - с банком. И прежде чем забирать деньги, посчитайте, от какой цены отказываетесь

Что статья за вас не решит - как это ложится на ваш договор и вашу жизнь: что вы внесли, на каких условиях, что с ипотекой и что вы теряете, если уйдёте. Напишите мне, что у вас за ситуация, - и мы разберём её: сначала стратегия, потом варианты, и только потом конкретное решение