Главная/Статьи/Снимать или купить квартиру

ИПОТЕКА · СПРАВКА · ОКТЯБРЬ 2026

Снимать или купить квартиру: что выгоднее - копить на взнос или брать ипотеку сейчас

Обновлено: 18 октября 2026 · 22 мин чтения · Татьяна Рогачева

Квартиру вы уже решили купить - вопрос, когда: сейчас в ипотеку или сначала пожить на съёмной и подкопить на больший взнос. Снимать или покупать, аренда или ипотека - что выгоднее, видно по двум числам. При средней ставке 18,74% и взносе 20% проценты банку в первый год - около 15% цены квартиры, а аренда такой же двушки - около 4% её цены в год. Разницу должна отбить цена вашей квартиры: в нашем примере покупка сейчас выигрывает, если квартира дорожает быстрее примерно 9-11% в год

Ниже - один расчёт на двушке в Москве при одинаковом бюджете на жильё: сколько уходит на проценты и сколько на аренду, что будет в собственности через 10 лет на каждом пути, при каком росте цены ждать невыгодно, что меняют ставка, скидка и семейная ипотека и сколько лет копить на взнос

Аренда или ипотека: главное в четырёх цифрах.

Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле. Ставка 18,74% - средневзвешенная ставка рыночной ипотеки на первичном рынке, данные на октябрь 2026 года (обзор СПРОСИ.ДОМ.РФ на 14 октября 2026 года); цена и аренда двушки - медианы объявлений ЦИАН в Западном округе Москвы, наш замер на октябрь 2026 года; индекс готового жилья - IRN.RU, данные на сентябрь 2026 года; рост цены - сценарий, а не прогноз

Снимать или купить квартиру: короткий ответ

Купить сейчас выгоднее, если ваша квартира будет дорожать быстрее, чем стоит разница между процентами и арендой. В первый год проценты банку - около 15% цены, аренда такой же двушки - около 4%, разница - около 11% цены в год. Её и должна отбить цена квартиры. В нашем примере граница - примерно 9-11% роста цены в год, и чем дольше вы собираетесь снимать и копить, тем она ниже

Прогноза здесь нет. Я не обещаю, как будут меняться цены, поэтому рост цены в расчёте - три сценария: 0, 5 и 10% в год. Ответ решает не то, выгодно ли покупать сейчас вообще, а ваша квартира и условия, которые удастся собрать на сделке: скидка, рассрочка, семейная ипотека

Сколько уходит на аренду и сколько на проценты: считаем на двушке

Возьмём двушку за 26,8 млн в Западном округе Москвы и такую же в аренду за 90 000 ₽ в месяц. Это медианы объявлений ЦИАН по округу целиком: и цены, и ставки аренды здесь - запрашиваемые в объявлениях, а не суммы сделок и договоров. Взнос - 20%, то есть 5 360 000 ₽ своих денег, кредит - 21 440 000 ₽ на 30 лет по средневзвешенной ставке 18,74%. Платёж - 336 091 ₽ в месяц

Почему платёж в 3-4 раза больше аренды. В первые годы он почти целиком идёт на проценты: из 336 091 ₽ в погашение долга в первый год уходит в среднем 1 385 ₽ в месяц. Почему так устроен платёж, - в справке формула платежа по ипотеке. Поэтому честно сравнивать проценты с арендой: в Западном округе проценты первого года больше аренды в 3,72 раза, разница - 2 936 477 ₽, или 10,96% цены квартиры

В любом округе картина похожая. При взносе 20% проценты первого года - около 15% цены при любой цене квартиры, а аренда двушки в округах Москвы по нашему замеру - от 3,4 до 5,4% её цены в год

А если платить ипотеку суммой аренды? Платёж 90 000 ₽ при ставке 18,74% на 30 лет обслуживает кредит около 5,74 млн, по семейной ставке 12% - около 8,75 млн (семейная - если в семье один ребёнок младше 7 лет, для договоров с 1 октября 2026 года). Двушку за 26,8 млн на такой платёж не купить. Поэтому я начинаю с другого вопроса: скажите, какой платёж вы можете себе позволить, - и я подберу варианты под этот платёж. Потянете ли его по доходу, - в справке какой доход нужен для ипотеки; что такое средняя рыночная ставка, - в справке ставка по рыночной ипотеке. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Снимать квартиру и копить или взять ипотеку сейчас: расчёт на 10 лет

Честное сравнение - два пути на одном бюджете. В обоих путях на жильё уходит 336 091 ₽ в месяц, если такой платёж вам по силам: либо всё банку, либо 90 000 ₽ за аренду и 246 091 ₽ в накопления на взнос этой же квартиры

• Путь А - купить сейчас. Взнос 20%, ипотека на 30 лет, платёж 336 091 ₽
• Путь Б - снимать и копить на взнос три года. Потом купить ту же квартиру по её цене через три года с большим взносом и платить ипотеку тем же бюджетом, а остаток бюджета откладывать дальше

Через 10 лет сравниваем, что у каждого в собственности: квартира минус долг банку плюс накопления

Итог в нашем примере. При росте цены 0% в год через 10 лет у снимавшего и копившего на 20,21 млн больше, при 5% - на 10,09 млн больше: выгоднее подождать. При 10% выгоднее купить сейчас - у купившего на 1,02 млн больше. На аренду и проценты за 10 лет у купившего сейчас уходит 39,89 млн при любом росте цены, у снимавшего - 19,68 млн при 0%, 25,58 млн при 5% и 32,04 млн при 10%

При быстром росте у ожидания есть подвох. При 10% в год квартира через три года стоит уже 35,67 млн, накопленные 13,88 млн - лишь 38,9% её цены, и платёж по новой ипотеке выходит 341 520 ₽ - выше бюджета 336 091 ₽

На двушке в Новомосковском округе (Новая Москва) за 18,9 млн с арендой 70 000 ₽ и бюджетом 237 019 ₽ картина та же: при росте 0 и 5% подождать выгоднее на 13,71 и 6,54 млн, при 10% купить сейчас выгоднее на 1,32 млн

Допущения: в обоих путях на жильё уходит одна сумма в месяц. Аренда дорожает так же, как квартира; если аренда не дорожает, ответ почти тот же. В расчёте накопления лежат без дохода; если они приносят доход, подождать выгодно и при более быстром росте цены. Ставка не меняется весь срок. Страховки, разовые платежи банку, расходы на сделку и переезд не учтены, банк считает проценты по дням. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

От чего зависит ответ: рост цены вашей квартиры, а не ставка

Главная граница - рост цены, при котором оба пути дают одно и то же. Если ваша квартира дорожает быстрее, выгоднее купить сейчас, если медленнее - подождать. В нашем примере граница зависит от того, сколько вы собираетесь снимать и копить:

Двушка за 26,8 млн в Западном округе Москвы, тот же бюджет в обоих путях, горизонт 10 лет, накопления без дохода. Для двушки в Новомосковском округе границы чуть ниже: 10,48, 9,79, 9,19 и 8,22%. Условный пример, наш расчёт по аннуитетной формуле, данные на октябрь 2026 года

Чем дольше ждать, тем ниже рост, при котором ожидание проигрывает. Это и есть порог, с которым можно сравнить свою квартиру: если она будет дорожать быстрее границы вашего срока ожидания, ожидание обойдётся дороже

Ставка через три года границу почти не двигает. Если через три года ставка снизится до 15% или до 12%, граница при ожидании 3 года сдвигается с 9,56 до 9,54 и 9,52% в год. Если ставки снизятся и банк одобрит рефинансирование, им сможет воспользоваться и тот, кто купил сейчас; расходы на переоформление в расчёте не учтены. Ждать ли снижения, я разбирала в справке снизят ли ставки по ипотеке, а как работает перевод кредита - в справке рефинансирование ипотеки

С чем сравнить: как дорожало готовое жильё. По индексу IRN.RU средняя цена метра готового жилья в Москве без учёта элитного с начала 2026 года выросла на 6,7%, данные на сентябрь 2026 года. За девять месяцев это около 9% в год в нашем пересчёте - почти на границе. Если ваша квартира будет дорожать так же, ожидание 1-3 года в нашем примере даёт через 10 лет от +1,21 до +1,70 млн в пользу ожидания, а ожидание 5 лет - уже -1,86 млн, то есть выгоднее купить сейчас. Это прошлое и средняя по Москве, а не прогноз и не ваш район; что говорят прогнозы, - в справке упадут ли цены на квартиры

Сильнее ставки ответ меняют условия на сделке. Если скидку 5% удаётся согласовать сейчас, а через три года её может не быть, граница в нашем примере опускается с 9,56 до 8,09% в год: покупка сейчас выигрывает и при более медленном росте цены. При прошлом темпе около 9% в год такая скидка переворачивает итог - купить сейчас выгоднее на 2,12 млн через 10 лет. Заранее скидку не обещает никто: что можно сделать, не угадывая рынок, - в справке стоит ли покупать квартиру сейчас. Если причина покупки уже есть - семья, переезд, своё жильё, - я смотрю прежде всего на условия, которые можно собрать: скидку, рассрочку от застройщика, семейную ипотеку. Кому можно подождать, а кому покупать сейчас, - в той же справке, раздел кому можно не спешить. Цифры здесь - наш замер на октябрь 2026 года. Рынок меняется каждый месяц: актуальные по вашему району и бюджету я посчитаю на консультации

Если положена семейная ипотека

Семейная ипотека снижает проценты, но у неё есть условия и лимит. По сообщению Минфина России от 24 сентября 2026 года, для Москвы и области действует «12% годовых, 12 млн руб. максимальная сумма кредита - для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора» (сообщение Минфина России). Эти условия - для новых договоров с 1 октября 2026 года, а субсидирование длится не дольше 15 лет. При двух и более детях условия другие, а ребёнок младше 7 лет - не единственное основание: кому её одобряют, - в справке семейная ипотека в 2026 году

Что это меняет на нашей двушке. Если в семье один ребёнок младше 7 лет, кредит 21 440 000 ₽ больше лимита, поэтому 12 000 000 ₽ идут по семейной ставке, а 9 440 000 ₽ - по рыночной 18,74%. Проценты за первый год:

Проценты заметно ниже, но всё равно больше аренды. Если банк считает весь срок по 12%, платёж выходит 271 414 ₽ против 336 091 ₽ по рыночной. Кредит из двух частей дают не все банки - как он устроен, в справке комбо-ипотека по семейной; если ребёнок один, разбор - в справке семейная ипотека с одним ребёнком

Сколько лет копить на взнос

Срок зависит от двух вещей: сколько вы откладываете и как дорожает квартира. Считаем на той же двушке за 26,8 млн в Западном округе, взнос 20%: своих денег на старте нет, накопления лежат без дохода

На двушке в Новомосковском округе за 18,9 млн: 6,3 и 10,6 года при 50 000 ₽ в месяц, 3,2 и 3,8 года при 100 000 ₽, 2,2 и 2,4 года при 150 000 ₽

Медленное накопление проигрывает росту цены. При 50 000 ₽ в месяц и росте 5% в год взнос 20% за двушку в Западном округе не набирается и за 50 лет: цена убегает быстрее, чем копятся деньги. Это и есть цена ожидания для того, у кого нет большого бюджета на жильё. Сколько нужно на взнос и как его размер меняет платёж, - в справке первоначальный взнос по ипотеке

Переезжаете: снимать первое время или покупать сразу

Снимать первое время, чтобы понять район, - нормальный путь. Когда я переезжала, я ездила и жила в нескольких районах и даже снимала квартиру, чтобы понять, как мне в этом районе. Потом купила квартиру по стандартной ипотеке с первоначальным взносом 20% - «в то время были прекрасные ставки по ипотеке». Сколько стоит год аренды у метро рядом с ценой покупки, - в справке стоит ли переезжать в Москву

Аренда и ипотека сразу - самый тяжёлый вариант. Если вы покупаете дом, который ещё строится, до ключей вы платите и аренду, и ипотеку, а потом ещё нужен ремонт. Поэтому при переезде я смотрю и сданные дома. Когда я в июле выписывала варианты, были уже сданные комплексы, которые ещё продаются в ипотеку и рассрочку: в одни можно было заехать сразу, в другие - в IV квартале 2026 года, или за полгода сделать ремонт и заехать, «а не ждать два года и плюс еще полгода на ремонт». Чем отличаются цены сданных домов и стройки, - в справке новостройка или вторичка

Если вы всё-таки выбираете стройку, транши помогают пережить годы до ключей - как это посчитать, в справке траншевая ипотека; почему при переезде я смотрю прежде всего готовое жильё, - в справке как купить квартиру в Москве

Что посчитать до решения

Пройдитесь по списку до того, как выбирать между арендой и ипотекой

Разобрать мою ситуациюоткроется пост в Telegram

Частые вопросы

Что делать дальше

Снимать или купить - это не спор аренды с ипотекой, а расчёт двух путей на вашей квартире. Решают три вещи: как дорожает квартира вашего типа в вашем районе, какие условия удастся собрать на сделке и какой платёж вам комфортен

Скажите, сколько вы сейчас платите за аренду, сколько своих денег есть и какой платёж вам комфортен, - я посчитаю оба пути на вашей квартире: купить сейчас или подкопить, с семейной или без неё, и подберу варианты под этот платёж. Работа идёт так

1. Вы рассказываете задачуКакой у вас бюджет, какой запрос и в каком районе ориентировочно вы хотите жить
2. ПодборМы подбираем максимально рентабельные варианты
3. Встреча в ZoomРазбираем ваш запрос, показываем все варианты и даём предварительные цифры
4. Договор и расчётыПодписываем договор и делаем расчёты подробные, точные по цифрам